HILDESHEIM // Toplage behauptet sich gegen schwächelndes Center 16. Juni 2014

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1 HILDESHEIM // Toplage behauptet sich gegen schwächelndes Center 16. Juni 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: 0,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,6 % Kaufkraftkennziffer: 99,9 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 148,7 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Das niedersächsische Oberzentrum Hildesheim ist integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover-Braunschweig- Göttingen-Wolfsburg. Die Stadt hat eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur sowie eine zentrale geostrategische Lage. Der historische Stadtkern mit prachtvollen Kirchenbauten wie dem Mariendom und der Kirche St. Michael verfügt über zwei Liegenschaften, die zum Weltkulturerbe der UNESCO zählen. Zum besonderen Reiz der Stadt tragen auch der historische Stadtkern mit dem restaurierten Marktplatz, die schönen Fachwerkhäuser, der tausendjährige Rosenstock sowie eine vitale Kulturszene bei. Neben der reizvollen Umgebung verfügt die Kreisstadt auch über eine Universität und Fachhochschulen. In wirtschaftlicher Hinsicht weist die Stadt vielfältige kleine und mittelständische Unternehmen aber auch namhafte Player u. a. aus der Automobilindustrie (Blaupunkt, Robert Bosch), oder dem Lebensmittelgewerbe (u. a. Rewe Foodservice) und der Logistik (DB Schenker) auf. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Angesichts des Metropolenwettbewerbs in der Region ist die erreichte Einzelhandelszentralität mit 148,7 bemerkenswert. Sie liegt signifikant oberhalb des Durchschnittswertes von 119 in der maßgeblichen Städtegrößenklasse. Von daher belegt sie eine beträchtliche Zugkraft der gesamtstädtischen Einzelhandelslandschaft in einem allerdings mit Blick auf seine Größe durchaus kompakten Einzugsgebiet. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche liegt mit 28,5% leicht unterhalb des Durchschnitts. In der Hildesheimer City werden mehr als 240 Millionen Euro umgesetzt: Das entspricht knapp einem Drittel des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes und bietet noch Entwicklungspotenzial, ist COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff überzeugt.

2 Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Hildesheim Ø 50T 100T Einwohner 160,0 140,0 148,7 120,0 100,0 80,0 99,9 100,3 119,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Hildesheim Ø 50 Tsd Tsd. Einwohner Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil 0% 10% 20% 30% 40% 50% ,4 Hildesheim 243,7 Ø 50T 100T Einwohner Im COMFORT-City Ranking erreicht Hildesheim mit einem Scoring von 45 Punkten immerhin eine Bewertung von 4 von maximal 7 Einkaufstüten. Die Stadt bewegt sich damit auf Augenhöhe z. B. mit dem viel größeren Wuppertal (exakt gleiches Scoring) bzw. lässt deutlich größere Städte wie Krefeld, Bochum, Mönchengladbach oder Halle/Saale hinter sich. Die Tatsache, dass ähnlich große Städte, wie etwa Trier (60 Scoringpunkte), Koblenz (57) oder Lüneburg (57) deutlich besser positioniert sind, zeigt aber, dass in puncto Attraktivität des City-Einzelhandels auch noch deutlich Luft nach oben ist.

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Almsstraße Beide Zugänge zur Arneken Galerie (Mieter: u.a. Saturn, H&M, Mango, Intersport, Depot) binden direkt an die Almsstraße an Standort des Galeria Kaufhofs, dem einzigen Kaufhaus der Stadt Der Investitionsstau einiger Immobilien bietet Optimierungschancen Neue Mieter: Zebra21, Buchhandlung H. Olms, demnächst Vapiano und Volksbank Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² Hoher Weg Stärkste Konzentration an überregionalen Filialisten (z.b. H&M, S. Oliver, Bestseller, Deichmann, Reno, Salamander) Standort regional bedeutsamer Textilanbieter (Adamski Herrenmode, Textilhaus Kressmann) Neue Mieter: Tiger, Gravis Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² Gute Frequenzen in der 1A-Lage Hoher Weg und Almsstraße

