LEIPZIG // Leipzig rückt weiter vor 18. Januar 2013

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1 LEIPZIG // Leipzig rückt weiter vor 18. Januar 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +4,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 12,3 % Kaufkraftkennziffer: 91,5 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 104,6 Leipzig zählt neben dem praktisch gleich großen Dresden mit seinen gut Einwohnern ( ) zu den wenigen ostdeutschen Städten, die eine positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen. Die Stadt ist überregional vor allen Dingen als Handels- und Messestandort bekannt und verfügt über eine Universität mit einer mehr als 600-jährigen Tradition. Leipzig bildet neben der Landeshauptstadt Dresden und Berlin einen der wirtschaftsstärksten Räume der Neuen Bundesländer. Hier strahlen vor allem der Automobilbau (Porsche, BMW) sowie die arbeitsplatzintensive Logistikbranche (DHL, Amazon etc.) in die Region aus und lassen die Stadt mit ihren Wachstumsperspektiven positiv in die Zukunft blicken. Bis 2030 wird eine weitere Zunahme der Bevölkerung um rund 3% prognostiziert. Grund genug für die Einzelhandelsexperten von COMFORT, sich mit diesem Standort genauer zu befassen. 1A-Einzelhandelsmieten BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT m² m² von in EUR/m² Das Einzugsgebiet der Leipziger City ist mit gut 1,2 Mio. Einwohnern nahezu 2,5-mal so groß wie die städtische Einwohnerzahl, sagt Alexander Folz, der nicht nur Geschäftsführer der COMFORT Berlin Leipzig GmbH, sondern vor allen Dingen auch gebürtiger Leipziger ist. Leipzig, so Folz weiter, zähle damit zu den TOP 15 (Rang 14) aller deutschen Städte. Hier nicht berücksichtigt sei das beträchtliche Touristenpotenzial Leipzigs. So verzeichne die Messe- und Handelsstadt - jenseits der Tagestouristen - alljährlich mehr als 2,1 Mio. Übernachtungen nationaler und internationaler Touristen, welche Einzelhandelsausgaben von nahezu 100 Mio. Euro p. a. im Einzelhandel tätigen - vorrangig in der City

2 Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität ,0 Leipzig Ø 500T 1Mio. Einwohner 120,0 100,0 80,0 91,5 104,4 104,6 118,4 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität City Verkaufsflächenanteil 2011 in % Modezentralität , , ,8 172, ,6 171, ,5 20 Leipzig Ø 500T 1Mio. Einwohner 170,5 Leipzig Ø 500T 1Mio. Einwohner Massive Investitionen haben die Innenstadt zu einem echten Schmuckstück und zudem zu einer lohnenden Destination für national und international erfolgreiche Retailer gemacht. Die neuen namhaften internationalen Filialisten erhöhen die Attraktivität der Innenstadt und verstärken die überregionale Bedeutung des innerstädtischen Einzelhandels, erklärt Folz. Im Jahr 2011 wurden in der City mehr als 610 Millionen EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit etwa 25 Prozent nur leicht unterdurchschnittlich aus. Ein Umstand, der auch auf die noch immer vorhandene Konkurrenz auf der grünen Wiese zurückzuführen ist, die mittlerweile gegen den Einzelhandel in der Innenstadt immer mehr den Kürzeren zieht. Aus diesem Grund ist die Eröffnung der Höfe am Brühl sowie die Entwicklung Hainspitze wegen der auf diese Weise wachsenden Verkaufsfläche in der Innenstadt von derzeit ca m² auf mehr als m² auch als positiv und richtungsweisend zu bewerten. Immerhin steigt Leipzig damit in die TOP 10 der deutschen Innenstädte auf und erreicht das Level westdeutscher Metropolen wie Dortmund, Mannheim oder Nürnberg.

3 Petersstraße frequenzstärkste Fußgängerzone in Leipzig CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN Petersstraße Frequenzstärkste Fußgängerzone in Leipzig Eröffnung der Einzelhandelsflächen im Merkurhaus, mit den Mietern: Woolworth, KIK und Leipziger Verkehrbetriebe Hoher Filialisierungsgrad Neupositionierung des EKZ Petersbogen mit neuen namhaften Mietern S-Bahn-Station Petersstraße / Wilhelm-Leuschner-Platz im Bau, weitere Erhöhung der Passantenfrequenz wird erwartet Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR / m² Grimmaische Straße Zweitstärkste Lage in Leipzig mit nahezu identischer Passantenfrequenz wie Petersstraße Derzeitig weitere Projekte in Umbau und Neuvermietung z.b. Grimmaische Straße Neue Mieter: Douglas, Pandora, Claire s, Scotch & Soda Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR / m²

4 Grimmaische Straße - Zweitstärkste Lage in Leipzig mit nahezu identischer Passantenfrequenz wie Petersstraße Nikolaistraße Stabile Passantenfrequenz Verbindungsstraße vom Leipziger Hauptbahnhof zur Grimmaischen Straße Szenige Textil- und Schuhläden sowie Gastronomiebetriebe, ergänzt durch Filialisten wie Starbucks, O2, Back-Factory und Butlers etc. Neuer Mieter: Pylones, Mammut Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR / m² Hainstraße Verbindungsstraße vom Brühl mit dem Center der MfI Höfe am Brühl über den Markt in die Petersstraße oder Grimmaische Straße Projektentwicklung auf dem Grundstück Hainspitze vis a vis des EKZ Höfe am Brühl mit insgesamt m² Einzelhandelsflächen, laufende Verhandlungen mit namhaften Filialisten, vorrausichtliche Eröffnung Ende 2014 neue Mieter: TK Maxx und Humanic perspektivische Lageverbesserung und steigende Mieten werden prognostiziert Aktueller Mietpreis liegt bei EUR / m²

5 Hainstraße - Verbindungsstraße vom Brühl mit dem Center der MfI Höfe am Brühl über den Markt in die Petersstraße oder Grimmaische Straße (Visualisierung) Neumarkt Verbindungsstraße Grimmaische Straße / Galeria Kaufhof zu Karstadt Revitalisierung und Neuvermietung des Städtischen Kaufhauses sowie des Schrödterhauses Stabile Passantenfrequenz Neue Mieter mit hochwertigen Konzepten wie Timberland und Gaastra sowie der deutschlandweite erste Wrangler-Store Aktueller Mietpreis liegt bei 35 EUR / m² Leipziger City profitiert von weiteren innerstädtischen Verkaufsflächen Die Eröffnung der Höfe am Brühl wird die Entwicklung der Innenstadt langfristig positiv beeinflussen. Ungeachtet der langen Vermarktungszeit der insgesamt ca m² Handelsfläche von mehr als drei Jahren konnte jedoch kurz vor Eröffnung noch kein 100%iger Vermietungsstand vermeldet werden. Zwar, sagt Alexander Folz, sind attraktive Einzelhändler wie H&M, New Yorker, Media Markt, EDEKA, Tommy Hilfiger, Hallhuber oder Müller Drogerie als Ankermieter vertraglich gebunden. Diese sind aber keine Neuheiten für die Innenstadt, sondern duplizieren hinsichtlich des Besatzes dieselbe und das im Leipziger Hauptbahnhof befindliche ECE-Center. Die Höfe am Brühl weisen auf Grund ihrer baulichen Struktur eine physische Trennung der Mall durch zwei Gebäudeteile ab dem Erdgeschoss, eine problematische Garagenzufahrt sowie ein kompliziertes bzw. schwieriges Routing für Passanten durch den Höfecharakter auf. Dies forderte teilweise die Stadt Leipzig und birgt nun erhebliches

6 Problempotenzial für den Handel. Ein Umstand, den viele Einzelhändler im Vorfeld erkannt und sich vielleicht auch deshalb gegen eine Anmietung entschieden haben. Dennoch können seines Erachtens nach ein positiver Brückenschlag sowie ein sinnvolles Wechselspiel zwischen dem zur Hainstraße hin gerichteten Bauabschnitt des Centers und der Hainstraße selbst sowie mit der am Markt befindlichen zukünftigen Tunnelstation entstehen. Schließlich wirkt das Center allein aufgrund seiner Größe als Anker. Hinzu kommt, dass derzeit die letzte großflächige Handelsentwicklungsmöglichkeit in Top-Lage, die sogenannte Hainspitze im Zentrum der Messestadt am Fuße der Hainstraße gegenüber dem Haupteingang der Höfe am Brühl entwickelt wird. Hier entsteht auf ca m² Mietfläche eine attraktive Einzelhandelsliegenschaft mit uneingeschränkter Belieferung und ca. 90 Meter Schaufensterfront zur Top Lage. Für diese erstklassigen Flächen befindet man sich bereits in fortgeschrittenen Vermietungsverhandlungen mit namhaften nationalen und internationalen Einzelhandelskonzepten, welche als neue Anlaufpunkte für Konsumenten und Besucher in der Leipziger Innenstadt betrachtet werden können. Die Fertigstellung ist für Ende 2014 vorgesehen. Die Eröffnung des Einkaufszentrums Höfe am Brühl sowie die Entwicklung der Hainspitze, konstatiert Folz, verleihen der Innenstadt Leipzigs insgesamt und besonders der Hainstraße neue Impulse, welche in der Historie einmal die bedeutendste Einkaufsmeile der Stadt war und nun an alte Traditionen anknüpfen könnte. Damit ist das Stadtzentrum attraktiver als je zu vor und wird seine positive Anziehungskraft, durch ein sehr abwechslungsreiches Shoppingangebot in allen Preislagen, für alle Konsumentengruppen, mit ausreichend PKW-Stellplätzen sowie einem erstklassigen lukullischen und kulturellen Angebot über die heutigen Grenzen des Einzugsgebietes hinaus tragen. Investitionen ziehen Investitionen nach sich, so dass zwangsläufig weiteres Wachstumspotential generiert wird und Leipzigs Zentralität weiter erhöht. Die parallel laufenden Entwicklungen auf der Grünen Wiese, wie die beiden geplanten FOC s in Brehna und Wiedemar sowie der Umbau des Paunsdorf-Centers, welches die Abgänge von Großflächenmietern wie Wöhrl, Galeria Kaufhof und Peek & Cloppenburg kompensieren musste, haben nach Ansicht von Alexander Folz aller Voraussicht nach keine negativen Auswirkungen auf die Leipziger Innenstadt. Die Kündigungen der vorgenannten Textiliten seien als Konsequenz daraus zu verstehen, dass den Mietern der ausgesprochen starke Modestandort der Leipziger City und dessen überregionale Anziehungskraft bekannt seien. Die City biete derzeit ein Angebot von mehr als m² nur für Bekleidung. Entsprechend erreicht Leipzig hier eine spezifische Zentralitätskennziffer von rund 173 und nimmt unter allen Städten mit mehr als Einwohnern die Position 7 in einem deutschlandweiten Ranking ein. Dadurch können in der Innenstadt höhere Umsätze in diesem Segment generiert werden. Auch wenn die Konkurrenz größer ist, erklärt Folz, der synergetische Effekt zieht mehr Besucher in die Innenstadt, was zwangsläufig zu Kündigungen auf der Grünen Wiese führt. Unter diesem Effekt hat auch das an der A9 in Sachsen Anhalt gelegene Center der ECE Nova Eventis zu leiden. Alle Marktteilnehmer wissen um die Schwierigkeit der Vermarktung von Mietflächen, so dass der Leerstand nicht nur dem geübten Auge auffällt. Die Kündigungen sowie die Vermarktungsschwierigkeiten von Mietflächen in suburbanen Centern zeigen, dass diese Center rund um Leipzig mit der urbanen Entwicklung Leipzigs zu kämpfen haben und aus diesem Grund umstrukturieren müssen. Dies dürfte künftig noch schwieriger werden, wenn durch die Anbindung der Leipziger Innenstadt an das Schienennetz nach Inbetriebnahme des Citytunnels drei relevante Ein- und Ausstiegspunkte (Bahnhof / Markt / Leuschnerplatz) entstehen und die Zentralität sowie die Passentenfrequenz entsprechend steigt. Bereits jetzt ist Leipzig mit Spitzenfrequenzen von mehr als Passanten pro Stunde unter den Top 15 innerhalb Deutschlands fest etabliert. Die zusätzliche Anbindung der Innenstadt an das regionale Schienennetz verbessert vor allem die Erreichbarkeit der Leipziger City für die Einwohner der umliegenden Mittel- und Kleinstädte.

7 INVESTMENT Leipzig gilt zudem auch für die meisten Investoren und Einzelhändler als erste Adresse in den neuen Bundesländern (Berlin einmal ausgenommen). Nicht zuletzt dies war ein Grund für die CENTRUM Grundstücksgesellschaft, mit dem Kauf des Grundstückes Hainstraße das Projekt Hainspitze in der Leipziger Innenstadt ins Leben zu rufen. Fast zeitgleich mit der Eröffnung des CITY-Tunnels wird an dieser Stelle ein Geschäftshaus mit ca m² Mietfläche und neuen nationalen und internationalen Konzepten aus dem Textil-, Schuh- und Lifestylebereich entstehen. Somit wird die ehemals stärkste Fußgängerzone Hainstraße wieder erheblich an Passantenfrequenz gewinnen. Andere Bestandsmieter in unmittelbarer Nähe werden ebenfalls von dieser Entwicklung und der damit verbundenen Sogwirkung auf die Passantenfrequenz und potenzielle Kunden partizipieren können. Entgegen der Befürchtung über die Zurückhaltung vieler Investoren am Käufermarkt, die letztlich der Finanzkrise geschuldet war, wurden in Leipzig zuletzt viele Investmenttransaktion vollzogen. So wurde die Marktgalerie mit dem markanten Mieter Breuninger an die RREEF verkauft. Diese veräußerte ihr Objekt Arkaden am Brühl an AEW. Des Weiteren hat sich ein regionaler Projektentwickler mit den Häusern Hainstraße 4, Schlossgasse 6-8, Gottschedstraße 2/Dittrichring und Brühl 8 potenzielle Entwicklungsobjekte gesichert. Zudem wurde das Schrödterhaus am Neumarkt mit den Lifestyle- Electronic Anbieter Cyberport von Squadra an die Talanx Gruppe veräußert. Diese starke Bewegung am Leipziger Investmentmarkt verdeutlicht, dass immer mehr Investoren sowohl von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung als auch der Verbesserung der sozio-demografischen Kennzahlen nachhaltig überzeugt sind. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die positive Entwicklung der Leipziger Innenstadt ist nationalen und internationalen Filialisten mittlerweile sehr wohl bekannt. Aus diesem Grund gibt es stetig Nachfrage nach unterschiedlich großen Einzelhandelsflächen in den Top-Lagen, die zwangsläufig zu steigenden Mieten führen. Wo 2005 in der Grimmaischen Straße bei der Vermarktung des Uni-Campus bei einem Ladenlokal von 100 m² noch ca. 90 /m² zzgl. H/NK + USt. gezahlt wurden, erzielte der Vermieter an gegenüberliegender Stelle bei gleichem Flächenprofil bereits das Doppelte. Eine ähnliche Mietpreisentwicklung findet derzeit in der Hainstraße statt. Durch die stetig steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Einzelhandelsflächen und des gleichzeitig sinkenden Angebotes an potenziellen Entwicklungsflächen, die zusätzliche Mietfläche schaffen könnten, ist die Mietpreisentwicklung nicht nur in der Hainstraße eine logische Konsequenz. Leipzig, so Alexander Folz abschließend, hat den Zenit noch lange nicht überschritten.

8 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE m² m² 2012 in EUR/m² Grimmaische Straße Hainstraße Nikolaistraße Petersstraße Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten zur Carl-Schurz-Straße, Gorkistraße, Karl-Marx- Straße, Müllerstraße, Teltower Damm und zum Tempelhofer Damm können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY INDEX (CCI) Der COMFORT City Index beurteilt einen Standort unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Kennzahlen, aber auch vor dem Hintergrund der Nachfrage seitens des Einzelhandels und vieler anderer relevanter Fakten. Wird der Standort von umliegenden Shopping-Centern bedroht, prosperiert das Umfeld oder befindet sich die Region in einer strukturellen Krise? Wie sieht die Angebotsstruktur aus? Wie gestaltet sich das Verhältnis der Verkaufsflächen in der Innenstadt zur Gesamtverkaufsfläche der Stadt? Wie stellt sich die Flächenproduktivität in der Innenstadt dar? Wie gut ist die Innenstadt mit dem Pkw zu erreichen? Diese und andere Fragen fließen in die Beurteilung mit ein. Eine genauere Definition findet sich unter Die Attraktivität für den Einzelhandel wird in Einkaufstüten angegeben. Um zu feineren Abstufungen zu gelangen, darf die letzte Tüte auch

9 Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Alexander Folz Goethestraße 14, Leipzig Tel: COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH