MAINZ STARKE CITY OHNE NEUES CENTER AUGUST 2016

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1 MAINZ STARKE CITY OHNE NEUES CENTER AUGUST 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Rheinland-Pfalz Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,3 % Einzelhandelskaufkraft: 107,8 Einzelhandelszentralität: 114,2 Relevante Shopping-Center: Gutenberg-Center Mainz (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Mainz Ø Tsd. Einwohner Mit seiner Lage am westlichen Rand des Ballungsraumes Rhein-Main ist Mainz Teil einer der besonders dynamischen Wirtschaftsregionen in Mitteleuropa. Die Medienstadt ist Sitz des ZDF, eine der größten öffentlich-rechtlichen Sendeanstalten Europas, die wiederum eine Vielzahl von Dienstleistern in die Stadt zieht. Hochtechnologie, Gesundheitswirtschaft, Dienstleistung und Handel sind wichtige Standbeine. Neben einem aktiven Mittelstand prägen bekannte Großunternehmen wie Siemens, Schott Glas und Nestlé sowie der Pharmakonzern Boehringer Ingelheim das Wirtschaftsleben der Region. Von besonderer Bedeutung sind außerdem Weinanbau, Landwirtschaft und Tourismus. Der vielfältige Wirtschaftsstandort Mainz / Rheinhessen profitiert von seiner Nähe zum Frankfurter Flughafen ebenso wie von einem ausgebauten Schienen-, Wasserund Straßennetz. Forscher, Entwickler und mehr als Studierende aus aller Welt lehren, lernen und arbeiten an der Johannes-Gutenberg-Universität in Mainz. In diesem Kontext ist auch die im bundesweiten Vergleich positive Bevölkerungsprognose (+ 3 %) bis 2030 zu sehen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Als Einkaufsstadt konkurriert Mainz vor allen Dingen mit dem nahe gelegenen Wiesbaden. Wenngleich Wiesbaden hinsichtlich der Einzelhandelsflächen durch die Entwicklung diverser neuer Centerflächen weiter aufgerüstet hat, hält das von der Bevölkerungszahl deutlich kleinere Mainz seine Position. Sie ist als Einkaufsstadt beliebt und zieht Kaufkraft aus dem Umland an. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche ( m²) in der City gut 484 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit etwas mehr als 38 Prozent weit über dem Niveau von vergleichbar großen Städten und ist wesentlich höher als im konkurrierenden Wiesbaden. Hier liegt der Anteil bei 34 Prozent. Der innerstädtische Verkaufsflächenanteil liegt ebenfalls bei rund 34 Prozent, berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Die Einzelhandelskaufkraft rangiert mit 107,8 signifikant über dem Bundesdurchschnitt. Mainz verzeichnete 2014 rund Übernachtungen. Darüber hinaus ist die historisch gewachsene Altstadt bei Tagestouristen beliebt. Die kunstvoll restaurierten Häuserfassaden und die prächtigen Barockkirchen zeugen von der reichen Mainzer Stadtgeschichte und tragen zur Attraktivität und Aufenthaltsqualität bei. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Mainz von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Mainz Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Das benachbarte Wiesbaden greift insbesondere das kaufkräftige Publikum aus dem nordöstlichen Umfeld ab, was die Zentralität durchaus beeinträchtigt. Ungeachtet hiervon ist die Modezentralität, d. h. die städtische Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung / Textilien, Schuhe / Lederwaren), mit 180,8 in etwa gleichauf mit den Durchschnittswerten in der maßgeblichen Städtegrößenklasse MODEZENTRALITÄT Mainz Ø Tsd. Einwohner Jack Wolfskin Store in der Schusterstraße EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Mainz von 8