4 Die Hildesheimer 1A Lage bilden die Straßen Almsstraße und Hoher Weg, die geradlinig verbunden sind. Die Bernwardstraße als Verbindung der Almsstraße zum Bahnhof ist zwar ebenso als Fußgängerzone ausgebildet, bietet aber überwiegend lokalen, kleinteiligen Mieterbesatz. Ebenso verhält es sich mit der am Ende des Hohen Weges querlaufenden, befahrbaren Schuhstraße, die zwar mit C&A, dm und Jack Wolfskin einige Filialisten bietet, aber insgesamt kaum eine Bedeutung für die anmietungswilligen 1A-Lagen-Mieter hat. In der Almsstraße befindet sich mit Galeria Kaufhof das einzige Warenhaus der Stadt und die beiden gegenüberliegenden neu geschaffenen offenen Ladenstraßen führen zur Arneken-Galerie. Darüberhinaus sind die Grundstücke eher kleinteiliger und Einzelhandel befindet sich hauptsächlich im Erdgeschoss. Einige Häuser weisen hier Modernisierungsbedarf auf und sind hinsichtlich Einzelhandelseffektivität optimierbar. Im Hohen Weg befinden sich mehr größere Einzelhandelsgeschäfte, wie z.b. die lokalen Textilanbieter Adamski Herrenmode auf ca. 800 m² und das Textilhaus Kressmann, das ca m² nutzt, sowie namhafte Filialisten, wie z.b. H&M oder Bestseller, die ebenfalls über mehrere Etagen verkaufen. Die Qualität der 1A-Lage ist auch im zweiten Jahr nach der Eröffnung der Arneken-Galerie stabil und die Lagen weisen wenig Leerstand auf: Der Hohe Weg ist vollvermietet, in der Almsstraße gibt es derzeit 5 Leerstände, vorwiegend kleinere Mietflächen. Dennoch ist aktuell nicht der beste Zeitpunkt für eine anstehende Neuvermietung, es sei denn in der Toplage von Almsstraße und Hoher Weg, denn das bisher eher schwache Auftreten des Centers mit hohem Leerstand kratzt etwas am Image des Handelsstandortes und es zeigt sich bei Mietinteressenten aktuell eine leichte Zurückhaltung, bzw. eine kritische und länger andauernde Standortprüfung. Mit weiterem Abbau von Leerständen im Center dürfte sich die Nachfrage nach Mietflächen in der Innenstadt wieder erhöhen. Aktuell bewegen sich die Höchstmieten stabil bei 75 /m² und der geringe Nachfragedruck führt akut je nach Lagegüte zu etwas längeren Zeiträumen, die für die Nachvermietung benötigt werden. Hoher Weg Touristenmagnet historisch rekonstruierter Marktplatz

5 Centersituation Mit Anbindung an die Almsstraße über zwei Ladenstraßen wurde das innerstädtische Center Arneken- Galerie im April 2012 eröffnet. Damit wurde ein Wettlauf mehrerer Centerplanungen entschieden und wurden weitere Planungen am Bahnhof weitab der 1A-Lage eingestampft bzw. auf Eis gelegt. Die Nachfragesituation in Hildesheim lässt ein zweites innerstädtisches Shoppingcenter als nicht vorstellbar erscheinen, sieht man die aktuellen Vermietungsschwierigkeiten, selbst nur ein Center voll zu vermieten. Die Arneken-Galerie wurde von der MultiDevelopment Germany GmbH in Kooperation mit der Sparkasse Hildesheim realisiert und noch vor Fertigstellung übernahm die niederländische Investmentgesellschaft Corio in zwei Stufen die Mehrheitsanteile an dem Projekt. Das Hauptgebäude des Centers befindet sich in der Arnekenstraße und über zwei neu geschaffene offene Ladenstraßen erfolgt die Anbindung an die Almsstraße. Die Arnekenstraße bleibt hierbei als verkehrsberuhigte Straße bestehen und führt die Passanten ebenfalls zur Almsstraße, trennt allerdings die Geschäfte der Ladenstraßen vom Hauptgebäude. Das Center mit einer Mietfläche von ca m² Fläche auf drei Ebenen bietet Platz für ca. 90 Shops. Darüber befindet sich das Parkhaus mit ca. 400 Parkplätzen. Ankermieter sind Saturn auf ca m² und H&M auf ca m². Mit Eröffnung des Centers gab es vergleichsweise wenig Mieterwanderungen von der Straße in das Center. Die ebenfalls sehr wenigen Doppelbelegungen (Mieter, die im Center und der Straße vertreten sind, wie z.b. Douglas, dm und Decius Buchhandlung) belegen, dass der Standort Hildesheim hierfür nicht groß genug ist und somit sich ein Mietinteressent in der Regel zwischen Center und Straße entscheidet. Überraschend war in diesem Zusammenhang die Doppelbelegung des Ankers H&M, der nicht weit vom Center entfernt am Hohen Weg bereits eine Mietfläche mit vier Ebenen und rund m² nutzt. Die meisten Bestandsmieter der Straße haben allerdings ihrem Standort die Treue gehalten und sind höchstwahrscheinlich heute auch sehr zufrieden mit Ihrer Entscheidung. Der durchschlagende Erfolg des Centers lässt auch zwei Arneken Galerie: Anspruchsvolle Architektur aber langsamer Leerstandsabbau Jahre nach Eröffnung offenkundig noch auf sich warten. Mit weniger als 70 vermieteten Läden von 90 wurde das Center eröffnet. Auch Großmieter wie H&M und SpieleMax fehlten zur Neueröffnung. Der Eigentümer versprach eine zügige Erweiterung des Mieterangebotes, diese blieb im Großen und Ganzen bisher jedoch aus. Rund 20 leer stehende Mieteinheiten sind nach 2 Jahren nicht mehr als Startschwierigkeiten zu entschuldigen und der Eigentümer dürfte den Druck der vorhandenen Mieter auf Besserung der Situation bereits deutlich spüren. Die Gründe für diese unbefriedigende Situation sind nicht eindeutig zu erklären, stellt doch der Standort Hildesheim nach wie vor einen soliden Einzelhandelsstandort dar, dessen A-Lage einen guten Mix aus allen Branchen, lokalen Modegrößen wie auch namhafte Filialisten beherbergt und die sich seit Centereröffnung ungebrochen stabil präsentiert.

6 Schwächen des architektonisch attraktiven Centers können in den langen Zuwegungen zum Hauptgebäude gefunden werden. Die Anbindung über mehrere offen gestaltete Ladenstraßen ist zwar ein interessanter Ansatz, der mehrere Zu- und Abgänge sowie Rundläufe zulässt, birgt aber auch das Risiko, dass Passanten die Ladenstraßen zum Hauptgebäude nicht zum spontanen Bummeln annehmen und nur bei einem gezielten Einkauf den Weg ins Center finden. Desweiteren erscheint der Mieterbesatz zwar ausgewogen, bietet aber wenig richtige Zugpferde, z.b. fehlt ein frequenzbringender Lebensmittler. In diesem Zusammenhang ist eine aktuelle Anmietung erfreulich und zeigt die Bemühungen des Eigentümers: Das erfolgreiche Gastronomiekonzept Vapiano wird im Herbst in der nördlichen Zuwegungsstraße zum Center eine gesamte Straßenseite übernehmen und auf zwei Etagen über 190 Innenund 120 Aussenplätze verfügen. Der Eigentümer verspricht sich hierdurch weitere positive Impulse für in Verhandlung befindliche Gastronomen und Lebensmittelmärkte. Sicherlich eine nachvollziehbare Überlegung und auf jeden Fall ein Zugewinn für die eher unspektakulären und zu wenig frequentierten Zuwegungen zum Center. INVESTMENT Auf der einen Seite dämpft die derzeit leichte Zurückhaltung einiger Einzelhändler auch das Interesse auf Investorenseite. Auf der anderen Seite zeigt sich die Stabilität der 1A-Lage im zweiten Jahr nach der Centereröffnung nachhaltig und gibt Investoren ein gesichertes Gefühl für die Handelsqualität der Straße. Desweiteren spielt die allgemein knappe Angebotssituation an qualitätsvollen Core-Immobilien in den 7 großen Einzelhandelstandorten Deutschlands einer Stadt wie Hildesheim in die Hände: Vermehrt weichen Investoren auf kleinere Standorte aus, um den großen Wettbewerb um die wenig interessanten Objekte und einhergehend gestiegene Ankaufspreise zu vermeiden. Dies bewirkt derzeit in erster Linie ein stärkeres Interesse der Stadtklassen von bis Einwohner, ist aber auch in Städten wie Hildesheim spürbar, und institutionelle Investoren wie die Düsseldorfer aik oder die Aachener Grundvermögen haben in den letzten Jahren erste Investments in Hildesheim getätigt. Das Ankaufsinteresse in Hildesheim verdichtet sich stärker als früher auf die Bereiche in der Top-Lage. Auslaufende Randlagen, wie beispielsweise der Anfangsbereich der Almsstraße von der Bernwardstraße bis zur Arnekenstraße und auch B-Lagen dürften schwer zu vermitteln sein. Projektentwickler bzw. Investoren mit Suche nach Wertschöpfungspotenzial sind ebenfalls eine aktive Investorengruppe, da es insbesondere in der Almsstraße hierfür Potenziale gibt. Insgesamt ist daher eine leicht steigende Nachfrage spürbar, die sich bei kleinen Volumen unter 5 Mio. überwiegend aus einem lokalen Privatinvestorenkreis nährt, darüberhinaus aber für eine zunehmende Zahl an institutionellen Investoren interessant ist. FAZIT UND PERSPEKTIVE Das Center hat das Einzelhandelsangebot der Innenstadt erweitert und mit einem modernen Parkplatzangebot das Einkaufen komfortabler gemacht. Die 1A-Lage blieb neben dem Center stabil und zeigte keinen nachteiligen Effekt, weshalb der Standort zunächst insgesamt gestärkt wurde, wenngleich die mit dem Center verbundenen Erwartungen deutlich mehr Käufer in der Stadt zu halten, wohl noch nicht erreicht wurde. Ebenso kann sich ein länger anhaltender Leerstand im Center neben einer steigenden Unzufriedenheit der Centermieter auch nachteilig auf die Vermietungssituation der Straße auswirken.

7 Zu viel Flächenangebot lässt die Mietpreise stagnieren und neue Mietinteressenten könnten bei einer Besichtigung der Innenstadt angesichts des hohen Leerstandes im Center unsicher über die Qualität des Standortes werden. Von daher ist es die dringlichste Aufgabe des Eigentümers der Arneken-Galerie, die Vollvermietung herbeizuführen, um bestehende Mieter nicht zu verlieren und einen nachteiligen Effekt auf den Einzelhandelsstandort Hildesheim zu verhindern. Der aktuelle Erfolg mit Vapiano geht in die richtige Richtung. Einige Häuser in der Almsstraße sind modernisierungsbedürftig und Eigentümer stehen in den Startlöchern, in ihre Häuser zu investieren. Die lokalen Textiltraditionshäuser Kressmann und Adamski im Hohen Weg haben im gehobenen Herrentextilbereich in der Arneken-Galerie keine neue Konkurrenz bekommen, weshalb Sie keine Abwanderung ihrer Kunden erwarten sollten. Insgesamt konnte die Almsstraße den vermeintlichen Vorteil der Centeranbindung bisher nicht verwerten. Insbesondere hat sich der Hohe Weg überaus stabil gezeigt und hatte seit Centereröffnung keinen Leerstand zu beklagen. Neben den Lokalgrößen dürfte die hohe Konzentration an großen und namhaften Filialkonzepten Begründung hierfür sein Der Nachfragedruck auf die Straßenlage wird sich mit einer Stabilisierung und Etablierung der Arneken- Galerie wieder erhöhen. Die anhaltend guten Passantenfrequenzen der Straße bieten eine solide Grundlage hierfür. Das insgesamt stabile und selbstwusste Auftreten der 1A-Lage wird von grundsätzlich guten fundamentalen Kennzahlen der Stadt getragen und daher ist eine weiterhin positive Entwicklung der Innenstadt zu erwarten, die derzeit eine kleine Nachfragedelle aufgrund des Überangebotes an Flächen im Center durchläuft. Auch wenn das Center seine volle Kraft bisher noch nicht entfalten konnte, war das Bestreben der Stadt richtig, das Einzelhandelsangebot der Innenstadt auszubauen. Es wurde ein Angebotserweiterung und eine anteilige Erhöhung der Innenstadtflächen im Verhältnis zur Peripherie erreicht, was insgesamt eine Attraktivitätssteigerung der Hildesheimer Innenstadt bedeutet. Insbesondere im Wettbewerb mit den ebenfalls wachsenden Einzelhandelsstandorten Hannover und Braunschweig, ist der Ausbau des innerstädtischen Angebotes zu begrüßen. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE m² m² 40 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat.

8 Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff, Frank Reitzig Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH