Hanna Sommer Der Wohnungsmarkt schrumpfender ostdeutscher Mittelstädte Handlungsmuster der Akteure dargestellt am Beispiel der Stadt Gotha Verlag Dr. Kovac Hamburg 2007
Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis 11 12 1. Einleitung und Fragestellung 15 2. Theoretische Einordnung 21 2.1. Forschungsstand 21 2.2. Theoretische Ansätze der geografischen Wohnungsmarktforschung und eigene theoretische Überlegungen 32 2.3. Das Konstrukt Wohnungsmarkt und das Gut Wohnung 41 2.4. Akteure im Schrumpfungsprozess 43 2.4.1. Wohnungsanbieter 44 2.4.2. Wohnungsnachfrager 56 2.4.3. Intermediäre Akteure 64 2.4.3.1. Finanzierungsinstitute 65 2.4.3.2. Politische Akteure 66 3. Wohnungsmarkttransformation in Ostdeutschland 67 3.1. Wohnungsmarktentwicklung in der DDR und die Ausgangssituation im Wohnungsmarkt 1989/1990 67 3.2. Wohnungsmarktentwicklung im Transformationsprozess 76 3.2.1. Wohnungsbestand und Versorgungslage im Wohnungsmarkt I 989/1990 78 3.2.2. Rahmenbedingungen für die Wohnungsmarktentwicklung im Transformationsprozess. 8I 3.2.3. Einzelentwicklungen in relevanten Wohnungsteilmärkten 88 4. Wohnungsmarktrelevante Rahmen- und Ausgangsbedingungen in Gotha 95 4.1. Auswahlkriterien für die Stadt Gotha 95 4.2. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in Gotha 98 4.3. Wirtschaftsentwicklung in Gotha 104 4.4. Der Wohnungsmarkt der Stadt Gotha 105 4.4.1. Baustruktur 105 4.4.2. Entwicklungen seit 1990 106 4.4.3. Die Rolle der Kommune in der Stadt- und Wohnungsmarktentwicklung und die aktuelle Stadtentwicklungspolitik in Gotha... 109
5. Methodisches Vorgehen und Datengrundlage 113 5.1. Vorüberlegungen zur methodischen Konzeption 113 5.2. Nachfrageranalyse 115 5.2.1. Auswahl und Charakteristik der Erhebungsgebiete 115 5.2.2. Erhebungsinstrument 123 5.2.3. Verlauf und Durchführung der Befragung 124 5.3. Anbieteranalyse 126 5.3.1. Erhebungsinstrumente 127 5.3.2. Verlauf und Durchführung der Befragungen 130 5.3.3. Analyse der Wohnungsannoncen 133 5.4. Analyse sonstiger Wohnungsmarktakteure 133 6. Struktur und Handlungsstrategien der Anbieterakteure 137 6.1 Klassifikation der Anbieteraktcure. 137 6.2 Anbietergruppen in Gotha 141 6.2.1. Institutionelle professionelle Großanbieter (Anbietergruppe 1) 141 6.2.1.1. Anbieterstruktur 141 6.2.1.2. Strategie der gezielten und offensiven Vermarktung 143 6.2.2. Institutionelle semiprofessionelle Großanbieter (Anbietergruppe II) 149 6.2.2.1. Anbieterstruktur 149 6.2.2.2. Strategie des Rückzugs auf genossenschaftliche Ideale 151 6.2.3. Private professionelle Einzelanbieter (Anbietergruppe III) 154 6.2.3.1. Anbieterstruktur. 154 6.2.3.2. Strategie erhöhter Flexibilität 155 6.2.4. Private nichtprofessionelle Einzelanbieter (Anbietergruppe IV) 156 6.2.4.1. Besitzumfang und Lage der Wohnungen 157 6.2.4.2. Mieten 162 6.2.4.3. Leerstand 166 6.2.4.4. Wohnwert 170 6.2.4.5. Strategielosigkeit und Einzelinteressen 172 6.2.4.6. Probleme und Vorteile privater nichtprofessioneller Einzelanbieter im Wohnungsmarkt 177 6.3. Wohnungsinserate als Mittel der Wohnungsvermarktung 181 6.4. Zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse der Anbieteranalyse 185
7. Verhaltensmuster der Nachfragerakteure 191 7.1. Sozialstruktur der Nachfrager 192 7.1.1. Demografische Struktur., 192 7.1.2. Sozioökonomische Struktur 198 7.1.3. Strukturelle Merkmale der Nachfragerhaushalte im Überblick 204 7.2. Strukturelle und besitzrechtliche Wohnungsmerkmale 207 7.2.1. Strukturelle Wohnungsmerkmale 207 7.2.2. Besitzrechtliche Wohnungsmerkmale 212 7.2.3. Wohnungsmerkmale in den Erhebungsgebieten im Überblick 216 7.3. Anpassungsvorgänge der Nachfragerhaushalte im Wohnungsmarkt 218 7.3.1. Wohnmobilitätseit 1990 218 7.3.1.1. Umzugshäufigkeit 218 7.3.1.2. Wohndauer 223 7.3.1.3. Wohnbiografien 230 7.3.2. Gründe des letzten Umzugs nach 1990... 236 7.3.3. Wohnungssuche 244 7.3.3.1. Wege der Wohnungssuche 244 7.3.3.2. Wohnungsauswahl und Dauer der Wohnungssuche 248 7.3.3.3. Verwirklichung der Vorstellungen bei der Wohnungssuche seit 1990 253 7.3.4. Bewertung der Wohnsituation 256 7.3.4.1. Bewertung der gegenwärtigen Wohnsituation 260 7.3.4.2. Bewertung der letzten Wohnsituation nach 1990 268 7.3.5. Soziale Nähe und Distanz im Wohnungsmarkt: Beeinflussung des Wohnstandortverhaltens durch Freunde und Bekannte 274 7.3.6. Zukünftige Mobilitätsbereitschaft 281 7.4. Zusammenfassende Darstellung der Ergebnisse der Nachfrageranalyse 288 8. Verhaltensmuster der intermediären Akteure 293 8.1. Verhaltensmuster der Finanzierungsinstitute 293 8.1.1. Käuferstrukturen und Aktionsräume der Finanzierungsinstitute 293 8.1.2. Kriterien der Kreditvergabepraxis 295 8.2. Verhaltensmuster auf der kommunalen Ebene 297 8.2.1. Handlungsinstrumente der Kommune als rechtliche und politische Planungsinstanz 298 8.2.2. Handlungsinstrumente der Kommune als Moderator 299
9. Zusammenfassung.. 303 Literaturverzeichnis. 313 Anhang. 331