Daniel Philippe Stier Moderne Ansätze im Immobilienportfoliomanagement A 258804 Verlag Dr. Kovac Hamburg 2010
Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis. XIV Tabellenverzeichnis ' XVIII Symbolverzeichnis XXI Abkürzungsverzeichnis XXV 1. Problemstellung 1 2. Grundlagen des Immobilienportfoliomanagements 9 2.1. Der Begriff der Immobilie, des Immobilienportfolios und des Immobilienportfoliomanagements 9 2.2. Notwendigkeit des Immobilienportfoliomanagements... 13 2.2.1. Strukturierungsansätze für Immobilien 13 2.2.2. Diversinkationspotenzjal bei Immobilien 21 2.2.3. Optimale und notwendige Größe von Immobilienportfolios 27 IX
2.2.4. Diversifikation in der Praxis und die resultierende Managementnotwendigkeit 31 2.3. State-of-the-Art im Immobilienportfoliomanagement... 34 2.3.1. Grundlegende Managementansätze 34 2.3.2. Quantitative Managementansätze 39 2.3.3. Qualitative Managementansätze 42 2.3.4. Aggregation quantitativer und qualitativer Managementansätze 45 2.3.5. Immobilienportfoliomanagement in der Praxis... 48 2.4. Resultierende Notwendigkeit eines neuen Immobilienportfoliomanagementansatzes 51 3. Moderne Portfoliotheorie 53 3.1. Modell der Modernen Portfoliotheorie 53 3.2. Analyse der Modernen Portfoliotheorie 59 3.2.1. Assetklassenunabhängige Analyse der Modernen Portfoliptheorie 59 3.2.2. Analyse der Modernen Portfoliotheorie vor immobilienwirtschaftlichem Hintergrund... 63 3.3. Fallbeispiel: Moderne Portfoliotheorie 70 4. Abbildung von immobilienadäquaten Gewichten 79 4.1. Modell zur Abbildung immobilienadäquater Gewichte.. 79 4.1.1. Modellannahmen 79 4.1.2. Quantifizierung des Investitionsvolumens 82 4.1.3. Quantifizierung von Rendite und Risiko 84 X
4.1.4. Opportunitätspunktemenge und Effizienzpunktemenge 86 4.1.5. Bestimmung des optimalen Portfolios 90 4.2. Analyse des Modells zur Abbildung immobilienadäquater Gewichte 91 4.3. Fallbeispiel: Abbildung immobilienadäquater Gewichte.. 93 5. Abbildung potenzieller Abweichungen von Immobilienrenditen von der Normalverteilung durch Lower Partial Moments 99 5.1. Potenzielle Notwendigkeit alternativer Risikomessungen. 99 5.1.1. Potenzielle Abweichungen von Immobilienrenditen von der Normalverteilung 99 5.1.2. Maße für potenzielle Abweichungen von der Normalverteilung 104 5.1.3. Statistische Tests auf potenzielle Abweichungen von Immobilienrenditen von der Normal Verteilung... 106 5.2. Das Risikomaßkonzept der Lower Partial Moments... 113 5.2.1. Definition und Grundlagen von Lower Partial Moments 113 5.2.2. Integration von Lower Partial Moments in einen portfoliotheoretischen Kontext 119 5.2.3. Erweiterungen des Risikomaßkonzeptes der Lower Partial Moments 123 5.3. Analyse von Lower Partial Moments vor immobilienwirtschaftlichem Hintergrund 128 5.4. Fallbeispiel: Lower Partial Moments.. 132 XI
6. Adaption des Black-Litterman-Modells zur Bestimmung erwarteter Immobilienrenditen 139 6.1. Wahrscheinlichkeitstheoretische Grundlagen 139 6.2. Das Modell 142 6.2.1. Die Black-Litterman-Formel als Kombination von Referenzrenditen mit den Meinungen eines Portfoliomanagers 142 6.2.2. Die Ermittlung des Erwartungswertvektors der Referenzrenditen T 148 6.2.3. Die Ermittlung der individuellen Meinungen... 152 6.2.4. Die Ermittlung des Steuerungsparameters 158 6.3. Erweiterungen 'des Black-Litterman-Modells 161 6.4. Das Black-Litterman-Modell bei Abweichungen von der Normalverteilung 167 6.5. Empirische Validierungen und praktische Erfahrungen mit dem Black-Litterman-Modell 171 6.6. Analyse des Black-Litterman-Modells 174 6.6.1. Assetklassenunabhängige Analyse des Black-Litterman-Modells 174 6.6.2. Analyse des Black-Litterman-Modells vor immobilienwirtschaftlichem Hintergrund... 179 6.7. Die Ermittlung der Inputparameter vor immobilienwirtschaftlichem Hintergrund 185 6.7.1. Die Ermittlung von Referenzrenditen bei Immobilien 185 6.7.2. Die Ermittlung individueller Renditemeinungen durch einfache Finanzplanungen und Szenarioanalysen, 197 XII
6.7.3. Die Ermittlung des Vertrauens in individuelle Renditemeinungen durch qualitative Modelle... 206 6.7.4. Analyse der immobilienadäquaten Ermittlung der Inputparameter des Black-Litterman-Modells... 218 6.8. Integration des Black-Litterman-Modells in einen immobilienportfoliotheoretischen Kontext... 221 6.9. Fallbeispiel: Ermittlung erwarteter Immobilienrenditen mittels des Black-Litterman-Modells 226 7. Kritische Würdigung, Hilfestellung für praktische Anwendungsprobleme sowie Weiterentwicklungsmöglichkeiten 239 7.1. Integration in einem Gesamtmanagementprozess 239 7.2. Kritische Würdigung des Gesamtmanagementprozesses.. 243 7.3. Lösungsansätze für praktische Anwendungsprobleme... 247 7.4. Ansatzpunkte für Weiterentwicklungen des vorgeschlagenen Managementansatzes 253 8. Thesenförmige Zusammenfassung 257 Anhang 264 A. Empirische Verteilungen versus Normalverteilung 265 B. Quantil-Quantil-Diagramme 275 C. Tests der NCREIF-Index-Familie auf Normalverteilung 285 Literaturverzeichnis 288 XIII