REGENSBURG // Handel hält Druck der Einkaufszentren stand 7. März 2014

Transkript

1 REGENSBURG // Handel hält Druck der Einkaufszentren stand 7. März 2014 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: + 4,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 4,3% Kaufkraftkennziffer: 112,6 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 158,8 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Das Oberzentrum in Ostbayern brillierte in den letzten zwanzig Jahren mit einer außergewöhnlichen Wirtschaftsdynamik. Insbesondere der High-Tech-Sektor boomt. Rund zwei Drittel der Regensburger arbeiten im Dienstleistungssektor. Regensburg profitiert einerseits von seiner wirtschaftsgeografischen Lage insbesondere mit der Nähe zur Tschechischen Republik. Andererseits hat die Stadt auch für Touristen einen besonderen Reiz. Die mittelalterliche, unversehrte Altstadt mit 56 Patriziertürmen und rund Baudenkmälern ist Weltkulturerbe. Die Stadt lockt jährlich weit über eine halbe Million Touristen in die Stadt. Die viertgrößte Stadt Bayerns ist gleichermaßen bei jung und alt beliebt. Die Bevölkerung wächst stetig, so dass man den Stadtplanern attestieren kann, einen gelungenen Mix aus einem Hightech-Standort unter Beibehaltung ihres mittelalterlichen Charmes geschaffen zu haben. Natürlich profitiert die Stadt auch vom Wissenschaftspotenzial des Klinikums, der Universität und der Fachhochschule mit insgesamt über Studenten und punktet weiter mit geringer Arbeitslosigkeit (4,3%), überdurchschnittlicher Kaufkraft (112,6) und hohem BIP-Wachstum, stellen die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT fest BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Regensburg bietet vielfältige und sich stetig weiterentwickelnde Einkaufsmöglichkeiten. In rund Geschäften wird eine Brutto-Umsatzleistung von gut 1,2 Mrd. Euro erzielt. Mehr als Bewohner im Einzugsgebiet und zahlreiche Touristen aus dem In- und Ausland schätzen die vielfältige Einkaufsatmosphäre. Der innerstädtische Anteil an der Verkaufsfläche (23,6%) und auch der Umsatz (28,3%) liegen jedoch unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Innenstadt hat diesbezüglich noch Aufholpotenzial, dafür ist die Aufenthaltsqualität kaum zu überbieten, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk.

2 Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Regensburg Ø 100T 200T Einwohner* 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 112,6 100,5 Einzelhandelskaufkraft-Index 158,8 128,7 Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Regensburg Ø 100 Tsd Tsd. Einwohner* Verkaufsflächenanteil , Umsatzanteil , % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 230 Regensburg Ø 100T 200T Einwohner* CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Regensburg punktet vor allem aufgrund der nachhaltig positiven harten Standortfaktoren: der hohen Kaufkraft, der weit überdurchschnittlichen Zentralität sowie der niedrigen Arbeitslosenquote. Darüber hinaus ist insbesondere die Regensburger Innenstadt wegen ihrer extrem hohen Aufenthalts- und Wohlfühlqualität bei nationalen und internationalen Einzelhändlern und Filialisten sehr begehrt. Es liegt wahrscheinlich auch an den, von den historischen Römern übernommenen, südeuropäischen Angewohnheiten, meint Schalk, dass sich das Leben der Regensburger mehr im Freien abspielt. Denn sobald die ersten Sonnenstrahlen hervorspitzen, werden die Stühle und Tische der zahlreichen Cafés und Restaurants nach draußen gestellt. Egal ob in den engen Altstadtgassen oder auf den zahlreichen Plätzen, man sollte sich beeilen wenn man noch einen Platz ergattern möchte. Diese urbane Mischung in der Altstadt bestehend aus klassischem Einzelhandel, Hotels, Restaurants, zahlreichen Cafés und Bars, ausgefallenen Galerien und Antiquitätengeschäften sowie verschiedenen Clubs und Kinos macht es aus, bringt den Leuten Spaß und Unterhaltung und den Händlern Umsatz. Die zahlreichen Besucher und Passanten schätzen dabei besonders das deutschlandweit am besten erhaltene mittelalterliche Großstadtgefüge, das seit 2006 offiziell zum UNESCO Weltkulturerbe zählt. Eingebettet in diese zahlreichen Gassen und Straßen inmitten eines perfekt sanierten Bestandes aus romanischer und gotischer Architektur, finden sich die klassischen 1A-Lagen. Ausgehend von der Guten Stube Regensburgs, dem Neupfarrplatz mit der zentralen und gut laufenden Galeria Kaufhof, ausholend über die Drei-Helm- und Pfauengasse in die enge Weiße-Lilien-Straße, um dann schließlich in der Königsstraße zu landen, die an ihrem Ende in die Maximilianstraße mündet.

