OLDENBURG KANN SICH ALS EINKAUFSSTADT ABSOLUT SEHEN LASSEN

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1 OLDENBURG KANN SICH ALS EINKAUFSSTADT ABSOLUT SEHEN LASSEN MÄRZ 2019

2 IN ZAHLEN Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2013): + 5,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,3 % Einzelhandelskaufkraft: 102,6 Einzelhandelszentralität: 142,7 Relevante Shopping-Center: Schlosshöfe (C), City-Center Oldenburg (C), famila Einkaufsland Wechloy (P) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² Die kreisfreie Stadt Oldenburg zählt zu den führenden Wirtschaftsstandorten im nordwestlichen Niedersachsen und bildet zugleich auch das maßgebliche administrative und kulturelle Zentrum der prosperierenden Region Oldenburger Land. Neben den vielfältigen, historisch gewachsenen Verflechtungen stellt die hervorragende verkehrliche Erreichbarkeit der Universitätsstadt einen gewichtigen Standortvorteil dar. Für die effektive Einbindung in das überregionale Straßennetz sorgen dabei allen voran die Bundesautobahnen A 28, A 29 sowie die B 211 und B 401. Mit Einwohnern ist Oldenburg - nach Hannover und Braunschweig - die drittgrößte Stadt Niedersachsens. Nach aktuellen kommunalen Prognosen (Basisjahr 2018) kann die Stadt auch weiterhin mit einem anhaltenden Bevölkerungswachstum (+6,3 % bis zum Jahr 2030) rechnen. Die sozioökonomischen Eckdaten des Oberzentrums sind als ausgesprochen positiv einzustufen und können insgesamt voll überzeugen m² m² Gestützt auf positive konjunkturelle Rahmenbedingungen verzeichnete Oldenburg binnen der letzten fünf Jahre einen deutlichen Beschäftigtenzuwachs (+10 %) auf nunmehr knapp Beschäftigte am Arbeitsort. Erwähnenswert ist ferner ein sigifikant positiver Pendlersaldo ( ). Im Zuge der anhaltend guten Wirtschaftsentwicklung sank die Arbeitslosenquote mittlerweile auf 6,3 % (Stand: September 2018). 40 In wirtschaftlicher Hinsicht ist die Stadt außerordentlich stark diversifiziert INNENSTADTANTEILE Oldenburg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Auf das produzierende Gewerbe entfällt ein Beschäftigtenanteil von 11,1 %. Hierzu zählen die Branchen Elektrotechnik, Kleinmotoren, Automobilzulieferer sowie der Energiewirtschaft. Hinzu kommen Betriebe des Druckereigewerbes, der Nahrungsmittelindustrie sowie der Fotoverarbeitung. Den dominierenden Dienstleistungsbereich mit einem Beschäftigtenanteil von 88,8 % prägen neben den Sparten Handel / Verkehr und Gastgewerbe (22,0 %) vor allem Banken und Versicherungen, kommunale / übergeordnete Verwaltungseinrichtungen sowie eine breite Palette an Gesundheits- und Bildungseinrichtungen, hierunter die 1973 gegründete Carl von Ossietzky-Universität mit ca Studierenden (Wintersemester 2017/18) Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Oldenburg Einzelhandelszentralität Einzelhandelskaufkraft Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Oldenburg Ø Tsd. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT Wie schon bei den demographischen und sozio-ökonomischen Eckdaten, so kann Oldenburg auch in punkto Einzelhandel mit ausgesprochen günstigen Rahmenbedigungen aufwarten. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau der Stadt (102,6) ist überdurchschnittlich, sowohl in Hinblick auf die Durchschnittswerte (98,2) der relevanten Stadtgrößenklasse von Einwohnern als auch bezogen auf den Bundesdurchschnitt (100,0). Noch weit über die Stadtgrenzen hinaus entfaltet der Oldenburger Einzelhandel eine ausgesprochen starke Ausstrahlungskraft und entsprechend nachhaltige Marktdurchdringung. Dies spiegelt sich u.a. auch in einer beachtlichen Einzelhandelszentralität (142,7) wider, welche den Durchschnittswert der relevanten Städtegrößenklasse (129,9) deutlich übersteigt. Gewisse Abstriche sind einzig bei der Modezentralität zu machen, die konkurrenzbedingt (Stichwort: Bremen) leicht unterdurchschnittlich ausfällt. Mit Einwohnern und einem Kaufkraftvolumen von rd. 3,3 Mrd. Euro p.a. steht innerhalb des Einzugsgebiets eine solide Potenzialplattform zur Verfügung. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

4 Neben der Oldenburger Innenstadt, die durch Kompaktheit, unverwechselbaren Charme und Altstadtflair sowie eine hohe Aufenthaltsqualität punkten kann, stellen leistungsstarke, fachmarktorientierte Angebotsstrukturen im übrigen Stadtgebiet ein weiteres bedeutendes Standbein dar. Allen voran das Famila-Einkaufsland Wechloy mit mittlerweile rd m² Verkaufsfläche. Insgesamt beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der Stadt Oldenburg auf rd m², auf die Innenstadt entfallen hiervon rd. 25 % ( m²). Umsatzseitig bindet die Innenstadt sogar 1/3 des Gesamtvolumens von rd. 1,2 Mrd. Euro p.a. und stellt damit gesamtstädtisch das eindeutige Schwergewicht dar. Mit den skizzierten Anteilswerten bleibt der Innenstadteinzelhandel zwar etwas hinter den Durchschnittswerten der relevanten Städtegrößenklasse (s. Grafik Seite 2) zurück, gleichsam kann der lokale City-Einzelhandel aber mit überdurchschnittlichen Flächenleistungen von EUR/m² (ggü EUR/m² im Durchschnitt der relevanten Städtegrößenklasse) seine Leistungsstärke recht eindrucksvoll unterstreichen. 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² ACHTERNSTRASSE Stets sehr hohe Passantenfrequenz m² 100 Fast durchgehend gleiche Einzelhandelsqualität m² 55 Neue Mieter: BUTLERS (Relocation), DOUGLAS (Relocation), Hallerstede Outlet, Mountain Warehouse, O 2 (Relocation) Höchstmiete: ca. 100 EUR/m² (klein) LANGE STRASSE m² Größere Ladeneinheiten als in der Achternstraße, darunter der Lokalmatador Leffers, C&A und Zara m² 95 Der Mieterbesatz schwankt in Größe und Qualität straßenabschnittsweise. 52 Neue Mieter: DER Reisebüro, Fielmann (Relocation), Hans im Glück, Hussel, Intimissimi, My Place, Zero Höchstmiete: ca. 95 EUR/m² (klein) COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

5 Die Oldenburger Innenstadt besticht neben ihrer Kompaktheit, durch das enge Nebeneinander von historischen Gebäuden und modernen Ladengeschäften, der Mischung aus namhaften Filialisten in den Hauptlagen sowie regionalen bzw. lokalen Anbietern, vorwiegend in den Nebenlagen. Die City bietet ihren Besuchern ein ganz besonderes, einzigartiges Einkaufsflair mit beachtlicher Angebotsvielfalt und hoher Aufenthaltsqualität. Auch braucht die Innenstadt als Einkaufsdestination den Vergleich zu deutlich größeren Städten (Stichwort: Bremen) keinesfalls zu scheuen. Über die umliegenden Wallstraßen und die Staulinie ist die autofreie Innenstadt bequem und auf kurzem Wege auch für motorisierte Verkehrsteilnehmer per Pkw und Bus erreichbar. Zu den Magnetbetrieben zählen das renommierte Textilkaufhaus Leffers, GALERIA KAUFHOF sowie das ECE- Center Schlosshöfe. Weiterhin trägt die enge Verzahnung mit Gastronomie, öffentlichen Einrichtungen und Praxen erheblich zur Attraktivitätssteigerung und nachhaltigen Belebung der Innenstadt bei. Innerhalb des innerstädtischen Straßengeflechts bilden die über den Markt miteinander verzahnten Fußgängerzonen Achternstraße und Lange Straße die A-Lagen und ermöglichen einen kurzweiligen Rundlauf mit abwechslungsreichem Geschäftsbesatz, Cafés und Gastronomie. An die beiden Hauptachsen knüpfen als B-Lagen weitere, vorwiegend kleinteilig strukturierte, arrondierende Angebotsstrukturen unmittelbar an. So z.b. in der Haarenstraße, Gaststraße und Schüttingstraße oder auch am Waffenplatz. Nach Norden hin, in Verlängerung der Lange Straße, reicht schließlich die Heiligengeiststraße mit dem CITY- CENTER-OLDENBURG (CCO) als ein Ausläufer der Einkaufs-Innenstadt über den Heiligengeistwall hinaus. Unter Einzelhandelsaspekten hat diese Lage nach dem Umzug von Saturn vom CCO in die Schlosshöfe jedoch eindeutig an Boden verloren und allenfalls noch einen geringen Stellenwert. Im Jahr 2018 war für Oldenburger Verhältnisse relativ viel Dynamik auf dem innerstädtischen Vermietungsmarkt zu beobachten. Insgesamt wurden deutlich mehr Vakanzen als in der Vergangenheit verzeichnet. Schließlich haben auch die Vermarktungszeiträume bei Mieterwechseln merklich zugenommen. Dennoch konnten bislang kurzzeitige Lücken im Besatz zumeist durch Neuvermietungen kompensiert werden, so dass die Zahl der Leerstände weiterhin vergleichsweise gering ist. Unbefriedigend ist allenfalls die Vermietungssituation im CCO (Leerstand Saturn) und in der Achternstraße 1-2, wo nach dem Auszug von Pohland / The Store eine nachhaltige Lösung noch nicht absehbar ist und Butlers lediglich Teilflächen im EG übernommen hat. Nach der Relocation von DOUGLAS, O 2 und Hussel stehen in der Achternstraße zur Zeit noch drei Ladenlokale zur Nachvermietung an. Ähnlich sieht die Situation in der Lange Straße aus, wo die Altflächen von Rossmann, Fielmann und Calida noch nicht wiederbelegt wurden. Fielmann hat neue Räumlichkeiten bezogen, das DER- Reisebüro hat seine Aktivitäten nunmehr in einem Ladenlokal gebündelt. Hussel hat das Ladenlokal von arko übernommen. Maredo wird in 2019 durch Hans im Glück ersetzt werden. Die Lange Straße in Oldenburg bietet eine hohe Aufenthaltsqualität. Achternstraße 44-45: Nachvermietung DOUGLAS nach Relocation COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

6 Die größten Veränderungen innerhalb der Nebenlagen waren in der Haarenstraße zu beobachten. Hier wurden die beiden Textilanbieter Basler bzw. Triumph von Scharmann s Spielzeug (Relocation) bzw. Die Wäsche abgelöst. Die Altfläche des Spielzeugladens wurde mit Itemstar nachbesetzt. Schließlich hat fat&knorke das Ladenlokal von Backstage Mode übernommen. In der Schüttingstraße haben Linus und ara Schuhe ihre Ladenlokale aufgegeben. Anfang 2019 hat Lena Mode die ehemalige Linus-Fläche übernommen, während der Schuhladen nachwievor noch leer steht. Nach einer relativ langen Phase kontinuierlicher Preissteigerungen, sind die Höchstmieten für innerstädtische Ladenlokale in Oldenburg seit 2016 wieder leicht rückläufig. Gegenüber dem Vorjahr (2017) lässt sich der Mietrückgang bei Neuvermietungen mit annähernd 5 % beziffern. Enger werdende Spielräume für den Innenstadteinzelhandel spiegeln sich letztlich auch in den seit 2017 leicht rückläufigen Umsatzerlösen wider. CENTERSITUATION Nachdem das City Center Oldenburg (CCO) in der Heiligengeiststraße bereits vor Jahren weitgehend leergezogen wurde und sich derzeit auch keine Neupositionierung abzeichnet, fokussiert sich innerstädtisch alles auf die 2011 eröffneten und von der ECE gemanagten Schlosshöfe, die über Markt / Achternstraße direkt an die innerstädtischen A-Lagen angebunden sind und zugleich mit GALERIA KAUFHOF in enger Tuchfühlung agieren. Trotz Integration von Saturn im Untergeschoss und Neuetablierung von TK Maxx im Obergeschoss sowie moderaten Erweiterungsplänen zur nachhaltigen Belebung des Centers ist ein durchschlagender Erfolg augenscheinlich bislang ausgeblieben, so dass auch perspektivisch noch deutlich Luft nach oben bleibt. Ausgesprochen gut angenommen wird das Nahversorgungsangebot des Centers. Abzuwarten bleibt auch, wie sich die gerade erst angelaufene Restrukturierung von KAUFHOF auf die Oldenburger Filiale auswirken wird. Unbestritten stellen die Schlosshöfe und auch die benachbarte GALERIA KAUFHOF neben den innerstädti- schen Geschäftsstraßen zwei wichtige Eckpfeiler im Einkaufsgeschehen dar, ohne deren marktkonforme Aufstellung und Funktionsfähigkeit die Magnetkraft der gesamten Innenstadt nicht mehr zu ihrer vollen Entfaltung käme. Im übrigen Stadtgebiet ist schließlich als weiterer maßgeblicher Eckpfeiler innerhalb der Oldenburger Einzelhandelslandschaft das direkt neben der BAB 28 positionierte famila Einkaufsland Wechloy besonders hervorzuheben. Es ist in den letzten Jahren auf rd m² erweitert worden und bietet neben dem famila XXL ca. 70 Shops mit überwiegend zentrenrelevanten Sortimenten (z.b. C&A, CAMP DAVID, Deichmann, Depot, Esprit, H&M, New Yorker, Nanu-Nana, s.oliver oder auch Müller Drogerie) und ca kostenlose Stellplätze. Im unmittelbaren Umfeld haben sich weitere namhafte, zumeist großflächige Betriebe etabliert, welche die Zugkraft des Einkaufsbereiches noch nachhaltig verstärken dürften. In diesem Kontext ist allen voran der Sportanbieter Decathlon zu nennen. INVESTMENT Aufgrund überzeugender Standortrahmenbedingungen ist die Stadt Oldenburg schon seit langem in den Fokus deutschlandweit tätiger Anleger gerückt. In Ermangelung lukrativer Anlagealternativen scheuen sich jedoch derzeit noch viele Eigentümer trotz der außerordentlich günstigen Marktphase zu verkaufen, so dass insgesamt die Anzahl der Transaktionen recht überschaubar ist und größere Deals ausgeblieben sind. KAUFPREISFAKTOR von ,0 15,0 5,0 20,5-22, COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

7 In der 1A-Lage Lange Straße wurden zuletzt beispielsweise mehrere Objekte unter Vermittlung der COMFORT verkauft: ein Geschäftshaus in der Lange Straße 36 von Privat an Privat, die Lange Straße 12 kaufte ein Handelsunternehmen (als Leerstand, neuer Mieter nun Fielmann) und ein institutioneller Investor erwarb das Geschäftshaus Lange Str (Mieter u.a. Rossmann). Im vorwiegend kleinteilig strukturierten Innenstadtbereich sind die erzielbaren Transaktionsvolumina beim Gros der Objekte vergleichsweise gering. Zugleich kann sich die Durchführung der Transaktionen (Stichwort: historische Bausubstanz) mitunter auch als unverhältnismäßig zeitaufwändig gestalten. Dies kann zusammengenommen dazu führen, dass auch gute Kleinobjekte beim Ankaufsprofil vieler überregionaler, institutioneller Investoren schlichtweg durch das Raster fallen. Dem kann man allerdings entgegen halten, dass vermehrt Family Offices und auch vermögende Privatanleger den lukrativen Einzelhandelsstandort Oldenburg in ihren Fokus genommen haben. Das Preisniveau hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt. Die Renditen für Top- Immobilien der 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße bewegen sich derzeitig zwischen 4,4 % und 4,9 %. Die Kaufpreisfaktoren dürften in 2018 ihren Peak vermutlich annähernd erreicht haben. Leicht rückläufige Mieten führen auf Käuferseite zu erhöhter Selektion und Vorsicht bei Investments. Da der Anlagedruck auf Investorenseite weiterhin bestehen bleiben dürfte, ist damit zu rechnen, dass die Preise auch noch mittelfristig auf einem hohen Niveau verharren werden. Handelsunternehmen kauft Lange Straße 12 (neuer Mieter Fielmann), vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

8 COMFORT CITY RANKING 2019 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parameter wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Die insgesamt ausgesprochen positive Bewertung der Oldenburger Innenstadt als Einzelhandelsstandort findet auch ihren Ausdruck im bundesweiten COMFORT City Ranking 2019, einer aus 35 Parametern detailliert ermittelten Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und Attraktivität. Dort erreicht Oldenburg mit einem Zielerreichungsgrad von 64 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im Städte- Vergleich einen sehr respektablen 15. Rang und lässt eine ganze Reihe größerer und renommierter Städte (u.a. Aachen, Augsburg und Mainz) deutlich hinter sich. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Oldenburger Innenstadt, ringsum begrenzt durch die Wallstraßen / Staulinie, stellt unter Einzelhandelsaspekten einen attraktiven und leistungsstarken Standort dar, der über die Region Oldenburger Land hinaus auch in den gesamten Nordwesten Niedersachsens bis hin zur Handelsmetropole Bremen ausstrahlt. Mit den 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße, die am Markt von GALERIA KAUFHOF und dem ECE- Center Schlosshöfe und weiter nördlich vom Textilkaufhaus Leffers flankiert werden, verfügt die relativ kompakte und zugleich auch städtebaulich attraktive, autofreie Innenstadt über einen abwechslungsreichen Rundlauf, der sich durch ein enges Nebeneinander von Einzelhandel und Gastronomie sowie eine außerordentlich hohe Aufenthaltsqualität auszeichnet. Ferner verfügt die Innenstadt aber auch über ausgesprochen interessante Nebenlagen mit schwerpunktmäßig regionalem inhabergeführten Mieterbesatz, die unmittelbar an die Hauptlagen angebunden sind. Hierzu zählen z.b. die Haarenstraße mit dem Modehaus Bruns oder auch die Gaststraße. Ein nördlicher Ausläufer der Innenstadt, die Heiligengeiststraße, die sich bereits außerhalb des Wallrings befindet, hat seit dem Umzug von Saturn in die Schlosshöfe einzelhändlerisch nur noch einen sehr geringen Stellenwert und viel an Ausstrahlungskraft eingebüßt. Was die zukünftige Entwicklung der Oldenburger Innenstadt als Einkaufsstandort anbelangt, bestehen aus Sicht der COMFORT prinzipiell gute Chancen, die gegenwärtig sehr beachtliche Position zu halten. Dennoch dürften die sich gegenwärtig abzeichnenden, tiefgreifenden Veränderungen im Einzelhandel (Stichworte: Online-Handel und Flächenanforderungen, erforderliche Neuaufstellung KAUFHOF) auch nicht spurlos an Oldenburg vorübergehen. Von daher sollte sich die Stadt mit der veränderten Situation möglichst frühzeitig konzeptionell auseinandersetzen und sich entsprechend neu positionieren. Kontraproduktiv dürfte sich jegliche Flächenausweisung und Neuetablierung von zentrenrelevantem Einzelhandel an der Peripherie auswirken. Die innerstädtischen Geschäftsstraßen werden auf Auszüge von zugkräftigen Betrieben zukünftig weitaus sensibler reagieren und nicht mehr ohne Weiteres alles kompensieren können. Auf der anderen Seite braucht eine attraktive Innenstadt zur maximalen Ausschöpfung von Synergieeffekten perspektivisch ein noch besser aufgestelltes ECE-Center und ein zeitgemäß ausgerichtetes Warenhauskonzept sowie die Einbeziehung / Neuansiedlung von Frequenzbringern, die bislang noch nicht in der Innenstadt vertreten sind. COMFORT Städtereport Oldenburg von 9

9 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: reitzig@comfort.de INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: heckh@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Schadowplatz Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermietung und den Verkauf von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT ihr Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second-Opinion- Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. COMFORT analysiert fortlaufend die aktuellen Miet- und Kaufpreisfaktoren für den gesamten DACH Raum. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting sowie der Bereich Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Unternehmenskommunikation: PD PLUS Agentur für Kommunikation Fon: ukom@comfort.de Im Auftrag der COMFORT-Gruppe DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches, aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Oldenburg von 9