LÜNEBURG // Eine Stadt mit besonderem Charme 15. Dezember 2014

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1 LÜNEBURG // Eine Stadt mit besonderem Charme 15. Dezember 2014 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +0,9 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 8,1 % Kaufkraftkennziffer: 100,2 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 127,6 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Innerhalb der Metropolregion Hamburg fungiert die niedersächsische Kreisstadt Lüneburg (Oberzentrum mit rund Einwohnern) in der südöstlichen weitgehend ländlich geprägten und von daher relativ dünn besiedelten Region als maßgebliches kulturelles und wirtschaftliches Zentrum. Allen voran durch die historische Altstadt mitsamt ihren gastronomischen Angeboten und Einkaufsmöglichkeiten, die hieran unmittelbar anknüpfenden Wohnquartiere ( Stadt der kurzen Wege ) sowie attraktive Freizeitmöglichkeiten in der unmittelbaren und näheren Umgebung gelingt es Lüneburg, einen unverwechselbaren Charme zu verbreiten. Über die direkte Autobahnverbindung (A 39) nach Hamburg, mehrere gut ausgebaute Bundestraßen (B 4, 209, 216) sowie den zentral gelegenen Bahnhof ist Lüneburg zugleich ausgesprochen eng vernetzt mit der gesamten Region, sodass die Stadt mit wachsender Bevölkerung auch als beliebter, großstadtnaher Wohnstandort an Bedeutung gewinnt. Unter touristischen Aspekten hat sich Lüneburg zum beliebten Ziel für Tagesausflügler aus Hamburg und dem niedersächsischen Umland entwickelt. Zudem konnte das lokale Hotelgewerbe in der Rote Rosen -Stadt gemessen an der Stadtgröße recht beachtliche Übernachtungen in 2013 verzeichnen. Neben ihrer Funktion als Behörden- und Verwaltungsstandort, übernimmt die Kreisstadt innerhalb des gleichnamigen Landkreises aber auch darüber hinaus wichtige Versorgungsaufgaben für die Region mit einem breiten Angebot an kulturellen, sozialen und Schuleinrichtungen. Den Wirtschaftsstandort Lüneburg prägen abgesehen vom Einzel-handel in erster Linie mittelständische Unternehmen der Sparten Ernährungsindustrie, Maschinenbau, Elektrotechnik sowie des Textil- und Baugewerbes. Die herausragende Stellung als maßgeblicher Arbeitsstandort der Region spiegelt sich u.a. auch in einem ausgesprochen positiven Pendlersaldo ( ) wider.

2 Die Arbeitslosenquote lag im Benchmark-Monat September (Monat mit dem geringsten Saisoneinflüssen) 2014 mit 8,1 % allerdings etwas oberhalb des niedersächsischen Landesschnitts (rund 6,3 %). Durch den kontinuierlichen Ausbau der Hochschuleinrichtungen seiner Leuphana-Universität (gegenwärtig gut Studierende) konnte die Hansestadt ihr wirtschaftliches Profil um eine weitere Facette bereichern. Zudem hat die Verstärkung des Lüneburger Universitätsstandort auch maßgeblich zur Belebung und Verjüngung der Stadt beigetragen, so Olaf Petersen, Chef Researcher des auf HighStreets spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Unter Einzelhandelsaspekten verfügt Lüneburg mit der historischen Altstadt über einen ausstrahlungsstarken, innerstädtischen Haupteinkaufsbereich (gut m² Verkaufsfläche), der durch sein ansprechendes Ambiente und seine Kompaktheit bestmögliche Rahmenbedingungen für die hier ansässigen Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe bietet. Diese stellt sowohl qualitativ wie auch quantitativ den mit Abstand wichtigsten Standort im Lüneburger Einzelhandelsgefüge dar. Das andere maßgebliche Standbein für den Lüneburger Einzelhandel stellen Solitär-, Fachmarkt- und Nahversorgungsstandorte im übrigen Stadtgebiet dar, die aufgrund vorherrschend flächenextensiver Formate (Stichworte: Verbraucher-, Bau- und Möbelmärkte) mit in der Summe knapp m² Verkaufsfläche entsprechend stark zu Buche schlagen. Den größten Standort stellt in diesem Kontext das Ilmenau-Center dar, welches aktuell sukzessive um einen zweiten Bauabschnitt mit einem Expert-Technik- und Sconto-Möbelmarkt erweitert wird. Was die Nachfrageseite anbelangt, so stellen das lokale/regionale Kaufkraftniveau, das gegenwärtig in etwa bundesdurchschnittlich (laut GfK: 100,2) ausfällt, als auch das nicht unendliche Bevölkerungspotenzial im Einzugsgebiet (rund Einwohner) gewisse restriktive Komponenten für den lokalen Einzelhandel dar. Was die Angebotsseite angeht, dürften aber die Entwicklungsspielräume der Innenstadt längst noch nicht in vollem Umfang ausgeschöpft sein. Die Leistungsparameter des städtischen Einzelhandels bieten gegenwärtig ein ausgesprochen positives Bild. Die Zentralitätswerte (laut GfK: 127,6) sind über alle Warengruppen hinweg wie auch im Bereich Fashion (Modezentralität: 249,6) als beachtlich, aber gleichwohl durchaus noch steigerungsfähig einzustufen. Die innerstädtisch erzielten Flächenleistungen sind ansprechend und liegen mit durchschnittlich knapp EUR/m² Verkaufsfläche auf gutem Niveau. Ein weiteres Indiz für die positive Entwicklung ist die stetige Steigerung der Ladenmieten, die auch im Jahr 2014 wieder Spitzenwerte von 92,- EUR/m² ( m²) und 62,- EUR/m² ( m²) erzielten. Diese übertreffen damit die Vorjahreswerte um ca. 2,2 % bzw. 3,3 %, skizziert Frank Reitzig, der für die Vermietung zuständige Geschäftsführer von COMFORT in Hamburg. Einzugsgebiet Modezentralität 2013 in % ,6 248,8 Lüneburg Ø 50Tsd. 100Tsd. Einwohner*

3 Innenstadtanteil 2013 in % Lüneburg Ø 50 Tsd. 100 Tsd. Einwohner Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Lüneburg Ø 50Tsd. 100 Tsd. Einwohner 140,0 Verkaufsflächenanteil 120,0 100,0 80,0 100,2 100,6 127,6 118,5 60,0 Umsatzanteil 40,0 20,0 0% 20% 40% 60% 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Große Bäckerstraße / Kleine Bäckerstraße Top-Lagen in der Altstadt von Lüneburg geprägt durch überwiegend historische Gebäude Hohe Passantenfrequenz Konsumorientiertes Angebot mit hohem Filialisierungsgrad Zwischenzeitlich nochmals verringerter Anteil an lokalen Einzelhändlern (Juwelier Süpke, Brillen Curdt, Juwelier Haag, etc.) Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch den zweimal in der Woche stattfindenden Wochenmarkt auf dem angrenzenden Marktplatz vor dem historischen Rathaus Neuer Mieter: Hunkemöller, Pandora, Street one, Bäckerei Zimmer, Kabel Deutschland, Galerie Piu-Piu Aktueller Mietpreis liegt bei 92,- EUR/m² für Kleinflächen und ca. 62,- EUR/m² für mittelgroße Flächen Absolute Top-Lagen mit meist kleinflächigen historischen Häusern Grapengießerstraße Abgeschwächte Lage mit durchschnittlich größeren Verkaufsflächen als in den absoluten Top-Lagen Hoher Bestand an historischen Gebäuden Im Bereich zwischen Am Sande und Kuhstraße höchste Passantenfrequenz Konsumorientiertes Angebot mit hohem Filialisierungsgrad Neue Mieter: Jumex, Timm s Trend (Damenmode) Zukunft der ehemaligen Peek & Cloppenburg Immobilie weiterhin offen

4 Einzelhandelsgefüge Wer in der Einkaufsstadt Lüneburg einen Einkaufsbummel machen möchte, parkt in der Regel in einem der Parkhäuser am Altstadtring oder nutzt den öffentlicher Nahverkehr, um Am Sande den Rundgang zu beginnen. Auch der zweimal wöchentlich stattfindende Wochenmarkt auf dem Marktplatz vor dem historischen Rathaus sorgt für stets beachtlichen Zulauf. Die Anordnung der als Fußgängerzonen ausgelegten Straßenzüge verführt den Besucher regelrecht zu einem Rundlauf durch diese schöne Altstadt. Weder ein innerstädtisches noch ein Center vor den Toren der Stadt stört diese zwischenzeitlich in deutschen Städten selten gewordene Einzelhandelsstruktur. Zentraler Marktplatz mit historischem Rathaus aus dem 16. Jahrhundert. Fester Bestandteil des Rundlaufs Es gab während der lezten 12 Monate nur wenige Mieterwechsel. Durch die Geschäftsaufgabe der alteingessenen Buchhandlung Perl Kleine Bäckerstraße wurden die dortigen Verkaufsflächen grundlegend saniert und an Street one und Gina Laura vermietet. Letztere übergaben ihre vorherigie Mietfläche in der kleinen Bäckerstraße 17 an Pandora. Hunkemöller übernahm die zuvor in der Großen Bäckerstraße 5 von Vila belegte Fläche. Die Anzahl von ortsansässigen Händlern in der Top-Lage ist nach der Schließung der Buchhandlung Perl nochmals gesunken. Dies ist bedauerlich, aber die hohe Flächennachfrage und die stetig steigenden Mieten in der Top-Lage fordern ihren Tribut. In den Nebenlagen ist derzeit allerdings noch genügend Raum für individuelle und lokale Konzepte. Für die ehemals von P & C genutze Fläche in der Grapengießerstraße ist nach wie vor kein offizieller Nachmieter verkündet worden. Zwar scheinen seit vielen Monaten Gespräche mit einem internationalen Off-Price Textilfilialisten zu laufen, doch offiziell ist noch nichts bekannt. Derzeit laufen allerdings schon Entkernungsarbeiten. Die Grapengießerstraße, die sich noch immer nicht vollständig von der Schließung des einstigen Traditionshauses Hedemann (heute Drogerie Müller) und dem Umzug von Peek & Cloppenburg an den Markt erholt hat, leidet immer noch unter dem Verlust von ca m² Textilkompetenz. Der seit über zwei Jahren andauernde Leerstand der ehemligen P&C-Fläche hat deutliche Spuren hinterlassen und die Laufwege der Kunden beeinträchtigt. Eine baldige Nachvermietung des über m² großen Leerstands würde der Grapengießerstraße guttun.

5 INVESTMENT Die Stadt in der Lüneburger Heide ist bei einer Vielzahl an Investoren beliebt. Aufgrund der Stadtgröße unter Einwohner sind das in erster Linie private Investoren. Dennoch gibt es eine wachsende Anzahl an institutionellen Käufern, die in Lüneburg investieren würden, was in Anbetracht der Stadtgröße nicht selbstverständlich ist und auf die nachhaltige Standortattraktivität hinweist. Die Lage innerhalb der Metropolregion Hamburg dürfte hierbei eine stützende Rolle spielen. Begrenzt wird dieser Trend allerdings durch die überwiegende Kleinteiligkeit der vorhandenen Immobilien und dementsprechend ein Investitionsvolumen, was oftmals unter der geforderten Mindestanlage liegt. Die Eigentümerseite ist geprägt von lokalen Privatinvestoren; es gibt einige darunter, die mehrere Immobilien in der Innenstadt über die Jahre hinweg einsammeln konnten. Ebenso haben einige ausländische Privatinvestoren, insbesondere aus den Niederlanden oder Dänemark, in ihrer hochaktiven Phase vor einigen Jahren hier Immobilien erworben. Die private Eigentümerschaft ist der wesentliche Grund dafür, dass es über die Jahre hinweg nur ein sehr zurückhaltendes Transaktionsaufkommen gibt, wenngleich die Interessentenliste für attraktive Immobilien in der 1A-Lage sehr lang ist. Die anhaltende Dauerniedrigzinsphase bietet Privateigentümern kaum gleichwertige alternative Anlagemöglichkeiten und daher ist das Interesse begrenzt, die derzeit sehr gute Käufernachfrage auszunutzen, um einen ungewöhnlich hohen Kaufpreis zu erzielen. Im Prinzip denken die Eigentümer zurzeit nur bei aufkommenden Problemen im Zuge des Generationswechsels oder bei dringlichen, großen Investitionen in das Haus, die nicht geleistet werden können, an einen Verkauf. Entsprechend gab es im letzten Jahr im wesentlichen nur eine größere Transaktion: Der ehemalige Sitz der Lüneburger Sparkasse am Markt, der für den Großmieter Peek & Cloppenburg komplett entkernt und umgebaut wurde, ist an ein norddeutsches Versorgungswerk veräußert worden. Die Objektknappheit kombiniert mit der zunehmenden Anzahl an Kaufinteressierten drückt die Renditen weiterhin leicht nach unten. Immobilien mit entsprechender Mieter- und Lagequalität erzielen aktuell Renditen in einer Bandbreite von ca. 5,4 bis 6,0 %. Die Nachfrage konzentriert sich auf die Lagen Große und Kleine Bäckerstraße. Die Grapengießerstraße wird deutlich zurückhaltender nachgefragt. Sofern nach längerem Leerstand eine Nachnutzung des ehemaligen Peek & Cloppenburg in dieser Straße gefunden wird, der eine entsprechende Ausstrahlung auf die Lage ausübt, ist anzunehmen, dass sich zumindest im vorderen Bereich bis zur Kuhstraße ein steigendes Interesse auf Seiten von Investoren entwickeln kann.

6 FAZIT UND PERSPEKTIVE Alles in allem handelt es sich bei Lüneburg und speziell der City um einen Einzelhandelsstandort mit sehr stabilem eigenen, wie auch touristischen Potenzial. Hinzu kommt die sehr gute und vor allem schnelle Verbindung zum südlichen Hamburg und dessen Umgebung. Selten weist eine Stadt in dieser Größenordnung eine so starke und stabile Einzelhandelskompetenz auf. Die beeindruckende Anzahl von historischen Gebäuden sowie die überwiegend autofreie Altstadt bieten zudem eine hohe Aufenthaltsqualität. Der fast schon natürliche Rundlauf mit einem ausgesprochen breiten Angebot lädt immer wieder zum entspannten Einkaufsbummel und erholsamen Pausen bei einem der vielen Gastronomie-Konzepte ein. Das Angebot an namhaften Filialisten ist überdurchschnittlich groß für diese Stadtgröße und wird abgerundet durch eine sehr beachtliche Vielfalt an individuellen Konzepten. Aber auch Karstadt als klassisches Kaufhaus in Bestlage trägt zur Attraktivität der Altstadt bei. Gerade in Mittelstädten kann ein Kaufhaus diverse u.a. in der Breite des Angebots und Größe begründete Vorteile ausspielen. Dieses etwas Andere, gleichwohl aber vertraute und bekannte in der Kombination mit der angesprochenen hohen Aufenthaltsqualität, lockt seit Generationen die Besucher in die Hansestadt. Eine wahre Perle im oftmals vorhandenen Einerlei. Der samstägliche Stadtbummel ist für viele Lüneburger und Besucher aus dem nahen Umland fast schon ein liebgewordenes Ritual. Fast immer ergibt sich bei einer zufälligen Begegnung beim Bummel ein nettes vertrautes Gespräch. Hier steht oftmals das persönliche Erleben statt das pure Erledigen von Einkäufen im Vordergrund. So etwas findet man in den Top-Lagen der Großstädte in der Regel viel seltener. Genau dies macht Lüneburg in Verbindung mit dem angesprochenen leistungsfähigen, aber auch individuellen Einzelhandels- und Gastronomieangebot so besonders. Diese große Attraktivität wird durch ein für eine Stadt in dieser Größenordnung außerordentliches Einzelhandelsmieter - wie auch Investoreninteresse belegt. Entsprechend erreicht Lüneburg im bundesweiten COMFORT-City Ranking mit fünf von sieben maximal möglichen Einkaufstüten bzw. einem Scoring von 57 von 100 maximal möglichen Punkten eine sehr gute Bewertung. In der Stadtgröße unter Einwohner ist das in ganz Deutschland hinter Konstanz das zweitbeste City-Ranking überhaupt. Große Bäckerstraße Karstadt: Für die Lüneburger ein gewichtiger Anlaufpunkt in Bestlage

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR PRO QUADARTMETER m² m² 62 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im zurückliegenden Jahr und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH