MÖNCHENGLADBACH // Minto verkürzt und verbessert die Toplage 11. Juni 2014

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1 MÖNCHENGLADBACH // Minto verkürzt und verbessert die Toplage 11. Juni 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 11,4 % Kaufkraftkennziffer: 97,4 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 128,1 Mit 15 Millionen Konsumenten in einem Radius von 100 Kilometern und einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur verfügt als zentrale Drehscheibe zwischen dem Beneluxraum und der Rhein-Ruhr-Schiene über ein großräumiges Einzugsgebiet. Die größte Stadt am linken Niederrhein ist Bestandteil der Metropolregion Rhein-Ruhr, kämpft allerdings gegen starke Städtekonkurrenz aus Düsseldorf und Krefeld an. Stoffe, Sport und weitläufige Grünanlagen prägen die Stadt. Über 60 Prozent des Stadtgebietes sind Grün-, Wald- und Parkflächen. Viele bekannte Textilfirmen sind seit Jahrhunderten in der Stadt und in der Region Niederrhein ansässig. Heute sind rund 80 Unternehmen mit rund Beschäftigten in diesem Sektor beschäftigt. Der Fachbereich Textil- und Bekleidungstechnik der Hochschule Niederrhein ist die größte Ausbildungsstätte für den Textilnachwuchs in Deutschland. Darüber hinaus sind die Sektoren Maschinenbau, Elektrotechnik und Logistik stark vertreten. 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² 60 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS - STANDORT Mit dem im kommenden Jahr fertig gestellten Neubau des Einkaufszentrums auf dem Gelände des ehemaligen Stadttheaters sowie den Einkaufspassagen Theatergalerie und Lichthof erhält die Innenstadt ein neues Gesicht. Auf der Verkaufsfläche in der City werden rund 255 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit rund 16 Prozent vergleichsweise gering und verdeutlicht, dass die Peripherie bzw. auch das konkurrierende Stadtteilzentrum von Rheydt in für den Handel noch eine gewichtige Rolle spielen. Mit Eröffnung des Einkaufszentrums und einer erfolgreichen Integration in das innerstädtische Shopping-Gefüge sollte die Stadt deutlich an Attraktivität gewinnen, prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz.

2 Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 97,4 98,9 128,1 124,2 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% ,1 181,7 Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Hindenburgstraße Einzige Top-Lage mit konsumorientierten Einzelhandelsbesatz Topografisch vom Hauptbahnhof bis zum Markt ansteigend Frequenzstärkstes Stück zwischen Stepgesstraße/Croonsallee & Bismarckstraße Mittig verlaufender ÖPNV (Busse) Neuer Mieter: Camp David, WMF, Braxx (ab Herbst 2014) Aktueller Mietpreis liegt bei 52 EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 und 120m²

3 Die Eröffnung des Einkaufszentrums Minto wurde auf März 2015 verschoben Quelle: mfi Die Hindenburgstraße mit dem Minto ist und bleibt der Dreh- und Angelpunkt des er Einzelhandels Minto bedeutet in er Mundart so viel wie meins und ist der neue Name des mfi- Shopping Centers. Hervorgegangen ist er aus einem Wettbewerb unter den Bürgern der Stadt. Das Minto wird auf vier Handelsebenen, drei davon sind aufgrund der besonderen Topographie ebenerdig zu erreichen, über qm Verkaufsfläche verfügen. Es werden rund 110 Shops mit Einzelhandel, Gastronomie und konsumnahen Dienstleistungen sowie rund 900 Parkplätze realisiert. Die Fassadenarchitektur stammt von kadawittfeld Architekten Aachen. Der Projektentwickler investiert rund 200 Millionen Euro. Die ursprünglich bereits in diesem Jahr geplante Eröffnung wurde auf Frühjahr 2015 verschoben. Bekannte Mieter sind u.a. Rewe, Vapiano, Saturn, Aldi, Engbers, SportScheck, eplus, WMF, dm oder der polnische Modekonzern LLP mit seiner Marke Reserved. Für Reserved ist der zweite Standort in Deutschland nach Recklinghausen, wo der Textilanbieter ebenfalls im mfi-projekt Palais-Vest seine erste Fläche bezieht. Die Unsicherheit der er Einzelhändler ist zumindest bei den Händlern gewichen, die im unmittelbaren Umfeld und frequenzstärksten Teilstück angesiedelt sind. Die Nachfrage von Mietern und Investoren ist in diesem Bereich ausgesprochen gut, auch wenn das Mietpreisniveau leicht gesunken ist. Die Attraktivität dieses Abschnitts der Hindenburgstraße zwischen Croonsallee/Stepgesstraße und Bismarckstraße wird sich mit Eröffnung des Centers durch die dortigen Ankermieter und die optimierte Parkplatzsituation signifikant erhöhen. Der untere Teil der Einkaufsstraße profitiert zwar noch von der Passantenfrequenz des Hauptbahnhofes und der obere Teil Richtung Alter Markt von der Magnetkraft der Mieter P&C und SinnLeffers. Dennoch werden auch hier, an beiden Enden der Einkaufsstraße, zukünftig die Auswirkungen des Minto deutlich spürbar sein, prognostiziert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Langfristig sind an dieser Stelle Investitionen nötig, um gegen die mittlere Hindenburgstraße und das Center nicht abzufallen. Einzelne Anbieter wie etwa SinnLeffers haben bereits reagiert und in ihre Immobilien investiert, um wettbewerbsfähig zu bleiben, so der Einzelhandels- und Immobilienexperte.

