LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 Mit Wohnkostenatlas
Sehr geehrte Damen und Herren, zum sechsten Mal präsentieren wir Ihnen den LEG-Wohnungsmarktreport NRW. Die umfangreiche und fundierte Analyse des Kernmarkts der LEG, in dem sie führend tätig ist, bietet Ihnen 54 Standortporträts für Städte und Landkreise, die das gesamte Bundesland abdecken. Im Unterschied zu anderen Marktberichten bietet dieser nicht nur eine umfassende Betrachtung der kreisfreien Städte, sondern auch der nordrhein-westfälischen Landkreise und von deren Beziehungen untereinander. Daher erlaubt uns diese Analyse, Räume im Zusammenhang zu betrachten, vor allem benachbarte Großstädte und ihr Umland. Dies ist insbesondere in Nordrhein-Westfalen von Bedeutung, das sehr ausgedehnte Ballungsräume sowie starke Verflechtungen und Pendlerströme aufweist. Die LEG als börsennotiertes Unternehmen mit nachhaltigem und wertorientiertem Geschäftsmodell nutzt die Erkenntnisse des Reports, um viel - versprechende Märkte zu identifizieren. Die Ergebnisse fließen in interne Marktdaten-Steckbriefe ein, die uns als Basis für maßgeschneiderte Lösungen im Portfoliomanagement, bei Modernisierungen, Nachverdichtungen und qualifiziertem Quartiermanagement sowie für die Integration Geflüchteter dienen. Bei allen Maßnahmen befinden wir uns im engen Austausch mit der lokalen Politik sowie Institutionen vor Ort und nehmen unsere gesellschafts- und sozialpolitische Verantwortung ernst. Der LEG-Vorstand: Eckhard Schultz (CFO), Thomas Hegel (CEO) und Holger Hentschel (COO) Unsere Wachstumsstrategie zielt auf das nachhaltige Wachstum des bestehenden Portfolios und den selektiven Ausbau mieternaher Dienstleistungen ab. Wir wollen mindestens 5.000 Wohnungen jährlich erwerben, wobei der Fokus auf wertsteigernden Akquisitionen liegt. Durch den LEG-Wohnungsmarktreport NRW schaffen wir erhöhte Transparenz nicht nur für uns, sondern für alle Akteure auf dem Markt, darunter Mieter- und Eigen tümerhaushalte, Städte und Gemeinden, Wirtschaftsfördergesellschaften, Stadtplaner, Immobilienvermittler und Investoren. Weiterhin leistet er einen Beitrag zur fundierten Diskussion über den Wohnungsmarkt. Denn die gesellschaftspolitische Bedeutung des Themas Wohnen rückt immer stärker in den Fokus der Öffentlichkeit. Lesen Sie dazu mehr im Ausblick am Ende des Reports. So viel sei schon gesagt: Der nordrhein-westfälische Wohnungsmarkt präsentiert sich auch in diesem Jahr als ein starker, lebendiger Markt mit guten Zukunftsperspektiven. Die Mieten entwickeln sich stetig und stabil aufwärts, wenn auch lokal und regional in unterschiedlichem Tempo. Das Angebot an Arbeitsplätzen und die Kaufkraft der Einwohner wachsen, ebenso die Zahl der Bewohner und Haushalte. Hier sind die Aussichten auch für die kommenden Jahrzehnte mehrheitlich gut. Danken möchten wir an dieser Stelle unserem Projektpartner CBRE, der seit nunmehr sechs Jahren einen Datenpool zusammenträgt und ihn in enger Kooperation mit unseren Immobilienexperten vor Ort analysiert. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre. Thomas Hegel Vorstandsvorsitzender, CEO Eckhard Schultz Finanzvorstand, CFO Holger Hentschel Operativer Vorstand, COO LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 1
Duisburg Günstige Konditionen und wenig Bewegung zwischen Rhein und Ruhr Mit rund 487.000 Einwohnern (2015) ist Duisburg Nordrhein-Westfalens fünftgrößte Stadt und besitzt nahe der Mündung der Ruhr in den Rhein mit den Duisburg-Ruhrorter Häfen Europas größten Binnenhafen. Dementsprechend ist nach der Stahlindustrie mit den letzten sieben Hochöfen des Ruhrgebiets die Logistik mit Schwerpunkten im Hafen und im Logport Rheinhausen die zweitwichtigste Branche der Stadt. Die Duisburger Wirtschaft wird ebenfalls von den Bereichen Material- und Werkstofftechnik, Informations-, Kommunikations- und Mikrotechnik sowie Umwelt- und Energietechnik geprägt. Rund 70 Prozent aller Beschäftigten arbeiten jedoch inzwischen im Dienstleistungssektor, zum Beispiel an der Universität, im Handel, in öffentlichen Verwaltungen und in Callcentern. Die Stadt leidet aber weiterhin unter dem drastischen Arbeitsplatzabbau der vergangenen Jahrzehnte. Von Mitte der 1970er bis Anfang der 2000er Jahre sank die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um rund 30 Prozent. Von 2005 bis 2015 stieg sie wieder um 9,4 Prozent auf rund 164.000 Personen. Auch die Arbeitslosenquote sank im gleichen Betrachtungszeitraum markant von 17,7 auf 13,2 Prozent. Unter den 54 untersuchten Städten und Landkreisen des Bundeslandes erreicht Duisburg allerdings weiterhin nach Gelsenkirchen den zweithöchsten Wert. Die mittlere Kaufkraft von 18.459 Euro pro Kopf und Jahr lag 15,5 Prozent unter dem Landesmittel. Die Zahl der Haushalte sank von 2011 bis 2014 um 0,4 Prozent. Leicht positiv war hingegen der Anstieg der Einwohnerzahl von 2013 bis 2015 um 0,2 Prozent. Gegenüber dem Ausgangswert von 2014 soll sie hingegen nach der Prognose des Statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen bis 2030 um 2,5 Prozent sinken. Für die Zahl der Haushalte wird ein Rückgang bis 2040 um 4,5 Prozent erwartet. Relativ hoher Wohnungsleerstand, moderate Bautätigkeit Die Angebotsmiete erreichte 2015 mit im Schnitt 5,37 Euro pro Qua drat me ter den zweitniedrigsten Wert vor Gelsenkirchen unter den Top-12-Standorten. Zudem lag der jüngste Anstieg von 1,5 Prozent unter der durchschnittlichen Steigerung auf Landesebene von 2,1 Prozent. Stärkere Erhöhungen der Angebotsmieten waren auch angesichts eines Wohnungsleerstands von 5,1 Prozent die höchste Quote unter den Top-12-Standorten nur schwer durchsetzbar. Die Bautätigkeit war im Jahr 2014 dementsprechend gering: Lediglich zwei Wohneinheiten je 1.000 Bestandswohnungen wurden fertiggestellt. Die Zahl der im Jahr 2014 erteilten Baugenehmigungen lag auf etwa dem gleichen Niveau. Im Vergleich zu den drei Vorjahren stieg Altersstruktur Kaufkraft und Arbeitslosenquote Haushaltsstruktur Bevölkerung nach Altersgruppen 2014 in % pro Kopf in, in % aller zivilen Erwerbspersonen Personen pro Haushalt 2014 in % <18 18-25 26-40 41-60 >60 19.500 Kaufkraft 2015: 18.459 14,1 1 2 3 4 5 16,4 9,7 18,3 29,8 25,8 19.000 18.500 18.000 17.500 17.000 16.500 16.000 15.500 Arbeitslosenquote 2015: 13,2 % 13,8 13,5 13,2 12,9 12,6 12,3 12,0 11,7 43,1 33,9 11,8 7,8 3,4 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bielefeld Bochum Bonn Dortmund Quelle: Statistisches Landesamt NRW (Altersstruktur, Haushaltsstruktur), Michael Bauer Research (Kaufkraft), Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE Duisburg Düsseldorf 68 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016
Miete auf Postleitzahlebene für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in /m 2 /Monat 6,05 6,22 5,68 6,04 5,50 5,67 5,36 5,49 5,29 5,35 5,17 5,28 5,01 5,16 4,89 5,00 Werte sind aufgrund geringer Fallzahlen nicht repräsentativ. Makroökonomische Kennzahlen Einwohner 1) Bevölkerungsdichte 1) (Einwohner/km 2 ) Bevölkerungsentwicklung 1) in % Bevölkerungsprognose 1) in % Haushalte Haushaltsentwicklung in % Haushaltsprognose in % Kaufkraftkennziffer Kaufkraft pro Kopf in Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) Entwicklung SVP-Beschäftigte in % Duisburg NRW Deutschland Jahr 486.936 2.085 0,2-2,5 249.179-0,4-4,5 84,4 18.459 164.055 9,4 17.683.129 517 0,8 0,8 8.549.895 0,7 5,3 99,9 21.850 6.406.122 15,3 81.458.978 227 1,1 k.a. 40.223.000 k.a. k.a. 100 21.865 30.771.297 17,0 Juni 2015 2014 Juni 2013 Juni 2015 2014 2030 2014 2011 2014 2014 2040 2015 2015 Juni 2015 Juni 2005 Juni 2015 1) Basis: Fortschreibung Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Statistisches Bundesamt, Michael Bauer Research, Bundesagentur für Arbeit, Bearbeitung CBRE LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 69
Duisburg sie immerhin leicht an. Nach Preissteigerungen in den vorangegangenen Jahren begrenzte 2015 die vergleichsweise niedrige Kaufkraft der Duisburger Haushalte weitere Preissteigerungen im oberen Marktsegment. Hier wurden Wohnungen für durchschnittlich 7,52 Euro pro Qua drat me ter angeboten, 0,5 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Im unteren Marktsegment konnten jedoch erneut höhere Mietforderungen gestellt werden: Hier lag die durchschnittlich inserierte Miete mit 4,21 Euro 2,2 Prozent höher als im Vorjahr. Dieser Anstieg war im Vergleich mit den anderen Top-12-Standorten hinter Aachen und gleichauf mit Müns ter der zweithöchste. Lokale Höchstmieten im rechtsrheinischen Süden Die Spitzenlagen des Duisburger Mietmarktes befinden sich allesamt im rechtsrheinischen Süden der Stadt und im Zentrum. Der Süden verfügt über eine gute Anbindung per S- und Stadtbahn an das benachbarte Düsseldorf und außerdem über einige der grünsten Lagen innerhalb Duisburgs. Das gilt etwa für Großenbaum und Rahm (PLZ 47269), die 2015 mit 6,22 Euro den höchsten Mittelwert der Angebotsmieten pro Qua drat me ter und mit 666 Euro die höchsten mittleren Gesamtwarmmieten für die offerierten Wohnungen aufwiesen. Die mittlere monatliche Haushaltskaufkraft war hier, abgesehen von Baerl im Nordwesten der Stadt, mit 4.056 Euro die höchste der Stadt. In diesem Gebiet und im benachbarten Wedau und Bissingheim (PLZ 47279) wurden für das günstigste Zehntel der Wohnungen im Mittel genau 5 Euro verlangt. In allen anderen Stadtteilen lagen die Werte für das lokale untere Segment teils deutlich darunter. Wedau und Bissingheim mit dem besonders idyllischen Entenfang wiesen für ihren lokalen Gesamtmarkt 2015 eine mittlere Angebotsmiete von genau 6 Euro aus. Im Fünf-Jahres- Vergleich von 2010 bis 2015 stieg sie mit 14,8 Prozent stärker an als überall sonst in Duisburg; im Vergleich zum Vorjahr stagnierte sie jedoch. Diese Mietentwicklung mag ein Vorbote oder der Grund für die anstehende Entwicklung des alten Bahngeländes zwischen Wedau und Bissingheim sein. Hier sollen unter dem Namen Neue Gartenstadt in den nächsten zehn Jahren bis zu 3.000 neue Wohnungen entstehen. Die im Jahr 2015 angebotenen Wohnungen waren in diesem Gebiet mit einer mittleren Größe von 59 Qua drat me tern die kleinsten der Stadt. Auch die weiteren Gebiete im Duisburger Süden rangierten auf der lokalen Mietskala relativ weit oben. Angerhausen, Buchholz und Wanheim (PLZ 47249) belegten zusammen mit Rumeln-Kaldenhausen (PLZ 47239) mit einem Mietmittelwert von 5,67 Euro Rang 6. Huckingen, Hüttenheim, Ungelsheim