KREFELD // Die Seidenweberstadt positioniert sich neu 26. August 2014

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1 KREFELD // Die Seidenweberstadt positioniert sich neu 26. August 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 11,2 % Kaufkraftkennziffer: 98,0 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 130,4 Die Wirtschaft der Stadt wie Samt und Seide, wie Krefeld auch genannt wird, stützt sich heute nicht mehr ausschließlich auf ihre einstmals boomende Textilindustrie. Angebunden an ein dichtes Autobahn- und Schienennetz erwirtschaften nun die Branchen Chemie, Edelstahlerzeugung, Metallverarbeitung und Maschinenbau mehr als 40 % der Bruttowertschöpfung. Insgesamt gesehen behauptet sich Krefeld zwar als eines der Oberzentren für die Region besonders in Richtung Westen und Norden. In der Konkurrenzsituation zu nahe gelegenen Städten wie Düsseldorf hat sie es jedoch schwer. Krefeld veranstaltet jedes Jahr die größte Straßenmodenschau der Welt, bei der große Labels wie Marc O Polo, Tommy Hilfiger und viele mehr ihr Stelldichein geben. Die Zentralität von 130 ist vor dem Hintergrund des engen Konkurrenzgefüges in NRW beachtlich. Die Kaufkraft bewegt sich mit 98 knapp unter dem Bundesdurchschnitt. 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Dem Kunden wird in der Krefelder Innenstadt ein ausgewogenes Waren- und Dienstleistungsangebot in allen Bereichen geboten. Neben zahlreichen nationalen und internationalen Filialisten tragen auch viele inhabergeführte Geschäfte zum individuellen und hochwertigen Angebot bei. Die Stadtteilzentren Uerdingen, Hüls und Fischeln dienen vornehmlich der Nahversorgung. Erreichbar ist die Innenstadt nicht nur für den Individualverkehr mit kostenlosen und kostengünstigen Parkplätzen, sondern auch über den öffentlichen Personennahverkehr mit zahlreichen Haltestellen in der City. Die Einzelhandelsmieten gerieten 2013 unter Druck, stabilisierten sich aktuell jedoch wieder, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz. 1

2 Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City rund 358 Millionen Euro umgesetzt. Sowohl der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt mit knapp 25%, als auch der Anteil der innerstädtischen Verkaufsfläche mit etwa 20 Prozent fallen unterdurchschnittlich aus, berichtet COMFORT- Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Zahlreiche aktuelle Einzelhandelsentwicklungen, wie zum Beispiel der Neubau des Ostwall Carrés in der Rheinstraße mit den Großflächenmietern Primark, Toys R Us und Rossmann werden ab Herbst diesen Jahres das innerstädtische Einzelhandelsangebot bereichern. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Krefeld Ø 200Tsd. 500 Tsd. Einwohner 140,0 120,0 130,4 124,6 100,0 80,0 98,0 97,9 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Krefeld Ø 200 Tsd. 500 Tsd. Einwohner 200 Verkaufsflächenanteil ,4 181, Umsatzanteil % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 Krefeld Ø 200Tsd. 500Tsd. Einwohner 2

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Hochstraße Top-Lage mit konsumigen Mieterbesatz Stärkstes Teilstück zwischen Kaufhof und Rheinstraße Anbindung der U-förmigen Passage bzw. des Shopping-Centers Schwanenmarkt mit rund m² Verkaufsfläche und 50 Läden Neubauplanung von Peek & Cloppenburg am Ende der Hochstraße - Ecke Rheinstraße / Friedrichstraße Neue Mieter: Planet Sports, Betty Barclay, Yves Rocher, Snipes, Tamaris Aktueller Mietpreis liegt bei 78 EUR/m² für Ladenflächen mit einer Größe zwischen 80 und 120 m². Fußgängerzone Hochstraße Königsstraße Teilweise überdachte Niveaulage als Fahrstraße - mit überregionalen und regionalen Konzepten Verläuft parallel zur Hochstraße, somit ist ein Rundlauf über die Rheinstraße möglich Neuer Mieter: Liebeskind Königsstraße: neuer Shop Liebeskind Spricht man in Krefeld vom Einzelhandel, so kommt man an den Namen Hochstraße, Königstraße und zukünftig umso mehr Rheinstraße nicht vorbei. Als Top 1A-Lage gilt in Krefeld primär die Hochstraße. Die größtenteils überdachte Königstraße hingegen hebt sich als Fahrstraße mit exklusiven, individuellen Einzelhandelskonzepten von ihrem Umfeld ab und ist als 1A-Niveaulage zu sehen. Die bisher nur ergänzende Rheinstraße wird ab Herbst dieses Jahres eine deutlich erhöhte Passantenfrequenz erleben, da im Ostwall Carree (ehemaliger Horten/Kaufhof) der irische Textildiscounter Primark eröffnen wird. Für Ladenlokale, die sich in der Top-Lage der Hochstraße befinden, ist bei einer Verkaufsfläche von 80 bis 120 m² mit einem Mietpreis von ca. 78,- /m² zu rechnen. Für Flächen von 300 bis ca. 500 m² ist aktuell von 43 /m² auszugehen. 3

4 In diesem Jahr hat es in der Krefelder 1A-Lage bereits eine Vielzahl von nennenswerten Neueröffnungen gegeben. So wurde in der seit Auszug von Buch Habel leer stehenden Flächen ein neuer Mietvertrag mit Planet Sports geschlossen. Planet Sports wird Anfang September seine Verkaufsflächen im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss eröffnen. Daneben gab es in derselben Immobilie noch weitere Veränderungen. So konnten unter anderem Betty Barclay und Yves Rocher ebenfalls als neue Mieter gewonnen werden. Yves Rocher wird die ehemalige Fläche von Swarovski beziehen. Nur einige Häuser weiter in der Hochstraße 88 findet die nächste Entwicklung statt. Hier war bis vor kurzem der Sitz des Krefelder Traditionsjuweliers Kammen zu finden. Der Juwelier Kammen, der sein Geschäft Ende 2013 geschlossen hat, hat das Gebäude an einen Düsseldorfer Investor verkauft. Neuer Mieter soll unter anderem die Schuhkette Tamaris werden. Bedauernswert an dieser Entwicklung ist anzumerken, dass es sich hierbei um ein denkmalähnliches Gebäude handelt, dass nach jetzigem Stand wahrscheinlich abgerissen und neu gebaut werden soll. Die von Tenkhoff Properties initiierte Projektentwicklung Ostwall-Carree steht mittlerweile auch kurz vor der Fertigstellung. Die Arbeiten an der Außenfassade sind nahezu fertig gestellt und der Innenausbau ist in vollem Gange. Nach Fertigstellung werden in dem ehemaligen Horten-Kaufhaus ca m² Verkaufsfläche geschaffen. Hiervon wird Primark voraussichtlich ca m² nutzen. Weitere Mieter werden Toys`R`Us mit ca m², ein Fitness-Studio mit ca m², die Drogeriekette Rossmann mit ca. 900 m² sowie Lagerbox mit voraussichtlich ca m². Im Schnittpunkt der Straßen Hochstraße, Friedrichstraße, Rheinstraße und Sankt-Anton-Straße wird zukünftig die neue P&C-Entwicklung zu finden sein. Entgegen anfänglicher Aussagen, dass auf 4 Ebenen rund ca m² Einzelhandelsfläche geschaffen werden, war zu vernehmen, dass die aktuelle Planung jetzt ca m² Nutzfläche und ca m² Verkaufsfläche auf 3 Etagen und einem Untergeschoss umfassen soll. Im Winter soll der Bebauungsplan offen gelegt werden somit könnten die Bauarbeiten theoretisch in 2015 beginnen. 4

