Technische Universität Berlin Fachbereich Bauingenieurwesen und Angewandte Geowissenschaften Fachgebiet Baubetrieb und Baumaschinen Mitteilungen Heft 14 Outsourcing-Modell für baunahe Dienstleistungen, dargestellt am Beispiel des Projektmanagements von Markus G. Viering Herausgeber: Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer (Begründet von o. Prof. Dr.-Ing. Hanskarl Gutsche und Prof. Dipl.-Ing. Horst Becker) Berlin 2000 D83 \lv\<c(j HLuHB Darmstadt 14833498
Inhaltsverzeichnis Seite Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungs Verzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis I V VII VIII y Einleitung 1 1.1 Ausgangssituation und Problemstellung 1 1.2 Zielsetzung «3 1.3 Gewähltes Vorgehen. Ö Allgemeine Grundlagen ~ 6 2.1 Allgemeiner Systembegriff.. 6 2.2 Grundbegriffe ~ 7 2.2.1 Dienstleistung 7 2.2.2 Immobiliendienstleistungen 8 2.2.3 Projekt - Bauprojekt - Bauprozeß 10 2.2.4 Organisation 11 2.3 Begriffsbestimmung des Outsourcing 12 2.3.1 Definition des Outsourcing 12 2.3.2 Abgrenzung des Outsourcing zu Make-or-Buy 13 2.3.3 Formen des Outsourcing 13 3 Dienstleistungen im Lebenszyklus einer Immobilie 16 (3.1/ Differenzierung der Immobiliendienstleistungen 16 3.1.1 Differenzierung der Immobiliendienstleistungen hinsichtlich der Zielsetzung 16 3.1.2 Differenzierung der Immobiliendienstleistungen hinsichtlich der Zeit 17 3.1.3 Differenzierung der Immobiüendienstleistungen hinsichtlich der Funktion 17 3.2 Lebenszyklusphase 1: Projektentwicklung 18 3.2.1 Allgemeines 19 3.2.2 Immobilienmarktforschung 21 3.2.2.1 Daten- und Informationsgewinnung als Grundlage der Research-Arbeit 21 3.2.2.2 Regionalanalyse bzw. überregionales Immobilien-Research 22 3.2.2.3 Marktanalyse 22 3.2.2.4 Standortanalyse 23 3.2.3 Nutzungsspezifische Immobilienkonzeption 24 3.2.4 Wettbewerbsanalyse 26 3.2.5 Risikoanalyse 27 3.2.6 Investitionsanalyse 28 3.2.7 Projektfinanzierung 30 3.2.8 Steuer-, Versicherungs- und Rechtsberatung 31 3.2.8.1 Steuerberatung 31 3.2.8.2 Versicherungsberatung 32 3.2.8.3 Rechtsberatung 32 3.2.9 Projektvermarktung 32
Inhaltsverzeichnis Seite 3.3 Lebenszyklusphase 2: Planung 33 3.4 Lebenszyklusphase 3: Realisierung 34 3.4.1 Projektmanagement 34 3.4.2 Projektleitung 35 3.4.3 Projektsteuerung 36 3.4.3.1 Projektstufe 1: Projektvorbereitung 39 3.4.3.2 Projektstufe 2: Planung 40 3.4.3.3 Projektstufe 3: Ausführungsvorbereitung 41 3.4.3.4 Projektstufe 4: Ausführung 42 3.4.3.5 Projektstufe 5: Projektabschluß 43 3.4.3.6 Honorargrundlagen für Projektsteuerungsleistungen 44 3.5 Lebenszyklusphase 4: Inbetriebnahme / Nutzung 45 3.5.1 Strategische Ebene des Facility Managements 47 3.5.2 Operative Ebene des Facility Managements (Gebäudemanagement) 48 3.5.2.1 Technisches Gebäudemanagement 49 3.5.2.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement 50 3.5.2.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement 51 3.6 Lebenszyklusphase 5: Umnutzung / Abriß 52 3.6.1 Passive Verwertungsstrategien 52 3.6.2 Aktive Verwertungsstrategien 53 3.6.2.1 Redevelopment 53 3.6.2.2 Gebäudeabriß mit anschließender neuer Projektentwicklung 54 3.7 Handlungsakteure 54 3.7.1 Bauherr 54 3.7.2 Hausherr 54 3.7.3 Eigentümer 55 3.7.4 Auftraggeber 55 3.7.5 Bauabteilung 55 3.8 Delegierbarkeit von Aufgaben der Immobiliendienstleistungen 55 3.8.1 Klassifizierung 55 3.8.2 Eigentümeraufgaben 56 3.8.3 Bauherrnaufgaben 57 3.8.4 Haushermaufgaben 57 Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten des Outsourcing 58 4.1 Historische Entwicklung des Outsourcing... 58 4.2 Motive und Problembereiche des Outsourcing 59 4.2.1 Motive des Outsourcing 60 4.2.1.1 Kosten-Motiv 60 4.2.1.2 Strategie-Motiv 61 4.2.1.3 Know-how-Motiv 61 4.2.1.4 Personal-Motiv 62 4.2.2 Problembereiche des Outsourcing 63 4.2.2.1 Kosten-Problematik 63 4.2.2.2 Strategie-Problematik 63 4.2.2.3 Know-how-Problematik 64 4.2.2.4 Personal-Problematik 64 4.2.3 Gegenüberstellung der Motive und Problembereiche des Outsourcing 65
Inhaltsverzeichnis Seite III 4.3 Möglichkeiten zur Leistungsbewertung 67 4.3.1 Transaktionskostentheoretischer Ansatz 67 4.3.2 Argumentenbilanz 74 4.3.3 Nutzwertanalyse 74 4.3.3.1 Prinzip der Nutzwertanalyse 75 4.3.3.2 Ablauflogik der Nutzwertanalyse 75 4.3.3.3 Aufstellung eines Zielsystems 77 4.3.3.4 Zielgewichtung 80 4.3.3.5 Wertsynthese 81 4.3.3.6 Bewertung der Nutzwertanalyse 82 4.3.4 Portfolio-Ansatz auf Basis der Nutzwertanalyse 83 4.3.5 Zusammenfassung 85 4.4 Rechtliche Rahmenbedingungen des Outsourcing 87 4.4.1 Arbeitsrechtliche Aspekte des Outsourcing 87 ) 4.4.1.1 Betriebs(teil)übergang 87 / 4.4.1.2 Mitbestimmungsrechte des Betriebsrates &9 [ 4.4.2 Gesellschaftsrechtliche Aspekte des Outsourcing 90 f 4.4.2.1 Mitwirkungsrechte der Anteilseigner 91 V 4.4.2.2 Rechte der Gläubiger 92 / 4.4.3 Steuerliche Aspekte des Outsourcing 92 4.4.3.1 Übertragung von Wirtschaftsgütern 92 ] 4.4.3.2 Personal...94 j 5 Modell zur Abwicklung einer Outsourcing-Maßnahme 95 5.1 Phase 1: Problemstellung und Situationsanalyse 96 5.1.1 Ist-Aufnahme 98 5.1.2 Ist-Abbildung 100 5.1.3 Schwachstellenanalyse 100 5.1.4 Optimierung der vorhandenen Immobiliendienstleistungen 101 5.2 Phase 2: Outsourcing-Entscheidung 105 5.3 Phase 3: Kontaktaufnahme und Wahl des Dienstleisters 108 5.4 Phase 4: Vertragsverhandlung und -gestaltung 110 5.5 Phase 5: Implementierung und Kooperation 111 6 Praktische Anwendung des Outsourcing-Modells 114 6.1 Phase 1: Problemstellung und Situationsanalyse 116 6.1.1 Ist-Aufnahme 116 6.1.1.1 Strategieentwicklung und Geschichte der Fa. Viedke 121 6.1.1.2 Anforderungen an die Immobilien(dienstleistungen) von Viedke 122 6.1.2 Ist-Abbildung 123 6.1.2.1 Leistungsbedarf 123 6.1.2.2 Organisation 125 6.1.2.3 Viedke allgemein.' 125 6.1.2.4 Die Bau- und Einrichtungsabteilung (B+E) 126 6.1.3 Schwachstellenanalyse 128 6.1.4 Optimierung der Immobiliendienstleistungen 130 6.1.4.1 Sollkonzept- 1. Stufe (lokale Veränderungen) 130 6.1.4.2 Sollkonzept - 2. Stufe (übergreifende Veränderungen) 131 6.1.4.3 Corporate Real Estate Management / Immobilienmanagement 135 6.1.4.4 Immobiliencontrolling 146
Inhaltsverzeichnis Seite IV 6.2 Phase 2: Die Outsourcing-Entscheidung am Beispiel des Projektmanagements 148 6.2.1 Sollkonzept - 3. Stufe (Outsourcing) 148 6.2.1.1 Bewertung der Projektleitung 148 6.2.1.2 Bewertung der Projektsteuerung 151 6.2.2 Durchführung der Nutzwertanalyse 154 6.2.2.1 Beschreibung der Alternativen 154 6.2.2.2 Aufstellung und Gewichtung des Zielsystems 155 6.2.3 Ergebnis der Nutzwertanalyse 159 6.2.4 Gesamtergebnis und Konsequenzen 162 6.3 Phase 3: Kontaktaufnahme und Wahl des Dienstleisters 163 6.4 Phase 4: Vertragsverhandlung und -gestaltung 164 6.5 Phase 5: Implementierung und Kooperation 164 6.6 Zusammenfassung der gewonnenen Erkenntnisse 165 7 Kritik und Ausblick 166 7.1 Grenzen der Anwendbarkeit. - 166 7.2 Chancen und Möglichkeiten 166 7.3 Weiterführende Betrachtungsmöglichkeiten 167 8 Literaturverzeichnis - 168 Anhang Anhang A Fragebogen an Mitarbeiter der Bau- und Einrichtungsabteilung (B+E) der Fa. Viedke _ A 1 - A 6 Anhang B Zusammenfassung der in den geführten Interviews gewonnenen Informationen» H B 1 - B 8 Anhang C Beschreibung der Schwachstellen C 1 - C 8 Anhang D Aufstellung und Gewichtung des Zielsystems D 1 - D 20