KIEL // Die City gewinnt an Schlagkraft und Profil 02. August 2013

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1 KIEL // Die City gewinnt an Schlagkraft und Profil 02. August 2013 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +2,2 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 10,7 % Kaufkraftkennziffer: 95,9 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 140,6 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Die schleswig-holsteinische Landeshauptstadt stellt mit ihren rund Einwohnern mit Abstand die größte Stadt des Bundeslandes und verfügt dort über eine günstige geostrategische Lage: relativ zentral innerhalb des Landes, mit genügender Distanz (rd. 90 km) zur Metropole Hamburg, um eine eigenständige Gravitations- und Wirtschaftskraft zu entfalten. Der Wirtschafts- und Erwerbsstandort profitiert neben seiner Lage an der Kieler Förde bzw. Ostsee mit natürlichen Anknüpfungspunkten für den Schiffbau, die Hafenschifffahrt und den Fährverkehr von der Präsenz zahlreicher renommierter Forschungseinrichtungen (u.a. Christian-Albrechts-Universität, Institut für Weltwirtschaft, GEOMAR Forschungszentrum, Leibnitz-Institut, Muthesius- Hochschule). Schließlich ist auf die oberzentral administrative Funktion der Stadt mit den vor Ort angesiedelten Ministerien, Behörden und Einrichtungen sowie die Präsenz der Marine an einem ihrer Hauptstützpunkte zu verweisen. Vor diesem Hintergrund und einer sehr guten verkehrsinfrastrukturellen Erschließung verzeichnet Kiel eine solide Arbeitsmarktentwicklung sowie einen positiven Arbeitspendlerüberschuss von rd Erwerbstätigen, berichtet COMFORT Chef-Researcher Olaf Petersen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Die einzelhandelsrelevante GfK-Kaufkraft fällt allerdings etwas unterdurchschnittlich (95,9) aus. Ein Punkt, der nach Angaben der COMFORT Hamburg insbesondere durch die Größe des Einzugsgebiets wie auch den Tourismus in den Hintergrund tritt. So kann der Kieler Einzelhandel auf einen weiträumigen Verflechtungsraum im Umland reflektieren, in dem insgesamt über Einwohner leben. Zudem stellt Kiel ein bevorzugtes Ziel des Tourismus dar. So verzeichnete die Stadt im vergangenen Jahr knapp 18 Mio. Tagestouristen, die sich aus den umliegenden Urlaubsorten, den hoch frequentierten Fährverbindungen nach Skandinavien, dem Kreuzfahrttourismus und der weltweit bekannten Segel-Großveranstaltung, Kieler Woche, rekrutieren.

2 Im Ergebnis kann sich die Performance des Einzelhandelsstandorts Kiel nach der Einschätzung der COMFORT-Immobilienexperten durchaus sehen lassen. So erreicht die Einzelhandelszentralität 2013 nach Angaben der GfK einen Wert von 140,6. Das ist bezogen auf die zugehörige Stadt-Größenklasse klar überdurchschnittlich (Städte Einwohner: 124,2). Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Kiel Ø 200T 500T Einwohner* 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 95,9 98,9 140,6 124,2 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Kiel Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil Ø 200 Tsd Tsd. Einwohner* % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 160 Kiel Ø 200T 500T Einwohner* CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Bezüglich Mieterwechsel gibt es für den Verlauf der letzten zwölf Monate einiges zu vermelden. So hat beispielsweise Cubus seine Fläche in der Holstenstraße 70 Anfang des Jahres an Jumex abgegeben. Lush und eplus haben in der Holstenstraße 41 neue Filialen eröffnet, während in der Haus-Nr vorher Dressmann - fleißig gebaut wird. Das ehemalige Karstadt-Sporthaus wurde interimistisch an Münster/Projekt 11 vermietet. Im letzten November eröffneten Nordlicht haben Saturn, RENO, dm, Idee Creativmarkt, C&A und Karstadt Sports eine neue Heimat gefunden. Der traditionelle ehemalige Standort des Cafe Fiedler s in der Holstenstraße wurde ebenfalls aufwendig umgebaut und steht nun kurz vor der Übergabe an den neuen Mieter, Förde Sparkasse.

3 Holstenstraße Absolute und einzige Top-Lage in Kiel, ca. 700 m lang und verläuft fast gerade. Unmittelbar neben dem Kieler Ostseehafen gelegen, eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands. Derzeit findet eine deutliche Aufwertung des oberen Teils, der ehemals guten Stube von Kiel statt. Zwischen Holstenbrücke und dem Alten Markt sind die Passanten-Frequenzen seit der Eröffnung des Nordlichts deutlich gestiegen. Dieser Teil wird mit der starken Konzentration von großflächigen Textilanbietern zukünftig das Gegengewicht zum Sophienhof bilden. Hier liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität bei ca /m² und somit etwa ca. 9 % über der Flächenproduktivität der mittleren und vor allem der unteren Holstenstraße (+ 20%). Deutlich schwächer in der Attraktivität des Besatzes und zusätzlich durch die nur einseitige Bebauung benachteiligt, ist der Abschnitt zwischen Karstadt und der Schevenbrücke/Holstenplatz. Dieser Bereich ist größtenteils mit Anbietern für den periodischen Bedarf und Dienstleistern besetzt und wird daher eher als schnelle Verbindung zur 1A-Lage genutzt. Relativ kleiner Anteil an lokalen Einzelhändlern (z. B. Ferdinand Meislahn, Juwelier Mahlberg). Das Mietpreisniveau auf der Holstenstraße ist nach COMFORT-Erhebungen seit 2007 über Jahre rückläufig gewesen, konnte sich aber im Jahr 2011 stabilisieren und in 2012 nochmals festigen. Die Mietpreise für kleinere Ladenlokale mit 80 bis 120 m² Verkaufsfläche liegen bei 80,- EUR/m². Auch die Mieten für größere Ladenlokale mit 300 bis 500 m² sind bei gut 45,- EUR/m² stabil. Holstenstraße/Asmus-Bremer-Platz ehemaliges Karstadt-Sporthaus. Hier plant die Hamburger GVG eine Projektentwicklung. Seit 2011 ist dieses Gebäude im Kieler Denkmalbuch als besonders schützenswert gelistet. Centersituation Die vorgenannte gute Kieler Performance bei der Einzelhandelszentralität bezieht sich nicht allein auf die Kieler Innenstadt, sondern auch auf die vorhandenen Einzelhandelsagglomerationen. Ein besonders starker Magnet ist der von der Innenstadt in nur fünf Autominuten erreichbare und unmittelbar an der A 215 gelegene Citti-Park mit seinen ca. 90 Geschäften auf über m². Dieser bietet bereits für sich genommen ein

4 vollständiges und innenstadtrelevantes Angebot. Die ca kostenlosen und größtenteils ebenerdigen Parkplätze sind für potenzielle Kunden ebenfalls ein starkes Argument. Sechseinhalb Jahre nach seiner Eröffnung gilt der Citti-Park mit seiner großzügigen Mall noch immer als modern und ansprechend und ist dadurch für die 1A-Lage in der Kieler Innenstadt weiterhin ein ernst zu nehmender Wettbewerbsstandort. Gut zehn Autominuten in südöstlicher Richtung vom Stadtzentrum entfernt liegt direkt an der Bundesstraße 76/202 der Ostseepark Schwentinental. Dieser hat in einem Gewerbegebiet als Fachmarktagglomeration mit derzeit mehr als m² Verkaufsfläche eine überregionale Bedeutung. Hier gibt es neben großen Verbrauchermärkten auch das ein oder andere Outlet-Konzept bekannter Filialisten. Neben einem großen CB-Modemarkt, der zusätzlich eine große Sportabteilung anbietet, haben sich dort verschiedene Schuhfilialisten, Textiliten wie beispielsweise TK Maxx, 1982 by Takko, mister*lady sowie Tiernahrungsanbieter, Möbelhäuser und Baumärkte etabliert. Die Ladenlokale liegen allerdings teilweise deutlich verstreut im Gewerbegebiet, sodass ein für den Besucher bequemes Bummeln durch alle Geschäfte kaum möglich ist. Noch keine Entscheidungen zur Genehmigung hat es bislang hinsichtlich der im letzten Jahr avisierten Projektentwicklung der HBB für den Neubau eines Einkaufscenters mit ca m² Verkaufsfläche auf dem Areal des Ostseeparks gegeben. Ob und wann dieses u.a. von der Stadt Kiel bekämpfte Vorhaben in die Tat umgesetzt wird, ist weiterhin offen. Die Genehmigung für ein derartiges Vorhaben wird auch von der COMFORT Hamburg ausgesprochen kritisch bewertet, würde doch damit neben der Wirkung auf das eigentliche Center auch der gesamte Ostseepark als Einkaufsdestination klar zu Lasten der Kieler Innenstadt aufgewertet. Deutlich weniger kritisch werden demgegenüber die laufenden Planungen zur Etablierung einer neuen Möbelagglomeration (Möbel Kraft und Sconto) am Standort Hasselsdieksdammer Weg/Westring beurteilt, unter der zwingenden Voraussetzung, dass von den geplanten insgesamt rd m² Verkaufsfläche weniger als 20 % auf zentrenrelevante Sortimente und dabei keinerlei Sortimente bei dem innerstädtischen Leitsortiment Mode (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren) zugelassen werden. INVESTMENT Der Investmentmarkt bekam nach langjährigen Unsicherheiten im vorletzten Jahr mit mehreren größeren Transaktionen einen eindrucksvollen Schub. Der Einstieg von Aerium in die Entwicklung des Nordlichts, der Erwerb des Shoppingcenters Sophienhof durch die Hamburger Fondsgesellschaft Union Investment sowie der Kauf des Geschäftshauses Holstenstraße (Mieter: H&M und Esprit) durch das Düsseldorfer Investmenthaus aik und der Verkauf des alten Karstadt Sport Hauses an einen Privatinvestor waren die maßgeblichen Transaktionen. In den letzten zwölf Monaten konnten diese hohen Transaktionsaktivitäten verständlicherweise nicht erreicht werden. Das Hamburger Familienunternehmen Görtz trennte sich zuletzt von einigen Bestandsimmobilien. In diesem Zusammenhang wurde in Kiel das Geschäftshaus Holstenstraße 78 (Mieter: Madonna) an die Aachener Grundvermögen verkauft. Da einige Projektentwickler ihre zuletzt erworbenen Immobilien in der Entwicklung haben, stehen die Chancen gut, dass innerhalb der nächsten 24 Monate wieder einige bedeutende Transaktionen vermeldet werden. Da ähnlich dem Vermietungsmarkt auch im Investment ein steigendes Interesse an der Stadt zu erkennen ist, treffen Immobilienangebote auf eine wachsende Nachfrage und Eigentümer in der Holstenstraße haben wieder gute Aussichten, ihre Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu veräußern.

5 FAZIT UND PERSPEKTIVE Den wichtigsten Einzelhandelsstandort im lokalen Gefüge stellt mit Abstand die Kieler Innenstadt dar, welche 2012 auf einer Verkaufsfläche von zum Jahresende knapp m² einen Gesamtumsatz von über 415 Mio. erwirtschaftete. Hier ist klar positiv zu vermerken, dass eine in der Vergangenheit mehrfach beschriebene Verunsicherung mittlerweile einer Aufbruchstimmung gewichen ist. Die abgeschlossene Projektentwicklung der Matrix hat nachweislich für einen signifikanten Anstieg der Passanten-Frequenzen im oberen Teil der Kieler Holstenstraße geführt. Mag auch der eine oder andere neue Mieter den absoluten Durchbruch noch vermissen, ein Großteil der im oberen Teil auch schon seit Jahren ansässigen Retailer verspürt nach der Neueröffnung des Nordlichtes einen sehr deutlichen Aufwind. Vor noch nicht allzu langer Zeit haben sich einige Retailer Gedanken gemacht, die Holstenstraße zu verlassen, doch zwischenzeitlich hat sich für sie der Wind deutlich gedreht. Vereinzelt versuchen bereits alteingesessene Händler die Lagen oder Mietflächen zu optimieren und erhöhen dadurch vornehmlich den Druck auf die vakanten Mietflächen im Bereich zwischen Berliner Platz und dem Alten Markt. Holstenstraße/AlterMarkt der obere Teil der Kieler 1A-Lage. Seit Eröffnung des Nordlicht deutlich attraktiver und stärker frequentiert, entwickelt sich immer mehr als starker Gegenpol zum Sophienhof. Das ehemalige Leik, das zuvor von C&A genutzte Gebäude und die unterschwellige Diskussion, was langfristig mit dem derzeit noch von Woolworth belegten Gebäude passieren wird, wirft bei dem ein oder anderen Beobachter erhebliche Fragen auf. Gleichwohl wissen Marktkenner, dass dies nur die Ruhe vor dem Sturm ist. Der internationale und extrem frequenzgenerierende Textilriese Primark, der bekannterweise seit geraumer Zeit eine Großfläche in der Kieler Innenstadt sucht, scheint nun im jetzigen Woolworth-Haus fündig

6 geworden zu sein. Eine offizielle Aussage bzw. ein Dementi hierzu gibt es derzeit weder vom Eigentümer noch von Primark. Auch das seit 2012 überwiegend leer stehende Leik wird in Kürze eine Wandlung vollziehen. War bis vor einigen Monaten noch unklar, ob das Gebäude abgerissen werden soll und einer vollkommen neuen Projektentwicklung Platz machen wird, steht nun fest, dass dort nach umfangreichen Sanierungs- und Optimierungsumbauten ab Herbst 2014 ein neuer Ankermieter einziehen wird. Gerade die exponierte Lage und die hervorragende Visibilität haben den zukünftigen Mieter dazu bewogen, sich diesen hochinteressanten und zukünftig einen der besten Standorte der Holstenstraße zu sichern. Damit dürfte die Anzahl der derzeit verfügbaren Großflächen nochmals deutlich reduziert worden sein. Somit bleiben derzeit als mögliche verfügbare Großflächen nur das ehemalige C&A-Haus und die Projektentwicklung des ehemaligen Karstadt-Sport- Hauses. Letzteres liegt genau in der Mitte der Holstenstraße, die erfreulicherweise wieder nach dem Knochenprinzip funktioniert. Auf der einen Seite das zuvor dominierende EKZ Sophienhof, das gerade aufwendig modernisiert und umstrukturiert wird und nach der Fertigstellung sicherlich auch über eine erhöhte Attraktivität verfügen wird. Auf der anderen Seite der von zukünftig überwiegend großflächigen Textilanbietern geprägte obere Teil der 1A-Lage. Holstenstraße Unterer Teil, zwischen Sophienhof und dem Europaplatz. Deutliches Potenzial für Projektentwicklungen in den nächsten Jahren. Dass einige Retailer, die bisher nicht in Kiel vertreten waren, die Zeichen der Zeit erkannt haben, zeigt sich auch an der bereits vor einigen Monaten vollzogenen Neuvermietung der ehemaligen Tchibo-Fläche in der Holstenstraße Derzeit finden noch umfangreiche Sanierungsarbeiten statt, doch bald wird an dieser Stelle der Streetwear-Anbieter Snipes eröffnen. Gerade in Bezug auf das doch relativ junge Zielpublikum des bereits erwähnten neuen Textilanbieters sicher ein wohl überlegter Schachzug. Die Vermittlung erfolgte durch die COMFORT Hamburg GmbH. Außeracht lassen kann man allerdings nicht, dass genau wie Lübeck auch die Einkaufsstadt Kiel von der letztjährigen Eröffnung des Designer-Outlets Neumünster berührt wird. Dieses befindet sich nur gut 30

7 Minuten von der Kieler Innenstadt entfernt und dürfte dieser durchaus einen Teil der Flächennachfrage und dies im stärksten Maße bei hochpreisigen Konzepten, absorbiert haben. Nun waren Lübeck und Kiel nie Einkaufsdestinationen mit einer ausgeprägten Niveau- oder Luxuslage, doch unbestritten ist, dass das DOC in Neumünster seine Anhänger gefunden hat und auch viele skandinavische Touristen dort ihr Geld ausgeben, die ansonsten unter Umständen in Lübeck oder Kiel eingekauft hätten. Gleichwohl hat die Kieler Innenstadt endlich den Rückenwind, den sie solange vermisst hat. Fazit Obwohl Kiel noch immer nicht auf allen Standortsuchlisten der bekannten Retailer steht, ist doch sehr deutlich ein Ansteigen des Interesses spürbar. Haben vor einigen Monaten ein Teil der Expansionsverantwortlichen Mietangebote noch dankend abgelehnt, sind auch diese zwischenzeitlich hellhöriger geworden und beschäftigen sich deutlich mehr mit der 1A-Lage in Kiel. Sollte PRIMARK an den Berliner Platz ziehen, wird die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Holstenstraße und im Besonderen rund um den Berliner Platz deutlich ansteigen, prognostiziert der COMFORT-Geschäftsführer, Frank Reitzig. Die Holstenstraße hat als 1A-Lage der Kieler Innenstadt nun die Chance, ihre Anziehungskraft und damit ihre Bedeutung gegenüber den bisherigen Hauptkontrahenten Sophienhof und Citti-Park, deutlich und nachhaltig zu stärken. Gerade die Ansiedelung von neuen Zugpferden rund um den Berliner Platz und das im Zuge der Nordlicht Entwicklung klar verbesserte Parkplatzangebot werden viele kaufwillige Verbraucher dazu bewegen, zuerst die Fußgängerzone aufzusuchen. Sollte sich zusätzlich bewahrheiten, dass PRIMARK in das Woolworth-Haus zieht, wird sich mit Sicherheit auch die entsprechende Zielgruppe sogar aus dem Großraum Hamburg bis auf weiteres auf den Weg nach Kiel machen; denn in HH konnte dieser hochinteressante Textilmagnet bisher keine geeignete Fläche finden 1:0 für Kiel! Holstenstraße/Berliner Platz Zukünftiger Standort von Primark? Sollte sich dies offiziell bestätigen, werden zukünftig die Nachfrage und die Mieten rund um diesen Platz steigen Bleibt zusammenzufassen, dass der erfahrene Kaufmann - wie auch der erfahrene Segler - die aufkommende Brise nutzen sollten, um einen guten Startplatz zu wählen und im richtigen Moment die Segel zu setzen. Solch gute Aussichten gab es lange nicht mehr für Kiel und seine Innenstadt!

8 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 45 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH * Einwohner: Fortgeschriebene Einwohnerdaten per (Neuberechnung auf Basis des Zensus 2011) Die Berechnung der GfK Einzelhandelskaufkraft/Zentralität und der Bevölkerungsentwicklung erfolgte hingegen noch auf alter Fortschreibungsbasis.