4 Die Fußgängerzone Hindenburgstraße ist und bleibt die Toplage von. Aufgrund der Eröffnung des Minto wird sich der mittlere Abschnitt noch deutlicher als einzige 1A-Lage der Stadt positionieren, während die Bereiche am Alten Markt und Hauptbahnhof verlieren werden. Langfristig wird es in der Hindenburgstraße durch die Centereröffnung sicher zu weiteren Änderungen im Besatz kommen. INVESTMENT Die Investmentaktivitäten in den letzten Jahren waren in durchaus überschaubar. Grundsätzlich ist der Standort bei vielen Investoren gesucht, wenngleich man sich nach wie vor hinsichtlich Mikrostandort auf die Toplage, die Hindenburgstraße, konzentriert. Das Risiko, dass sich eine schwache Lage gegenüber dem 2015 eröffnenden Minto langfristig nicht behaupten kann, wird von vielen Investoren noch als zu hoch eingestuft und führt daher zu geringer Nachfrage an diesen Lagen bzw. einer abwartenden Haltung, weiß Jürgen Kreutz. Das spiegelt auch der signifikante Preisabschlag der B-Lagen wider, wo Objekte mit Vervielfältigern von rund 2 4 Jahresmieten unter den Toplagen angeboten werden und dennoch nur schwer einen Käufer finden. Geschäftshäuser in Bestlagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem 16-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 6,3 Prozent p.a. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die Eröffnung des voll in den innerstädtischen Einzelhandel integrierten Shopping Centers Minto wird die Attraktivität s über die Stadtgrenzen hinaus beflügeln. Auch die Wirtschaftsförderung prognostiziert mit der Realisierung des Einkaufszentrums einschneidende Veränderungen für die Innenstadt. So entstehen an der Viersener Straße und an der neu ausgebauten Steinmetzstraße aktuell gleich mehrere größere Büroprojekte. Mit dem "gladbach-dock" auf der Bleichwiese ist auf dem Gelände des ehemaligen Zentralbads ein temporärer Stadtstrand entstanden. Mittel- bis langfristig soll auf diesem innerstädtischen Filetgrundstück ein Wohn- und Geschäftsquartier entstehen. Die Verbindung Viersener- / Steinmetzstraße ist die rückwärtige Anbindung des Minto und entsprechend attraktiv. Nach Fertigstellung des Minto kann auch das Quartier Croonsallee/Yorkstraße in unmittelbarer Nähe entwickelt werden, das derzeit noch als Baustelleneinrichtungsfläche benötigt wird. Dieses Areal schließt das leer stehende er Finanzamt ein. Das Minto wird auch die Zentralitätskennziffer positiv beeinflussen. -Rheydt wird weiterhin an Aussagekraft für den Einzelhandel verlieren und sich vom Sortiment auf Anbieter des täglichen Bedarfs konzentrieren, ist sich Kreutz sicher. Die Toplage der relativ langen Einkaufsmeile Hindenburgstraße wird mittelfristig kürzer. Der heute schon geschwächte Bereich zwischen Hauptbahnhof und Bismarckstraße wird noch stärker verlieren. Der obere Teilabschnitt vom Markt bis zur Stepgesstraße wird trotz guter Magnetmieter zu kämpfen haben. Es ist absehbar, dass mittel- bis langfristig nur die Bereiche rund um das Minto die Gewinner sein werden, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte.

5 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 26 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH