LÜBECK // Der Druck auf die Innenstadt nimmt zu 15. März 2013

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1 LÜBECK // Der Druck auf die Innenstadt nimmt zu 15. März 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: -0,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 10,6 % Kaufkraftkennziffer: 96,5 Ob man nun schon vor Ort gewesen ist oder nicht, fast jeder Deutsche hat zu Lübeck ein Bild im Kopf. Man assoziiert damit u.a. Lübecker Marzipan, Thomas Mann, das UNESCO- Weltkulturerbe der historischen Altstadt mit den sechs Kirchtürmen oder das Holstentor, früher prominent auf der Rückseite des 50 DM-Scheins präsent. Last, but not least denkt man auch an die traditionsreiche Hanse- und damit Handelsstadt. In der Tat hat die Stadt in puncto Einzelhandel eine ganze Menge zu bieten, steht aktuell nach Auffassung der COMFORT Hamburg allerdings vor beträchtlichen Veränderungen und einhergehenden Herausforderungen. Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 144,6 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Mit rund Einwohnern ist Lübeck die zweitgrößte Stadt Schleswig-Holsteins, die als eines von vier Oberzentren im nördlichsten Bundesland auf eine solide wirtschaftliche Basis aufsetzen kann. Sie stellt ein herausragendes Wissenschafts-, Produktions- und Dienstleistungszentrum an der Ostsee und verfügt in ihren Stadtgrenzen über den größten Fährhafen Europas. Ihrer oberzentralen Versorgungsfunktion entsprechend weist die Stadt als Arbeitsplatzstandort einen Einpendlerüberschuss von arbeitstäglich knapp Beschäftigten auf. Einhergehend mit einer etwas überdurchschnittlichen Arbeitslosenquote erreicht die Einzelhandelskaufkraft mit einem Wert von 96,5 (lt. GfK 2012, Bundesdurchschnitt = 100) allerdings nicht ganz das Referenzniveau des Bundes Entsprechend der Tradition Lübecks als Kaufmannstadt stellt die Hansestadt auch heute einen starken Einzelhandelsstandort dar. Dies kommt nicht zuletzt in einer hohen und für bundesdeutsche Städte dieser Größenordnung ausgesprochen hohen Einzelhandels-zentralität (lt. GfK ,6) zum Ausdruck.

2 Den bedeutendsten Standortbereich im lokalen Gefüge von innerstädtischen und diversen Nahversorgungsund Grüne Wiese -Standorten stellt heute eindeutig die City dar. Durch verschiedenste Maßnahmen, wie z. B. der Etablierung von P&C oder ZARA hatte die Stadt in den letzten 10 Jahren einen zuvor kennzeichnenden schleichenden Niedergang gestoppt und wieder umgekehrt wurde in der historischen Innenstadt auf einer Verkaufsfläche von m² (= rd. 30 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche) ein Gesamtumsatz von 525 Mio. EUR (= gut 36 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes) getätigt. Im Vergleich mit den anderen bundesdeutschen Städten dieser Größenordnung ( Einwohner: Verkaufsfläche knapp 26 %, Umsatz rd. 30 %) können sich diese City-Anteilswerte wirklich sehen lassen. Nach Ansicht der Einzelhandelsexperten der COMFORT in Hamburg sind sie einerseits sicherlich auf das weithin über die Stadt hinaus gehende Einzugsgebiet der City von insgesamt mehr als Einwohnern zurückzuführen. Andererseits ist hier aber auch der Zusammenhang mit einer außerordentlich hohen touristischen Bedeutung der Stadt zu sehen. Nach einer neuen 2012 von dwif consult veröffentlichten Studie zum Wirtschaftsfaktor Tourismus kann der Lübecker Einzelhandel auf ein Potenzial an Tagestouristen von rd. 16 Mio. p.a. reflektieren. Und auch die Anzahl der gewerblichen Übernachtungen ist mit rd. 1,4 Mio. p.a. absolut bemerkenswert Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2012 in % Lübeck Ø 200T 500T Einwohner 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 96,5 98,3 144,6 124,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2011 in % Modezentralität 2011 in % Lübeck Ø 200 Tsd Tsd. Einwohner 250 Verkaufsflächenanteil , ,6 100 Umsatzanteil 50 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 Lübeck Ø 200T 500T Einwohner

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Breite Straße Die absolute 1A-Lage ist die Breite Straße im Bereich zwischen Kohlmarkt und Beckergrube. sehr hohe Passantenfrequenz klassische Konsum- und Flaniermeile mit den wichtigsten Textil- und Schuhkonzepten; Karstadt, TK Maxx, Görtz, Esprit, H&M, ZARA, Deichmann, S. Oliver u. a. Einkaufen in Verbindung mit Kulturerlebnis (Markt inklusive historischem Rathaus, Marienkirche, Thomas Mann s Buddenbrookhaus, Niederegger u.a.) neue Mieter: Breite Str. 81, Görtz; Breite Str. 29, Tom Tailor; Breite Str. 83, dm aktueller Mietpreis liegt bei rund 102,- EUR / m² ( m²-ladenlokal, ebenerdig) und ca. 55,- EUR / m² ( m²) Lübeck, Breite Straße absolute 1A-Lage im stärksten Stück auf Höhe des historischen Rathauses Königstraße 1B-Lage mit gemischtem Besatz Diese Einkaufslage wird überwiegend von der Lübecker Bevölkerung angenommen, ist aber kein relevanter Standort für die überregionalen Highstreet-Filialisten. Standort der Königspassage, die seit Jahren mit deutlichen Problemen wie akutem Leerstand und sehr wenig Frequenz zu kämpfen hat. Wie die Zukunft nach der Insolvenz des Eigentümers aussieht, ist noch ungewiss

4 Kohlmarkt / Holstenstraße zentrale 1B-Lage, Einfallstor in den Innenstadtbereich über Holstentor. Viele auswärtige Besucher parken Ihr Auto außerhalb der Altstadt und flanieren über diese B-Lagen in die 1A-Lage P&C Standort (COMFORT-HH / CENTRUM-Entwicklung), Karstadt Sport u.a. stark frequentierte Lage, da Drehscheibe der Passantenströme und verkehrlich durch diverse Buslinien von Bedeutung - Lage ist zentralster Innenstadtbereich Zwischen Marienkirche und dem prägnanten Peek & Cloppenburg Haus liegen ca. 700 Jahre Geschichte: eine gelungene Kombination aus Historie und modernster Einzelhandelsarchitektur. Hüxstraße Klassische B-Lage mit sehr hohem Anteil an Dienstleistungen (Gastronomie, Friseure, Kunstschmiede u.a.). Hier sind viele lokale und individuelle Akteure ansässig. charmante Lage, in die sich auch viele Touristen lenken lassen Sandstraße Die Sandstraße konnte sich, wie auch in den letzten Jahren, nicht als Verlängerung der Breiten Straße durchsetzen. Das Haerder-Center bildet den Auftakt der Sandstraße, kämpft aber mit Leerständen und muss sich als Einzelhandelsstandort noch besser positionieren und durchsetzen.

5 PERIPHERIE VS. CITY In den nächsten Jahren steht die gesamte bestehende Lübecker Einzelhandelslandschaft ausgehend von den Stadträndern vor erheblichen Veränderungen, die aus Sicht der COMFORT Hamburg nicht zuletzt zu Lasten der Lübecker City gehen dürften. Zum Einen ist in verkehrsorientierter Lage an der A 226 auf dem ehemaligen Areal von Villeroy & Boch, im nördlichen Stadtteil Lübeck-Dänischburg, das IKEA Scandinavian Centre mit ca m² Verkaufsfläche im Bau. Das Vorhaben wird bestehen aus einem IKEA-Einrichtungshaus, House of Living von Villeroy & Boch, einem Einkaufszentrum mit Fachhändlern aus unterschiedlichen Branchen (u.a. Saturn, CB-Mode, Görtz Schuhhaus, Depot, Spielemax, Edeka, Parfümerie Schuback, C&A) und einem solitären Bau- und Gartenfachmarkt (Hornbach). Die Eröffnung ist für das kommende Jahr im Frühjahr geplant. Mit dem Umzug des Saturn-Marktes von den Linden-Arkaden nach Dänischburg, wird es keinen einzigen Elektronikmarkt mehr in der Innenstadt von Lübeck geben. Zum Anderen ist auf die ebenfalls aktuell in der Umsetzung befindliche Erweiterung des im Süden des Stadtgebiets nahe der A 1-Ausfahrt Moisling gelegenen CITTI-Parks hinzuweisen. Die Verkaufsfläche wird mit einem Aufwand von rund 100 Mio. Euro um ca m² auf dann insgesamt rd m² erweitert, die hauptsächlich für inhabergeführten Fachhandel vorgesehen ist. Darüber hinaus soll das Pkw- Stellplatzangebot um rd Stellplätze auf rd ausgeweitet werden. Diese beiden verkehrsorientierten Großflächen-Vorhaben nehmen die City sowohl aus dem nördlichen wie auch südlichen Stadtgebiet (mit Ausstrahlung auf die zugehörigen Bereiche des City-Einzugsgebiets) massiv in die Zange. Schon rein in quantitativer Hinsicht wird durch die zusätzlichen knapp m² der Verkaufsflächenanteil der City von den heutigen rd. 30 % auf nur noch rd. 26 % absinken. Alle erzielten rechnerischen Aufholeffekte der jüngeren Vergangenheit werden damit wieder relativiert. Die rechnerischen Gesamteffekte überzeichnen die Entwicklung zwar etwas, da das Gros der neuen Verkaufsflächen insbesondere durch die Ansiedlung von IKEA und den großen Baumarkt in Dänischburg nicht in den klassischen innenstadtrelevanten Sortimenten vorgesehen ist. Andererseits greifen die benannten Einzelhandels-Labels für das IKEA-Center und des CITTI-Parks den Innenstadt-Einzelhandel an deren absoluten Kern-, Betreiber- und Qualitätskompetenzen an. Von den sich ergebenden Verbundeinkaufsmöglichkeiten von Möbel-, DIY- oder Lebensmitteleinkäufe mit klassischen City -Einkäufen in dem neuen bzw. erweiterten Center ganz zu Schweigen. Das Niederegger Haus auf der Breite Straße: vielfältiges Angebot zwischen Konsum und Tradition

6 Alle diese Entwicklungen rufen eine gewisse Zurückhaltung bei der Nachfrage von Einzelhandelsflächen bei den bekannten Filialisten hervor. Zwar möchten weiterhin viele hier eine Filiale eröffnen, aber nicht zu jedem Preis und wenn, dann vor allem nur in der absoluten 1A-Lage, so Frank Reitzig, Geschäftsführer bei COMFORT. Nur hier ist der expansionsfreudige Filialist sicher, auch in den nächsten Jahren gute Geschäfte zu tätigen. Zu sehr haben viele Einzelhändler die negativen Entwicklungen der letzten Jahre in der Landeshauptstadt Kiel vor Augen. Erst jetzt scheint sich nach vielen Jahren der Abwanderung aus der Holstenstraße in die Einkaufscenter Sophienhof und Citti-Park eine neue Belebung und Stärkung der 1A- Lage Holstenstraße abzuzeichnen. Auch wenn die Lübecker Altstadt eine deutlich höhere Aufenthaltsqualität und über den Flair einer historischen Altstadt verfügt, die Lübecker müssen auf die Königin der Hansestädte aufpassen. Dies gilt insbesondere für die innerstädtischen B-Lagen. Zusammenfassend ist die Nachfrage auf Mieterseite insgesamt zum Vorjahr nochmals etwas abgeklungen. Dies ist auch auf die Schaffung moderner und hochleistungsfähiger Geschäftshäuser zurückzuführen, die bereits ein Reservoir an vorhandenem Potenzial absorbiert haben, wobei diese Tatsache zeitlich betrachtet schon einige Jahre zurückliegt. Andererseits befindet sich die Nachfrage derzeit immer noch in der Warteschleife, um die Entwicklung mit der besagten IKEA-Projektentwicklung abzuwarten. Nach Jahren des Aufschwungs befindet sich die Mietpreisentwicklung nun bereits im zweiten Jahr in einem Konsolidierungsprozess. Wie bereits im vorigen Städtereport festzustellen war, sind die Mieten für Einzelhandelsflächen weiterhin leicht unter Druck, resümiert Frank Reitzig. INVESTMENT Der Ausbau des Einzelhandelsangebotes in der Peripherie ist nicht nur hinsichtlich Anmietungsüberlegungen von Einzelhändlern relevant, sondern macht sich auch im Ankaufsinteresse von Investoren bemerkbar. Die grundsätzlich guten Kennzahlen und das attraktive Einkaufsflair der Innenstadt ziehen aber nach wie vor Investoren an. Dennoch wird man hinsichtlich Rand- und B-Lagen oder potenziellen Entwicklungslagen wie die Sandstraße vorsichtiger, da eine kurzfristige Weiterentwicklung der Innenstadt und Stärkung solcher Lagen im Hinblick auf die Peripherie als zu unsicher angesehen werden. Die Suche fokussiert sich auf die beste Lage in der Breite Straße. Da sich in der Lübecker Innenstadt nach wie vor viele Immobilien in privater Hand befinden und wenig Verkaufsbereitschaft besteht, ist das Transaktionsaufkommen entsprechend gering, stellt COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff fest. Im letzten Jahr gab es nur wenige Objektverkäufe im kleinvolumigen Bereich, wie z.b. ein Haus in der Holstenstraße, dass der Eigentümer Görtz im Zuge mehrerer Immobilienverkäufe an einen Privatinvestor veräußerte. Die Kaufpreise in der Bestlage geraten aufgrund der anhaltend hohen Käufernachfrage weniger unter Druck, wachsen aber auch nicht an, sondern verharren auf bestehendem Niveau. Abstriche dürften Eigentümer in Rand- und B-Lagen erfahren, sollten Sie ihre Immobilie verkaufen wollen. In bester Lage sind nachhaltig Renditen von ca. 6%, im Einzelfall leicht darunter zu erzielen. FAZIT UND PERSPEKTIVE Alles in allem handelt es sich bei der Hansestadt Lübeck und speziell der Altstadt um einen Einzelhandelsstandort mit bisher recht stabilem eigenen, wie auch touristischen Potenzial. Dieses wird durch eines für eine Stadt dieser Größenordnung außerordentliches Einzelhandelsmieter- wie auch entsprechendes Investoreninteresse belegt. Bei all der Attraktivität der historischen Altstadt und der kompakten, stabilen 1A-Lage ist zu beachten, dass die Stärkung des CITTI-Parks oder die IKEA-Projektentwicklung dazu führen, dass noch mehr potenzielle Kunden aus dem näheren Umkreis der Stadt, auf Stadtrand-Alternativen ausweichen.

7 Deren kostenlose Parkplätze und die direkte Lage an der Autobahn machen das Einkaufen bequem und zeitsparend. Für den großen Wochenendeinkauf fahren ohnehin viele potenzielle Kunden mangels Alternativen in die Peripherie. Eine Ausweitung der innerstädtischen Parkmöglichkeiten und die Modernisierung der mittlerweise größtenteils veralteten Parkhäuser würde eine Fahrt mit dem PKW in die Innenstadt erleichtern. Hier könnten die Stadt und die Parkhausbetreiber die Attraktivität der Altstadt als Einkaufsdestination nachhaltig steigern. Es besteht die Gefahr, dass der Verbraucher in die Peripherie fährt und nur noch Touristen oder Bewohner der Altstadt in der 1A-Lage einkaufen. Die erfolgreiche Eröffnung des Designer Outlets in Neumünster und die schnelle Verbindung über die A1 zur Metropole Hamburg tragen ebenfalls dazu bei, dass der Ein oder Andere kaufwillige Lübecker einer anderen Einkaufsdestination den Vorzug gibt. So schön das Flanieren in der Altstadt ist, es muss auch attraktiv bleiben dort einzukaufen! KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE m² m² 55 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY INDEX (CCI) Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter Die Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu gelangen, darf die letzte Tüte auch einmal halb voll bzw. leer sein. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: