ERLANGEN // Eine attraktive Adresse für den Einzelhandel 4. März 2014

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1 ERLANGEN // Eine attraktive Adresse für den Einzelhandel 4. März 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 2,5 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 3,9 % Kaufkraftkennziffer: 116,8 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 120,7 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Nirgendwo in Europa werden so viele Patente erfunden wie hier. Erlangen verfügt über einen historisch reizvollen Stadtkern, eine landschaftlich reizvolle Umgebung sowie über ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot. Die Stadt legt traditionell besonderen Wert auf die nachhaltige Entwicklung ihrer historischen Innenstadt. Sie zählt trotz überschaubarer Größe zu den wichtigsten Wirtschafts- und Arbeitsmarktzentren Bayerns und hat sich unter anderem mit der zweitgrößten Universität des Landes, als internationales Zentrum für Medizintechnik sowie als Kernstandort des Weltkonzerns Siemens etabliert. Die Hugenottenstadt gilt als das Hightech-Herz Nordbayerns. Seit einigen Jahren gehört der Fortschritt der Innenstadt zu den wichtigsten Aufgaben der Stadtentwicklung. Bereits 2011 verabschiedete die Stadt ein Städtebauliches Einzelhandelskonzept. Als Teil des gemeinsamen Oberzentrums mit Nürnberg und Fürth bilden der Erhalt und die Stärkung der Einzelhandelsattraktivität der Stadt Erlangen ein zentrales Ziel, das sich nicht nur der Stadt, sondern auch den Einzelhändlern und sonstigen Gewerbetreibenden gemeinsam stellt. Das Handeln der Stadt ist hierbei ausgerichtet auf die Stabilisierung und weitere Attraktivitätssteigerung der Innenstadt, in der heute rund 60 % der Einzelhandelsbetriebe mit rund 50 % der Verkaufsflächen ansässig sind, ein bundesweit herausragender Wert. Die Kaufkraft in Erlangen brilliert ebenfalls mit einem Top- Wert von 116,8. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz liegt mit knapp 56% auch weit über den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl, berichtet Thorsten Kruczyna, Einzelhandels- und Immobilienexperte bei COMFORT. Im Jahr 2012 wurden im Einzelhandel auf der innerstädtischen Verkaufsfläche rund 420 Millionen Euro umgesetzt. Allerdings sind ein ganzheitliches Konzept oder erste Ergebnisse noch nicht erkennbar.

2 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Erlangen profitiert beim Thema Einzelhandel insbesondere von der optimalen, direkten Anbindung der Erlangen Arcaden an die Fußgängerzone. Die dadurch entstandenen mehr als 100 Fachgeschäfte verstehen sich dadurch als Ergänzung der Altstadt Erlangens, die mit ihren knapp 600 Einzelhandelsgeschäften und zahlreichen Traditionsgastronomien nach wie vor als Schmuckkästchen gilt. Folglich konnte bei den Einzelhandelsmieten in Toplagen im vergangenen Jahr ein Anstieg um rund 4 % verzeichnet werden, berichtet Kruczyna. Größte Frequenzbringer sind neben den direkt an A-Lage angebundenen Erlangen Arcaden vor allem die großflächigen Kaufhäuser wie Kaufhof, Wöhrl, P&C und C&A. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Erlangen Ø 100T 200T Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 116,8 100,5 120,7 128,7 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Erlangen Ø 100 Tsd Tsd. Einwohner 253 Verkaufsflächenanteil , Umsatzanteil , % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 243 Erlangen Ø 100T 200T Einwohner

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Nürnberger Straße Höchste Passantenfrequenz, sehr guter Mieterund Branchenmix Absolute TOP-1A-Lage zwischen H&M und P & C Passantenfrequenz profitiert zusätzlich von der direkten Anbindung der Erlangen Arcaden an die Fußgängerzone Projektentwicklung mit den Mietern Zara, 1982, dm & Humanic wird gut angenommen Neuer Mieter: Steel Uhren & Schmuck Aktueller Mietpreis liegt bei 78,- EUR/m² Hauptstraße Hohe Passantenfrequenz, insbesondere zwischen dem Haupteingang der Erlangen Arcaden und dem Hugenottenplatz Etwas abgeschwächte Lage im Vergleich zur Nürnberger Straße, insgesamt jedoch mit gutem Mieterbesatz Neue Mieter: Rituals, Orange Outlet, Kids Finest, Kabel Deutschland, m-net Erlangen, Nürnberger Straße: Neuer Mieter Steel Uhren & Schmuck Erlangen, Nürnberger Straße 24-26: Top-Projektentwicklung in bester 1A-Lage mit den Mietern ZARA, Humanic, dm und 1982; COMFORT vermittelte die Mieter dm und 1982 sowie den anschließenden Verkauf der Liegenschaft an eine Münchner Stiftung

4 Die absolute 1A-Lage Erlangens ist zweifelfrei die Nürnberger Straße, wobei der Abschnitt zwischen H&M und Peek & Cloppenburg der unter Einzelhandelsaspekten stärkste Bereich ist. Dabei profitiert die Nürnberger Straße insbesondere von der direkten Anbindung an die Erlangen Arcaden, die den Stellenwert der Altstadt als Zentrum des innerstädtischen Einzelhandels weiter unterstreicht. Folglich konnten für die Projektentwicklung der ehemaligen Grande Galerie internationale Filialisten als neue Mieter gewonnen werden, die weiter zum attraktiven Mieterbesatz der Top-1A-Lage beitragen und als Beleg für das große Interesse renommierter Mieter an der Nürnberger Straße gewertet werden können. Blick in die Toplage, Nürnberger Straße Komplettiert wird die Erlanger 1A-lage durch die Hauptstraße, die zwar grundsätzlich einen guten Mietbesatz und eine hohe Passantenfrequenz aufweist, unter Einzelhandelsgesichtspunkten betrachtet insgesamt jedoch schwächer als die Nürnberger Straße einzustufen ist. Während sich der der Bereich der Hauptstraße über den Marktplatz hinaus zur abgeschwächten B-Lage entwickelt hat, ist der Abschnitt zwischen Südlicher Stadtmauerstraße und Hugenottenplatz als bestes Teilstück dieser Lage zu betrachten. Der Mieterbesatz ist hier vornehmlich kleinteilig und konnte in jüngerer Vergangenheit neben BRAX, Kabel Deutschland, m-net und jüngst Rituals als neuen Mieter vorweisen. Die im weiteren Verlauf zwischen Hugenotten- und Marktplatz auslaufende A-Lage ist zwar kaum im Fokus überregionaler Filialisten, konnte mit den neuen Mietern Orange Outlet, Kids Finest und der Relocation von fms-computer allerdings entgegen des Trends wieder etwas an Attraktivität zulegen. INVESTMENT Nach 2012 wechselte 2013 bereits die nächste große Liegenschaft in der Erlanger 1A-Lage den Besitzer. Während in 2012 das Objekt Hauptstraße 18 mit den Mietern Thalia, Hallhuber, Butlers, WMF, etc. verkauft wurde, konnte COMFORT im darauffolgenden Jahr die bei den Interessenten hoch gehandelte und inzwischen fertig gestellte Projektentwicklung in der Nürnberger Straße erfolgreich vermitteln. Damit unterstreicht das Beispiel Erlangen, dass ein richtig platziertes Center zu einer nachhaltigen Attraktivitätssteigerung der A-Lage führt und die Investmentpreise infolgedessen stabil hält, berichtet COMFORT-Geschäftsführer, Thorsten Sondermann.. Bei marktgerechten Mietkonditionen erzielen Geschäftshäuser in Toplagen Kaufpreise von bis zum 18- fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei knapp 5,5 Prozent.

5 FAZIT UND PERSPEKTIVE Die Projektentwicklung der Hamburger B&L Gruppe in der Nürnberger Straße 24 26, ehemalige Grande Galerie, wurde in 2013 fertiggestellt. Auf ca m² Gesamtfläche haben die Inditex Gruppe mit dem Konzept Zara, der Schuhanbieter Humanic sowie dm und Takko mit dem Konzept 1982 (beide von COMFORT vermittelt) eröffnet. Diese Entwicklung mit den genannten Top Mietern wird die Nürnberger Straße noch weiter stärken. Darüber freut sich auch der Endinvestor, ein Münchner Family-Office, bei dem COMFORT diese Hochleistungsimmobilie ebenfalls erfolgreich platzieren konnte. Demnach werden sich die Flächengesuche internationaler Filialisten auch weiterhin verstärkt auf die Nürnberger Straße beziehen. Die Attraktivität der Hauptstraße hat im Vergleich dazu etwas nachgelassen. Zwar wurde der Bereich zwischen Hugenotten- und Marktplatz durch neue Mieter wie Orange Outlet, Kids Finest und die Relocation von fms-computer insgesamt aufgewertet, allerdings hat sich insbesondere der Bereich der Hauptstraße über den Marktplatz hinaus zu einer abgeschwächten B-Lage entwickelt. Hier ist es weiterhin sinnvoll, die Voraussetzungen für großflächigen Einzelhandel zu schaffen, um die Anziehungskraft in diesem Bereich zu steigern und die Attraktivität zwischen der Südliche Stadtmauerstraße und den oben genannten Plätzen weiter zu verbessern. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Standort Erlangen aus einzelhandelstechnischer Sicht sehr gut aufgestellt ist. Die Attraktivität und die Anziehungskraft der Stadt wachsen weiter, was auch die einzelhandelsrelevanten Kennzahlen dokumentieren. Erlangen ist und bleibt ein attraktives Pflaster und stemmt sich erfolgreich gegen das vermeintlich übermächtige Nürnberg. Das unterstreicht auch Erlangens Platz unter den TOP 20 im aktuellen COMFORT-City Ranking, resümiert Einzelhandels- und Immobilienexperte Thorsten Kruczyna. COMFORT-City Ranking Quelle. COMFORT Research & Cosnsulting

6 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EURO m² m² 50 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung,, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT München GmbH Manfred A. Schalk Rindermarkt 6, München Tel: muenchenf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.