3 Königsstraße Absolute TOP-Lage zwischen H & M und Hallhuber Konsumige Lage, repräsentativer Charakter Geprägt durch hohen Filialisierungsgrad Neue Mieter: Snipes, WMF, Marc Picard, Taifun by Gerry Weber, Laderach Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen Königstraße 5: H&M konnte sich nach Umzug langfristig die gewünschten, größeren Flächen sichern. COMFORT vermittelte den Kauf an einen institutionellen Investor. Weiße-Lilien-Straße Ebenfalls sehr gute Passantenfrequenz Verbindungsstraße zwischen Königsstraße und Neupfarrplatz Klein, eng, dunkel, nicht so repräsentativ aber extrem beliebt Bis auf den Einkaufsmagneten Müller eher kleinteiliger Flächenbesatz Neuer Mieter: Tom Tailor Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen Neupfarrplatz Die A-Lage entwickelt sich zukünftig weiter Richtung Gesandtenstraße Sehr konstanter Mieterbesatz Touristisch frequentiert Denkmalschutzgeprägt, repräsentativer Charakter Magnet: Galeria Kaufhof, ZARA Aktueller Mietpreis liegt bei 75,- EUR/m² bei Kleinflächen

4 St.-Kassians-Platz 3: Nach Vermietung an TK Maxx vermittelte COMFORT das Haus im Rahmen eines Club Deals. Drei-Helm- und Pfauengasse Bis auf die beiden Eckhäuser (K&L Ruppert zur Residenzstraße sowie Gerry Weber zur Schwarze- Bären-Straße) etwas eingeschränkte Lagequalität, aber immer noch gut Somit interessant auch für Mieter, die in der absoluten TOP-Lage nicht zum Zuge kommen Neue Mieter: Casa Moda, Palmers Der aktuelle Mietpreis erreicht nicht ganz die Spitzenwerte der drei oben genannten TOP-Lagen Maximilianstraße Verkehrsberuhigte Zone Verbindungsachse zwischen Innenstadt und Bahnhof Häufiger Mieterwechsel und vereinzelt Leerstand Schwerpunktmäßig an der Kreuzung zur Königstraße für Filialisten interessant Neue Mieter: Peak Performance, Snipes, Base/E-Plus Maximilianstraße 14: COMFORT vermietete an Peak Performance & vermittelte das Objekt an ein Family-Office.

5 Die Innenstadt boomt trotz Centern und Denkmalschutzauflagen Schon immer gestalteten sich bauliche Aktivitäten in der Altstadt aufgrund der Dominanz der romanischen und gotischen Architektur schwierig. Vor allem die heutigen Anforderungen von Filialisten hinsichtlich Größe und Zuschnitt der Verkaufsflächen sowie Technik konnten häufig nur mühsam mit den Denkmalschutzauflagen in Einklang gebracht werden. Auch deshalb hat sich die Innenstadt lange schwer getan, gegen die neue Konkurrenz der 2002 eröffneten Regensburg Arcaden anzukommen, beschreibt Schalk einen für den angestammten innerstädtischen Handel lange Zeit nur schwer verdaulichen massiven Zuwachs an Einzelhandelsflächen in der Domstadt. Das mfi-einkaufszentrum, das unter seinem ca. 200 Meter langen Glasdach rund m² Einzelhandelsfläche nebst Parkplätzen vereinigt, hatte der Innenstadt seinerzeit das Leben schwer gemacht, was sich lange in einer mittlerweile erfolgreich bewältigten Leerstandsproblematik manifestiert hatte. Diese Zeiten sind mittlerweile jedoch vorbei, die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wird seit Jahren immer stärker wieder von Filialisten und Investoren nachgefragt, beschreibt Manfred Schalk die aktuelle Situation. Zahlreiche Neuansiedlungen von attraktiven Marken und Konzepten unterstreichen dies. Das hat zur Folge, dass ehemalige B-Lagen rund um die 1A-Lagen für den filialisierten Einzelhandel zunehmend interessanter und begehrter werden. Beste Beispiele für diese Entwicklung sind die Eröffnungen von Butlers, Oil & Vinegar oder auch Oska in der Gesandtenstraße oder von Kochhaus und BoConcept in der Schwarze- Bären-Straße. Alles in allem also eine sehr erfreuliche Entwicklung mit anhaltender Dynamik. Die Regensburger City steht wieder im Fokus des Interesses Somit ist insgesamt festzuhalten, dass nach einer Konsolidierungsphase wieder ein Gleichgewicht zwischen den Magneten des Regensburger Einzelhandels herrscht: Jedenfalls, so Schalk ist festzustellen, dass sich die klassische 1A-Lage der Regensburger Innenstadt wieder von der Hegemonie der Einkaufszentren emanzipiert hat und heute so stark von Filialisten und Investoren nachgefragt wird, wie noch nie. Mit dem bereits 1976 im Norden von Regensburg eröffneten Donaueinkaufszentrum (DEZ), dem ersten geschlossenen und klimatisierten Einkaufszentrum in Deutschland nach US-Vorbild, hatte sich die Regensburger City noch arrangiert. Besagter Angriff 26 Jahre später durch das ebenfalls nicht integrierte, sich in einer peripheren Lage befindlichen zweiten klassischen Shoppingcenters durch mfi, hatte die Innenstadt da wesentlich deutlicher durcheinander gewirbelt und nach unten gezogen. Dies gehört alles der Vergangenheit an. Seit Jahren boomt die Innenstadt wieder und mit ihr der innerstädtische Einzelhandel. Das unterstreicht zum Beispiel auch die vom neuen Eigentümer geplante Entwicklung des bis vor kurzem nach von K&L Ruppert genutzten Hauses in der Residenzstraße 3. Direkt anschließend an den Neupfarrplatz und in unmittelbarer Nachbarschaft von ZARA werden hier moderne und leistungsfähige Einzelhandelsflächen entwickelt, um neue und attraktive Konzepte anzusiedeln. INVESTMENT Sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren ist Regensburg sehr begehrt. Das Angebot ist traditionell knapp. Sobald ein Haus auf den Markt kommt, ist schnelles und zielorientiertes Handeln und Entscheiden von der Käuferseite gefordert, um überhaupt eine Abschlusschance zu haben. Aus diesem Grund haben sich bei den letzten Transaktionen mit unserer Unterstützung verstärkt gerade auch private Käufer bzw. Family-Offices durchsetzen können. So konnten das Eckhaus Königstraße / Ecke Maximilianstraße 14 sowie das TK Maxx Gebäude am St.-Kassians-Platz 3 / Ecke Neupfarrplatz und Weiße- Lilien-Straße - beide ebenfalls nach erfolgreicher Vermietung durch uns - entsprechend platziert werden. Die Königstraße 5 mit dem neuen Mieter H&M ging letztendlich an einen klassischen, auf Toplagen spezialisierten, institutionellen Anleger. Ein gutes Ergebnis, für alle beteiligten Parteien. Was das Preisniveau betrifft, so wird in den Top-Lagen in der Spitze ein Verkaufsfaktor zwischen dem 18-fachen bis 19,5-fachen bezogen auf die Jahresnettomiete bezahlt, je nach spezieller Lage und individuellem Zustand der einzelnen Liegenschaft. FAZIT UND PERSPEKTIVE Abschließend, meint Schalk, ist zu konstatieren, dass Regensburg den Center-Wahnsinn endlich überstanden hat. Viele Filialisten und Investoren haben sich wieder auf die bewährten Standorte in der klassischen, urbanen City-Lage besonnen und suchen explizit dort aktuell und konkret nach geeigneten Flächen und Objekten.

6 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 45 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT München GmbH Manfred A. Schalk, Thorsten Sondermann Rindermarkt 6, München Tel: muenchen@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.