Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen

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1 Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen von Dr. Jürgen Schäfer, Dr. Georg Conzen, Hermann Aukamp, Dr. Werner Bals, Dr. Frank Billand, Martin J. Brühl, Raimund Ellrott, Michael Englisch, Dr. Dierk Ernst, Wolfgang Fink, Peter-Hans Forster, Uwe Freitag, Dr. Christiane Gebhardt, Ruth Hoeske, Dr. Isabelle Jandura, Dr. Henning Klöppelt, Dr. Helmut Knepel, Christian A. Lange, Robert D. Lange, Bettina Lechtape, Andreas Lehner, Hermann Marth, Dr. Dirk Matthey, Dr. Andreas May, Dr. Wulf Meinel, Dr. Gerhard Niesslein, Olaf Petersen, Prof. Dr. Dieter Rebitzer, Dr. Peter Schmidt-Breitung, Dr. Gregor Seikel, Axel Siepmann, Satya-Alexei Sievert, Jürgen Stinner, Dr. Ruedi Schwarzenbach, Axel Vespermann, Dr. Kristin Wellner, Dr. Josef Maria Wodicka 1. Auflage Praxishandbuch der Immobilien-Investitionen Schäfer / Conzen / Aukamp / et al. schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Privates Baurecht, Vergaberecht, Architektenrecht Verlag C.H. Beck München 2005 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Vorwort V Inhaltsübersicht VII Literaturverzeichnis XXXI Abkürzungsverzeichnis XXXV Autorenverzeichnis XXXIX Teil 1. Anlageformen, generelle Aspekte der Immobilieninvestition sowie Immobilieninvestoren Generelle Aspekte (Rebitzer) Anlageklasse Immobilie Volkswirtschaftliche Daten Rendite Risiko Timing Management Informationsquellen Immobilien im Überblick (Rebitzer) Besonderheiten Wohnimmobilien Gewerbeimmobilien Büroimmobilien Handelsimmobilien Hotels Freizeitimmobilien Sozialimmobilien Logistikimmobilien Anlageformen im Überblick (Rebitzer) Direkte und indirekte Anlage Retail und Institutional Products Ausgewählte Immobilienprodukte Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Spezialfonds Immobilien-Aktiengesellschaften Real Estate Investment Trusts Opportunity Fonds Genereller Vergleich IX

3 4. Immobilieninvestoren im Überblick (Rebitzer) Investorengruppen Private Investoren Institutionelle Investoren Versicherungen Pensionskassen und Versorgungswerke Stiftungen Kirchen Immobilienleasing Non-Property-Unternehmen Ausländische Investoren Teil 2. Immobilieninvestoren im Einzelnen I. Offene Immobilienfonds Der Weg der Offenen Immobilienfonds zur eigenständigen Asset Klasse unter den Investmentfonds (Billand) Entwicklung und aktuelle Ausgestaltung des rechtlichen Rahmens für offene Immobilienfonds (Billand) Steuerliche Rahmenbedingungen (Billand) Investitionsziele und -entscheidungskriterien (Billand) Portfoliostrategie Produktarten und Entscheidungskriterien Liquiditätssituation und Finanzierungsaspekte Transaktionsstrukturen und Risikoallokation in Verbindung mit Investitionen (Billand) Ankauf von Bestandsobjekten Ankauf von laufenden Baumaßnahmen und Projekten sowie Eigen-Projektentwicklung von Bestandsimmobilien und erworbenen Liegenschaften Ankauf von Bauvorhaben kurz vor Fertigstellung Erwerb von Bauvorhaben vor oder kurz nach Baubeginn Erwerb von Grundstücken mit Baurecht und Durchführung einer Projektentwicklung in Eigenregie oder in Kooperation mit einem Partner Der Ankaufsprozess bei Offenen Immobilienfonds (Billand) Abgleich mit Portfoliostrategie Wirtschaftliche Beurteilung Makro-/Mikro-Standortresearch Rechtliche Beurteilung Technische Beurteilung X

4 6.6 Wertbestätigung Depotbankzustimmung Gremienzustimmungen Ausblick (Billand) II. Internationale Immobilien-Spezialfonds Grundlagen (Klöppelt/Kulke) Definition Immobilien-Spezialfonds Rechtliche Rahmenbedingungen für das Portfolio- Management Marktüberblick Besonderheiten internationaler Immobilieninvestments Investitionsziele (Klöppelt/Kulke) Renditeziele Probleme des bench marking in internationalen Immobilienmärkten Investment-Strategien (Klöppelt/Kulke) Aufbau neuer Portfolien Optimierung von Bestandsportfolien Umsetzung internationaler Immobilieninvestmentstrategien (Klöppelt/Kulke) Bedeutung von Investmentprozessen Research All business is local Lokale Präsenz als Erfolgsfaktor Finanzierungsstrategien Risikocontrolling (Klöppelt/Kulke) Klassifizierung der Risiken Strategien und Instrumente Schlussbemerkung (Klöppelt/Kulke) III. Versicherungen Die Immobilie als Kapitalanlageobjekt (Fink) Kapitalanlage bei Versicherungsgesellschaften (Fink) Rechtliche Investitionsrahmenbedingungen Anlagegrundsätze Anlageverordnung Gebundenes und freies Vermögen Zulässige Kapitalanlagen Besonderheiten Historische Entwicklung der Kapitalanlage Immobilienanlageprodukte und -formen (Fink) Direktinvestitionen und/oder indirekte Investitionen Risiko versus Chance XI

5 XII 4. Anlagepolitik Von der Liegenschaftsverwaltung zum Portfoliomanagement (Fink) Paradigmenwechsel in der Immobilienwirtschaft Portfoliomanagement Begriffliche Abgrenzung Aufbau des Portfoliomanagements Anlagestrategie An- und Verkaufsentscheidungen Ankäufe Verkäufe Portfolioanalyse Wertermittlung (Fink) Performancemessung Von der Buchrendite zum Total Return (Fink) Ausblick (Fink) IV. Geschlossene Immobilienfonds Bedeutung und Kurzcharakterisierung geschlossener Immobilienfonds (Ernst/Freitag) Arten von geschlossenen Immobilienfonds (Ernst/Freitag) Steuerorientierte vs. ausschüttungsorientierte Fonds Inländische vs. ausländische Fonds Abgrenzung geschlossener Immobilienfonds (Ernst/Freitag) Abgrenzung zu offenen Immobilienfonds Abgrenzung zu Leasingfonds Investitionsobjekte geschlossener Immobilienfonds und deren Auswahl und Akquise durch den Fondsinitiator (Ernst/Freitag) Arten von Investitionsobjekten und deren Bedeutung Auswahlkriterien Objektspezifische Kriterien Standort Vermietungssituation Rechtliche und steuerliche Aspekte Kaufpreis Sonstige initiatorspezifische Kriterien Akquisition von Immobilien Verkäufergruppen Akquisitionswege Konstruktion und Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds (Ernst/Freitag) Rechtliche Struktur Fondsgesellschaft

6 5.1.2 Beteiligungsform des Anlegers Wesentliche Verträge Steuerrechtliche Struktur Einkommenssteuerliche Behandlung Weitere Steuern Wirtschaftliche Prognoserechnung Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds (Ernst/Freitag) Investoren (Ernst/Freitag) Investorengruppen und Investorengewinnung Private Placement Zweitmarkt Ausblick (Ernst/Freitag) V. Berufsständische Versorgungswerke im Überblick Wirtschaftliche Bedeutung der Versorgungswerke (Aukamp) Historische Entwicklung der Versorgungswerke (Aukamp) Strukturprinzipien (Aukamp) Finanzierungsverfahren der Versorgungseinrichtung (Aukamp) Aufsicht der berufsständischen Versorgungswerke (Aukamp) Besteuerung der Versorgungswerke (Aukamp) Warum investieren berufsständische Versorgungswerke in die ASSET-Klasse Immobilien? (Aukamp) Was soll eine Anlage in Immobilien für die Versorgungswerke bewirken? (Aukamp) Wo sollte in Immobilien durch Versorgungswerke investiert werden? (Aukamp) In welche Anlagesektoren sollten berufsständische Versorgungswerke investiert sein? (Aukamp) Wie wird in die ASSET-Klasse Immobilien investiert Direktanlage versus indirekte Anlagevehikel (Aukamp) Direktanlagen Die Sektoren/Nutzungsarten der Direktanlage Wohnimmobilien Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Sonderimmobilien Projektentwicklungen für die Direktanlage Verwaltung der Direktanlagen Objektgesellschaften Risikostreuung/Diversifikation Leverage-Effekt XIII

