Köln // Beliebte, begehrte und bewegte Einzelhandelsflächen 28. August 2013

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1 Köln // Beliebte, begehrte und bewegte Einzelhandelsflächen 28. August 2013 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +2,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,2 % Kaufkraftkennziffer: 110,1 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 123,6 1A-Einzelhandelsmieten Als viertgrößte Stadt der Bundesrepublik und größte im Bundesland Nordrhein-Westfalen ist die Stadt am Rhein nicht nur ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt, sondern weltberühmt für seinen Dom, den Karneval und seine vitale Einzelhandelsszene in der City. Menschen aus über 180 Nationen und 250 verschiedenen Kulturen machen die Stadt zum multikulturellen, weltoffenen Schmelztiegel. Als Sitz weltlicher und kirchlicher Macht war Köln auch aufgrund der zentralen Lage schon immer ein bedeutender Handelsstandort und Verkehrsknotenpunkt. Im Ballungsraum leben rund drei Millionen Menschen und im Umkreis von 500 Kilometern werden 40% des Bruttoinlandsproduktes der Europäischen Union erwirtschaftet. Die Stadt hat das größte Schienenverkehrsaufkommen, den zweitgrößten Binnenhafen und den größten Container- und Umschlagbahnhof in Deutschland. Der wachstumsstarke Flughafen Köln/Bonn entwickelte sich ebenfalls prächtig zu einer Low-Cost Drehscheibe m² m² von in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Die rund Studierenden und etwa eine Million Touristen pro Jahr tragen ebenfalls dazu bei, dass Köln als einer der renommiertesten und nachhaltigsten Einzelhandelsstandorte gilt, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Frank Kaiser. Im Jahr 2012 wurden auf der Verkaufsfläche in der City mehr knapp 1,6 Milliarden EUR umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit gut 22 Prozent etwas oberhalb des Durchschnittswertes der vier deutschen Millionenstädte, was als Beleg für die Stärke der Innenstadt zu werten ist, die auf ein sehr stattliches Einzugsgebiet von rd. 2,4 Mio. Einwohnern reflektiert.

2 Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 129,3 123,6 121,7 115,6 109,5 110,1 114,6 118,5 121,2 111,0 111,7 105,2 107,5 96,6 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Kölns Einzelhandelskaufkraft ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt und im Vergleich mit den Metropolen auf Platz 6. Hinsichtlich der Zentralität nimmt die Domstadt den Spitzenplatz bei den Großstädten ein. Auch im Hinblick auf die Modezentralität liegt sie gemeinsam mit Frankfurt direkt hinter München. Beim innerstädtischen Anteil der Verkaufsfläche liegt Köln im Mittelfeld. Modezentralität ,0 198,0 198,0 196, ,0 164,0 145, München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf City Verkaufsflächenanteil 2012 in % ,5 35, ,7 23,6 18, ,7 11,1 0 München Hamburg Berlin Köln Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzugsgebiet Die größte Stadt Nordrhein-Westfalens sieht sich als Zentrum einer Metropolregion, die von Bonn bis Düsseldorf und von Aachen bis Gummersbach reicht. Über 3 Mio. Menschen leben in der Wirtschaftsregion, die auch die Stadt Leverkusen, den Rhein-Erft-Kreis, den Rheinisch-Bergischen-Kreis und den Oberbergischen Kreis umfasst.

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN NEUE MIETER UND ENTWICKLUNGEN Schildergasse Absolute Top-1A-Lage Kölns Klassische Konsumlage mit der höchsten Passantenfrequenz der Stadt Standort der Großflächenkonzepte wie Galeria Kaufhof, Peek & Cloppenburg, Anson s, C&A Neue Mieter: Karstadt Sports, Guess Aktueller Mietpreis liegt bei 275 EUR/m² Köln: Schildergasse Hohe Straße Neben der Schildergasse die 1A-Lage Kölns Young-Fashion-Meile Geprägt durch kleinteiligen Einzelhandel und eine schmale Straßenflucht Neue Mieter: Bose, Vans, Konplott, Tom Tailor Aktueller Mietpreis liegt bei 240 EUR/m² Köln: Hohe Straße

4 Domkloster/Wallrafplatz Luxus-Lage zwischen Hohe Straße und Dom mit Mietern wie Etienne Aigner, Louis Vuitton, Chopard, Hermès, Mont Blanc und Bulgari Absolute Touristenlage aufgrund der Nähe zum Dom Neuer Mieter: Victorinox Köln: neuer Victorinox-Laden am Wallrafplatz Mittelstraße Hochwertige Lage mit schwächerer Passantenfrequenz Im Bereich Apostelnkloster Fußgängerzone, ansonsten Fahrstraße (Einbahnstraße) Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m² Köln: Mittelstraße

5 Ehrenstraße Szenige Trendlage Fahrstraße (Einbahnstraße) Stark differierende Passantenfrequenz je nach Tag und Uhrzeit Neue Mieter: Cyberport, Guess, Dr. Martens Airwair Aktueller Mietpreis liegt bei 100 EUR/m² Breite Straße Gilt als Verbindungsachse von der Ehrenstraße Richtung Hohe Straße Ab Übergang Ehrenstraße bis zum Karstadt Fahrstraße, danach Richtung Nord-Süd-Fahrt Fußgängerzone Drei kleine Innenstadtcenter mit Anbindung an die Fußgängerzone: Opern Passagen, DuMont-Carré und WDR-Arkaden Neuer Mieter: The North Face Aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR/m² Köln: Breite Straße Viel Bewegung in den Einkaufsstraßen Für viele internationale Einzelhändler ist die Kölner City nach München der wichtigste und erfolgreichste Standort sowie Sprungbrett in den deutschen Markt. Die beiden Top-Fußgängerzonen der Stadt, Schildergasse und Hohe Straße, zählen in diversen Rankings zu den Top-Einkaufsstraßen Deutschlands, weiß COMFORT-Geschäftsführer, Frank Kaiser. Die Kölner Innenstadt bietet einen attraktiven, rund drei Kilometer langen Shopping-Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen Schildergasse, Hohe Straße, Breite Straße, Ehrenstraße und Mittelstraße. In Kölns Konsummeile Nr. 1, der Schildergasse gibt es nun an zentraler Stelle ein geballtes Sportangebot. Karstadt Sports bietet sein Sortiment direkt vis a vis von Sport Scheck und neben dem Kaufhof mit seiner großen Sportabteilung an. Das Amerikanische Unternehmen Guess folgte als Nachfolger von Pimkie in der Schildergasse Seitlich versetzt zum Peek & Cloppenburg und in zweiter Reihe zur A-Lage hat Hirmer seinen neuen Laden in der Antonsgasse 1eröffnet. Kölns Nr. 2, die Hohe Straße, ist eine traditionsreiche Straße mit enger Straßenflucht und kleinteiliger Gebäudestruktur. Sie verbindet die Touristen- und Luxuslage rund um den Dom mit der Schildergasse. Auch hier gab es erwähnenswerte Neuansiedlungen wie z.b. Bose, Vans, Konplott und Tom Tailor. Für die Lage am Wallrafplatz/Domkloster in direkter Dom-Nähe gibt es weiterhin eine große Nachfrage verschiedener Luxus-Labels. Hier hat Victorinox Ende August seinen neuen Laden feierlich eröffnet. COMFORT konnte im Rahmen ihres Exklusivmandates für Victorinox diese Fläche bereits mit einem zeitlichen Vorlauf von über zwei Jahren vermitteln.

6 Die Niveaulage Mittelstraße ist besonders bei hochwertigen Konzepten beliebt. Nach vielen Jahren der Veränderung ist hier nun eine Konstanz eingetreten, die zu ganz wenigen Mieterwechseln führte. Die Ehrenstraße hat ihren Trend fortgesetzt und im Laufe der Jahre einen höheren Filialisierungsgrad erreicht. Charakteristisch ist jedoch weiterhin die je nach Wochentag und Tageszeit stark differierende Frequenz in dieser Einkaufsstraße. Speziell am Samstag wird der Fahrstraßenbereich von den Passanten als Fußgängerweg mitbenutzt, weil die Bürgersteige die enormen Menschenmassen nicht bewältigen können. Letzte Neuansiedlungen waren hier die von Cyberport, Guess und Dr. Martens. Die Breite Straße gilt als beliebter Standort bei Händlern, die nicht zwingend die Top-Frequenz benötigen und auf ein niedrigeres Mietniveau angewiesen sind. Auch hier werden gute Flächen mittlerweile stark nachgefragt, besonders im Teilstück zwischen Ehrenstraße und Karstadt, wo zuletzt The North Face seinen Laden eröffnet hat. Die Neumarkt Galerie, das größte innerstädtische Center, wird bereits seit Beginn 2012 konzeptionell von COMFORT Center Consulting überarbeitet. Mit der Eröffnung im Spätherbst stehen dann rund m² Verkaufsflächen zur Verfügung, die die Attraktivität des Bereichs um den Neumarkt sowie die Passantenfrequenz steigern werden. Ankermieter wird nun Primark auf mehr als m² Mietfläche. Zweiter Ankermieter bleibt die Mayersche Buchhandlung, deren neu gestalteter Flagship-Store mit riesiger Bücherauswahl über drei Ebenen auch zukünftig mit Abstand die Nr. 1 für Buchfans und Leseratten in Köln darstellt. Neben neuen Anbietern wie z.b. Chuches (Süsswaren), Anton und Konsorten (Pasta-Konzept), Long Food (asiatische Köstlichkeiten) und EVI (Modeschmuck), die bisher alle in Köln noch nicht vertreten sind, werden die bekannten Mieter ReStore, dm, GANT und Reformhaus Bacher, zukünftig betterlife, auf neu gestalteten und vergrößerten Flächen ihr Angebot für die Kunden erweitern. INVESTMENT Obwohl Köln lange um seinen Status als Millionenstadt gekämpft hat und nicht zu den Metropolen Deutschlands gezählt wurde, hat Köln als Einzelhandelsstadt schon lange einen Top-Status auf Investorenseite. Die Nachfrage der institutionellen bzw. international geprägten Investoren konzentriert sich dabei fast ausschließlich auf die Schildergasse und die größeren Immobilien in der Hohe Straße. Hier werden Kaufpreisfaktoren von durchschnittlich 22 bis 25 erzielt. Bei Privatinvestoren und Family Offices stehen hingegen die anderen Einkaufslagen in Köln sehr hoch im Kurs, weil man hier trotz vergleichbarer Attraktivität und Werthaltigkeit Geschäftshäuser zum 16 bis 20- fachen der Jahresnettomiete bekommen kann. Kölns Shoppingcenter, wie beispielsweise die Neumarkt Galerie oder das DuMont-Carré, finden ebenfalls das Interesse der großen Anleger, jedoch haben die Verkäufe des Bazaar de Cologne in der Mittelstraße oder der Opern Passagen in der Breite Straße gezeigt, dass hier letztendlich Privatinvestoren bzw. Family Offices den besten Preis zahlten. Allgemein lässt sich feststellen, dass die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt und somit weiterhin steigende Kaufpreise zu erwarten sind, was allerdings nicht als Indiz für den Kölner Markt alleine sondern als allgemeiner Markttrend in den gut funktionierenden Handelsstädten gewertet werden darf.

7 FAZIT UND PERSPEKTIVE Die neueste Prognose des Landesbetriebs Information und Technik NRW geht in Köln bis 2030 von einer anhaltenden Bevölkerungszunahme auf über 1,1 Millionen aus. Da auch das Umland weiter anwächst und die Touristenzahlen eine stetige Aufwärtsentwicklung genommen haben, hat Köln genügend Potenzial, um langfristig einer der Top-Einzelhandelsstandorte in Deutschland zu sein. Kölns Innenstadt profitiert dabei neben den Touristenattraktionen und dem hohen Verweilcharakter von einem rund drei Kilometer langen Shopping-Rundlauf durch die Haupteinkaufslagen Schildergasse, Hohe Straße, Breite Straße, Ehrenstraße und Mittelstraße. Von dem seit Jahren vorhandenen Nachfrageüberhang der Einzelhändler nach Flächen in der 1A-Lage bzw. City haben zuletzt die Nebenlagen stark profitieren können. Diverse Seitenstraßen oder Nebenlagen wie z.b. Krebsgasse, Zeppelinstraße, Apostelnstraße oder Pfeilstraße haben sich auf Grund von Projektentwicklungen oder bedeutenden Neuansiedlungen positiv entwickelt. Profitieren wird zukünftig auch die Gürzenichstraße nach Fertigstellung des Gürzenich Quartiers und der anstehenden Projektentwicklung Hohe Straße 52-58, Ecke Gürzenichstraße. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 2012 in EUR/m² Breite Straße Mittelstraße Ehrenstraße Schildergasse Hohe Straße Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.

8 COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser Kaistraße 8A, Düsseldorf Fon: düsseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.

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