und Mündelheim (PLZ 47259) sowie Wanheimerort (PLZ 47055) lagen im Mietranking mit jeweils 5,50 Euro direkt dahinter. Kleiner Hochpreismarkt in der Altstadt Etwas höhere Angebotsmieten verzeichneten die meisten zentralen Gebiete der Stadt. Unter ihnen lag Duissern (PLZ 47058) mit durchschnittlich 6,13 Euro vorn der zweithöchste Wert in Duisburg. Im Mittel 9 Cent weniger wurden in der Altstadt (PLZ 47051) verlangt, die trotz ihres Namens nur wenig historische Bausubstanz zu bieten hat und vielmehr einem recht nüchternen Handels- und Dienstleistungsstandort entspricht. Zur Altstadt gehört auch die Südseite des Innenhafens, Duisburgs Schwerpunkt des hochwertigen Bauens in den letzten Jahrzehnten. Der Innenhafen dürfte großen Anteil daran haben, dass die Altstadt im teuersten Zehntel der angebotenen Wohnungen mit 9,50 Euro den stadtweit höchsten Angebotsmittelwert erreichte. Zu den fünf teuersten Gebieten Duisburgs zählte außerdem Neudorf (PLZ 47057), das östlich der Altstadt verkehrsgünstig am Hauptbahnhof liegt und Standort der Universität Duisburg- Essen ist. Gemessen an der Angebotszahl war Neudorf im Jahr 2015 der zweitgrößte Markt in Duisburg. Im Mittel wurden pro Quadratmeter 5,91 Euro verlangt. Nur ein Gebiet in der rechtsrheinischen Südhälfte der Stadt fiel beim Mietniveau deutlich ab: Das Dellviertel nebst Hochfeld (PLZ 47053). Es ist mit seinen Altbauten, den Kultureinrichtungen und der Szene-Gastronomie interessant, aber womöglich mehr zum Ausgehen als zum Wohnen. Lediglich 5,28 Euro pro Qua drat me ter verlangten Wohnungsanbieter hier; das lag unter dem gesamtstädtischen Mittelwert von 5,37 Euro. Ein Grund da- Kennzahlen Wohnbestand 2010 2011 2012 2013 2014 NRW 2) Deutschland 2) Wohnungsbaufertigstellungen pro 1.000 Einwohner 0,7 1,0 1,2 0,9 1,1 2,6 3,0 Wohnungsbaugenehmigungen pro 1.000 Einwohner 1,3 1,0 0,9 1,0 1,1 2,6 3,5 Wohnungsbestand 1) in Mehrfamilienhäusern in % 76,5 76,5 76,4 76,4 76,3 56,3 52,3 Leerstandsquote in % 5,6 5,6 5,4 5,3 5,1 3,1 3,0 Wohnungsbestand 1) gesamt 255.940 256.151 256.378 256.551 256.692 8.852.309 41.221.210 1) Basis: Zensus 2) 2014 Quelle: CBRE-empirica-Leerstandsindex, Statistisches Landesamt NRW, Bearbeitung CBRE 70 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016
Duisburg Preisentwicklung Mietpreisentwicklung in /m 2 /Monat Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen in /m 2 6,90 6,60 6,30 6,00 5,70 5,40 5,10 4,80 4,50 5,37 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 1.010 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jeweils ab 2. Quartal bis 1. Quartal Folgejahr Quelle: Quellenangabe für beide Grafiken, Bearbeitung CBRE für waren auch die geringen Budgets der dort lebenden Haushalte. Die mittlere Kaufkraft von nur 2.485 Euro entspricht der niedrigsten in Duisburg und der fünftniedrigsten in ganz Nordrhein-Westfalen. Geringe Mietbelastung in Rumeln-Kaldenhausen Top-Standort auf der linken Rheinseite war das locker bebaute Rumeln-Kaldenhausen (PLZ 47239) ganz im Südwesten der Stadt. Der Mittelwert der Angebotsmieten betrug hier 5,67 Euro pro Qua drat me ter, sank von 2014 zu 2015 jedoch um 2,7 Prozent. An der Kaufkraft der örtlichen Haushalte konnte das nicht gelegen haben, denn diese war mit im Durchschnitt 4.037 Euro die dritthöchste der Stadt. Doch gerade Wohlhabende neigen hier eher dazu, Wohneigentum zu erwerben. Vor allem wegen der guten Einkommen hatte Rumeln-Kaldenhausen statistisch gesehen Duisburgs niedrigste Wohnkostenquote: Nur 15,3 Prozent ihrer Kaufkraft mussten die Haushalte rechnerisch für die Warmmiete einer mittleren angebotenen Wohnung aufbringen. Auch im benachbarten Bergheim (PLZ 47228) lag das Mietniveau mit inserierten 5,49 Euro pro Qua drat me ter noch über dem Duisburger Gesamtwert von 5,37 Euro. Knapp darunter rangierten das angrenzende Friemersheim (PLZ 47229) und Hochemmerich (PLZ 47226) sowie nördlich davon Alt-Homberg und Hochheide (PLZ 47198). Friemersheim erlebte über die letzten fünf Jahre gesehen mit 13,1 Prozent den zweithöchsten Anstieg in der Stadt. Wiederum auf der rechten Rheinseite lag 2015 der quantitativ größte Teilmarkt der Stadt in Mittel- und Untermeiderich (PLZ 47137). 5,25 Euro pro Qua drat me ter und Monat wurden hier gefordert. In allen bisher nicht erwähnten Gebieten des rechtsrheinischen Nordens der Stadt war die mittlere Angebotsmiete geringer. Den tiefsten Wert wies das überregional durch den Besuch der Bundeskanzlerin ins Gespräch gekommene Marxloh (PLZ 47169) mit einem Mittelwert von 4,89 Euro auf. Für das günstigste Zehntel der hier angebotenen Wohnungen wurden sogar nur 3,69 Euro verlangt das absolute Minimum in Nordrhein-Westfalens Top-12-Städten. Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser teils bei unter 300 Euro pro Quadratmeter Der Angebotspreis für Mehrfamilienhäuser in Duisburg betrug 2015 im Mittel 669 Euro pro Qua drat me ter. Dieser Wert war 2015 mit 7 Prozent überdurchschnittlich gestiegen (Nordrhein- Westfalen: plus 5,6 Prozent), für das untere und obere Segment jedoch stabil geblieben. Für das günstigste Zehntel der angebotenen Wohnungen verzeichnete die Stadt einen mittleren Angebotspreis von 296 Euro pro Qua drat me ter, der niedrigste aller Top- 12-Standorte. Für Objekte im oberen Marktsegment wurden im Durchschnitt 1.371 Euro pro Qua drat me ter verlangt. Unter den Top-12-Standorten Nordrhein-Westfalens waren nur Mehrfamilienhäuser in Gelsenkirchen noch günstiger zu bekommen. Auch Eigentumswohnungen wurden in Duisburg mit im Mittel 1.010 Euro pro Qua drat me ter relativ günstig angeboten; der jüngste Preisanstieg von 0,1 Prozent war der geringste in den Top-12-Städten. Die Preise im unteren und oberen Segment waren mit durchschnittlich 430 bzw. 2.340 Euro pro Qua drat me ter jeweils die niedrigsten unter den Top-12-Standorten. LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 71
Duisburg Wohnmarktdaten Wohnmarktdaten PLZ Anzahl der Mietangebote Kaltmiete unteres Marktsegment in /m 2 /Monat Kaltmiete Median in /m 2 /Monat Kaltmiete oberes Marktsegment in /m 2 /Monat Wohnungsgröße Ø in m 2 Wohnkosten kalt Ø in /Monat Wohnkosten warm 1) Ø in /Monat Kaufkraft je Haushalt Ø in /Monat Kaltmiete in % der Haushaltskaufkraft Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft 47051 562 4,62 6,04 9,50 69 416 646 2.807 14,8 23,0 47053 565 4,18 5,28 7,89 63 333 544 2.485 13,4 21,9 47055 376 4,49 5,50 7,49 60 331 532 2.819 11,7 18,9 47057 769 4,63 5,91 8,54 60 356 558 2.714 13,1 20,6 47058 382 4,95 6,13 8,75 66 406 628 3.147 12,9 20,0 47059 211 4,50 5,35 6,83 62 332 540 2.834 11,7 19,0 47119 338 3,89 5,13 7,67 65 335 554 2.618 12,8 21,2 47137 862 4,32 5,25 6,67 64 337 551 2.695 12,5 20,5 47138 422 3,80 5,15 6,38 67 343 566 3.066 11,2 18,5 47139 335 4,04 5,00 6,51 61 306 511 2.770 11,0 18,5 47166 500 4,00 5,00 6,24 68 340 567 2.680 12,7 21,2 47167 626 3,96 4,94 6,36 72 354 594 3.088 11,5 19,2 47169 694 3,69 4,89 6,22 67 327 550 2.832 11,5 19,4 47178 412 4,25 5,20 6,62 68 355 584 3.096 11,5 18,9 47179 326 4,49 5,39 7,23 70 376 610 3.023 12,4 20,2 47198 643 4,21 5,34 7,13 66 355 578 3.175 11,2 18,2 47199 38 k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. 