7 Transaktionskosten Afa-Betrachtung/Ausschüttung Offene Immobilien-Spezialfonds Immobilien-Spezialfonds Risikostreuung und Immobilien-Spezialfonds Immobilien Master-KAG Immobilien-Spezialfonds und Versorgungswerke/Ausblick Immobilienaktien (Aukamp) Mögliche Änderungen des Investmentsteuerrechts (Aukamp) Möglichkeiten, in ausländische Immobilienaktien und Reits zu investieren (Aukamp) Reits: eine neue Anlagewelt auch für berufsständische Versorgungswerke? Liquidität und Fungibilität der Anlagen in Reits und Immobilienaktien Bilanzielle und aufsichtsrechtliche Behandlung von Investitionen in Reits und Immobilienaktien Die Bilanzierung der Reits als Wertpapiere zum Niederstwertprinzip Private Equity Funds (Aukamp) Anlagevolumen der berufsständischen Versorgungswerke Renditeerwartungen Vermögensverwaltung und Risikomanagement Ausblick (Aukamp) VI. Immobilien-AG Die Immobilien-AG: Ein attraktives Investment (Matthey) Die Immobilien-AG im Wettbewerb (Matthey) Vorteile einer Immobilien-AG Die Immobilien-AG im Anlagespektrum Wettbewerbsumfeld bei indirekten Immobilienanlagen Immobilienaktienmärkte weltweit Anforderungen des Kapitalmarktes: überzeugende Equity Story (Matthey) Klare Strategie Erfolgsfaktoren/Werttreiber Buy-and-Sell Wertschöpfung im Portfolio Projektentwicklung mit ausgewogenem Chance/ Risikoprofil Konzeption,Vertrieb und Management von Immobilienfonds XIV

8 3.3 Wertorientierte Steuerung/effiziente Organisation Transparenz IFRS für Immobilien-AGs (Matthey) Bewertung von Immobilien-AGs (Matthey) Immobilienaktienindizes und derivative Produkte auf Immobilienaktien (Matthey) VII. Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA 1. Definition (Lange/Lange) Marktgröße, Arten, Struktur der REITs (Lange/Lange) Marktgröße Arten Equity REITs Mortgage (Hypotheken) REITs Hybrid REITs Struktur Attribute (Lange/Lange) Laufende Rendite Korrelation zu Aktien und Obligationen Potentieller Inflationsschutz Gleichgerichtete Interessen des Managements und der Aktionäre;Verhalten des Managements als Miteigentümer Fungibilität Diversifizierung (nach Region) Nach Region Nach Objektart Anlageflexibilität Corporate Governance Effizienter Zugang zu großen Immobilienvermögen Risikodiversifizierung Investitionen in REITs (Lange/Lange) Anlagekriterien Immobilienzyklus Kapitalmarkt Immobilien Management Bewertung Vergleich mit anderen Anlageklassen Steuerliche Behandlung Performance VIII. Leasinggesellschaften Entwicklung von Immobilien-Leasing als Form der Finanzierung von Immobilieninvestitionen (Schmidt-Breitung) XV

9 XVI 1.1 Leasingmarkt und Leasingquote in Deutschland Immobilien-Leasing als Alternative zur Kreditfinanzierung Funktionsweise und Merkmale von Immobilien-Leasing (Schmidt-Breitung) Begriffsbestimmung Steuerliche und handelsbilanzielle Einordnung von Leasingverträgen Vertragsformen und Vertragslaufzeiten Leasing nach internationalen Accounting-Standards Modellstrukturen im Immobilien-Leasing (Schmidt-Breitung) Neubau-Leasing Sale-and-lease-back Buy-and-lease Fazit Full-Service Leasing (Schmidt-Breitung) Kriterien für die Investitionsentscheidung mit Leasing (Schmidt-Breitung) Qualitative Aspekte Quantitative Aspekte IX. Opportunity Fonds Immobilien Opportunity Fonds historisch (Meinel) Definition (Meinel) Organisationsstruktur (Meinel) Risikokategorien (Meinel) Core Core Value Add Opportunity und Development Fonds Formeln Beispielsrechnung Immobilienfinanzierung und Opportunity Fonds (Meinel) Marktanteil von Opportunity Fonds (Meinel) Akquisitionsprofile und Investmentphilosophie (Meinel) X. Europäischer Immobilien Dachfonds Das Dachfonds Konzept im Asset Management (Englisch) Dachfonds im Allgemeinen Dachfonds in der Praxis Übertragung des Dachfonds-Konzepts auf den Immobilienbereich (Englisch) Einführung Charakteristika eines Immobilien Dachfonds

10 3. Analyse des Absatzmarktes: Die Investoren (Englisch) Analyse der Nachfrage Segmentierung der Investoren Der britische Immobilien Dachfonds Markt Wachstumsprognose für den europäischen Immobilien Dachfonds Markt Analyse des Beschaffungsmarktes: Das Spektrum der Zielfonds (Englisch) Vielfalt der Zielfonds Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Börsennotierte Immobilienprodukte Analyse des Konkurrenzmarktes: Wettbewerbsprodukte (Englisch) Derzeitige Wettbewerbsprodukte Potentielle Wettbewerbsprodukte in der Zukunft Erfolgskriterien eines Immobilien Dachfonds (Englisch) Investmentprozess Strukturierungs Know-how Sonstige Qualitäten des Dachfonds Managers Würdigung (Englisch) Vorteile des Immobilien Dachfonds Ausblick XI. Immobilieninvestitionen privater Anleger Grundlagen/-überlegungen (Schäfer) Immobilienanlagen privater Investoren Gründe für private Immobilieninvestments Anlagespektrum Direktinvestments versus Indirektinvestments Rückblick Status quo Schlechte Stimmung bei vielen Marktteilnehmern/Individuelle Gründe für schlechtes Investitionsklima Demographie als belastender Faktor für Immobilieninvestments? Zeit für direkte Investitionen (in Deutschland) Umbruch im Bereich der indirekten Immobilienanlagevehikel Wichtige Erfolgsfaktoren und klassische Fehler der Immobilieninvestition (Schäfer) Analysephase Ziele XVII

11 2.1.2 Persönliche Ausgangssituation Konzeptionsphase Umsetzungsphase Kriterien für Direktinvestments Qualität Markt und Marktentwicklung Rendite Grundüberlegungen Arten der Kalkulation Renditeerwartung Kriterien für indirekte Investments Offene Immobilienfonds Geschlossene Immobilienfonds Immobilienaktiengesellschaften Real Estate Investment Trusts (REITs) Immobilien AG bzw. REIT-Fonds Managementphase Verwalten versus aktives Managen bei Direktinvestments Bausteine und Kosten des Immobilienmanagements Management von Indirektinvestments Behavioral Finance Spezialthemen (Schäfer) Vermögensverwalter als Immobiliendienstleister Auslandsinvestments Steuerliche Komponenten bei Immobilieninvestments Fazit und Ausblick (Schäfer) XII. Wohnungsgesellschaften Wohnungsmarkt (Lehner) Wohnungsnachfrage Überregionale Bestimmungsfaktoren Regionale Bestimmungsfaktoren Wohnungsangebot Institutionell-gewerbliche Anbieter Transaktionsmengen Portfoliomanagement (Lehner) Portfolio-Gesamtanalyse Punktwertverfahren Datenbasis Portfolio-Objektanalyse Objektplanung und -bewertung Bewertungsparameter XVIII

