Liegenschaft Neumattstrasse 2, Dietikon

Transkript

1 Liegenschaft Neumattstrasse 2, Dietikon Finanzierungsgesuch Umbau und Erwerb Stiftung Jugend und Wohnen, 8952 Schlieren

2 Bauprojekt Umbau/Sanierung Liegenschaft Neumattstrasse 2, Dietikon (Haus Dietikon JWGL) und Kauf der Liegenschaft Neumattstrasse 2, Dietikon 1. Ausgangslage Stiftung Jugend und Wohnen Jugendwohngruppen Limmattal Absicht und Zielvorstellung Absicht Erwerb Liegenschaft Neumattstrasse Zielvorstellung Projektbeschrieb Baukosten Finanzierung Bankverbindung

3 1. Ausgangslage 1.1. Stiftung Jugend und Wohnen Die Stiftung Jugend und Wohnen wurde am 14. März 2005 im Sinne von Art. 80 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches mit Sitz in Schlieren errichtet. Sie ist im Handelsregister Kanton Zürich eingetragen und untersteht der gesetzlichen Aufsicht. Die Stiftung ist parteipolitisch unabhängig, konfessionell neutral und auf ewig angelegt. Die Stiftung Jugend und Wohnen ermöglicht gemäss ihren Statuten «Jugendlichen und jungen Erwachsenen, die sich in einer schwierigen Lebenslage befinden, fachspezifische Betreuung und Begleitung». Um den Stiftungszweck zu erfüllen, führt die Stiftung die «Jugendwohngruppen Limmattal» (nachfolgend JWGL genannt). Sie dient ausschliesslich dem oben genannten Zweck. Entsprechend verfolgt sie keinerlei kommerzielle Zwecke und erstrebt auch keinen Gewinn. Das Leitbild der Stiftung kann unter eingesehen werden Jugendwohngruppen Limmattal Die Entstehung der JWGL geht auf das Jahr 1983 zurück. In der JWGL werden Jugendhilfemassnahmen für Jugendliche und junge Erwachsene beiderlei Geschlechts im Alter von ca. 15 bis 22 Jahren durchgeführt. Das offene sozialpädagogisches Jugendheim bietet an zwei Standorten im Haus Schlieren und im Haus Dietikon fünf verschiedene Wohnangebote mit unterschiedlicher Betreuungsintensität und Grösse der Wohneinheit; 8 Plätze sind vollbetreut und 8 Plätze teilbetreut. Stiftung Jugend und Wohnen Haus Schlieren Turmstrasse 12/ Schlieren Stiftung Jugend und Wohnen Gesamtleitung JWGL Buchhaltung und Sekretariat Leitung Haus Schlieren Jugendwohngruppe & Studio, max. 8 Plätze, vollbetreut Jugendwohnung, max. 2 Plätze, teilbetreut Jugendwohngruppen Limmattal Leitung Haus Dietikon Haus Dietikon Neumattstrasse Dietikon Jugendwohngruppe, max. 6 Plätze, teilbetreut Einzelwohnen, Platzzahl entsprechend Bedarf/Verfügung des Kantons und des BJ, teilbetreut 3

4 Die JWGL ist an 365 Tagen rund um die Uhr geöffnet. Mit differenzierter sozialpädagogischer Hilfe und Unterstützung im überschaubaren Rahmen werden die jungen Menschen entsprechend ihren individuellen Bedürfnissen und basierend auf unseren Konzepten in ihre wirtschaftliche und soziale Selbstständigkeit begleitet. Die JWGL hat sich als anerkannte Jugendeinrichtung etabliert. Die Zuweisung der Jugendlichen erfolgt über Jugendanwaltschaften, Sozialzentren, Fachstellen der ambulanten Jugend- und Sozialhilfe oder einer Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde. Eine konstant hohe Nachfrage sowie eine Belegung über dem Durchschnitt zeugen von der professionell geleisteten Arbeit. Die betreuten Jugendlichen sind eingebettet in einer Tagesstruktur, sei es Schule oder Ausbildung. Alle Angebote sind von der Bildungsdirektion des Kantons Zürich, vom Bundesamt für Justiz (BJ) sowie von der Interkantonalen Vereinbarung für soziale Einrichtungen (IVSE) kontrolliert und anerkannt. 4

5 2. Absicht und Zielvorstellung Im Vergleich zu vielen anderen Stiftungen welche Jugend- und Kinderheime führen, besitzt die Stiftung Jugend und Wohnen bis anhin keine eigenen Liegenschaften sondern ist in zwei Liegenschaften eingemietet. Um das Bestehen der Jugendwohngruppen Limmattal langfristig sicherzustellen, hat der Stiftungsrat beschlossen, Hauseigentum zu erwerben Absicht Erwerb Liegenschaft Neumattstrasse 2010 Gemäss dem Rahmenkonzept plant die Stiftung Jugend und Wohnen eine Optimierung der langfristig finanziellen Sicherstellung der JWGL wie zum Beispiel die Prüfung des Erwerbs einer eigenen Liegenschaft Die Stiftung Jugend und Wohnen tritt mit der Stadt Dietikon als Besitzerin der Liegenschaft Neumattstrasse 2 (Haus Dietikon) in Kontakt, um einen allfälligen Kauf der Liegenschaft zu besprechen. Aufgrund der finanziellen Situation der Stadt Dietikon kann ein Verkauf der Liegenschaft frühestens 2018 erfolgen. Die Stadt Dietikon erklärt sich aber bereit, mit der Stiftung Jugend und Wohnen einen Vorverkaufsvertrag abzuschliessen Nach langen Verhandlungen wird im Januar der Vorverkaufsvertrag zwischen der Stiftung Jugend und Wohnen sowie der Stadt Dietikon unterzeichnet. Dieser erlaubt der Stiftung, die Liegenschaft Neumattstrasse 2 im Jahr 2018 von der Stadt zu erwerben. Zudem erlaubt der Vertrag der Stiftung, schon vor der Eigentumsübertragung Umbau und Renovation in Angriff zu nehmen. 5

6 2.2. Zielvorstellung Das Haus Dietikon liegt für die Stiftung Jugend und Wohnen an einer optimalen Lage. In unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Dietikon sowie zum Zentrum von Dietikon bietet das Haus eine optimale Erschliessung für die jugendlichen Bewohner der JWGL. Ein Abbruch oder Neu- bzw. Ausbau (allenfalls kombiniert mit der Nachbarliegenschaft) wurde abgeklärt und kommt aus Kostengründen nicht in Frage. Da bei einem grösseren Umbau ein Haus auch wärmetechnisch begutachtet werden sollte, hat sich der Stiftungsrat entschlossen, sowohl Fassade als auch das Dach auf einen akzeptablen Dämmungslevel zu bringen. Die bereits 25-jährige Heizung und der Sanitärbereich stossen für die Anzahl der betreuten Jugendlichen an ihre Kapazitätsgrenzen. Zusätzliche Nasszellen sind geplant. Zusammengefasst werden mit dem Umbau folgenden Ziele angestrebt: Behindertengerechter Zugang zum Haus und innerhalb des Erdgeschosses (Vorgabe IV beim Umbau von kantonal-unterstützten Heimen) Bessere Wärmeisolation und dadurch reduzierter Heizbedarf Optimierung der Nasszellen für den Gebrauch durch Jugendliche gute optische Einbettung der Fassadenansicht in die Nachbargebäude Schaffung von einem zusätzlichen Zimmer zur Aufnahme eines Jugendlichen Da während des Umbaus das Haus für eine kurze Zeit nicht bewohnbar sein wird, ziehen die Bewohner für zwei Monate ins Pfadihuus Dietikon. 6

7 3. Projektbeschrieb Das Haus Neumattstrasse 2 wurde 1933 erbaut und seither in zahlreichen kleineren Etappen gut gepflegt und unterhalten. Infolge der geplanten Übernahme des Hauses durch die Stiftung Jugend und Wohnen fordert das Hochbauamt des Kantons Zürich nun die vorgeschriebene hindernisfreie Zugänglichkeit des Gebäudes. Das bedeutet im Minimum den ebenen Zugang zu den allgemeinen Räumen und den Ausbau mindestens einer Toilette zur Benutzung mit Rollstuhl. Der Kanton Zürich gewährt für diese Forderungen einen kostendeckenden Beitrag. Für das kleine Haus Neumattstrasse 2 bedeuten diese Anforderungen aber einen erheblichen Eingriff. Diese Gelegenheit soll daher genutzt werden, das Haus als Ganzes zu sanieren, um damit für die nächsten Jahrzehnte über ein funktionstüchtiges und unterhaltsarmes Haus zu verfügen. Zudem erfordert die Lage in der Kernzone Dietikons baurechtlich die Umsetzung von verschiedenen Vorgaben wie z.b. Fenstersprossen, minimale Dachrandbreiten etc. Die Anwendung dieser Kernzonenvorschriften in Kombination mit dem verhältnismässig voluminösen Liftanbau ergab jedoch vorerst eine unbefriedigende und "zusammengebastelte" Gesamtwirkung. Die Stadt Dietikon ermöglicht aber Ausnahmen durch einen Passus in der Bauordnung: "Projekte, die das Ortsbild qualitätsvoll weiterentwickeln,... werden Abweichungen von den Kernzonenbestimmungen zugelassen". Das ausgearbeitete Projekt verfolgt konsequent eine sorgfältige, zeitgemässe Detail- und Formensprache, die das Haus wieder als ein "architektonisches Ganzes" erscheinen lässt. Dem Projekt gelingt es, alle funktionalen und wärmedämmtechnischen Änderungen an der Fassade ästhetisch zu integrieren und gleichzeitig ein würdiges und unaufdringliches Gegenüber in der Kernzone darzustellen. Die Kernzonen-Kommission konnte diesem Ansinnen folgen und bewilligte das Projekt einstimmig. 7

8 Die wichtigsten Sanierungs- und Umbaumassnahmen sind: Aussen Liftanbau mit neuer Zugangstreppe, vergrössertem Vordach und neuem Vorraum im Untergeschoss (Sousol) Terrainabsenkung des gesamten Grundstücks auf Strassenniveau zwecks hindernisfreiem Zugang zum Lift und Nutzung des Untergeschosses Ersatz Fenster: neu 3-fach Isolierverglasung in Holz-Metall Ersatz der bestehenden Aluminiumläden durch Raffstoren Wärmedämmung der Fassade (inklusive der Wände im Untergeschoss) mit hinterlüfteten kleinformatigen Eternitschindeln Wärmedämmung des Daches Die gesamte Gebäudehülle erreicht durch diese Massnahmen Kennwerte, die den MINERGIE Vorgaben entsprechen. Der Heizenergieverbrauch wird drastisch gesenkt. Überdeckter Gartensitzplatz mit angrenzendem Abstellräumchen Neugestaltung des Gartens, der Wege, Plätze und Mauern Erneuerung der Werkleitungen (Kanalisation, Wasser- und Elektrozuleitung) bis in die Strasse Untergeschoss (Sousol) Ausbau von 2 Räumen zu einem Zimmer und einem Hobbyraum, mit je einem direkten Ausgang in den Garten Zusätzliche, rollstuhlgängige Dusche/WC, mit neuem Lift erschlossen Ersatz der Gasheizung Ausbau der Waschküche Zusätzlicher kleiner Abstellraum unter dem bisher ungenutzten Erker Wärmedämmung und Sperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit im ganzen UG Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss Ersatz / Erneuerung sämtlicher noch alter Elektroinstallationen (Stark- und Schwachstrom) und Sanitärinstallationen (Wasser und Kanalisation) Ersatz / Erneuerung sämtlicher noch alter Bodenbeläge in den Zimmern und im Treppenhaus Erneuerung des WC s im Erdgeschoss Teilerneuerung Küche (Geräte) Nutzbarmachung des kleinen Windenräumchens im Dachgiebel Ersatz der Zimmertüren durch Brand- und Schallschutztüren Diverse Reparatur- und Anpassungsarbeiten, Malerarbeiten 8

9 4. Baukosten Kostenschätzung Bauinstallationen / Abbrüche CHF Umbauten / Renovationen Fassade / Dach CHF Untergeschoss und Hauseingang EG CHF Innenausbau CHF Umgebung CHF Bewilligungen / Gebühren CHF Reserve CHF Honorare / Baubegleitung CHF Gesamtbaukosten CHF Eine detaillierte, nach BKP verfasste Kostenschätzung wird auf Verlangen gerne geliefert. 9

10 5. Finanzierung Gesamtkosten CHF Investitionskosten Gebäude BKP 1,2,5,9 CHF Umgebung BKP 4 CHF Bewilligung / Gebühren CHF Reserve CHF Baubegleitung CHF Total Investitionskosten CHF Zusatzkosten Provisorium Miete Pfadihuus (während Umbau) Einmalige Ausstattung Total Zusatzkosten CHF CHF CHF Kauf Liegenschaft CHF Finanzierung Beitrag des Bundes* CHF Beitrag des Kantons an Investitionskosten* CHF Offener Betrag zulasten der Stiftung Jugend und Wohnen CHF * Beide Beiträge sind provisorisch zugesagt. Bundes- sowie Kantonsbeitrag erfolgen erst nach Vorlage der Abrechnung d. h. erst nach Bau-Abschluss. 10

11 6. Bankverbindung Ihre geschätzte Spende können Sie mit Vermerk der Zweckbestimmung auf folgendes Konto einzahlen: Kontoinhaber: Adresse Bank: Stiftung Jugend und Wohnen Turmstrasse Schlieren Zürcher Kantonalbank Zürcherstrasse Schlieren Clearing-Nr.: 700 Kontonummer: Postkonto-Nr.: IBAN: CH