4.659 k.a. k.a. 47226 680 4,31 5,28 6,56 64 340 556 2.678 12,7 20,8 47228 268 4,54 5,49 7,84 65 356 574 3.706 9,6 15,5 47229 319 4,23 5,32 7,00 65 347 565 3.041 11,4 18,6 47239 219 4,72 5,67 7,11 69 389 619 4.037 9,6 15,3 47249 394 3,90 5,67 7,74 65 370 589 3.548 10,4 16,6 47259 393 4,36 5,50 7,99 65 356 573 3.715 9,6 15,4 47269 238 5,00 6,22 8,78 70 433 666 4.056 10,7 16,4 47279 248 5,00 6,00 7,49 59 355 554 3.393 10,5 16,3 Ø 10.820 2) 4,21 5,37 7,52 66 352 572 3.065 11,5 18,6 Ø NRW 277.695 2) 4,44 6,38 11,98 70 448 683 3.752 11,9 18,2 1) enthält 3,35 Betriebskosten/m 2 (DMB NRW Betriebskostenspiegel 2014) 2) Summe der Angebote Quelle: CBRE; Datengrundlage: empirica-systeme, Michael Bauer Research (Kaufkraft) Räumliche Zuordnung der PLZ-Gebiete 47051 Altstadt, 47053 Dellviertel, Hochfeld, 47055 Wanheimerort, 47057 Neudorf, 47058 Duissern, 47059 Kaßlerfeld, Neuenkamp, 47119 Ruhrort, Laar, 47137 Mittel-, Untermeiderich, 47138 Obermeiderich, 47139 Beeck, Beeckerwerth, 47166 Alt-Hamborn, 47167 Neumühl, 47169 Marxloh, 47178 Overbruch, Vierlinden, 47179 Aldenrade, Wehofen, 47198 Alt-Homberg, Hochheide, 47199 Baerl, 47226 Hochemmerich, 47228 Bergheim, 47229 Friemersheim, 47239 Rumeln-Kaldenhausen, 47249 Angerhausen, Buchholz, Wanheim, 47259 Huckingen, Hüttenheim, Ungelsheim, Mündelheim, 47269 Großenbaum, Rahm, 47279 Wedau, Bissingheim 72 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016
Warmmiete in % der Haushaltskaufkraft 22,2 35,8 20,2 22,1 18,9 20,1 18,1 18,8 17,4 18,0 16,8 17,3 16,0 16,7 11,2 15,9 Werte sind aufgrund geringer Fallzahlen nicht repräsentativ. LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 73
Methodische Hinweise Bevölkerungsentwicklung 2014 2030 Für Kreise, Städte und immobilienwirtschaftliche Akteure ist es unerlässlich, auf Basis heutiger Erkenntnisse zukünftige Entwicklungen abzuschätzen, um Wohnungen in ausreichender Zahl bereitzustellen. Daher verwendet dieser Bericht Prognosewerte der Bevölkerungsentwicklung bis 2030, welche aus der vom Statistischen Landesamt Nordrhein-Westfalen veröffentlichten Vorausberechnung (Stichtag 1. Januar 2014) stammen. Dabei werden Wachstum oder Schrumpfung einer Region durch Geburten, Sterbefälle, Zugezogene und Fortgezogene bestimmt. Die für die Berechnung notwendigen Annahmen zur zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Kinderzahl pro Frau, Säuglingssterblichkeit, Lebenserwartung eines Neugeborenen sowie Migration wurden durch den Arbeitskreis Prognosen der Landesregierung festgelegt und öffentlich einsehbar auf der Homepage des Statistischen Landesamtes veröffentlicht. Da die demografische Entwicklung über mehrere Jahrzehnte aufgrund unvorhersehbarer Ereignisse und Trends sich jedoch grundsätzlich nicht sicher vorhersagen lässt, sollten die Werte nur vorsichtig interpretiert werden. Obwohl die Zahlen bis 2060 vorliegen, beschränkt sich dieser Marktreport zur Reduktion der Irrtumswahrscheinlichkeit auf einen Ausblick bis 2030. Entwicklung der Haushaltszahl 2014 2040 Dieser Kompromiss beim Betrachtungszeitraum war bei der Haushaltsentwicklung nicht möglich, da die vorhergesagten Werte lediglich für das Jahr 2040 öffentlich verfügbar sind (Stichtag: 1. Januar 2014). Daher sollten bei der Interpretation des Zahlenmaterials die unterschiedlichen Bezugszeiträume beachtet werden. Die zukünftigen Haushaltszahlen stammen aus der Modellrechnung zur Entwicklung der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen, welche ebenfalls vom Statistischen Landesamt herausgegeben wird. Diese basiert im Wesentlichen auf der oben genannten Bevölkerungsvorausberechnung, berücksichtigt darüber hinaus jedoch Ergebnisse des Mikrozensus (Alter, Geschlecht) sowie Daten zu Heirat, Scheidung und sonstigen Haushaltsbildungsprozessen. Die Zahlen zur vergangenen Haushaltsentwicklung bis 2014 beruhen auf dem Zensus 2011 sowie einer Hochrechnung auf Basis des Mikrozensus. Kaufkraft Die verwendeten Kaufkraftdaten stammen von der Firma Michael Bauer Research. Die Werte pro Kopf werden aus dem Nettoeinkommen aus den amtlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken, sonstigen Erwerbseinkommen, Renten und Pensionen, Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, Sozialhilfe, BAföG und Wohngeld ermittelt und am Anfang eines Jahres als Prognosewerte für das Jahr ihrer Erstellung berechnet. Die Haushaltskaufkraft wird durch Multiplikation der Kaufkraft pro Kopf mit der von Michael Bauer Research bereitgestellten durchschnittlichen Haushaltsgröße für das jeweilige Gebiet berechnet. Determinanten von Angebotsmieten und deren Entwicklung Alle in diesem Report verwendeten Mietpreise sind Angebotsmieten. Diese werden von der Firma empirica-systeme aus über 100 Inseratquellen extrahiert und anschließend durch CBRE ausgewertet. Im Unterschied zu Bestandsmieten, die auf abgeschlossenen Mietverträgen aus der Vergangenheit basieren, spiegeln Angebotsmieten die Werte aus den aktuellen Wohnungsinseraten vor Abschluss eines Mietvertrags wider. In Standorten mit Nachfrageüberhang oder ausgeglichenen lokalen Märkten ist davon auszugehen, dass die Angebotsmiete der Neuvertragsmiete entspricht. Bei signifikantem Angebotsüberhang wird es hingegen Abschläge geben. Die Mietpreisentwicklung wird von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen bestimmt. Wichtige Erklärungsfaktoren für das Mietniveau sind Wohnungsbestand, Leerstand und Verfügbarkeit von Grundstücken auf der Angebotsseite sowie Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Haushaltsgrößen und Altersstruktur auf der Nachfrageseite. Zur besseren Verständlichkeit des Textes werden zeitliche Entwicklungen grundsätzlich im Vergleich zum Vorjahr (2014 bis 2015) oder im Fünf-Jahres-Rückblick (2010 bis 2015) betrachtet. 280 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016
Quellenverzeichnis Bundesagentur für Arbeit Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) CBRE GmbH empirica-systeme GmbH IDN Immodaten IT NRW, Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Geschäftsbereich Statistik: Modellrechnung zur künftigen Entwicklung der Zahl der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015: Nach NRW Zu- und von NRW Fortgezogene nach Herkunfts- bzw. Zielgebieten Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2015 Hochschulen in Nordrhein-Westfalen, Statistik kompakt Ausgabe 2015 Statistische Analysen und Studien, Band 84, Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein-Westfalens 2014 bis 2040/2060 Kommunalprofil Bottrop, krfr. Stadt, Regierungsbezirk Müns ter, Gemeindetyp: Kleine Großstadt Ausländische Bevölkerung 2014 und 2015 in Düsseldorf Baugenehmigungen in NRW IT NRW Pressemitteilungen: vom 26. April 2016: NRW-Wohnungsbau: 