5.2 Bauformen Problem Als zukünftiger Bauherr oder Käufer haben Sie Vorstellungen über die äußere Form Ihres Hauses. Es sind aber eine Vielzahl von Faktoren zu beachten, die Einfluss auf Ihr zukünftiges Haus haben. Fragestellung Sie sollten für sich beantworten: Welche Bauform ist für meine individuellen Bedürfnisse (Hausgröße, -form, Möglichkeiten der baulichen Veränderung) geeignet? Welchen Standort, d.h. Lage im Stadtgebiet, welche Nachbarschaften wünsche ich mir? Wo darf ich wie bauen? Welche rechtlichen Regelungen muss ich einhalten? Was sollte ich beim Bau oder Kauf eines Hauses noch beachten? Entscheidungskriterien In der komplexen Welt des Bauens hat der Bauherr oder Käufer bei der Wahl der Bauform zahlreiche Einflussfaktoren, insbesondere rechtliche Regelungen zu beachten. Die folgenden Seiten geben Antworten oder Hinweise auf Quellen, um diese Fragen zu beantworten. Das Baugesetzbuch (BauGB) enthält das einheitliche Städtebaurecht der Bundesrepublik Deutschland. Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden stützt sich im Wesentlichen auf zwei Planungsstufen: Flächennutzungsplan als vorbereitender Plan und Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan der Gemeinde. Er stellt die sich für das ganze Gemeindegebiet aus der beabsichtigen städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dar. Gegenüber dem Bürger entfaltet der FNP keine unmittelbare Rechtswirkung. Aus seinen Darstellungen sind keine Ansprüche beispielsweise auf Erteilung einer Baugenehmigung ableitbar. Bebauungspläne (B-Pläne) sind i.d.r. aus dem FNP entwickelt. Der B-Plan enthält für den Bürger unmittelbar wirkende, verbindliche Festsetzungen. Er legt die Grundstücksgrenzen fest und ist Grundlage für die entsprechend seinen Festsetzungen zu erteilende Baugenehmigung, wie z.b. gestalterische Festsetzungen (Dachform, Materialien) und Lage des Baufensters. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist nach ihrem Inhalt Bauplanungsrecht. Sie unterscheidet u.a. zwischen der Art und dem Maß der baulichen Nutzung. In ihr werden Aussagen zur Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl getroffen. 1
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt Auskunft, ob die Grundflächengröße für die gedachte Bauform bzw. die geplante Grundfläche des Hauses ausreichend ist. Die GRZ entspricht der Gebäudegrundfläche in m² bezogen auf die Grundstücksfläche in m². Sie gibt keinen Hinweis auf die Lage der überbaubaren Flächen. GRZ = Gebäudegrundfläche / Grundstücksfläche Die Geschoßflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele m² Geschoßfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind. Sie bezeichnet das Verhältnis der Bruttogeschossfläche (BGF), das heißt der Summe aller Vollgeschosse in m², zur Grundstücksgröße in m². GFZ = Bruttogeschossfläche / Grundstücksfläche Bauordnung (BauO) Bauen ist Ländersache. Deshalb hat jedes Bundesland in Deutschland eine Bauordnung. Sie ist die gesetzliche Grundlage für das Bauen. In ihr werden u.a. auch die Abstandsflächen (Fläche zwischen Haus und der Grundstücksgrenze und zum nachbarlichen Haus) zu den Grundstücksgrenzen geregelt. Für die Errichtung eines Gebäudes ist insbesondere zu beachten: Grundstücksgröße Die Grundstücksgröße für ein bestimmtes Gebäude ist insbesondere abhängig von der GRZ und GFZ, Grundfläche und Höhe des geplanten Hauses, sowie den damit entsprechend der Bauordnung einzuhaltenden Abstandsflächen und der Form des Grundstückes (mögliche Ausnutzung). Grundstückskosten In der Regel richtet sich der m²-preis nach der eingetragenen Qualität der Bauregion. Preistendenzen können aus den Zusammenstellungen der Grundstücksverkäufe in den Gemeinden und dem Immobilienteil der (regionalen) Zeitungen entnommen werden. Weiterhin beeinflusst auch die bereits oder noch nicht vorhandene Erschließung des Grundstückes (Straße, Be- und Entwässerung, Strom-, Gasanschluss) seine Kosten. Mögliche Grundstücksausnutzung An den folgenden Grafiken ist erkennbar, wie sich eine 200 m 2 große Grundfläche auf einem 500 m 2 großen Grundstück anordnen läßt (GRZ = 0,4). So bietet z.b. ein rechtwinkliges Grundstück oft die besseren Bedingungen, die Fläche günstig und flexibel zu nutzen, unter gleichzeitiger Einhaltung der Abstandsflächen. zulässig zulässig nicht zulässig nicht zulässig Abstandsflächen unzulässige Überschreitung der Abstandsflächen Grundfläche Haus Straße Straße Straße Straße Rechtwinkliges Grundstück Hammergrundstück Polygonales Grundstück 2
