DRESDEN // Viel Bewegung in Dresdens Innenstadt 29. August 2013

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1 DRESDEN // Viel Bewegung in s Innenstadt 29. August 2013 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +5,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,3 % Kaufkraftkennziffer: 95,8 Die Landeshauptstadt stellt das unbestrittene politische und touristische Zentrum des Bundeslandes Sachsen dar. Keine andere ostdeutsche Stadt entwickelte sich nach der Wende besser. Die Stadt wächst, und der seit Jahren anhaltende Trend positiver Bevölkerungsentwicklung setzt sich entgegen dem allgemeinen Trend in Ostdeutschland fort. Unterstützt wird dies nicht zuletzt durch den stabilisierenden Faktor einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung. Vor allen Dingen im Technologiebereich baut seine überregionale Bedeutung kontinuierlich aus. Sie gehört zu den dynamischsten Wachstumsregionen. Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 108,9 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Aus Sicht der Einzelhändler profitiert nicht nur von seiner touristischen und wirtschaftlichen Bedeutung, auch die positive Ausstrahlung und Sogwirkung ins Umland spielen eine zentrale Rolle bei der Bewertung der Attraktivität s als Einzelhandelsstandort. Der lange vorherrschende Trend zur Schaffung von großflächigen Handelsagglomerationen außerhalb der Stadt hat sich ins Gegenteil gewandelt, die Stadt und die Einzelhändler haben die Innenstadt längst als attraktivere Alternative zur Ansiedlung neuer Geschäfte für sich entdeckt. Wenngleich man der sächsischen Landeshauptstadt mit 1,7 m² Einzelhandelsfläche pro Einwohner insgesamt eine gute Versorgungslage attestieren darf, sind neue Geschäftsflächen und Geschäfte entlang der Achse Neumarkt, Altmarkt, Seestraße, Prager Straße und Hauptbahnhof noch immer willkommen. Im Jahr 2012 wurden in der Dresdner City rund 678 Millionen EUR umgesetzt Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt stieg in den letzten Jahren kontinuierlich und nähert sich dem Niveau vergleichbarer Städte. Er liegt nun bei rund 25 %, zeigt COMFORT-Geschäftsführer, Björn Gottschling, auf.

2 Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Ø 500T 1 Mio.Einwohner* 140,0 120,0 100,0 80,0 95,8 104,6 108,9 117,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner* % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 140 Ø 500T 1 Mio. Einwohner* CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Prager Straße Wichtigste Fußgängerzone der Dresdner Innenstadt Verbindungsstraße zum Hauptbahnhof Stärkster Abschnitt zwischen Waisenhausstraße und Prager Straße 8a Neue Mieter: Depot und WoolworthAktueller Mietpreis liegt bei 110 EUR/m² Seestraße/Altmarkt Profitiert von der Erweiterung des Shopping-Centers Altmarkt-Galerie der ECE Verbindungsstraße zwischen Prager Straße und historischen Neumarkt Aktueller Mietpreis liegt bei 70 EUR/m²

3 Prager Straße Centrum Galerie INVESTMENT Die Investmentaktivitäten haben in zuletzt erheblich an Dynamik gewonnen, mehrere Großtransaktionen prägten das Geschehen in den Top-Lagen der Stadt. Das Einkaufszentrum Altmarktgalerie ist nun im alleinigen Besitz von Deutsche Euroshop, die vom Miteigentümer, TLG Immobilien, für ca. 70 Mio. EUR die restlichen 33% der Anteile übernahm. Eine weitere großvolumige Transaktion umfasste das KARSTADT-Warenhaus am Eingang der Prager Straße, welches im Rahmen eines Portfoliodeals von einem Konsortium unter der Führung der österreichischen SIGNA Holding des Investors Rene Benko zu einem nicht kommunizierten Preis von Highstreet erworben wurde. Des Weiteren ist es nach mehreren gescheiterten Vermarktungsanläufen endlich gelungen, einen Käufer für das 8.700m² umfassende Entwicklungsgrundstück am Wiener Platz zu finden. Dieses konnte für 9,5 Mio. an Revitalis Real Estate veräußert werden und soll zeitnah unter dem Projektnamen Prager Carrée für ca. 60 Mio. mit ca. 20 Ladengeschäften und ca. 250 Wohnungen bebaut werden. Grundsätzlich ist der Standort bei vielen Investoren gesucht, jedoch konzentrieren sich diese hinsichtlich des Mikrostandortes auf die gefragten Einzelhandelslagen Prager Straße, Seestraße und Altmarkt. Das Risiko, sich in schwächeren Lagen nicht behaupten zu können, wird von vielen Investoren als zu hoch eingestuft und führt daher zu wenig Nachfrage an diesen Lagen, weiß der Einzelhandels- und Immobilienexperte, Björn Gottschling. Das spiegelt auch der signifikante Preisabschlag der B-Lagen wider, wo Objekte mit Vervielfältigern von rund 3 Jahresmieten unter den Toplagen angeboten werden und dennoch nur schwer einen Käufer finden. Die erzielbaren Anfangsrenditen in den stärksten Lagen liegen wie in den letzten Jahren stabil bei rund 5,5%, im Einzelfall auch knapp darunter. In den Rand- und Nebenlagen ist die Nachfrage institutioneller Investoren nach wie vor gering.

4 FAZIT UND PERSPEKTIVE Eine wichtige Entwicklung der innerstädtischen Handelslandschaft markierte die Fertigstellung des Erweiterungsneubaus der Altmarkt-Galerie. Das Einkaufszentrum entlang des Altmarkt-Karrees und der Seestraße verfügt aktuell nun über m² Verkaufsfläche. Ebenfalls bedeutsam für den Einzelhandel in ist das Einkaufszentrum Centrum-Galerie in Bestlage der Prager Straße. Dieses wurde 2009 eröffnet. Nach rund vier Jahren Geschäftsbetrieb plant der neue Eigentümer nun bereits umfangreiche Neustrukturierungsmaßnahmen, die zum Weihnachtsgeschäft beendet sein sollen. So soll der Food-Court aus dem Untergeschoss in das erste Obergeschoss verlegt werden und durch Flächenzusammenlegungen im Untergeschoss eine neue Großmietfläche entstehen. Mit dieser Anpassung des Centers reagiert der Eigentümer auf die aktuellen Anforderungen der expansiven Konzepte und wird so nachhaltig die Innenstadt von und die bereits etablierten Fußgängerzonen stärken. Erste positive Ausblicke sind bereits heute zu verzeichnen: So wird es entlang der Prager Straße im mittleren Teilabschnitt ebenfalls zu strukturellen Umbauten kommen. Das Geschäftshaus Prager Straße 7, welches seine Position im Markt in den vergangenen Jahren immer wieder suchen musste, erhält mit Depot einen neuen Ankermieter. In diesem Zusammenhang werden die Mietflächen im Haus stellenweise neu arrangiert. Es ist davon auszugehen, dass die qualitative Aufwertung auch auf das Umfeld ausstrahlen wird. Im frequenzstärksten Abschnitt der Prager Straße können Flächengesuche von nationalen und internationalen Konzepten aufgrund der baulichen Gegebenheiten und der nahezu nicht stattfindenden Mieterfluktuation weiterhin nicht berücksichtigt werden. Mit der Entwicklung des Prager Carrées schaffte man jedoch zusätzlich Gesamtmietflächen von rund 5.500m². Es entstehen bis 2016 Mietwohnungen in den Obergeschossen der einzelnen Baukörper sowie eine Tiefgarage für Mieter, Anwohner und Kunden. An einer hohen Nachfrage erfreut sich auch die Seestraße, die die Prager Straße mit dem Altmarkt und weiterführend den Neumarkt mit der berühmten Frauenkirche verbindet. An dieser guten Geschäftsentwicklung partizipieren die Liegenschaften um den Altmarkt, aber auch entlang der Wilsdruffer Straße. Hier plant der neue Eigentümer der Wilsdruffer Straße einen großflächigen Umbau. Durch dieses Bindeglied wird auch der Neumarkt verstärkt in den Handelsfokus der Dresdner gerückt. Die dynamische Entwicklung, die in den letzten Jahren positiv beeinflusst hat, wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Die Regierungs-, Kultur und Wissenschaftsmetropole Sachsens ist bei jung und alt attraktiv. Das sehr gute Bildungs- und Wohnangebot, interessante Arbeitgeber und ein mannigfaltiges Einzelhandelsangebot bilden hierfür die Basis. Auch die Investitionsbereitschaft der Investoren sowohl im Bestand als auch in der Projektierung werden die Einkaufsachse der Fußgängerzonen Prager Straße bis hin zum Neumarkt weiter stärken. Die Schaffung neuer Parkmöglichkeiten sowie eine sehr gute Anbindung durch Bus und Bahn wirken dabei zusätzlich unterstützend, resümiert Gottschling. Visualisierung Prager Carrée Quelle: Revitalis

5 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 2012 in EUR/m² Prager Straße Seestraße Hauptstraße Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Björn Gottschling Goethestraße 1, Leipzig Tel: leipzig@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.