BONN TOP-MODEZENTRALITÄT UND KAUFKRAFT - GROSSFLÄCHEN GESUCHT!

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1 BONN TOP-MODEZENTRALITÄT UND KAUFKRAFT - GROSSFLÄCHEN GESUCHT! AUGUST 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,9 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,3 % Einzelhandelskaufkraft: 109,2 Einzelhandelszentralität: 102,6 Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Bonn Ø Tsd. Einwohner Bonn hat sich in den letzten Jahrzehnten als prosperierender, national und international wettbewerbsfähiger Wirtschafts-, Wissenschafts- und Innovationsstandort etabliert. Mehrere DAX-Konzerne und fast mittelständische Unternehmen stärken den Standort. Sechs Bundesministerien sind mit ihrem ersten Dienstsitz in Bonn verblieben, ebenso wie einige Bundesbehörden. Auch als bedeutender Standort der Vereinten Nationen mit mittlerweile 18 Einrichtungen hat Bonn ein neues internationales Profil entwickelt. Die beliebte Universitätsstadt hat rund Studierende. Darüber hinaus studieren noch über Menschen an der im Umland gelegenen Hochschule Bonn-Rhein-Sieg. Aus der engen Vernetzung von Wirtschaft und Wissenschaft sind zukunftsweisende Technologiefelder beispielsweise in der Informations- und Kommunikationswirtschaft oder dem Gesundheitssektor hervorgegangen. Zu den größten Arbeitgebern Bonns zählen unter anderen die Deutsche Telekom, Deutsche Post DHL, Deutsche Postbank und die Zurich Gruppe. Der Beethovenstadt am Rhein wird das größte Bevölkerungswachstum aller Städte und Kreise in Nordrhein- Westfalen vorausgesagt. Bis 2030 wird ein Bevölkerungsanstieg um 8,8 % prognostiziert. Die Zahl der Beschäftigten stieg in den letzten fünf Jahren um 7,7 %. Die Wirtschaftskraft Bonns wird auch an dem hohen positiven Pendlersaldo von nahezu Menschen deutlich. Die Stadt profitiert vom Tourismus mit fast 1,5 Millionen Übernachtungen sowie dem beachtlichen Einzugsgebiet. Die Einzelhandelskaufkraft hat den respektablen Wert von 109,2, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von rund Quadratmetern in der Bonner City 600 Millionen Euro umgesetzt, die 33,5% des Gesamtumsatzes repräsentieren. Ernsthafte Konkurrenz stellt nur die 40 Kilometer entfernte Metropole Köln dar. Ansonsten gibt es keinen relevanten Wettbewerb in der Peripherie oder Einzelhandelsagglomerationen, die dem Handel in der Bonner Innenstadt das Leben schwer machen. Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Bonn von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Bonn Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Beste Aussichten für den Einzelhandel in Bonn bestehen nach Ansicht des COMFORT-Geschäftsführers und Immobilienexperten Frank Kaiser vor allen Dingen wegen der hohen Kaufkraft und der durchweg positiven Zukunftsprognosen. Überregional ausgerichtete Veranstaltungen wie das Internationale Beethovenfest oder die Bonner Biennale ziehen zusätzliche Besucher in die Stadt und tragen ihren Teil dazu bei, dass der Einzelhandel gute Umsätze erzielt. MODEZENTRALITÄT Bonn Ø Tsd. Einwohner Die aktuelle Kaufkraftkennziffer in der Stadt Bonn liegt mit 109,2 deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten Kaufkraftkennziffern in Nordrhein-Westfalen. Entsprechend gut beziffert sich auch mit EUR/m² die Flächenproduktivität in der City. Im aktuellen COMFORT- City Ranking liegt die Stadt auf einem guten 13. Platz Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Bonn von 8

4 1A-LAGE REMIGIUSSTRASSE / MARKTBRÜCKE MIETPREISANGABE in EUR/m² Die Toplage Bonns erstreckt sich vom Markt bis zum Münsterplatz Allerbeste Konsumlage gerade einmal 200 m lang Geprägt durch Großflächenmieter wie Galeria Kaufhof, Zara, SinnLeffers, Sportarena und sehr wenige Mieterwechsel Aktueller Mietpreis liegt bei 122 EUR/m² POSTSTRASSE Vermehrt kleinteiliger Einzelhandel sowie Karstadt Erstreckt sich leicht ansteigend vom Hauptbahnhof Richtung Münsterplatz Projektentwicklungen der Südüberbauung Maximilian Center und des Nordfeldes mit Urban Soul m² m² STERNSTRASSE / MARKT Verbindet den Markt / Remigiusstraße und den Friedensplatz Denkmalgeschützte Immobilien, kleinflächiger Einzelhandel mit schmalen Grundstücken Neue Mieter: Tchibo, Birkenstock, MAC Cosmetics, Pylones, Close Up Souvenirs, Rituals DREIECK / VIVATSGASSE Hoher Flächenanteil von gastronomischen Konzepten mit großzügigen Außenbestuhlungsflächen prägen den Platz Wertige Lage zwischen Sternstraße / Münster- und Friedensplatz Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch den wöchentlich stattfindenden Bauernmarkt Neue Mieter: COS WENZELGASSE Verbindet den Bertha-von-Suttner-Platz (ÖPNV) mit dem Marktplatz in der Richtung Remigiusstraße Neuer Mieter: Unterwegs Outdoorshop Die Top-1A-Lage Bonns erstreckt sich auf knapp 200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und Marktbrücke. Unter anderem sorgen Galeria Kaufhof, Kaufhof Sportarena, Sinn Leffers, Esprit, New Yorker, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und Passantenfrequenz. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von Quadratmetern nach aktuellen COMFORT-Erhebungen 122 EUR/m² zu zahlen. Im Mieterbesatz gab es aktuell keine wesentlichen Veränderungen. Blick von der Remigiusstraße auf den gleichnamigen Platz COMFORT Städtereport Bonn von 8

5 Die Bonner Sternstraße ist charakterisiert durch denkmalgeschützte Immobilien und schmale Grundstücke. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter stehen in diesem Bereich der Einkaufszone nicht zur Verfügung. Im Herbst eröffnet auf der ehemals von Zero genutzten Fläche die französische Design-Marke Pylones einen 220 m² großen Store. Der Mietvertrag von Zero war regulär ausgelaufen. Für das seit einigen Wochen geschlossene Reformhaus Hörsch scheint es bisher keine Nachfolgeregelung zu geben. In der Sternstraße und am Marktplatz werden in Kürze ein Birkenstock-Store und Rituals im alten WMF-Laden eröffnen; Tchibo kehrt in sein früheres Ladenlokal zurück. Am Friedensplatz wird die Burger-Kette Hans im Glück eine neue Filiale betreiben. Bonns älteste Fußgängerzone, die Wenzelgasse, kann auf Grund der sehr guten ÖPNV-Anbindung eine gute Frequenz verzeichnen. Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Bertha-von-Suttner-Platz und dem Markt, von wo aus man weiter zur Remigiusstraße und Sternstraße gelangt. Der prominent gelegene Gebäudekomplex Wenzelgasse 17 hat mit der Postbank und dem Outdoor-Laden Unterwegs neue Mieter gefunden. Dafür soll das in den 1950er Jahren errichtete Gebäude umgebaut werden. Die ehemaligen Mieter Butlers und Kult hatten ihre Mietverträge nicht verlängert und Anfang des Jahres geschlossen. Unterwegs zieht auf die rund m² große, ehemalige Kult- Kaufhaus-Fläche, die Postbank nutzt die ehemaligen Butlers-Räume. Seine Filiale In der Sürst betreibt Butlers weiter. Marktplatz am Rathaus Die ebenso als A-Lage zu bezeichnende Poststraße verläuft vom Hauptbahnhof Richtung Münsterplatz. Die größten Mieter sind Karstadt und Hennes & Mauritz. PROJEKTENTWICKLUNGEN Bonn ist eine der wenigen Großstädte, die noch nicht erfolgreich von einem Shoppingcenter-Entwickler heimgesucht wurde. Vermutlich wird die Stadt den shoppingcenterlosen Status zumindest auch in den nächsten Jahren aufrecht erhalten. Entwicklung dringend nötig: Das sogenannte Bonner Loch im Vordergrund, rechts hinten im Bild der Hauptbahnhof sowie hinten mittig das Gebäude, das der Ten Brinke- Entwicklung und Primark weichen wird. Das lang geplante und stets umstrittene Viktoriakarree des Entwicklers Signa sah vor, auf dem Areal zwischen Belderberg, Franziskanerstraße, Stockenstraße und Rathausgasse ein dreigeschossiges Kaufhaus zu errichten. Im Juni letzten Jahres hatte Signa vom Stadtrat den Zuschlag für das Projekt bekommen. Im November schloss sich der Rat dann dem Bürgerbegehren gegen die Signa-Pläne an und stoppte das Vorhaben. Die Signa hatte versucht, das geplante Einkaufszentrum auf dem juristischen Weg durchzusetzen und sich an die Vergabekammer der Bezirksregierung Köln gewandt. Nach deren COMFORT Städtereport Bonn von 8

6 Beschluss aus Juli 2016 ist die vom Stadtrat beschlossene Aufhebung des Vergabeverfahrens rechtmäßig und das Ende der Entwicklung somit besiegelt. Signa hatte schon mehrere Immobilien und Grundstücke erworben und will sich nun aktiv an der von der Stadt initiierten Bürgerwerkstatt zur weiteren Entwicklung des Areals beteiligen. Der Projektentwickler Ten Brinke will in Kürze die Neugestaltung des Hauptbahnhof-Umfeldes starten. Die alte Südüberbauung soll durch einen modernen fünfgeschossigen Neubau mit Primark als Ankermieter ersetzt werden. Zudem wird ab Mitte 2017 der Entwickler Die Developer unter dem Namen Urban Soul das Nordfeld entwickeln. Bei dem Konzept werden auf dem Bonner Loch, dem angrenzenden Parkplatz sowie an der Rabinstraße insgesamt drei Baukörper entstehen. Das erste, dreigeschossige Gebäude umfasst Einzelhandel, Gastronomie, Fitness und Wohnen. Im zweiten, fünfgeschossigen Baukörper ist u.a. ein Hotel vorgesehen, mit einem davor liegenden Platz. Im dritten, ebenfalls fünfgeschossigen Baukörper, wird es ein öffentliches Parkhaus mit rund 300 Stellplätzen sowie ein Büro- und Ärztehaus geben. Im Erdgeschoss sind Dienstleistungen und Einzelhandel geplant. Insgesamt dürfte diese Maßnahme den betreffenden Bereich deutlich beleben. Die geplanten Projekte werden Bewegung in die ansonsten sehr konstante Bonner Einzelhandelslandschaft bringen und mit dem lange Zeit vermissten zusätzlichen Flächenangebot, insbesondere für Großflächen ab 800 m², eine positive Ergänzung des bestehenden Angebotes zur Folge haben und die Attraktivität des Standortes steigern. Da in Bonn gerade die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen von über In der Sürst Quadratmetern mit der bestehenden Bebauung nicht befriedigt werden kann, sind die Planungen und Projekte eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Einzelhandelsangebotes. Wichtig in diesem Zusammenhang wird aber neben dem jeweiligen Besatz in den Projekten die konkrete Anbindung an die seit Jahren etablierten Lagen sein. Am Bahnhofsvorplatz wird dies bis auf die Randbereiche sicherlich einfacher zu gestalten sein als bei der Entwicklung des Areals, das für das Viktoriakarree vorgesehen war. Hier spielen die Verbindungsachsen Markt bzw. Fürstenstraße / Am Hof / Viktoriaplatz aus Einzelhandelssicht heute keine große Rolle. Damit einhergehend ist eine Einzelhandelsentwicklung an dieser Stelle generell schwerer integrierbar, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Frank Kaiser. INVESTMENT Bonn steht bei den Investoren sehr hoch im Kurs. Institutionelle und internationale Anleger schauen verstärkt auf die Remigiusstraße sowie die Großprojekte der Stadt. KAUFPREISFAKTOR 20,0-22,0 Die privaten bzw. eher regional orientierten Anleger konzentrieren sich auf Grund der Kaufpreisvolumina weiterhin mehr auf die Lagen Poststraße, Sternstraße, Dreieck, Vivatsgasse, Wenzelgasse sowie die B-Lagen, die sich in Bonn ebenfalls großer Beliebtheit erfreuen. Dies ist hauptsächlich auf die Struktur der Innenstadt und die seit Jahren vorhandenen Laufwege und Frequenzen, auch in den schwächeren Handelslagen, zurückzuführen COMFORT Städtereport Bonn von 8

7 Auf Grund der geringen Anzahl an Geschäftshäusern, die zum Verkauf kommen sowie der großen Nachfrage werden teils Faktoren jenseits der 25 aufgerufen. Im Schnitt liegen die realisierten Kaufpreise aber eher zwischen der 20- und 22-fachen Jahresnettomiete, so Frank Kaiser. COMFORT vermittelte hier im letzen Jahr u.a. die Immobilien Markt 42 und In der Sürst 3. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im Ergebnis der zuvor benannten vielfältigen positiven Aspekte erreicht Bonn im aktuellen COMFORT-City Ranking 2016 mit 70 Punkten eine TOP-Bewertung: Die Stadt ist auf Rang 13 unter 70 untersuchten deutschen Städten und deutlich vor manch erheblich größerer Stadt (u. a. Dresden, Leipzig, Bremen, Bochum, Wuppertal, Duisburg). FAZIT UND PERSPEKTIVEN Bonn hat als Einzelhandelsstandort mit einer Modezentralität von 177,7 genügend Potenzial und zum jetzigen Zeitpunkt bei der Branchen- und Sortimentsvielfalt durchaus noch Lücken. Da speziell die Großflächen fehlen, konnten sich wichtige Filialisten mit Magnetfunktion bisher nicht in gewünschtem Maße in Bonn ansiedeln. Die Entwicklung des Bonner Lochs und des Umfelds werden eine sinnvolle Ergänzung des Handelsangebotes darstellen und städtebaulich einen großen Schritt nach vorne bedeuten. COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser prognostiziert, dass in Verbindung mit den genannten Projekten aber keine Lageverschiebungen in den Einkaufsstraßen Bonns zu erwarten sind. Ein weiterer Pluspunkt der Bonner Innenstadt ist die hohe Verweilqualität, die unter anderem durch die Vielzahl an Plätzen im Stadtkern ermöglicht wird. Auch hier kann man sicherlich noch Veränderungen herbeiführen und die Aufenthaltsdauer der Passanten in der Innenstadt verlängern, was somit auch dem Einzelhandel und der Gastronomie zugutekommen würde. COMFORT Städtereport Bonn von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: INVESTMENT FRANK KAISER COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Bonn von 8