Mögliche kostenerhöhende Faktoren Bei der Auswahl eines Grundstückes ist es ratsam, die nachfolgenden Punkte zu beachten. Sie können u.u. die Baukosten erhöhen und sollten einkalkuliert werden: Bodendenkmale Altlasten (Bodenaushub, Schuttabfuhr, Sondermüll) Vorhandene Bausubstanz (denkmalgeschützt?, Abrisskosten) Der Baugrund (wie z.b. Sand, Lehm, Torf) kann den Aufwand der Gründung stark beeinflussen (Verbau bei Sand, Drainage bei Lehm- und Tonböden, aufwendige Gründungsmaßnahmen bei Torfböden) Grundwasserstand Ein hoher Grundwasserstand hat Einfluss auf die Kosten, weil besondere Baumaßnahmen zur Trockenhaltung des Kellers erforderlich werden. So muss evtl. aus Kostengründen auf eine Unterkellerung verzichtet werden. Bauformen Die Wahl bestimmter Gebäudetypen (freistehend, Doppel-, Reihenhaus etc.) hat erhebliche und grundlegende Kostenauswirkungen nicht nur für die Errichtung (Grundstückskosten, Erschließungs-, Bauwerks-, Baunebenkosten), sondern auch für die Nutzung (Betriebskosten). Bei einem Einzelhaus ist der Bedarf an Grundstücksfläche am größten. Das Doppelhaus ist ein Kompromiss zwischen Eigentumswohnung, Reihenhaus und Einfamilienhaus. Es kann nicht mehr in alle vier Himmelsrichtungen umschritten werden, und man hat einen direkten Nachbarn. Das Reihenhaus mit zwei angrenzenden Nachbarhäusern (Reihenmittelhaus) erfordert verhältnismäßig kleinere Grundstücksflächen als Einzel- und Doppelhaus. Weitere in Reihe gebaute Häusertypen sind ebenfalls kostengünstiger. Das Kettenhaus wird durch einen eingeschossigen und einen zweigeschossigen Teil oder durch Vor- oder Rücksprünge stärker gegliedert als das Reihenhaus. Das Stadthaus ist zwei- bis dreigeschossig, trotz seiner Reihenhausform ist eine individuelle Planung möglich. Das Gartenhof- und Atriumhaus ist ein ein- und zweigeschossiger Haustyp. Die folgende Tabelle veranschaulicht die unterschiedlichen Bauformen und gibt Hinweise zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ), zu Grundrissänderungen, zum Standort, zur möglichen Haushaltszusammensetzung und zu Anforderungen an das barrierefreie Bauen. 3
Bauformen Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus Stadthaus Gartenhofhaus Kettenhaus Atriumhaus Grundrisse Maß der baulichen Nutzung GRZ: 0,2-0,4 GRZ: 0,2-0,6 GRZ: 0,2-0,6 GRZ: 0,6-1,0 GRZ: 0,4-0,6 GFZ: 0,4-1,2 GFZ: 0,4-1,2 GFZ: 0,4-1,2 GFZ: 1,2-3,0 GFZ: 1,2-1,6 Baukosten 155 % 117 % 100 % ca.100 % ca.100 % 4 Grundrisse erweitern und verändern Standort B-Plan beachten Bei Vorhaben im Außenbereich Flächennutzungsplan beachten Haushaltszusammensetzungen und Nachbarschaften Barrierefreies Wohnen Bei Einzel-, Doppelhäusern und bei Reihenhäusern in meist eingeschränkter Form Ausbau von Dach und Keller möglich, GRZ und GFZ beachten Absprachen mit Architekt und Statiker erforderlich Alle Bauformen sind möglich innerhalb vorhandener Ortsstrukturen. Stadthäuser werden vorrangig in innerstädtischer Lage errichtet. Alle anderen Bauformen sind auch am Stadtrand und im Umland möglich. Das Atriumhaus kann auch eine innerstädtische Lage haben. Alle Bauformen sind für einen (Einfamilienhaus) und mehrere Haushalte (Familien mit Kindern oder Lebensgemeinschaften oder Single) geeignet, z.b. auch für Mehrgenerationen-Wohnen oder Nachbarschaften Barrierefreies Wohnen ist in allen Bauformen möglich. Es sind barrierefreie Zugänge zum Haus und zu den Wohnungen zu schaffen. Bei mehr-geschossigen Häusern ist ein Aufzug erforderlich (kostenintensiv). Innerhalb der Wohnungen sind ausreichende Bewegungsflächen einzuplanen.
Dachformen Die folgenden Grafiken veranschaulichen, zwischen welchen grundsätzlichen Dachformen unterschieden wird. Bei der Wahl des Daches ist der Bebauungsplan zu beachten. Flachdach Satteldach Pultdach Walmdach Zeltdach Tonnendach Die Ausbildung des Daches steht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Baukörper und der Fassade, die die äußere Gestalt eines Gebäudes ausmachen. Dabei sind die Forderungen gemäß Bebauungsplan bzw. der Gestaltungssatzung zu erfüllen. Das können z.b. sein: - Anpassung an charakteristische Dachlandschaften/Dachformen - Einhaltung von vorgegebenen Gesimspegeln - Verwendung von festgelegten Gauben- und Dachfensterformen 5