12 3. Risikomanagement (Lehner) Risikoidentifikation Risikoquantifizierung und Risikoaggregation Risikobewältigung und organisatorische Integration XIII. Projektentwicklungsgesellschaften Definition und Abgrenzung der Projektentwicklung (Marth/Conzen) Begriff, Formen und Ziele Aufgabenspektrum Marktteilnehmer und Marktsegmente (Marth/Conzen) Projektanalyse und Nutzungskonzeption (Marth/Conzen) Grundlagen der Investitionsentscheidung Grundstücks-, Standort- und Marktanalyse Grundstücksanalyse Standortanalyse Marktanalyse Angebots- und Wettbewerbsanalyse Nachfrageanalyse Rentabilitätsanalyse Nutzungskonzeption und Projektplanung Grundstücksakquisition/-sicherung (Marth/Conzen) Vorkaufsrecht Ankaufsrecht Grundstückskauf Kauf von Objektgesellschaften Baurechtsschaffung (Marth/Conzen) Projektrealisierung (Marth/Conzen) Vergabe von Bauleistungen Einzel- und Paketvergabe GU/GÜ-Vergabe Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement Vermarktung (Marth/Conzen) Projektmarketing Vermietung Verkauf Zusammenarbeit zwischen Projektentwickler und Investoren (Marth/Conzen) Investoren und ihre Anlagekriterien Verkaufstiming XIX

13 Teil 3. Finanzierung von Immobilieninvestitionen Von der statischen zur dynamischen Immobilien- Finanzierung (Stinner) Klassische Immobilien-Finanzierung Cashflow-basierte Bewertung und Finanzierung Mieterbonität als Sekundärrisiko Wirkungsweise von Basel II Eine vergleichende Betrachtung zur klassischen Immobilien-Finanzierung Prozessorientierung der Finanzierung (Stinner) Art und Wirkungsweise der Covenants Eigenmitteleinsatz und Entschuldung Term Sheet Mobilität der Finanzierung durch Verbriefung Besonderheiten der Portfoliofinanzierung (Stinner) Investition in Immobilienportfolien Voraussetzungen für die Portfoliofinanzierung Cashflow-Analyse und Covenants Projekt- oder Joint Venture-Finanzierung (Stinner) Finanzierung ohne Cashflow Projektgemeinschaft im Joint Venture Voraussetzungen und Projektphasen Projektvorbereitung Realisierungsphase Stabilisierungs- und Exit-Phase Projektentwicklung bei sich wandelnden Märkten Immobilien-Investment-Banking (Stinner) Königsdisziplin der Immobilien-Finanzierung Due Dilligence Zielorientierte Finanzierungsstruktur Teil 4. Rechtliche Aspekte von Immobilieninvestitionen XX 1. Asset Deal (May/Wodicka) Transaktionstypen (Transaktionsgegenstände und Vertragsmodelle) Überblick über Erwerbsvarianten Transaktion über Einzelimmobilie mit Bestandsgebäude Bauträgervertrag Generalübernehmermodell Grundstückskauf mit Vertragsübernahme Portfoliotransaktion

14 Property Outsourcing durch Sale and Leaseback Kauf von Gesellschaftsanteilen Transaktion über Einzelimmobilie mit Bestandsgebäude Kauf eines gebrauchten Bestandsobjekts Kauf eines neu errichteten Objekts Transaktion über Einzelimmobilie mit zu errichtendem Gebäude Bauträgervertrag Generalübernehmermodell Grundstückskauf mit Vertragsübernahme Portfoliotransaktion Definition und Vorteile von Portfoliotransaktionen Bieterverfahren Property Outsourcing durch Sale and Leaseback Hinweise zur Gestaltung des Grundstückskaufvertrages Kaufgegenstand Grundstück/Teilfläche an einem Grundstück Wesentlicher Bestandteil/Erbbaurecht Zubehör Form des Grundstückskaufvertrages Kaufpreis Bestimmung Fälligkeit Grunderwerbsteuer/Umsatzsteuer Sicherheiten des Verkäufers Finanzierung Anderkonto Mängelhaftung und Verjährung Sachmängel Rechtsmängel Rechte wegen Mängeln der Kaufsache Verjährung Besondere Fallgestaltungen: Kauf bricht nicht Miete Grundstücksverträge mit Auslandsbezug Verträge über Grundstücke in Deutschland Verträge über Grundstücke im Ausland Share Deal (May/Wodicka) Abgrenzung zum Asset Deal Steuerliche Vorüberlegungen XXI

15 2.3 Besonderheiten des Share Deal gegenüber dem Asset Deal Unternehmenskauf mit Grundstücksvertragselementen Aufwendigere Due Diligence Transaktionskosten Haftungsrisiken der Gesellschaft und des Käufers Sicherung und Wirksamkeitsvoraussetzungen des Anteilserwerbs Übergang von Vertragsverhältnissen Hinweise zur Gestaltung des Anteilskaufvertrages Kaufgegenstand Form und Vollzug des Anteilskaufvertrages Kaufpreis Bestimmung Fälligkeit Sicherheit des Verkäufers Finanzierung Mängelhaftung und Verjährung Rechtliche Due Diligence (May/Wodicka) Bedeutung der Due Diligence Vorbereitung der Due Diligence durch den Verkäufer Durchführung der Due Diligence Due Diligence-Checkliste Checkliste bei Asset Deal Checkliste bei Share Deal Teil 5. Steuerrechtliche Aspekte von Immobilieninvestitionen und -desinvestitionen Grundzüge der Immobilienbesteuerung Einleitung (Seikel) Einkommensteuer (Seikel) Abgrenzung private Vermögensverwaltung gewerblicher Grundstückshandel Besteuerung von Immobilienpersonengesellschaften Einkünfte aus Gewerbebetrieb Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und Zebra-Gesellschaft Ergänzungsbilanzen Sondervergütung und Sonderbetriebsvermögen Gesellschafterdarlehen Gewerbesteuerliche Schatteneffekte Körperschaftsteuer und Besteuerung der Immobilienkapitalgesellschaft (Seikel) XXII

16 4. Gewerbesteuer (Seikel) Grundzüge der Gewerbesteuer Gewerbesteuerfreistellung Gewerbesteuerfreistellung durch Wahl der Einkunftsart Gewerbesteuerentlastung über 35 EStG Erweiterte Kürzung Schädliches Vermögen Grenze zwischen Vermögensverwaltung und Gewerblichkeit Näheverhältnis zwischen Immobilie und Gewerbebetrieb eines Gesellschafters Umsatzsteuer (Seikel) Steuerbarkeit Steuerfreiheit und Optionsmöglichkeit Voraussetzungen der Umsatzsteueroption Umfang der Umsatzsteueroption Umsatzsteuer bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien Verwendungsabsicht Aufteilung der Vorsteuer bei Teiloption Unzulässige Umsatzsteueroption Umsatzsteuer bei dem Verkauf von Gewerbeimmobilien Geschäftsveräußerung im Ganzen Form für die Erklärung der Umsatzsteueroption Berechnung der Umsatzsteuer Vorsteuererstattung und -korrektur Grunderwerbsteuer (Seikel) Besteuerungsgegenstand Bemessungsgrundlage Steuersatz und Steuerschuldner Ausnahmen von der Besteuerung Besonderheiten bei Grundstückskaufverträgen Grunderwerbsteuer bei einem Share Deal Anzeigepflichten Erbschafts- und Schenkungssteuer (Seikel) Grundsteuerliche Aspekte (Seikel) Rechtsformvergleich zwischen Immobilienpersonenund Immobilienkapitalgesellschaft (Seikel) Finanzierung von Immobilieninvestitionen im Lichte des 8a KStG (Seikel) XXIII

17 Teil 6. Instrumente der Immobilieninvestitionen XXIV I. Betrachtungen zur kapitalmarktorientierten Immobilienbewertung Vorbemerkungen (Brühl/Jandura) Grundlagen (Brühl/Jandura) Bewertungsanlässe Regulatorische Rahmenbedingungen Wertbegriffe Bewertungskonzepte (Brühl/Jandura) Bewertung mittels Marktanalogie Bewertung durch Ertragsprojektion und Abzinsung Bewertung anhand modifizierter Kosten Betrachtungen zur Bewertungshypothese (Brühl/Jandura) Stichtagswahl Marktumfeldbedingungen Beschaffenheitsmerkmale Zusammenfassung und Ausblick (Brühl/Jandura) II. Immobilienmarktprognosen und Immobilienratings Einführung (Knepel) Immobilienmarktprognosen (Knepel) Grundlagen Anforderungen Klassifikation von Prognoseverfahren und Prognosebegriffe Formalisierungsgrad Konsistenz Zeitliche Reichweite Prognosebegriffe Prognosemethoden Qualitative Prognoseverfahren Zeitreihen-Prognoseverfahren Ökonometrische Prognoseverfahren Anwendungsbereiche von Prognosen im Immobilienmarkt Allgemeine Prognoseanwendungen Spezielle Prognoseanwendungen Informationsquellen für Prognosen Träger allgemeiner Wirtschaftsprognose in Deutschland Prognosequellen im Immobilienmarkt Maklerunternehmen Immobilienunternehmen

18 Real Estate Research-Institute Beispiel: Das Feri Immobilienmarkt Prognosemodell Immobilienrating (Knepel) Grundlagen Anforderungen Ratingbegriff Ratingagenturen und Ratingprozess Ratingskalen Ratingtypen Markt- und Standortrating Anwendungsbereiche für Marktratings Methode: Beispiel Feri Immobilienmarkt Rating Objektrating Anwendungsbereiche für Objektrating Methoden Immobilien Markt- und Objektrating Feri Immobilien Objektrating Produktratings Anwendungsbereiche für Produktrating Methode: Beispiel Feri Immobilienfonds Rating Zusammenfassung (Knepel) III. Standort- und Marktanalysen Ziel und Leistungsinhalte einer Standort- und Marktanalyse (Ellrott/Petersen) Ziel einer Standort- und Marktanalyse Leistungsbausteine einer Standort- und Marktanalyse Hinweise zu Quellen einer Standort- und Marktanalyse (Ellrott/Petersen) Grundlagen einer Standort- und Marktanalyse (Ellrott/Petersen) Rahmenbedingungen des Makro-Standortes Rahmenbedingungen des Mikro-Standortes Rahmenbedingungen der Marktanalyse Rahmenbedingungen Marktanalyse für ein Shoppingcenter Rahmenbedingungen der Marktanalyse für eine Büroimmobilie Rahmenbedingungen der objektseitigen Bewertung von Einzelhandels-/Büroimmobilien Ausgewählte Entscheidungsparameter zur Ergebnisfindung (Ellrott/Petersen) XXV

19 IV. Veräußerung von Immobilienportfolios im Rahmen strukturierter Verfahren Anlässe und Ziele (Siepmann) Vorbereitung einer Portfolioveräußerung (Siepmann) Vorstudie Projektorganisation Bestandsaufnahme und Vendor Due Diligence Implementierung wertsteigernder Maßnahmen Strukturierung und Verfahrensstrategie der Transaktion Durchführung Verfahrensschritte (Siepmann) Verfahrensvariationen (Siepmann) Ausgewählte Erfolgsfaktoren (Siepmann) V. Wirtschaftlichkeitsberechnungen Einleitung (Vespermann) Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Grundstücke mit Bestand (Vespermann) Statische Verfahren Rentabilitätsberechnung Kosten- und Gewinnvergleichsrechnung Amortisationsrechnung Dynamische Verfahren Klassische Verfahren Kapitalwertmethode Interne Zinsfuß-Methode (Internal Rate of Return) Moderne Verfahren Endvermögen nach VOFI-Methode VOFI-Rentabilitätskennziffern Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Grundstücke zur Entwicklung (Schäfer/Conzen) Developmentrechnungen Residualverfahren/Bauträgermethode Investitionsrechnung VI. Due Diligence Checklisten Einleitung (Vespermann) Due Diligence Checkliste Bestandsgebäude (Vespermann) Kommerzielle Analyse Technische Analyse Rechtliche Analyse Steuerliche Analyse XXVI

20 3. Due Diligence Checkliste für einen Grundstückskauf mit Entwicklungsabsichten (Schäfer/Conzen) Anforderungsprofil Grundstücksanalyse Teil 7. Instrumente des Immobilienmanagements I. Immobilien-Portfolio-Management und Immobilien-Asset- Management Immobilien-Portfolio-Management und Immobilien- Asset-Management (Bals/Wellner) Grundlagen eines entscheidungsorientierten Immobilien- Asset-Management-Ansatzes (Bals/Wellner) Das Problem der Harmonisierung von Eigentümerinteressen und das Prinzip der Barwertmaximierung Charakterisierung der Finanzierungsbeziehung zwischen Investor und Immobilienvermögen Finanzierungstheoretisches Modell der Preisbildung von Immobilienvermögen Portfolio Selection Theory nach Markowitz (Bals/Wellner) Grundlagen Statistisch-mathematische Grundlagen der MPT Anwendung der MPT bei Immobilien Diversifikationsmöglichkeiten bei Immobilien Grenzen der Anwendung und Kritik der MPT CAPM zur Ableitung risikoäquivalenter Kapitalkostensätze Prozess des Immobilien-Asset-Managements (Bals/Wellner) Phase I: Inputs Phase II: Strategische Asset Allokation Phase III:Taktische Asset Allokation Phase IV: Ergebniskontrolle und Risikomanagement IPM-Systeme (Bals/Wellner) Symbolverzeichnis (Bals/Wellner) II. Facility Management Ganzheitliche Betrachtung FM und REM (Niesslein/Lechtape) Begriffsdefinitionen und Ziele Stand der Entwicklung Technische Gebäudemanagement Kaufmännische Gebäudemanagement Infrastrukturelle Gebäudemanagement XXVII

21 1.2.4 Flächenmanagement Kunden- und ergebnisorientierte FM-Strategien Operative Dienstleistungen an der Schnittstelle zum Portfolio- und Asset Management (Niesslein) Property Management Werterhaltungsmanagement Bedarfsgerechte Betriebskonzepte Due Diligence unterstützende FM-Dienstleistungen Informations- und Kommunikationsmanagement (Niesslein/Lechtape) Kunden- und Objektorientierte Konzepte Gestaltung der Zusammenarbeit mit externen Dienstleistern (Niesslein/Sievert/Forster) Life-cycle Konzepte, Bau- und Planungsbegleitendes FM (Forster) Vom Kaufmännischen Facility Management zum Propertymanagement als Dienstleistung für Kundenportfolios (Forster) Leistungsvergabe als Grundstein der FM Betriebskonzeption (Sievert) Tätigkeitsorientierte FM Ausschreibungen als Konsequenz margenorientierter Einzelvergaben FM Gesamtvergaben auf Basis ergebnisorientierter Ausschreibungen Prozessorientierte FM Vergabe als Vorraussetzung für Verantwortungsübertragung Performanceorientiertes Facility-Management (Niesslein/Forster) Berechnungsmethoden Einflussfaktoren Erfolgsabhängige Vergütungsregelungen Benchmarking und Frühwarnsysteme (Niesslein) Umgang mit dem natürlichen Dissens zwischen Produktund Objektbenchmarks Benchmarking als ergänzendes Instrument eines Kostencontrollings Praxisbeispiele (Niesslein/Sievert/Hueske) Transfer von Invest- und Instandsetzungsrisiko durch gesamthafte Betreiberverantwortung am Beispiel ipv (Sievert) Synchronisation von Internationalisierungsstrategien im Fokus partnerschaftlicher Zusammenarbeit (Hueske) XXVIII

22 III. Controlling Erst die Strategie, dann die Rendite (Gebhardt/Schwarzenbach) Controlling als Element des integrierten Management- Systems (Gebhardt/Schwarzenbach) Projektcontrolling als Unterstützung des Projektmanagers und der Unternehmensleitung (Gebhardt/Schwarzenbach) Anforderungen an die Berichterstattung: Die Stakeholder (Gebhardt/Schwarzenbach) Häufige (Fehl-)Entwicklungen im Projektcontrolling (Gebhardt/Schwarzenbach) Unklare Projektdefinition Zementieren gängiger Praxis Erfüllen rechtlicher Anforderungen an ein Frühwarnsystem Neue Bewertung Unflexible Controllingsysteme Unterschätzen der Dynamik Missachtung des Subsidiaritätsprinzips Entkoppelung von den Entscheidungsstrukturen Fehlende Verzahnung Missachtung der handelnden Personen Ausgestaltung des Projektcontrollings (Gebhardt/Schwarzenbach) Die Basis der Information: Der Projektbericht (Gebhardt/Schwarzenbach) Die Verdichtung der Projektberichte: Das Management Informationssystem (MIS) (Gebhardt/Schwarzenbach) Ein gutes Projektcontrolling benötigt Schnittstellenkompetenz: Die Kernaufgaben des Controllers (Gebhardt/Schwarzenbach) Resümee: Jedes Projekt ist einzigartig aber immer Teil einer Strategie (Gebhardt/Schwarzenbach) Sachverzeichnis