4 1A-LAGE AM BRAND Begehrteste Einzelhandelslage bei Mode-Filialisten Hochfrequentierte, ca. 180 m lange Fußgängerzone Zugkraft durch P&C, Saturn, Zara, H&M etc. Neuer Mieter: Tredy, Only Aktueller Mietpreis liegt bei 110 EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² SCHUSTERSTRASSE Gut frequentierte, ca. 170 m lange Fußgängerzone als Verbindung zwischen der Stadthausstraße und dem Marktplatz / Dom Aktueller Mietpreis liegt bei 105,- EUR/m² STADTHAUSSTRASSE Ca. 200 m lange Fußgängerzone von der Schusterstraße zur Römer-Passage Gute Passantenfrequenz durch Galeria Kaufhof und das benachbarte Textilkaufhaus C&A Aktueller Mietpreis liegt bei 100,- EUR/m² Wochenmarkt am Dom, direkt neben den Hauptlagen Schusterstraße und Am Brand DIE MAINZER INNENSTADT Nach jahrelangem Planungsprozess steht schon länger fest, dass die Innenstadt kein Shoppingcenter anstelle des Karstadt-Warenhauses an der Ludwigstraße erhält. Nach den Bürgerprotesten gegen die ursprünglich vorgesehene m² große Verkaufsfläche und nach erfolglosem Versuch der Grundstücksarrondierung hatte die ECE letzlich die Flinte ins Korn geworfen und das Vorhaben im August 2015 aufgegeben. Alternativ möchte der Entwickler an dieser Stelle jetzt ein Geschäftshaus in kleinerer Dimension verwirklichen. Anfang Mai wurde der neue Entwurf für den Umbau des Karstadt-Komplexes vorgestellt, der bei der schwarz-rotgrünen Koalition im Stadtparlament laut dem Bericht örtlicher Medien auf wenig Begeisterung stieß. Auch eine Bürgerinitiative hatte sich kritisch geäußert, die Rede war von einem "Klotz". Jedoch räumten einige Stadtpolitiker COMFORT Städtereport Mainz von 8

5 bereits ein, dass es der letzte Anlauf sein könnte, den der Projektentwickler unternimmt. ECE hat die Pläne zusammen mit dem Ingelheimer Bauunternehmer und Immobilienverwalter Gemünden entwickelt. Sie sehen vor, das alte Karstadt-Gebäude abzureißen und durch einen 75 Mio. Euro teuren Neubau zu ersetzen. Das neue Geschäftshaus werde mehrere Läden beherbergen, allerdings keinen Mall-Charakter haben. Die Verkaufsfläche des Neubaus solle identisch sein mit der jetzigen Karstadt-Verkaufsfläche, die m² umfasst. Für das Untergeschoss sei nach wie vor ein Lebensmittelmarkt gewünscht. Daneben will Gemünden das Deutsche Bank- Gebäude um ein Geschäftsgebäude ebenfalls bis zur Ludwigstraße vergrößern. Der Mainzer Stadtrat fordert unter anderem eine leichte Zurücksetzung der derzeit von ECE und Gemünden geplanten Fassaden, die Raumkante entlang der Ludwigsstraße soll längs der heutigen Gebäudeflucht mit ihren Pavillons verlaufen. Zudem appellieren die Stadträte an ECE, Karstadt am Standort zu halten und einen Gestaltungswettbewerb auszuloben. Karstadt will nämlich weiterhin eine Filiale in Mainz unterhalten und hat einen langfristigen Mietvertrag. Der Dialog mit dem Projektentwickler ECE gestaltet sich nach Angaben von Karstadt aber offenbar schwierig. Dabei muss ECE auf Karstadt zugehen: "Ohne Berücksichtigung unserer Interessen als Ankermieter kann und wird es keine Lösung geben, denn wir haben einen langfristigen Mietvertrag", so die örtliche Filialleiterin Doreen Eichler. Ungeklärt ist auch die Frage nach einer Interimslösung während der Bauzeit. Es steht zu befürchten, dass die gesamte Projektierung wieder einen längeren Prozess in Anspruch nehmen wird. Zu wünschen wäre dem Quartier dagegen aber nun endlich eine zügige Umsetzung: die Attraktivität der Ludwigstraße sowie der Mainzer Innenstadt und vor allem des gesamten Bereichs rund um die heutige Karstadt-Liegenschaft stände ein zeitgemäßer neuer Kristallisationspunkt zweifellos sehr gut zu Gesicht. Zukunft ohne Center: Die Lu mit Karstadt (hinten links im Bild) Erste Anzeichen für ein Upgrading der Ludwigsstraße gibt es bereits: Neu ist hier beispielsweise seit Ende 2015 die erste Mainzer Rolex-Vertretung; die Juwelierfamilie Link aus Saarbrücken eröffnete nach Investitionen in sechsstelliger Höhe auf 200 m² Verkaufsfläche. Der Bereich Große Langgasse / Ecke Ludwigstraße hat ebenfalls einige Zugänge, wie beispielsweise das Einrichtungshaus Mondo, eine Modeboutique und einen Dessous-Laden. Die gute und nahe Anbindung der Ludwigstraße über das Höfchen und den Markt zu den etablierten Toplagen Am Brand und Schusterstraße wird die Integration der Lu, wie die Mainzer ihre Ludwigstraße liebevoll nennen, sicherstellen. In den 1A-Lagen der Stadt gibt es einige Veränderungen. Hallhuber wechselt von der Stadthausstraße an den Brand und übernimmt die zuvor von Ursula Hoffmann Mode genutzte Fläche. Die Eröffnung ist im Herbst geplant. Des Weiteren bezieht Am Brand Tredy die ehemalige Marc Shoes-Fläche und Only übernimmt den Shop des in die Insolvenz geratenen Modefilialisten Zero. Benetton verlässt im Zuge einer Portfoliobereinigung Mainz komplett. COMFORT Städtereport Mainz von 8

6 Am Brand: Die inneren Werte zählen! Es ist die begehrteste Mainzer Lage bei Modefilialisten. Links die künftige Hallhuber-Fläche. Insbesondere Großflächen sind in Mainz rar und nach wie vor stark nachgefragt. Da es nun kein Shoppingcenter in der City geben wird, ist fraglich, ob die Alternativplanungen die vorhandene Nachfrage absorbieren können. Das jährliche Einzelhandelsmonitoring der Stadt Mainz vom Juli 2015 ergab für die Mainzer Innenstadt eine Anzahl von 436 Einzelhandelsgeschäften, wobei eine etwas höhere Zahl von inhabergeführten Läden im Vergleich zu anderen Städten festgestellt wurde. Der Filialisierungsgrad der Gesamtstadt liegt bei rund 42 Prozent, in den 1A-Lagen knapp 85 Prozent. Die Mainzer Innenstadt ist attraktiv und bietet einen gesunden, vielfältigen Branchenmix. Die relativ niedrige Leerstandsquote und die konstant hohe Anzahl an Einzelhandelsgeschäften sind Indizien für eine gute Auslastung der Gewerbeimmobilien. INVESTMENT Auch aus Investmentsicht ist Mainz ein sehr begehrter Standort, an dem die solide Nachfrage aus dem Rhein-Main-Gebiet als auch überregionaler und internationaler Investoren nicht befriedigt werden kann und so die Preise stabil bleiben. In den letzten 12 Monaten konnte in den absolut besten Highstreet-Lagen der Landeshauptstadt allerdings kein erwähnenswerter Eigentümerwechsel verzeichnet werden. KAUFPREISFAKTOR 19,5-21, Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 22,5-fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei bis zu 4,5 % p. a. Dies dokumentiert eindrücklich das relativ geringe Risiko, die Nachhaltigkeit von Mainzer Einzelhandelsimmobilien in Toplagen sowie die Nachfrage von Investoren. COMFORT Städtereport Mainz von 8

7 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen COMFORT-City Ranking 2016 erreicht die Mainzer Innenstadt unter 70 bundesweit betrachteten Städten einen sehr ordentlichen 19. Rang. Etwas bessere Platzierungen ähnlich großer Städte wie z.b. Freiburg (Rang 9), Braunschweig (Rang 11) oder Aachen (17) dokumentieren aber, dass durchaus noch Luft nach oben gegeben ist, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Mit Blick auf das seit Jahren wichtigste innerstädtische Projektvorhaben ist der heutige Zustand der Karstadt- Immobilie sowohl für den Warenhausbetreiber als auch das Umfeld nicht akzeptabel und stellt einen Hemmschuh für die gesamte Innenstadtentwicklung dar. Die Umsetzung einer attraktiven neuen Geschäftshaus-Entwicklung der ECE auf der Ludwigstraße ist insofern als absolut essentiell für die Zukunft anzusehen. Die Ludwigstraße, die Schöfferstraße, das Höfchen, der Markt und der Gutenbergplatz werden aufgrund dieser Entwicklung künftig dann wieder hoffentlich an Frequenz gewinnen und damit die Nachfrage in diesen bislang schwächeren Lagen steigern. Die angestammten Toplagen Am Brand und Schusterstraße werden ihre Anziehungskraft behalten. Der Anfang der Stadthausstraße wird vor allem durch den Magneten Kaufhof und den benachbarten C&A für die Konsumenten attraktiv bleiben. Der hintere Bereich zur Römerpassage bleibt eine wichtige und stark frequentierte Achse, könnte aber an Qualität und Niveau verlieren. Mainz hat eine dominierende Stellung als Einzelhandelsstandort in Rheinland-Pfalz. Die Fluktuation ist gering und entsprechend begehrt sind die wenigen Möglichkeiten für eine Neuanmietung bzw. für den Erwerb eines Geschäftshauses, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Mainz von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Telefon: Mobil: INVESTMENT FRANK KAISER COMFORT Düsseldorf Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Mainz von 8