5 Visualisierung OSTWALL CARREE (Quelle: Tenkhoff Properties) Die von der Krefelder Bau GmbH geplante Ostwall-Passage vom Ostwall zur Petersstraße ist für die typischen Händler der Highstreets weniger von Bedeutung, könnte jedoch eine ergänzende Verbindungsachse vom stark ÖPNV-frequentierten Ostwall zum Behnischhaus / Königsstraße sein. Sofern die Idee von Gastronomie und Marktständen des Siegerentwurfes (DGM Architekten aus Krefeld mit Rohdecan Architekten GmbH aus Dresden) realisiert werden könnte, wäre dies sicherlich eine charmante Bereicherung. Visualisierung einer Nutzungsidee der zukünftigen Ostwall-Passage (Quelle: Thomas Lammertz) 5

6 INVESTMENT Der Standort Krefeld erfreut sich auf Investorenseite nach wie vor sehr großer Beliebtheit. Dies ist unter anderem auch der überdurchschnittlichen Zentralitätskennziffer geschuldet. Vor allem aber sind es die Vielzahl der derzeitig in Diskussion, Planung oder auch Bau befindlichen zukunftsorientierten Innenstadtprojekte, die die optimistische Sichtweise und somit Nachhaltigkeit einer Kapitalanlage in Krefeld beflügelt. Als Kaufpreis ist bei einem Geschäftshaus mit marktgerechten Mietkonditionen derzeit das ca. 18,0- fache der Jahresnettomiete zu erzielen. Dies entspricht einer Anfangsrendite von etwa 5,4 % p.a., berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kreutz. Ein beispielhafter Beleg ist, dass in diesem Jahr der Schwanenmarkt von den Schapira-Brüdern erworben wurde. Der Schwanenmarkt verfügt über ca m² Verkaufsfläche mit rund 50 Shops, 760 m² Bürofläche sowie 220 Wohnungen. Er wurde 1976 eröffnet und wird seit 2006 von einer Tochtergesellschaft der ECE betrieben. FAZIT UND PERSPEKTIVE Innenstadt in Bewegung und mit Perspektive Noch im Jahr 2012 hatte COMFORT in einem Städtereport eine Einschätzung des Standortes als schwierig erachtet. Eine simple kritische Verurteilung des Einzelhandelsstandortes Krefeld ist pauschal genauso wenig möglich wie ein blindes Loben der Stadt als Oberzentrum, sagte Kreutz seinerzeit. Und weiter Ob Krefeld den Umschwung ins gänzlich Positive schafft, der nicht zwingend durch ein Shopping-Center von z.b. der ECE sichergestellt wird, meint Kreutz, muss sich spätestens in den nächsten fünf Jahren zeigen. Denn dann haben sich fast alle umliegenden Städte neu positioniert und könnten Krefeld den Rang ablaufen. Heute ist anzuerkennen, so Kreutz abschließend, dass Krefeld zeitlich früher einen entscheidenden Schritt nach vorne gekommen ist. Die Anziehungskraft und Attraktivität der Innenstadt wird mit den neuen Magnetmietern wie Primark und Peek & Cloppenburg massiv zulegen. Die beiden vollkommen unterschiedlichen Textilkaufhäuser und Shopping-Magneten verleihen der Seidenweberstadt Krefeld seiner Überzeugung nach neuen Schwung und stellen langfristig ohne Frage die bessere Lösung dar als das zuvor angedachte Shopping-Center. Von der wieder erlangten Planungssicherheit profitieren auch Geschäftshäuser in den besten Lagen. Die Neuansiedlungen am Ostwall-Carree mit ca m² Fläche für die Ankermieter Primark und Toys`R`Us sind im vollen Gange und sollen bis Herbst 2014 abgeschlossen sein. Durch die Projektentwicklung mit dem Frequenzbringer Primark als Mieter wird der Rundlauf über die Rheinstraße als Verbindungsachse zwischen konsumiger Hochstraße und der Niveaulage Königstraße deutlich intensiviert. Ebenfalls wird die Peek & Cloppenburg Entwicklung im Übergang Hochstraße / Friedrichstraße Ecke Rheinstraße zur Stärkung des Rundlaufes beitragen, auch wenn P&C sich nur auf etwa m² Verkaufsfläche statt der ursprünglich geplanten rund m² darstellen kann. Die Innenstadt profitiert von all diesen Entwicklungen und stellt sich für die Zukunft somit gut auf, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. 6

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 43 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in Toplagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH 7