MÜNSTER IN PUNCTO EINZELHANDEL EINS RAUF

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1 MÜNSTER IN PUNCTO EINZELHANDEL EINS RAUF JULI 2018

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 6,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 5,5 % Einzelhandelskaufkraft: 105,7 Einzelhandelszentralität: 133,5 Relevante Shopping-Center: Münster Arkaden (C) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² Die Stadt Münster ist das traditionsreiche Oberzentrum des Münsterlandes in Westfalen und der Sitz des gleichnamigen Regierungsbezirks. Die Stadt hat eine große Geschichte (u.a. als Stätte des Westfälischen Friedens), gilt heute aber gleichzeitig als junge Stadt, was vor allem auf die außerordentlich große Zahl von Studenten zurückzuführen ist. Mit rd Studierenden an neun Hochschulen liegt Münster bei den großen Universitätsstädten hierzulande mit an der Spitze. Die Stadt ist eine ausgeprägte Dienstleistungs- und Verwaltungsstadt, u.a. als Sitz der Bezirksregierung, des Landschaftsverbands, diverser Gerichte, der Hochschulen sowie auch verschiedener Finanzdienstleister. Vor diesem Hintergrund stellt sich der Arbeitsmarkt mit positiver Beschäftigungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und sattem positiven Arbeitspendlersaldo (arbeitstäglich Erwerbstätige) sehr günstig dar. Nicht zuletzt ist die Stadt dank ihrer nach dem Krieg größtenteils wieder gemäß historischem Vorbild errichteten Altstadt eine hochfrequentierte Tourismus- Destination. In 2017 wurden über 1,3 Mio. Hotelübernachtungen gezählt, auch der Tagestourismus hat eine sehr beachtliche Bedeutung INNENSTADTANTEILE Münster Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT Zählte Münster früher mit einer Einwohnerzahl von unter noch zu den Mittelstädten, so sind diese Zeiten nunmehr vorbei. Die Einwohnerzahl wuchs in den letzten fünf Jahren um fast auf knapp und auch die Prognose bis 2030 (+ 10,3 %) ist ausgesprochen positiv. In puncto Einzelhandel ist Münster schon lange ein kleiner Riese mit sehr guten Rahmenbedingungen. In diesem Zusammenhang ist u.a. auf die sehr gute Einzelhandelskaufkraft der Münsteraner wie auch auf ein sehr großes Einzugsgebiet von über Einwohner zu verweisen. Dieses schlägt sich in einer deutlich überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (lt. GfK 133,5) nieder. Noch deutlich höher fällt die Modezentralität (rd. 213) - also die spezifische Kaufkraftbindung - im innerstädtischen Kernsortiment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) aus. Den mit Abstand wichtigsten Einzelhandelstandort im lokalen Gefüge stellt die Münsteraner Innenstadt dar. Aktuell werden hier auf knapp m² Verkaufsfläche COMFORT Städtereport Münster von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Münster Einzelhandelszentralität Einzelhandelskaufkraft Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Münster Ø Tsd. Einwohner fast 700 Mio. Euro p.a. umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist dabei mit mehr als 32 Prozent sehr beachtlich. Münsters Innenstadt-Einzelhandel überzeugt aber keineswegs nur durch seine Quantitäten. Vielmehr profitiert dieser von einem attraktiven und teils historischen Erscheinungsbild, einem ausgesprochen leistungsstarken Besatz sowie dem kompakten Gefüge von attraktiven Einzelhandelslagen. Da sind zunächst die traditionsreichen A-Lagen der alten Hansestadt Ludgeristraße, Prinzipalmarkt, Salzstraße und Rothenburg anzusprechen. Angestoßen durch den Bau der Münster-Arkaden, einem Paradebeispiel für ein städtebaulich gut integriertes Shopping-Center, wurden weitere Projektentwicklungen und neue Einzelhandelslagen realisiert. So entstand das Gebäudeensemble Stubengasse und später in direkter Nachbarschaft das Hanse Carré, welche als Bindeglied zwischen Salz- und Ludgeristraße dienen. Am Alten Fischmarkt wich das Gebäude der Deutschen Bank einem neuen Komplex mit Handels- und Gastronomieflächen. Zudem wurden 2014 im komplett umgebauten Gebäude der ehemaligen Dresdner Bank moderne Einzelhandelsflächen eröffnet. Bei allen Maßnahmen wurde das historische Stadtbild Münsters harmonisch weiterentwickelt und eine gute Verknüfung der Einkaufslagen gewährleistet Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Münster von 8

4 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² LUDGERISTRASSE Top-1A-Lage vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkel-/ Mariengasse Neue Mieter: Onygo, Rossmann, REWE To Go, Mobilcom, Calvin Klein, Unitymedia Mietpreis: ca. 165 EUR/m² (klein) m² m² PRINZIPALMARKT Münsters Niveaulage bzw. Gute Stube Mieterstruktur: exklusive Filialisten, hochwertige Fachgeschäfte Neue Mieter: Juwelier Freisfeld, Gudrun Sjöden Mietpreis: ca. 160 EUR/m² (klein) m² m² SALZSTRASSE Top Frequenzlage für konsumige Filialisten Bester Abschnitt zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt Neue Mieter: Primark, Violas, Viu Mietpreis: ca. 120 EUR/m² (klein) m² m² ROTHENBURG Gute Einzelhandelslage zwischen Prinzipalmarkt, Münster-Arkaden und dem größten Parkhaus der Stadt (Aegidii-Parkhaus) Aufstrebende Niveaulage Mieterstruktur: überwiegend kleinflächige Mieterkonzepte Neue Mieter: Mr. Spex, Cleo Schmuck Mietpreis: ca. 120 EUR/m² (klein) m² m² Mister Spex eröffnet in der Rothenburg COMFORT Städtereport Münster von 8

5 MÜNSTERS EINKAUFSSTRASSEN IM VERGLEICH AM TEUERSTEN Besonders in Zeiten wachsenden Online-Handels trennt sich retailmäßig die Spreu vom Weizen und zwar in der Hinsicht, dass gerade Innenstädte mit einer hohen Erlebnis- bzw. Aufenthaltsqualität deutlich bessere Grundlagen für die Einzelhandelsgeschäfte und deren Umsätze aufweisen als gesichtslose und nur geringe Urbanität abbildende Innenstädte. Vor diesem Hintergrund bietet Münster mit seiner historischen Innenstadt und als Studentenhochburg ausgezeichnete und nachhaltige Rahmenbedingungen. Und dies bildet sich auch relativ prägnant in einer hohen Mieternachfrage und korrespondierend dazu auch in den Retailmieten ab. Nur wenige andere Städte vergleichbarer Größe weisen ein derart starkes Mietniveau auf!, sagt der von COMFORT für das Vermietungsgeschäft verantwortliche Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Als absolute Toplage gilt laut COMFORT die Ludgeristraße vom Prinzipalmarkt bis Harsewinkelgasse / Mariengasse. Gefördert wird die 1A-Lage vom hohen Grad der Filialisierung und der Anziehungskraft des gut integrierten Einkaufszentrums Münster Arkaden. Die Ludgeristraße erfüllt durch die Sichtbarkeit der Fassaden, die Flächenzuschnitte und die ebenerdige Zugänglichkeit der Ladenflächen die heutigen Anforderungen der Einzelhändler und zählt als absolute Toplage mit einer Frequenz von in der Spitze über Passanten in der Stunde zu den belebtesten Einkaufsstraßen Deutschlands. Dennoch sind Neuvermietungen eher selten, da kaum Flächen auf den Markt kommen. Das hat letztlich dazu geführt, dass die Filialisten mittlerweile auch auf traditionell schwächere Nebenlagen ausweichen. So hatte sich z.b. das Snowboard-Konzept Blue Tomato für eine 650 m² große Fläche in der parallel zur Ludgeristraße verlaufenden Königstraße entschieden. Neu in der Ludgeristraße sind Unitymedia, Rewe To Go, Calvin Klein und Onygo. In der Salzstraße realisierte Redevco den Umbau des ehemaligen SinnLeffers-Hauses zu Primark. Dieser eröffnete Ende November letzten Jahres auf rd m² und hat damit zu einer Stärkung dieser Lage beigetragen. Der Prinzipalmarkt ist mit der Kombination von historischem Ambiente, alteingesessenen Geschäften und gastronomischen Angeboten das Aushängeschild der Innenstadt und eine der beliebtesten Einzelhandelslagen Deutschlands. Unter Frequenzaspekten stellt er mit in der Spitze rd Passanten pro Stunde die zweitstärkste Lage dar. Die Giebelhäuser mit den Arkadengängen und die breite Kopfsteinpflasterstraße sind höchst attraktiv und national bekannt. Zahlreiche inhabergeführte Geschäfte präsentieren hier ein hochwertiges Angebot. Blick in die vordere Ludgeriestraße mit REWE TO GO als neuen Mieter Die erzielbaren Spitzenmieten für die 1A-Lagen an der Ludgeristraße, am Prinzipalmarkt, an der Salzstraße und der Rothenburg liegen teilweise auch massiv über den Mieten für 1A-Lagen deutlich größerer Städte. Nach COMFORT-Untersuchungen beläuft sich die Spitzenmiete für Einzelhandelsflächen von 80 bis 120 m² an der Ludgeristraße aktuell auf 165 Euro/m². Damit liegen die Mietpreise in Münster beispielsweise deutlich über denen von Großstädten wie Bremen, Dresden, Duisburg, Essen oder Leipzig. Ein Ende der hohen Nachfrage auf die Münsteraner Einzelhandelslagen ist nach Einschätzung des COMFORT-Experten kaum abzusehen. Langjährige Anbieter wie Zumnorde, der hier seit über 100 Jahren zu finden ist, sowie Harenberg, Kösters oder Schnitzler und großflächige Modeanbieter wie Appelrath & Cüpper sowie das Modehaus Petzold prägen das Bild. Die niederländische Damenmodemarke Claudia Sträter ist 2016 an den Prinzipalmarkt zurückgekehrt, wo sie von 2003 bis 2010 im selben Objekt vertreten war. Relativ neu am Prinzipalmarkt sind White Stuff, Mephisto und Gudrun Sjöden. Die Spitzenmiete am Prinzipalmarkt liegt bei 160 Euro/m² und dies bei einem noch überschaubaren Filialisierungsgrad. Vorrangig besteht für diese Lage Nachfrage von Handelsunternehmen aus dem exklusiven Bereich. Westlich des Prinzipalmarkts schließt sich die Rothen- COMFORT Städtereport Münster von 8

6 burg an, die als Verlängerung des Prinzipalmarktes und mit der durch die Münster Arkaden geschaffenen Verbindung zur Ludgeristraße sehr gut in die Einkaufslagen integriert ist. Sie hat sich neben den bisherigen drei 1A- Lagen mittlerweile auch als Top- und Trendlage etabliert. Die Passantenfrequenz rangiert bei um die Passanten in Spitzenstunden. Zahlreiche junge Fashionlabels wie zum Beispiel Scotch & Soda, Liebeskind, Mountain Warehouse und Adenauer + Co. haben sich hier angesiedelt und ziehen entsprechend junge Konsumenten an. Neu auf der Rothenburg ist Mr. Spex, nachdem Fielmann noch 2016 seine Fläche an der Rothenburg verdoppelt hatte. Mit einem Mietpreisniveau von 120 Euro/m² liegt die Rothenburg etwa gleich mit der Salzstraße, hat aber durchaus noch Entwicklungspotenzial. Die Salzstraße, die älteste Handelslage Münsters, hat ihr bestes Teilstück zwischen Prinzipalmarkt und Karstadt. Neben dem Einzelhandelsangebot ist sie auch durch historische und kulturelle Sehenswürdigkeiten geprägt. Bis zum Servatiiplatz, dem Knotenpunkt vor dem Hauptbahnhof, ist die Salzstraße mit einer guten Frequenz von etwas mehr als Personen in der Stunde für eher konsumorientierte Filialisten interessant. In diesem Kontext hat die bereits erwähnte Neuansiedlung von Primark natürlich ein neues Ausrufezeichen gesetzt. Darüber hinaus haben an kleinteiligeren Einheiten hier auch Violas sowie Viu neu eröffnet. Am Hauptbahnhof, einer wichtigen Nebenlage, werden neue teilweise auch retailbezogene Akzente gesetzt. Nachdem im vergangenen Jahr das neue Empfangsgebäude des Hauptbahnhofs (Rewe To Go, Starbuck s, McDonald s, Yorma s u.a.) eröffnet wurde, plant der Entwickler Landmarken für die Ostseite des Hauptbahnhofs am Bremer Platz eine gemischte Entwicklung mit Wohnen, einem Hotel sowie rd m² ebenerdigen Flächen für Einzelhandel und Gastronomie. Die Fertigstellung der Entwicklung ist bis 2020 vorgesehen. Blick in die Salzstraße zum Servatii Platz INVESTMENT Die Tatsache, dass Münster - abgesehen von den Metropolen - regelmäßig zu den Top-Städten für den Einzelhandel in Deutschland zählt, lässt schon darauf schließen, dass eine Anlage in Einzelhandelsimmobilien als sehr sicher anzusehen ist. Dies wird durch die diversen überdurchschnittlichen Kennziffern unterstrichen. KAUFPREISFAKTOR von ,0 26,0-28,0 Vor diesem Hintergrund werden in den Top 1A-Lagen bei einer marktgerechten Miete, Kaufpreise von deutlich mehr als der 25-fachen Jahresnettomiete erzielt, so Egon Meiners-Hagen, bei COMFORT verantwortlicher Investment-Geschäftsführer. Die Anfangsrendite liegt somit mittlerweile unterhalb von 4 Prozent. Nach wie vor sind lokale und bundesweit tätige Privatinvestoren die Höchstpreiszahler. 25,0 20,0 15, COMFORT Städtereport Münster von 8

7 COMFORT CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Beim COMFORT City Ranking erreichte Münster von 100 maximal erreichbaren Scoring-Punkten und damit ein echt starkes Sechs-Einkaufstüten -Ranking. Im bundesweiten Städtevergleich ergibt das unter 70 betrachteten Städten diesmal Rang 8 - eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr um eine Position. Dies dokumentiert eindrucksvoll die Stärke wie auch gute Entwicklung der Stadt als hochattraktives(r) Einkaufsziel und -standort. Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Das COMFORT City Ranking stellt ein fundiertes Benchmarking basierend auf insgesamt 35 jährlich von der COMFORT neu aufbereiteten bzw. zusammengestellten sozio-demographischen, ökonomischen sowie einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern dar. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Stadt Münster wurde in den letzten Jahren aus Einzelhandelssicht durch eine ganze Reihe von Entwicklungen, wie die des Hanse Carrés oder der Stubengasse sowie am Alten Fischmarkt und den Umbau des alten Dresdner Bank-Gebäudes gestärkt ist hier auch Primark von der Redevco am alten SinnLeffers-Standort in die Innenstadt gebracht worden und stärkt nunmehr das konsumige Angebotssegment. Angesichts der bestehenden Vielfalt der Einkaufslagen wie auch des Einzelhandelsangebots - im übrigen auch im wertigeren Angebotssegment- ist dies aus COMFORT-Sicht im Sinne einer weiteren Stärkung des Münsteraner Innenstadt- Einzelhandels zu begrüßen. Aber nicht nur bei der Einzelhandelsentwicklung im engeren Sinne glänzt Münster mit einer starken Performance. Ebenso ist in den letzten Jahren die Hürde von zunächst und zwischenzeitlich sogar Einwohnern genommen worden. Ein Ende dieser Entwicklung ist noch nicht in Sicht. Aufgrund auch der übrigen weitgehend überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kennziffern bietet Münster für Händler und Investoren insofern auch weiterhin hervorragende Rahmenbedingungen. Von dem Nachfrageüberhang der Einzelhändler profitieren auch die Randbereiche der A-Lagen bzw. die angrenzenden Lagen wie Drubbel und Roggenmarkt, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Primark trägt zur Erhöhung der Passantenfrequenz in der Salzstraße bei COMFORT Städtereport Münster von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG / INVESTMENT JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: kreutz@comfort.de INVESTMENT EGON MEINERS-HAGEN COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: meiners-hagen@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermietung und den Verkauf von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT ihr Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second-Opinion- Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. COMFORT analysiert fortlaufend die aktuellen Miet- und Kaufpreisfaktoren für den gesamten DACH Raum. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting sowie der Bereich Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / mueller@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Münster von 8