STÄDTEREPORT OLDENBURG GUTE RAHMENBEDINGUNGEN UND PERFORMANCE SCHAFFEN TOP CITY RANKING

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1 STÄDTEREPORT OLDENBURG GUTE RAHMENBEDINGUNGEN UND PERFORMANCE SCHAFFEN TOP CITY RANKING DEZEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,8 % Arbeitslosenquote: 7,9 % Kaufkraftkennziffer: 105,2 Zentralitätskennziffer: 141,6 Relevante Shopping-Center: Schlosshöfe (C), City-Center (C), famila Einkaufsland Wechloy (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR / m² m² Modezentralität m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner Die kreisfreie Stadt ist die drittgrößte Stadt Niedersachsens und markiert das unbestrittene Oberzentrum für den Nordwesten Deutschlands. In der im bundesdeutschen Maßstab gelegentlich etwas unterschätzten Weser-Ems-Region leben rd. 2,5 Mio. Menschen, mit im Unterschied zu vielen anderen Regionen Deutschlands insgesamt steigender Tendenz. In wirtschaftlicher Hinsicht ist die Stadt außerordentlich stark diversifiziert. Das produzierende und verarbeitende Gewerbe rekrutiert sich aus den Branchen Elektrotechnik, Kleinmotoren, Automobilzulieferer sowie der Energiewirtschaft. Hinzu kommen Betriebe des Druckereigewerbes, der Nahrungsmittelindustrie sowie der Fotoverarbeitung. Den Dienstleistungsbereich prägen neben den Banken und Versicherungen vor allem kommunale/übergeordnete Verwaltungseinrichtungen sowie eine breite Palette an Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, u.a. mit der 1973 gegründeten Carl von Ossietzky-Universität mit nahezu Studierenden. Einen gewichtigen Standortvorteil des Wirtschaftstandorts stellt die hervorragende verkehrliche Erreichbarkeit dar. Für die effektive Einbindung in das überregionale Straßennetz sorgen dabei allen voran die Bundesautobahnen A 28, A 29 sowie die B 211 und B 401. Die sozioökonomischen Eckdaten der Stadt können insgesamt voll überzeugen. So weist die rd Einwohner aufweisende Stadt sowohl aktuell als auch nach den vorliegenden Prognosen eine wachsende Bevölkerungsentwicklung auf. Gestützt auf positive konjunkturelle Rahmenbedingungen erzielte die Stadt in den vergangenen fünf Jahren einen deutlichen Zuwachs an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (+ 13 %), deren Gesamtzahl nunmehr bei fast liegt. Hierzu leistet der kräftige Pendlerüberschuss von arbeitstäglich gut Erwerbstätigen einen wichtigen Beitrag. Im Zuge der guten Beschäftigungsentwicklung sank die Arbeitslosenquote mittlerweile auf unter 8 % (7,9 % in dem in Hinblick auf saisonale Einflüsse weitgehend neutralen September 2015). Im aktuellen COMFORT-City Ranking belegt die Stadt einen bemerkenswerten 13. Platz. Warum das so ist, skizzieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten auf den Folgeseiten. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport von 9

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 110,0 25,7% 34,5% 100,0 105,2 99,4 90,0 80,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 145,0 30,2% 36,6% 140,0 135,0 141,6 130,0 125,0 129,4 120,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT In der Folge der dargestellten positiven Bevölkerungs- und Arbeitsmarktdaten stellen sich auch die Kaufkraftsituation und überhaupt die Rahmenbedingungen für Einzelhandel nach Auffassung der COMFORT in ausgesprochen erfreulich dar. Bezogen auf den GfK-Einzelhandelskaufkraft-Index (Bundesdurchschnitt = 100) erreicht die Stadt relativ stattliche 105,2. Über das Stadtgebiet hinaus erreicht der er Einzelhandel eine weiträumige Ausstrahlung, so dass sein gesamtes Einzugsgebiet rd Einwohner mit einem Kaufkraftpotenzial von rd. 3,2 Mrd. EUR p.a. erreicht. Dies findet nicht zuletzt seinen Niederschlag in einer klar überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität s von lt. GfK 141,6. Als Einkaufsdestination stellt die er Innenstadt mit mehr als m² Verkaufsfläche und einem Jahresumsatz von über 400 Mio. EUR eindeutig die Nummer 1 im Stadtgebiet dar. Ein weiteres Standbein sind fachmarktorientierte Angebotsstrukturen im übrigen Stadtgebiet, darunter das Famila-Einkaufsland Wechloy mit mittlerweile rd m² Verkaufsfläche. Insgesamt beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der Stadt gegenwärtig auf gut m². Zwar bleiben die Innenstadtanteile sowohl verkaufsflächenseitig (26 %) wie umsatzseitig (35 %) geringfügig hinter den Durchschnittswerten der relevanten Städtegrößenklasse (siehe Grafik) zurück, dafür überzeugt der City-Einzelhandel mit einer überdurchschnittlichen Flächenproduktivität von rd EUR/m² (ggü EUR/m² im Durchschnitt der Stadt-Größenklasse). COMFORT Städtereport von 9

4 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Achternstraße Höchste Passantenfrequenz und durchgängige Lagequalität mit ausgewogenem Mietermix, konsumig Schmale Straßenbreite und leicht kurviger Verlauf sorgen für zusätzliche Verdichtung der Passantenströme Bildet zusammen mit der Lange Straße einen attraktiven und gut frequentierten Rundlauf Neue Mieter: dm-drogeriemarkt, Elsbach Denim Library, Fynch- Hatton, Vorwerk, White Stuff. Die aktuelle Höchstmiete liegt bei 107,- EUR/m² ( m²) und 60,- EUR/m² ( m²) Lange Straße Standort von großflächigen Mietern wie z.b. Leffers, C&A, Zara, s.oliver, Deichmann, Bruns Stärkster Bereich ab Ecke Achternstraße bis Ecke Schüttingstraße Blick Achternstraße, 1A-Lage mit durchgehend Beide Randbereiche Richtung Markt und Heiligengeistwall hinsichtlich Mieterbesatz etwas schwächer und gastronomielastiger ansprechendem Einzelhandelsbesatz. Neue Mieter: Pandora, Juwelier Zeitlos, Ernst Völker, Euroshop, Bonbonmanufaktur, Biwak, arko, mobilcom-debitel, Funky Donuts, Captiva, Star Döner Aktuelle Höchstmiete liegt bei 107,- EUR/m² ( m²) und 60,- EUR/m² ( m²) Hier treffen die Achternstraße (links) und die Lange Straße (rechts) zum Rundlauf zusammen. Rechts der "lokale Platzhirsch" Leffers. Mit ca m² Verkaufsfläche ein gewichtiger Anbieter von hochwertigem Textilsortiment. COMFORT Städtereport von 9

5 Die schöne Innenstadt, das ausgeprägte Netz an Fußgängerzonen, die überwiegend mit interessanten lokalen bzw. regionalen Retail-Konzepten belegten B-Lagen wie Haarenstraße, Schüttingstraße, Gaststraße und Baumgartenstraße und die Vielzahl an gastronomischen Konzepten bieten eine außergewöhnlich hohe Aufenthaltsqualität. Teilweise historische Gebäude und abwechslungsreiche Straßenabschnitte ermöglichen einen kurzweiligen Rundgang mit vielseitigem Angebot. Auch die für diese Stadtgröße hohe Anzahl an internationalen Retailern, aber auch starken lokalen Anbietern, wie zum Beispiel Leffers mit ca m² Verkaufsfläche oder der Herrenausstatter Bruns tragen zu der Stärke der Einkaufsstadt bei. Zusätzlich sorgt die räumliche Nähe zu den Niederlanden gerade bei neuen Konzepten zu einer verstärkten Nachfrage an Mietflächen. Die Schlosshöfe (siehe Abschnitt Centersituation) haben die Nachfrageintensität nach den klassischen Lagen nie nachhaltig geschwächt. Somit sind die 1A-Lagen nach wie vor begehrt. Dies spiegelt sich naturgemäß auch in den für diese Stadtgröße doch beachtlichen Höchstmieten wieder. Galeria Kaufhof am Markt/Achternstraße - feste Größe im er Einzelhandel. Shoppen, flanieren und speisen - selten in so hoher Aufenthaltsqualität wie in. In den letzten 12 Monaten gab es, wie der obigen Aufstellung zu entnehmen ist, einige Mieterwechsel. Allerdings lag es hier nicht unbedingt an den für den Einzelhandel relevanten Rahmendaten, sondern eher an grundsätzlichen Problemen/Neuausrichtungen der ehemaligen Mieter. So wurden zum Beispiel Flächen von Mexx, Esprit oder The Sting vakant. Letztgenannte wird zwar noch betrieben, doch in Kürze wird dort der Herrenausstatter Pohland einziehen. Spannend wird sicherlich der sich anbahnende Wettbewerb um Kunden zwischen der Müller Drogerie und dem für einen dm-drogeriemarkt außerordentlich großen neuen Store auf der ehemaligen Esprit-Fläche. Centersituation Im Jahr 2011 wurde die Innenstadt von mit dem von der ECE gemanagten Einkaufszentrum Schlosshöfe ergänzt. Zwar führte die damalig ebenfalls schon starke Flächennachfrage zu einer schnellen Vollvermietung, doch der durchschlagende Erfolg blieb bis dato aus. Die 1A-Lagen waren bereits zuvor stark genug besetzt, so dass das Center keinen nachhaltigen Einfluss auf die Lagequalität ausübte. Vielmehr zeigte sich, dass die Schlosshöfe bereits wenige Jahre nach der Eröffnung einen Restrukturierungsbedarf aufwiesen. In den letzten 12 Monaten seit dem letzten Report, wurde mit Saturn ein neuer Ankermieter gewonnen. Um dessen Flächenanforderungen zu entsprechen, wurde der Großteil des Center-Basements entmietet und umfangreich umgebaut. Somit konnte auch durch die teilweise notwendige Umverlagerung wieder eine fast vollständige Vermietung erreicht werden. Allerdings bleibt abzuwarten, ob Saturn die grundsätzliche Frequenz und vor allem die Kaufquote der Besucher nachhaltig erhöhen kann. Die Anziehungskraft der großen Elektronik-Märkte hat mit dem allgemeinen Trend zum Online-Handel ja gerade in dieser Branche spürbar nachgelassen. Für Saturn ist der Umzug von der Heiligengeiststraße in das Center, zumindest von der Besucherfrequenz, mit Sicherheit von Vorteil. Es zeigt sich an diesem Beispiel wieder einmal, dass es kleinere Einkaufscenter in Städten mit gesunder 1A-Lage und ansprechender Aufenthaltsqualität nicht leicht haben, die Kaufkundschaft in Ihren Bann zu ziehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn kein zugkräftiger Ankermieter bzw. auch keine Modekompetenz vorhanden sind. Somit bietet das Center eine Bereicherung des Angebotes und ein modernes Parkflächenangebot an, ohne dabei jedoch die Gesamtattraktivität der Innenstadt entscheidend zu erhöhen. In der B-Lage Heiligengeiststraße befindet sich das City Center (CCO). Der bereits erwähnte Saturn Markt war neben dem noch ansässigen Spielzeugfachgeschäft Spiele Max der wichtigste Mieter des nunmehr verstärkt unter Leerstand leidenden Centers. Durch den Auszug von Saturn als ehemals bedeutendster Frequenzbringer der Heiligengeiststraße wurde diese Lage mit ihrem ansonsten eher unspektakulären COMFORT Städtereport von 9

6 Mieterbesatz nachhaltig geschwächt. Ob in Anbetracht der gewachsenen lageseitigen Schwächen zeitnah ein entsprechender Mieter für die über m² große Mietfläche des ehemaligen Saturn gefunden werden kann, erscheint eher fraglich. Lange Straße: Neben der Achternstraße die 2. Toplage mit deutlich höherem Angebot an größeren Flächen, aber auch mit mehr Gastronomie-Anteil In der Peripherie von befindet sich das in Wechloy direkt neben der BAB 28 angesiedelte Famila Einkaufsland. Es ist in den letzten Jahren auf rd m² erweitert worden und bietet neben einem großen Famila Lebensmittelmarkt rund 70 Shops mit überwiegend zentrenrelevantem Sortiment (z.b. H&M, Esprit, s.oliver, C&A oder Müller Drogerie) und ca kostenlose Stellplätze. Im direkten Umfeld haben sich weitere Einzelhändler wie z.b. Reno Schuhe etabliert und ergänzen nachhaltig das Angebot. Das Center wird besonders am Wochenende ausgesprochen gut angenommen. Ein Indiz für die Zufriedenheit der Mieter zeigt der jährliche Shoppingcenter Performance Report, in dem die Mieter von ca. 400 deutschen Einkaufszentren befragt werden. Das Famila Einkaufsland erreicht hier seit einigen Jahren kontinuierlich einen Platz unter den Top Ten. Blick in die Lange Straße COMFORT Städtereport von 9

7 INVESTMENT ist nun fest in den Fokus großer deutschlandweit tätiger Anleger gerückt. Aufgrund der guten Bilanz der Stadt handelt es sich um einen begehrten Investmentstandort. Das Preisniveau hat KAUFPREISFAKTOR sich dementsprechend weiter nach oben bewegt und liegt derzeit 16,5-18,5 für erstklassige Immobilien in den 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße bei ca. 5,0% Rendite. Andere innerstädtische Lagen dürften ca. 6,0% Rendite erzielen. Im 1. Quartal 2015 vermittelte COMFORT ein Geschäftshaus in der Achternstraße an einen Privatinvestor. Da viele Eigentümer trotz der außerordentlichen Marktphase nicht verkaufen möchten, sind nur wenige Transaktionen zu beobachten. Privateigentümer führen in diesen Phasen erforderliche Umbauten und Modernisierungen durch und halten ihre Häuser im Bestand. Zur Zeit weisen die Kaufpreise ein höheres Wachstum auf als die Mieten. Daher ist fraglich, wie hoch das Steigerungspotential bei den Verkaufspreisen noch ist. Obwohl die Stadt wie ausgeführt über gute wirtschaftliche und soziale Parameter verfügt, handelt es sich dennoch um keine Metropole. Und so ist auch keine erhebliche Zunahme des innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes durch Touristen zu erwarten. Da der Anlagedruck der institutionellen Investoren jedoch weiter besteht, werden die Preise mittelfristig auf einem hohen Niveau verharren. Somit haben verkaufswillige Eigentümer nach wie vor die Chance, unter mehreren Interessenten auszuwählen und gute Transaktionsergebnisse zu erreichen. Achternstraße 52, White Stuff, erster eigener Shop in Deutschland. Bisher war das britische Label nur bei Karstadt vertreten. COMFORT Städtereport von 9

8 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Der etablierte Rundlauf der beiden 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße wird flankiert von den beiden größten zusammenhängenden Einzelhandelsflächen: die Schlosshöfe am Markt und - am Kreuzungspunkt von Achternstraße und Lange Straße - das über m² große und jüngst aufwendig modernisierte Leffers Bekleidungshaus. Von der Langen Straße gelangt man in interessante Nebenlagen, wie z.b. die Haarenstraße oder die Gaststraße, mit schwerpunktmäßig regionalem inhabergeführten Mieterbesatz. Die Bestlagen der Langen Straße und Achternstraße sind gleichwertig attraktiv. Wohingegen die Achternstraße eine annähernd durchgängige Qualität aufweist, gibt es in der Langen Straße im Bereich Richtung Markt und in Richtung Heiligengeiststraße abfallende Bereiche, die mit teilweise regionalem Mieterbesatz und vermehrt Gastronomieangeboten belegt sind. Insbesondere die Heiligengeiststraße gerät aufgrund des Wegzugs von Saturn verstärkt unter Druck und droht, weiter an Bedeutung zu verlieren. Insgesamt ist aus Sicht der COMFORT eine Abschwächung des seit vielen Jahren positiven Trends der Innenstadt in absehbarer Zeit nicht zu befürchten. Angesichts einiger Schwachpunkte können die Schlosshöfe der Attraktivität der er City bislang keinen Abbruch tun, wobei abzuwarten bleibt, inwieweit die jüngsten Maßnahmen perspektivisch das Center stärken werden. Die Innenstadt kann dem gegebenen Wettbewerb an der Peripherie - z. B. dem Famila-Einkaufsland in Wechloy - derzeit selbstbewusst entgegensehen, dennoch wären ggfs. weitere Ansiedlungen oder Erweiterungsbegehren fernab der Innenstadt kritisch zu hinterfragen. Auch benachbarte Standorte wie Bremen bauen derzeit das Einzelhandelsangebot ihrer Innenstadt und der Centerlandschaft in der Peripherie aus und versuchen, in der Vergangenheit verlorene Umsatzanteile wieder zurückzuholen. Aus diesem Grund muss es auch im Interesse der Stadt sein, die Innenstadt weiter zu stärken und zusätzliche Ansiedlungsideen in der Peripherie nicht zu fördern. Die 1A-Lagen zeigen sich unbeirrt leistungsstark und aufkommende Leerstände in den Toplagen, aber auch in den meisten Nebenlagen, werden in der Regel zeitnah neu belegt. Den Status, eine der beliebtesten Einkaufsstädte in Norddeutschland zu sein, beweist Jahr für Jahr erneut. Die insgesamt sehr positive Bewertung der er Innenstadt als Einzelhandelsstandort findet auch ihren Ausdruck im bundesweiten COMFORT-City Ranking als aus insgesamt 35 Parametern detailliert ermittelter Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und Attraktivität. Dort erreicht sie 2015 mit einem Zielerreichungsgrad von 67 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im Städte-Vergleich einen hervorragenden 13. Rang und lässt dabei eine ganze Reihe von deutlich größeren oder renommierteren Städten (u.a. Bremen, Aachen, Augsburg, Dresden oder Leipzig) deutlich hinter sich. COMFORT Städtereport von 9

9 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 60 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg Günter Rudloff, Frank Reitzig, Thomas A. Heckh, Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 9