OLDENBURG EINZELHANDELS-LEUCHTTURM RICHTUNG NORDWEST APRIL 2017

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1 OLDENBURG EINZELHANDELS-LEUCHTTURM RICHTUNG NORDWEST APRIL 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,3 % Einzelhandelskaufkraft: 104,4 Einzelhandelszentralität: 142,4 Relevante Shopping-Center: Schlosshöfe (C), City-Center Oldenburg (C), famila Einkaufsland Wechloy (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Oldenburg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 100T - 200T Einwohner Die kreisfreie Stadt Oldenburg markiert das unbestrittene Oberzentrum für den Nordwesten Deutschlands und ist die drittgrößte Stadt Niedersachsens. In der in gesamtdeutscher Perspektive gelegentlich etwas übersehenen Weser-Ems-Region leben rund 2,5 Mio. Menschen, mit im Unterschied zu vielen anderen Regionen Deutschlands insgesamt steigender Tendenz. In wirtschaftlicher Hinsicht ist die Stadt außerordentlich stark diversifiziert. Das produzierende und verarbeitende Gewerbe rekrutiert sich aus den Branchen Elektrotechnik, Kleinmotoren, Automobilzulieferer sowie der Energiewirtschaft. Hinzu kommen Betriebe des Druckereigewerbes, der Nahrungsmittelindustrie sowie der Fotoverarbeitung. Den Dienstleistungsbereich prägen neben den Banken und Versicherungen vor allem kommunale / übergeordnete Verwaltungseinrichtungen sowie eine breite Palette an Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, u.a. mit der 1973 gegründeten Carl von Ossietzky-Universität mit nahezu Studierenden. Einen gewichtigen Standortvorteil des Wirtschaftsstandorts Oldenburg stellt die hervorragende verkehrliche Erreichbarkeit dar. Für die effektive Einbindung in das überregionale Straßennetz sorgen dabei allen voran die Bundesautobahnen A 28, A 29 sowie die B 211 und B 401. Die sozioökonomischen Eckdaten der Stadt sind insgesamt voll überzeugend. So weist die rund Einwohner aufweisende Stadt sowohl aktuell als auch nach einer vorliegenden Prognose der Stadt eine wachsende Bevölkerungsentwicklung auf. Gestützt auf positive konjunkturelle Rahmenbedingungen erzielte die Stadt in den vergangenen fünf Jahren einen deutlichen Zuwachs an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (+ 9 %), deren Gesamtzahl nunmehr auf fast angestiegen ist. Hierzu leistet der kräftige Pendlerüberschuss von arbeitstäglich fast Erwerbstätigen einen wichtigen Beitrag. Im Zuge der guten Beschäftigungsentwicklung sank die Arbeitslosenquote mittlerweile auf klar unter 8 % (7,3 % in dem in Hinblick auf saisonale Einflüsse weitgehend neutralen September 2016) Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Oldenburg Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø 100T 200T Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Oldenburg Ø 100T - 200T Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Im Lichte der dargestellten demographischen und sozioökonomischen Eckdaten stellen sich auch die Kaufkraftsituation und überhaupt die Rahmenbedingungen für Einzelhandel nach Auffassung der COMFORT in Oldenburg ausgesprochen erfreulich dar. Bezogen auf den GfK- Einzelhandelskaufkraft-Index (Bundesdurchschnitt = 100) erreicht die Stadt relativ stattliche 104,4, das sind fünf Indexpunkte mehr als in der Stadtgrößenklasse von Einwohnern üblich. Über das Stadtgebiet hinaus erreicht der Oldenburger Einzelhandel eine weiträumige Ausstrahlung, so dass sein gesamtes Einzugsgebiet gut Einwohner mit einem Kaufkraftpotenzial von rd. 3,2 Mrd. EUR p.a. umfasst. Dies findet nicht zuletzt seinen Niederschlag in einer klar überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität Oldenburgs von lt. GfK 142,4 (ggü. 129,4 als bei Städten dieser Größe üblich). Als Einkaufsdestination stellt die Oldenburger Innenstadt mit rd m² Verkaufsfläche und einem Jahresumsatz von knapp 400 Mio. EUR eindeutig die Nummer 1 im Stadtgebiet dar Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

4 Ein weiteres Standbein sind fachmarktorientierte Angebotsstrukturen im übrigen Stadtgebiet, darunter das Famila- Einkaufsland Wechloy mit mittlerweile rund m² Verkaufsfläche. Insgesamt beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der Stadt gegenwärtig auf rd m². Zwar bleiben die Innenstadtanteile sowohl verkaufsflächenseitig (24 %) wie umsatzseitig (36 %) geringfügig hinter den Durchschnittswerten der relevanten Städtegrößenklasse (siehe Grafik Seite 2) zurück, dafür überzeugt der City-Einzelhandel mit einer überdurchschnittlichen Flächenproduktivität von rd EUR/m² (ggü EUR/m² im Durchschnitt der Stadt-Größenklasse). 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² ACHTERNSTRASSE Stets sehr hohe Passantenfrequenz Fast durchgehend gleiche Einzelhandelsqualität Neue Mieter: dm-drogerie markt, Camp David / Soccx Mietpreis: ca. 107,- EUR/m²(klein), ca. 60,- EUR/m²(mittel) m² m² LANGE STRASSE Mehr große Einzelhandelsflächen als in der Achternstraße, z.b. Leffers, C&A, Zara Mieterbesatz schwankt in Größe und Qualität je nach Abschnitt der Straße. Neuer Mieter: CCC Shoes & Bags, Sostrene Grene Mietpreis: ca. 107,- EUR/m²(klein), ca. 60,- EUR/m²(mittel) m² m² Lange Straße 66: Neuzugang aus dem hohen Norden. Sostrene Grene eröffnet vierte Filiale in Deutschland. COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

5 Die Oldenburger Innenstadt bietet eine außergewöhnlich hohe Aufenthaltsqualität, was neben den pulsierenden A-Lagen u.a. auf das ausgeprägte Netz an Fußgängerzonen, die überwiegend mit interessanten lokalen bzw. regionalen Retail-Konzepten belegten B-Lagen wie Haarenstraße, Schüttingstraße, Gaststraße und Baumgartenstraße und die Vielzahl an gastronomischen Konzepten zurückzuführen ist. Teilweise historische Gebäude und abwechslungsreiche Straßenabschnitte ermöglichen einen kurzweiligen Rundgang mit vielseitigem Angebot. Auch die für diese Stadtgröße hohe Anzahl an internationalen Retailern, aber auch starken lokalen Anbietern, wie zum Beispiel Leffers mit ca m² Verkaufsfläche oder der Herrenausstatter Bruns tragen zu der Stärke der Einkaufsstadt Oldenburg bei. Zusätzlich sorgt die räumliche Nähe zu den Niederlanden gerade bei neuen Konzepten für eine verstärkte Nachfrage an Mietflächen. Die Schlosshöfe (siehe Abschnitt Centersituation) haben die Nachfrageintensität nach den klassischen Lagen nie nachhaltig geschwächt. Somit sind die 1A-Lagen nach wie vor begehrt, mit für diese Stadtgröße beachtlichen Höchstmieten. Entsprechend dem branchenimmanenten Wandel im Handel vollzogen sich in den letzten Monaten auch in Oldenburg diverse Mieterwechsel. Hervorzuheben sind hier u.a. die Neuanmietungen von Sostrene Grene und CCC in der Lange Straße. Spannend wird sicherlich der begonnene Wettbewerb um Kunden zwischen der Müller Drogerie und dem für einen dm-drogerie markt außerordentlich großen neuen Store auf der ehemaligen Esprit-Fläche in der Achternstraße. Nach dem beendeten Intermezzo von Camp David / Soccx, als Untermieter der ehemaligen Pohland-Fläche in der Achternstraße 2, eröffnete am 13. April 2017 das zur Clinton-Group gehörende Fashion-Konzept in der Nr (vermittelt durch COMFORT) einen neuen Flagship-Store. Achternstraße 15-16: Neueröffnung von Camp David am neuen Standort. CENTERSITUATION Mit Blick auf das 2011 eröffnete und von der ECE gemanagte innerstädtische Einkaufszentrum Schlosshöfe ist festzustellen, dass die zwischenzeitlich erfolgte Integration des Technikmarkts Saturn (Umzug aus dem City Center Oldenburg (CCO) als neuem Ankermieter im Basement sicherlich zu einer Attraktivitätssteigerung des Centers, aber auf der anderen Seite auch noch zu keinem wirklichen Durchbruch geführt hat. Diverse gegebene Leerstände zeigen an, dass hier die Center-Restrukturierung noch nicht abgeschlossen ist. Generell bietet das Center sicherlich eine Bereicherung des innerstädtischen Angebotes und ein modernes Parkflächenangebot an, ohne dabei jedoch die Gesamtattraktivität der Innenstadt bisher entscheidend erhöht zu haben. In jedem Fall weisen allerdings die Schlosshöfe eine deutliche stärkere Position als das in der B-Lage Heiligengeiststraße lokalisierte City Center Oldenburg (CCO) auf. Dieses befindet sich nach dem erwähnten Auszug von Saturn mit dem noch ansässigen Spielzeugfachgeschäft Spiele Max sowie einem ansonsten eher unspektakulären Mieterbesatz und ausgeprägtem Leerstand eindeutig in Schieflage. COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

6 Als stärkstes Oldenburger Center präsentiert sich das in der Peripherie in Wechloy direkt neben der BAB 28 angesiedelte Famila Einkaufsland. Es ist in den letzten Jahren auf rd m² erweitert worden und bietet neben einem großen Famila Lebensmittelmarkt rund 70 Shops mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten (z.b. H&M, Esprit, s.oliver, C&A oder Müller Drogerie) und ca kostenlose Stellplätze. Im direkten Umfeld haben sich weitere Einzelhändler wie z. B. Reno Schuhe oder der im Herbst letzten Jahres eröffnete Decathlon etabliert und ergänzen nachhaltig das Angebot. Das Center wird besonders am Wochenende ausgesprochen gut angenommen. Ein Indiz für die Zufriedenheit der Mieter zeigt der jährliche Shopping-Center dm-drogerie markt bezieht große Fläche in der Achternstraße 4-5 Performance Report, in dem die Mieter von ca. 400 deutschen Einkaufszentren befragt werden. Das Famila Einkaufsland erreicht hier seit einigen Jahren kontinuierlich einen Platz unter den Top Ten, in 2016 sogar Platz 3. INVESTMENT Oldenburg ist mittlerweile fest in den Fokus großer deutschlandweit tätiger Anleger gerückt. Aufgrund der guten Bilanz der Stadt handelt es sich um einen begehrten Investmentstandort. Das Preisniveau hat sich dementsprechend weiter nach oben bewegt und liegt derzeit für erstklassige Immobilien in den 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße bei bis zu ca. 4,75 % Rendite. In innerstädtischen B- Lagen rangieren die Renditen in einer Größenordnung von bis zu 5,5 % Rendite. KAUFPREISFAKTOR 19,0-21, In 2015 vermittelte COMFORT ein Geschäftshaus in der Achternstraße an einen Privatinvestor. Da viele Eigentümer trotz der außerordentlichen Marktphase nicht verkaufen möchten, sind nur wenige Transaktionen zu beobachten. Privateigentümer führen in diesen Phasen erforderliche Umbauten und Modernisierungen durch und halten ihre Häuser im Bestand. Sollten sich dennoch Transaktionen anbahnen, können wir feststellen, dass diese sehr schwierig und zeitaufwendig sind, da die Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Kaufinteressenten weit auseinander liegen. Zurzeit weisen die Kaufpreise ein höheres Wachstum auf als die Mieten. Daher ist fraglich, ob ein Steigerungspotential bei den Verkaufspreisen noch vorhanden ist. Obwohl die Stadt wie ausgeführt über gute wirtschaftliche und soziale Parameter verfügt, handelt es sich dennoch um keine Metropole. Und so ist auch keine exorbitante Zunahme des innerstädtischen Einzelhandelsumsatzes durch Touristen zu erwarten. Da der Anlagedruck der institutionellen Investoren jedoch weiter besteht, werden die Preise mittelfristig auf einem hohen Niveau verharren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht jedes Objekt aufgrund eines zu geringen Kaufpreisvolumens, für institutionelle Anleger in Frage kommt. Auf der anderen Seite suchen vermehrt auch Family Offices bzw. vermögende Privatanleger Anlagegelegenheiten in Immobilien der Stadtgröße und -güte von Oldenburg. COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

7 COMFORT CITY-RANKING 2017 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Die insgesamt sehr positive Bewertung der Oldenburger Innenstadt als Einzelhandelsstandort findet auch ihren Ausdruck im bundesweiten COMFORT City-Ranking als aus insgesamt 35 Parametern detailliert ermittelter Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und Attraktivität. Dort erreicht sie 2017 mit einem Zielerreichungsgrad von 66 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im Städte-Vergleich einen guten 18. Rang und lässt dabei eine ganze Reihe von deutlich größeren oder renommierteren Städten (u.a. Aachen, Bielefeld, Bochum oder Wuppertal) deutlich hinter sich. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Oldenburger Innenstadt stellt unter Einzelhandelsaspekten einen ausstrahlungsstarken Leuchtturm in Deutschlands Nordwesten dar. Der etablierte Rundlauf der beiden 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße wird flankiert von den beiden größten zusammenhängenden Einzelhandelsflächen: die Schlosshöfe am Markt und - am Kreuzungspunkt von Achternstraße und Lange Straße - das über m² große und vom Betreiber laufend à jour gehaltene Leffers Bekleidungshaus. Von der Langen Straße gelangt man in interessante Nebenlagen, wie z.b. die Haarenstraße oder die Gaststraße, mit schwerpunktmäßig regionalem inhabergeführten Mieterbesatz. Die Bestlagen der Langen Straße und Achternstraße sind gleichwertig attraktiv. Insbesondere die Heiligengeiststraße ist nunmehr aufgrund des Wegzugs von Saturn verstärkt unter Druck geraten und droht, weiter an Bedeutung zu verlieren. Insgesamt ist aus Sicht der COMFORT eine Abschwächung des seit vielen Jahren positiven Trends der Innenstadt in absehbarer Zeit nicht zu befürchten. Angesichts weiterhin vorhandener Schwachpunkte können die Schlosshöfe der Attraktivität der Highstreets bislang keinen Abbruch tun, wobei abzuwarten bleibt, inwieweit die jüngsten bzw. noch ausstehende Maßnahmen perspektivisch das Center stärken werden. Die Innenstadt kann dem gegebenen Wettbewerb an der Peripherie - z.b. dem erfolgreichen Famila-Einkaufsland in Wechloy - derzeit selbstbewusst entgegensehen. Dennoch wären ggfs. weitere Ansiedlungen oder Erweiterungsbegehren fernab der Innenstadt kritisch zu hinterfragen. Auch benachbarte Standorte wie Bremen bauen derzeit das Einzelhandelsangebot ihrer Innenstadt und der Centerlandschaft in der Peripherie aus und versuchen, in der Vergangenheit verlorene Umsatzanteile wieder zurückzuerobern. Aus diesem Grund muss es auch im Interesse der Stadt sein, die Innenstadt weiter zu stärken und zusätzliche Ansiedlungsideen in der Peripherie nicht zu fördern. Die 1A-Lagen zeigen sich unbeirrt leistungsstark und aufkommende Leerstände in den Toplagen, aber auch in den meisten Nebenlagen, werden in der Regel zeitnah neu belegt. Den Status, eine der beliebtesten Einkaufsstädte in Norddeutschland zu sein, beweist Oldenburg Jahr für Jahr erneut. COMFORT Städtereport Oldenburg von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center- Consulting, Center Management und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweiligen Jahresnettomiete multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Oldenburg von 8