KIEL EINE (INNEN-)STADT IM UMBAU AUF DEM WEG IN EINE BESSERE ZUKUNFT

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1 KIEL EINE (INNEN-)STADT IM UMBAU AUF DEM WEG IN EINE BESSERE ZUKUNFT APRIL 2018

2 IN ZAHLEN Bundesland: Schleswig-Holstein Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 4,1 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,1 % Einzelhandelskaufkraft: 92,2 Einzelhandelszentralität: 136,0 Relevante Shopping-Center: Sophienhof (C), Quer Passage Kiel (C), Citti-Park Kiel (P), Ostseepark Schwentinental (P) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie INNENSTADTANTEILE Kiel Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Kiel ist als Landeshauptstadt und Oberzentrum mit gut Einwohnern auch die größte Stadt Schleswig- Holsteins. Sie weist in geographischer Hinsicht eine günstige Lage relativ zentral innerhalb des Bundeslandes auf - mit einer Entfernung zur Metropole Hamburg von etwa 90 km. Die Stadt kann von daher generell eine weiträumige Anziehungskraft entfalten, zumal Kiel auch mit einer guten Verkehrsanbindung (u.a. Autobahnen 210 und 215 sowie Bundesstraßen 76, 404, 502 und 503) zu punkten vermag. Der Wirtschafts- und Erwerbsstandort profitiert von seiner reizvollen Lage an der Ostsee und Förde mit natürlichen Anknüpfungspunkten für den Schiffbau, die Hafenschifffahrt und den Fährverkehr. Hinzu kommen außerdem die Administration der Landesregierung und Landesbehörden sowie diverse Forschungseinrichtungen (u.a. Christian-Albrechts-Universität, Institut für Weltwirtschaft oder GEOMAR). Die insgesamt stimmigen Rahmenbedingungen kommen in einem positiven Arbeitspendlersaldo (arbeitstäglich rd Erwerbstätige) zum Ausdruck. Trotz deutlich gestiegener sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung (+ rd. 12 % in den vergangenen fünf Jahren) bewegt sich die Arbeitslosigkeit noch auf einem überdurchschnittlichen Niveau. Im Urlaubsland Schleswig-Holstein spielt der Tourismus naturgemäß eine große, sogar weiter zunehmende Rolle. So stieg die Zahl der Kieler Hotelübernachtungen 2017 um fast (+ 8,8%) auf einen Rekordwert von rd Im Kontext mit dem Übernachtungstourismus weist auch der Kreuzfahrt- und Fährverkehr eine herausgehobene Rolle auf. Allein durch die Fähren (am Schweden-, Ostsee- und Norwegenkai) kommen jährlich über 1,5 Millionen zusätzliche Tagesgäste in die Kieler Innenstadt. Darüber hinaus wird im Bereich Kreuzfahrten für 2018 mit 166 Anläufen und rd Passagieren gerechnet. Last, but not least, ist auch die Kieler Woche nicht zu vergessen. Zuletzt in 2017 verzeichnete das norddeutsche Mega-Event wie in den Vorjahren wieder mehr als 3 Millionen Besucher. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT Das Einzugsgebiet der Einkaufsstadt Kiel weist nach den Berechnungen der COMFORT gegenwärtig eine Größenordnung von rund Einwohnern auf, wobei die Einzelhandelskaufkraft gemäß den Daten der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) dabei außerhalb der Stadt mit knapp 100 merklich oberhalb des Kieler Wertes (gut 92) rangiert. COMFORT Städtereport Kiel von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Kiel Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität MODEZENTRALITÄT Kiel Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH Ø Tsd. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Zusammen mit der angesprochenen touristischen Anziehungskraft ergibt sich als Ausdruck der Leistungsstärke des Kieler Einzelhandels eine sehr hohe Einzelhandelszentralität, berichtet der für das deutschlandweite Research verantwortliche Geschäftsführer Olaf Petersen. Diese erreicht laut Angaben der GfK rd. 136 in 2017, und damit einen Wert, der deutlich oberhalb des Durchschnitts in den deutschen Städten dieser Größenklasse (zwischen und Einwohner: 123,4) rangiert. Dies gilt nicht zuletzt auch für die spezifische Zentralität im innerstädtischen Kernsortiment Mode, die sogar einen Wert von rund 189 (der Stadtgrößendurchschnitt liegt bei rund 184) erreichte. Das bedeutet, dass in Kiel nahezu doppelt so viel Modeumsatz in der Stadt getätigt wird als die Kieler Einwohner an spezifischer Kaufkraft für Mode in der Tasche haben. Mit einer Verkaufsfläche von etwa m² - dies entspricht einem Anteil von knapp einem Viertel an der Gesamtverkaufsfläche - stellt die Kieler Innenstadt den mit Abstand bedeutendsten Einkaufsbereich der Stadt dar. Hier erwirtschaftet der City-Einzelhandel einen Jahresumsatz von ca. 390 Mio. Euro (= gesamtstädtischer Umsatzanteil von rd. 25 %). Das waren in der Vergangenheit mit klar über 400 Mio. schon mal deutlich mehr gewesen. Hier schlagen aber aktuell der Abbruch/die Umstrukturierung von alten Bestandsflächen, die Aufgabe einiger Läden sowie nicht zuletzt die laufenden umfangreichen städtebaulichen Umbaumaßnahmen in der Innenstadt ungünstig zu Buche. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Kiel von 8

4 1A-LAGE HOLSTENSTRASSE Einzige Toplage in Kiel; eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands Der untere Abschnitt zwischen Karstadt und der Schevenbrücke/Holstenplatz bleibt weiterhin durch die einseitige Bebauung schwächer. Aktuell eine Reihe von Flächen zur Anmietung im mittleren und oberen Abschnitt der Holstenstraße Neue Impulse durch diverse städtebauliche Projekte und Planungen: Bootshafen, Kleiner Kiel Kanal und Neubebauung des ehemaligen Woolworth-Standorts mit Primark (Eröffnung 2019), Erneuerung des Holstentörns u.a. Neue Mieter: CCC, eyes + more (Relocation), dean & david (am Bootshafen) Mietpreis: ca. 72 EUR/m² (klein), ca. 39 EUR/m² (mittel) MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² Ohne Zweifel machen Teile der Kieler Innenstadt gegenwärtig eine nicht ganz einfache Durststrecken-Phase durch. Dies lässt sich nicht zuletzt an einer ganzen Reihe von gegebenen teilweise recht prominenten Einzelhandelsleerständen oder Unternutzungen (z.b. die ehemaligen Flächen von Anson s, Leiser oder H&M) ablesen. Auch hat sich dies in der Entwicklung der Handelsmieten niedergeschlagen, die seit drei Jahren in Folge zurückgegangen sind. Allerdings müssen diese Entwicklungen im Kontext einer laufenden städtebaulichen und einzelhändlerischen Modernisierung eingeordnet werden, die aus Sicht der COMFORT für die Zukunft in die richtige Richtung zeigt und von daher eindeutig zu begrüßen ist. Nach der Etablierung des Nordlichts hatten speziell der obere Teil der Holstenstraße, aber auch Teile des mittleren Abschnitts trotz der Neueröffnung von TK Maxx im ehemaligen Leik oder der Neuaufstellung und Erweiterung von Fielmann nur in sehr begrenztem Umfang neue Impulse empfangen. Kleiner Kiel Kanal: Neue Holstenbrücke Aufenthaltsqualität statt Autos Quelle: bgmr Landschaftsarchitekten GmbH, Berlin COMFORT Städtereport Kiel von 8

5 Hier wäre nach dem Wegfall der angestammten alten Karstadt- und C&A-Häuser noch deutlich mehr an Attraktivität nötig gewesen, damit diese City-Abschnitte bei gewachsenem Wettbewerb vor Ort (mit dem neu, sehr ansprechend aufgestellten Sophienhof oder dem TOP- Performer Citti-Park) bzw. in der Region (allein in Neumünster mit zwei neuen Centern, der Holstein-Galerie und dem Designer-Outlet-Center) mithalten können. Fülle an Maßnahmen der grundsätzlichen Verbesserung in puncto Angebot wie auch Aufenthaltsqualität parallel in der Umsetzung. An vorderster Front die Schaffung des kleinen Kiel-Kanal zwischen dem Boothafen und dem Kleinen Kiel mit dem Umbau der Holstenbrücke. Am anderen Ende der Holstenstraße dann eine grundlegende Neugestaltung der seit vielen Jahren notleidenden Fußgängerbrücke am Holstentörn. Mit Primark entsteht ein neuer Magnet zentral an der Holstenstraße Quelle: WEGENERARCHITEKTEN, Neustadt Mittlerweile findet nun ein umfassender Innenstadtumbau statt, von dem nicht zuletzt auch der Einzelhandel in den betroffenen Holstenstraßen-Abschnitten, aber auch in der gesamten Innenstadt profitieren sollte. Es ist eine ganze Prominenteste Planung unter Einzelhandelsaspekten ist sicherlich der Bau von Fokus Development für Primark als neuen Einzelhandelsmagneten am Standort des ehemaligen Woolworth-Gebäudes; Eröffnung voraussichtlich in Und dann passiert sehr viel an hochwertigem innerstädtischem Wohnen: nach der äußerst gelungenen Entwicklung am Standort Alte Feuerwache nunmehr hinter dem Alten Markt dem Schlossquartier sowie am Alten Bootshafen. Dort zusammen mit zwei Hotels. Überhaupt Hotels, hier ist die Pipeline in der Innenstadt noch sehr viel länger. Vom Ausbau des bestehenden AC LH Hotels an der Dänischen Straße, über den Neubau des Hampton by Hilton Hotels an der Sparkassen-Arena über das Niu Welly-Hotel im ehemaligen Karstadt Sport (zur Holstenstraße wird hier demnächst der polnische Schuhfilialist CCC neu eröffnen) bis hin zu einem neuen Atlantic Budget Hotel am ebenfalls neu erbauten ZOB nahe des Kieler Hauptbahnhofs. Der Sophienhof ist aktuell mit Abstand die schlagkräftigste Einkaufseinrichtung der Kieler City Quelle: Landeshauptstadt Kiel Foto: Fabian Frühling COMFORT Städtereport Kiel von 8

6 INVESTMENT In puncto Investment steht Kiel generell auf der Agenda sowohl von privaten wie auch institutionellen Investoren. Angesichts der schwierigen aktuellen Vermietungssituation ist hier momentan allerdings auf einen gewissen Attentismus hinzuweisen. Desweiteren gab es im letzten Jahr kaum nennenswerte Transaktionen in der 1A-Lage. Wenn es sich um Liegenschaften mit Leerständen oder auslaufenden Verträgen handelt, dann werden deutliche Abschläge im Kaufpreis verlangt bzw. das Finden eines neuen Mieters zur Bedingung gemacht. Die Bereitschaft ist derzeit gering, spekulative Ankäufe zu tätigen und so fokussiert sich die Nachfrage auf Objekte mit nachhaltigen und langfristigen Vermietungssituationen. Neue Impulse gehen aber von den diversen oben angesprochenen Projekt- und Quartiersentwicklungen aus. Im Zuge ihrer Umsetzungen und Fertigstellungen wird die Innenstadt von neuen Besuchern und weiterer Kaufkraft profitieren. In Folge dessen sollte dann auch wieder die Nachfrage von Einzelhändlern nach Mieteinheiten in der KAUFPREISFAKTOR von ,0 20,0 15,0 10,0 18,0-20, Innenstadt steigen. Insofern bestehen jetzt durchaus Chancen gemessen an anderen B-Städten günstige Geschäftshäuser, insbesondere mit Assetmanagementbedarf, zu erwerben und von möglichen positiven Marktentwicklungen in naher Zukunft zu profitieren. Die Landeshauptstadt Kiel wird mit ihren grundsätzlich stimmigen Fundamentaldaten auch künftig ein relevanter Investmentstandort sein. COMFORT CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Aktuell rangiert Kiel im bundesweiten COMFORT City Ranking mit einem Zielerreichungsgrad von 57 von 100 maximal erreichbaren Scoring-Punkten auf einem Platz im Mittelfeld. Immerhin wird mit fünf von maximal sieben Einkaufstüten noch die drittbeste von insgesamt sieben möglichen Bewertungskategorien erreicht. Das COMFORT City Ranking stellt ein fundiertes Benchmarking basierend auf insgesamt 35 jährlich von der COMFORT neu aufbereiteten bzw. zusammengestellten sozio-demographischen, ökonomischen sowie einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern dar. COMFORT Städtereport Kiel von 8

7 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Kieler Innenstadt steht in puncto Einzelhandel ganz offensichtlich unter Druck. Dafür gibt es ganz unterschiedliche Gründe. Seien es u.a. die deutlich unter den Erwartungen gebliebene Attraktivität der Projektentwicklung des Nordlichts, das hausgemachte Problem mit dem an der Peripherie zugelassenen CITTI-Park oder der gewachsene Wettbewerb im Einzugsgebiet, vor allem in Neumünster mit zwei neuen schlagkräftigen Centern (Designer-Outlet-Center und Holstein-Galerie) neben dem Alt-Rivalen Ostseepark in Schwentinental jenseits der Kieler Stadtgrenze. Aber dieser Druck hat zwischenzeitlich zu einer sehr beeindruckenden Gegenreaktion von Stadt und Wirtschaft geführt. Ein umfassender Innenstadtumbau ist ins Laufen gekommen, der sich aus Sicht der COMFORT wirklich sehen lassen kann und optimistisch für die Zukunft stimmt. Zeigt er doch in die richtige Richtung und das gerade auch in diesen Zeiten wachsenden Online- Handels. Hier weist Erlebnisqualität in einem umfassenden Sinne eine absolute Schlüsselrolle für nachhaltige Attraktivität auf. Und mit den angeschobenen Maßnahmen werden im öffentlichen Raum gerade mit dem Kleinen Kiel-Kanal lange brachliegende Spielräume mit Kiels Lage am Wasser endlich angegangen bzw. genutzt. Zusätzlich werden auf den Feldern Einzelhandel, Gastronomie, Wohnen, Hotels und Verkehr vielfältige, neue und attraktive Impulse gesetzt. Diese dürften im Verbund zu deutlich mehr urbaner Aufenthalts- sowie Bummel- und Shoppingqualität für Kieler Bewohner sowie Besucher aus dem Einzugsgebiet und von Touristen führen. Zudem stellen sich die relevanten Rahmendaten für Kiel insgesamt als durchaus solide dar. Trotz des gegenwärtig und kurzfristig zweifellos noch bewölkten Himmels sind von daher die innerstädtischen Perspektiven in der Hauptstadt des echten Nordens für den Einzelhandel in der Zukunft als wieder deutlich positiver zu beurteilen. COMFORT Städtereport Kiel von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: reitzig@comfort.de INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: heckh@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center- Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / mueller@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Kiel von 8