2015 wurden 22,3 Prozent mehr Wohnungen als im Jahr zuvor genehmigt vom 11. Juni 2015: Im Jahr 2014 wurden in NRW so viele Wohnungen fertiggestellt wie seit 2004 nicht mehr vom 19. September 2014: 2013 wurden in NRW 146 417 Kinder geboren das war die viertniedrigste Zahl seit Bestehen des Landes vom 4. April 2016: Anzahl der Erwerbspersonen in NRW steigt bis 2020 um 5,1 Prozent vom 17. Dezember 2015: Fast jeder vierte Einwohner in NRW hatte 2014 einen Migrationshintergrund Michael Bauer Research GmbH Stadt Aachen Stadt Essen, Amt für Statistik, Stadtforschung und Wahlen Stadt Essen: Ein Blick auf Arbeitsmarkt in Essen vom 30.06.2012 bis 2015, 8/2015 Stadt Müns ter: Baulandprogramm 2015 2020 Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen Statistisches Bundesamt Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Bielefeld (WEGE mbh): Bielefelder Wirtschaftsbericht 2015, Zahlen Daten Fakten Internetseiten: http://www.derwesten.de/ikz/staedte/iserlohn/mehr-als-nur-ein-neubau-igw-investiert-an-rahmenstrasse-kluse-id9871034.html http://www.duesseldorf.de/wirtschaftsfoerderung/pdf/daten_fakten_d.pdf http://ewmg.de/dahlener-heide.html http://ewmg.de/wohngebiete-projekte.html http://www.gewoge-kleve.de/aktuelle-projekte/klimaschutzsiedlung.html https://www.google.de/search?q=krefeld+pendler+d%c3%bcsseldorf&ie=utf-8&oe=utf-8&gws_rd=cr&ei=yievv4rtcdw0gabf0kriaq http://www.invest-region-viersen.de/index.php?id=6 http://www.h-k-m.org http://www.ksta.de/region/euskirchen-eifel/euskirchen/-city-sued--euskirchen-der-grundstein-fuer-kita-und-ambulanz-ist-gelegt-1436490 http://www.ksta.de/region/rhein-erft/pulheim/baugebiet-in-pulheim-449-bewerbungen-liegen-fuer-48-grundstuecke-vor-23731818 https://www.land.nrw/de/fluechtlingshilfe http://www.rga.de/lokales/remscheid/bauland-familien-remscheid-wartet-6271897.html http://www.rga.de/lokales/remscheid/wohnungen-entstehen-4890116.html http://www.rp-online.de/nrw/staedte/langenfeld/neues-wohnviertel-entsteht-ab-herbst-aid-1.4204650 http://www.swisttalgarten.de/index.php?page=1115 http://www.tri30.de/de/beschreibung.html http://www.wf-wuppertal.de/standort-wuppertal/wirtschafts-strukturdaten/ https://www.wohnstaette-krefeld.de/de/projekte_2/gartenstadt.htm https://www.wohnungsverein.de/mietwohnungen-in-hagen/neubauprojekte/aktuelle-bauvohaben/ http://www.wz.de/lokales/krefeld/stadtteile/oppum-linn-gellep-stratum/oppum-und-linn-veraendern-sich-1.1800955 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 281
Impressum Herausgeber: LEG Immobilien AG Hans-Böckler-Straße 38 40476 Düsseldorf Tel. 0211 / 45 68-329 Fax 0211 / 45 68-500 jens.schoenhorst@leg-wohnen.de www.leg.ag (hier auch Teile des LEG-Wohnungsmarktreports NRW als Download) Redaktion: Jens Schönhorst (V. i. S. d. P.), Gabriele Bobka, Roland Stimpel Marktdaten: Dr. Henrik Baumunk, Michael Schlatterer MRICS, Fabian Sonnenburg (Residential Valuation, CBRE) Grafik/Layout: Storkan Informationsdesign Wohnkostenkarten: Baumgardt Consultants, Gesellschaft für Marketing und Kommunikation br Fotos: LEG-Vorstand: Andreas Teichmann, Essen Projektmanagement: Katja Binnyus, Thomas Rücker (RUECKERCONSULT GmbH) Haftungsausschluss 2016 LEG/CBRE Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es liegt in der Verantwortung des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen. Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der LEG und von CBRE. 282 LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016