KONSTANZ UNTER DEN MITTELSTÄDTEN GANZ VORNE! SEPTEMBER 2016

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1 KONSTANZ UNTER DEN MITTELSTÄDTEN GANZ VORNE! SEPTEMBER 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Baden-Württemberg Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 3,8 % Einzelhandelskaufkraft: 99,0 Einzelhandelszentralität: 142,0 Relevante Shopping-Center: LAGO Shopping-Center (C) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² Konstanz ist die größte Stadt am Bodensee und befindet sich unmittelbar an der Grenze zur Schweiz. Die Schweizer Nachbarstadt Kreuzlingen ist nach Abriss des Grenzzauns im Jahr 2006 mittlerweile mit Konstanz zusammengewachsen, so dass die Staatsgrenze mitten zwischen einzelnen Häusern und Straßen verläuft. Dieser Umstand und die Aufhebung der Eurobindung im Jahr 2015 lockt besonders Besucher aus dem Nachbarland. Mit rund Übernachtungen pro Jahr ist der Tourismus ein bedeutender Wirtschaftsfaktor für den Handel sowie die Gastronomie und Hotellerie. Die Stadt erarbeitete sich in den vergangenen Jahren einen guten Ruf als attraktiver Wirtschaftsstandort für neue Technologien. Vor allem für Firmen aus dem Bereich Biotechnologie, Kommunikationstechnik, Solarenergie und unternehmensnahe Dienstleistungen ist hier ein interessantes Zentrum mit einer sich ergänzenden Firmenstruktur und guten Möglichkeiten zur Vernetzung entstanden. Auch jungen kreativen Unternehmen gelingt es hier immer wieder, herausragende Innovationen zu entwickeln. Mit der Universität und der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung verfügt Konstanz über zwei hochrangige Bildungseinrichtungen von gutem Ruf. Sie fungieren als Innovationsschmieden und Wissensvermittler für die gesamte Region INNENSTADTANTEILE Konstanz Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Das sowohl durch den grenzübergreifenden, öffentlichen Nahverkehr also auch das großzügige Parkhausangebot perfekt angebundene, historische Stadtzentrum mit seinem namhaften Mieterbesatz machen die Stadt zu einem Shoppingparadies. Dies belegt die deutlich sichtbare, hohe Passentenfrequenz. Bereits vor der Entkopplung des Frankenkurses zum Euro im Jahr 2015 generierten Schweizer Kunden bis zu 50% des Einzelhandelsumsatzes. Dieser Trend ist bis heute ungebrochen. Auch die Nachfrage seitens nationaler und internationaler Investoren und Mietinteressenten erfährt weiter regen Zuwachs. Darüber hinaus entwickelte sich die Lebensqualität in den letzten Jahren sehr positiv Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Konstanz von 7

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Konstanz Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner MODEZENTRALITÄT Umsatz und Verkaufsflächen erhöhten sich stetig. Die Einzelhandelszentralität beträgt insgesamt rd. 142 (2005: 130) und für das innerstädtische Kernsortiment Mode sogar über 270. Dies zeigt die hohen Kaufkraftzuflüsse der der Touristen und Schweizer. Auf der innerstädtischen Verkaufsfläche von rd m² werden aktuell ca. 320 Millionen EUR p.a. umgesetzt. Der Verkaufsflächenanteil sowie der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fallen mit rd. 47 % bzw. rd. 59 % Prozent weit überdurchschnittlich aus. Beide Werte dokumentieren sehr eindrücklich die absolut herausragende Position der Innenstadt. Im aktuellen COMFORT-City Ranking zählt Konstanz nicht ohne Grund zu den attraktivsten Einkaufsstädten. Konstanz Ø Tsd. Einwohner EINZUGSGEBIET Nacht- und Wäschehersteller Mey, neuer Mieter in der Marktstätte 11 Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Konstanz von 7

4 1A-LAGE KANZLEISTRASSE / MARKTSTÄTTE sehr hohe Passantenfrequenz, hohes Touristenaufkommen geringer Mieterwechsel Aktueller Mietpreis liegt bei 85 EUR/m² für Shops mit einer Verkaufsfläche zwischen m² Neue Mieter: zukünftig dm-drogeriemarkt (von COMFORT vermittelt), Mey MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² 55 ROSENGARTENSTRASSE stärker werdender Mietbesatz hohe Fußgängerfrequenz durch Wegebeziehung LAGO-Center HUSSENSTRASSE / WESSENBERGSTRASSE Durch lokalen Einzelhandel und kleine Mietflächen geprägte Lagen NEUGESTALTUNG DER MARKTSTÄTTE: DIE PLANUNGEN SCHREITEN VORAN 0Am belebtesten und zentralsten Platz der Stadt Konstanz wird sich in den nächsten Jahren einiges verändern. Nach mehr als 50 Jahren schließt das Scala-Kino sowie das Café-Marktstätte seine Pforten. Nach einer vollständigen Sanierung ist somit der Weg für neue Handelsflächen und den zukünftigen Mieter dm-drogeriemarkt freigemacht. Auch im Nachbargebäude des seit 1924 ansässigen Optikers, der Marktstätte 11, konnten die Bauarbeiten abgeschlossen werden. Hier hat ebenfalls ein neuer Mieter seine Pforten geöffnet, der Nacht- und Wäschehersteller Mey. Doch nicht nur neue Mieter finden in der absoluten 1A-Lage, welche sich schwerpunktmäßig auf die Marktstätte Blick in die Marktstätte, Höhe Hausnummer 24 COMFORT Städtereport Konstanz von 7

5 und Kanzleistraße erstreckt, neue Handelsflächen. Dieser Innenstadtbereich mit der höchsten Passantenfrequenz soll auch ein neues Erscheinungsbild erhalten. Die Sanierung der Marktstätte und der zugehörigen Unterführung ist Teil des neuen Verkehrskonzepts Altstadtring. Bereits im Oktober 2014 hat die Stadt unter Beteiligung der Öffentlichkeit zu einem zweitägigen Workshop fünf Planungsbüros eingeladen. Schon damals war das Ziel klar formuliert: Der zentrale Konstanzer Platz soll zum Wohnzimmer der Stadt mit hoher Aufenthaltsqualität für alle Konstanzer und Gäste werden. Das Mobiliar, die Beleuchtung sowie die Pflasterung sollen erneuert, ausgetauscht oder instandgesetzt werden. Eine große Rolle in den Planungen spielt die bessere Verbindung zum See. Ab 2017/18 sollen die umfangreichen Bauarbeiten beginnen. Konstanz zählt zu den attraktivsten Einzelhandelsstandorten in der gesamten Region. Die größte Stadt am Bodensee, zu deren Stadtgebiet auch die Mainau gehört, fasziniert durch einen exzellenten Branchenmix, eine hochwertige Kunst- und Kulturszene sowie eine ausgezeichnete Universität und Fachhochschule. Die umfangreichen Umgestaltungen tragen zukünftig zu einer noch höheren Anziehung der Stadt bei und auch die neu platzierten Mieter stellen eine gute Ergänzung der rund 400 bereits in Konstanz ansässigen Geschäfte dar. INVESTMENT Handelsimmobilien in der Toplage von Konstanz z. B. in der Marktstätte oder Kanzleistraße erscheinen leider nur sehr selten auf dem Investmentmarkt, wobei die Nachfrage nach Objekten ungebrochen hoch ist. Aktuell können für eine Immobilie in Toplage Kaufpreise über dem 21-fachen der Nettojahresmiete, in Einzelfällen je nach Objekt und Lage auch deutlich mehr, erzielt werden. Wie schon in den vergangenen Jahren entwickelt sich der Trend weiter zu einem absoluten Verkäufermarkt, d. h. das Objekt-Angebot ist wesentlich geringer als die Nachfrage der möglichen Käufer. KAUFPREISFAKTOR 20,0-22, Konstanz ist als Investitionsstandort aufgrund des leistungsfähigen Einzelhandels bei einer breiten Käuferschaft aus dem In- und Ausland weiter beliebt. COMFORT Städtereport Konstanz von 7

6 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im COMFORT-City Ranking 2016 erreicht Konstanz unter den bundesweit gebenchmarkten deutschen Einkaufsstädten einen hervorragenden 16. Rang. Als Ergebnis der Bewertung von 35 verschiedenen wirtschaftlichen, einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern erreicht die Stadt am Bodensee insgesamt 66 von 100 maximal möglichen Scoring-Punkten. Das ist das beste Ergebnis einer deutschen Stadt mit weniger als Einwohnern, berichtet COMFORT Research & Consulting. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Konstanz glänzt durch eine interessante Mischung aus moderner Architektur und Altstadt-Flair. Die Einkaufsstadt, am Kopf des Bodensees gelegen, ist ein Magnet für Touristen aus dem In- und dem benachbarten Ausland. Auch die Einzelhändler haben diese Zugkraft bereits vor längerer Zeit erkannt und die Nachfrage nach Flächen in der Toplage ist entsprechend groß. Demgegenüber sind Mieterwechsel sehr selten, denn wer sich hier einmal niedergelassen hat, genießt die Vorzüge der Stadt und macht gute Geschäfte. Das führt dazu, dass die Nachfrage kaum befriedigt werden kann. Auch Investmentchancen in der 1A-Lage sind äußerst rar und die Nachfrage sowohl aus den Nachbarländern Schweiz und Österreich als auch von einheimischen Investoren ist weiter ungebrochen, was stetig steigende Kaufpreise beweisen. Zusammenfassend ist zu anzumerken, dass Konstanz einen der interessantesten und attraktivsten Einzelhandelsstandorte in Baden-Württemberg darstellt und angesichts der ausgesprochen leistungsfähigen Innenstadt auch sicherlich weiterhin zählen sein wird. COMFORT Städtereport Konstanz von 7

7 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen zusätzlich Center Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Konstanz von 7