ULM SHOPPING MIT FLAIR

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1 ULM SHOPPING MIT FLAIR JANUAR 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Baden- Württemberg Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +1,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 4,3 % Einzelhandelskaufkraft: 105,1 Einzelhandelszentralität: 142,3 Relevante Shopping-Center: Sedelhöfe (C) (in Planung), Blautal-Center Ulm (S), Glacis-Galerie Neu-Ulm (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Ulm Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 100T - 200T Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Die baden-württembergische Wissenschaftsstadt Ulm (rd Einwohner) liegt am südöstlichen Rand der Schwäbischen Alb direkt an der Donau. Gemeinsam mit der direkt benachbarten bayerischen Kreisstadt Neu-Ulm (rd Einwohner) bildet sie ein überregionales, länderübergreifendes Oberzentrum. Ulm ist bekannt für sein gotisches Münster, dessen Kirchturm mit exakt 161,53 Metern sogar der höchste der Welt ist. Die familienfreundliche Stadt mit überaus hohem Freizeitwert setzt Akzente: auf der einen Seite das historische Münster, das Rathaus und der alte Marktplatz demgegenüber die modernen Bauten der Neuen Straße, das weiße Stadthaus und die gläserne Zentralbibliothek. Darüber hinaus verfügt Ulm über eine breit gefächerte Wirtschaftsstruktur. Die kleine Großstadt hat recht früh erkannt, dass wirtschaftliche Innovationen wichtige neue Impulse für die Stadt und deren Entwicklung bringen. Sowohl die Hochschule als auch die Universität wurden umfangreich ausgebaut. Überregional konnte sich Ulm mit seinen Science-Parks, dem Daimler-Forschungsinstitut, den durch Wirtschaft und Land gemeinsam getragenen Instituten und einer Technologiefabrik mit Innovations- und Biotechnologiezentrum als Wissenschaftsstandort etablieren. Ein überdurchschnittliches Freizeit- und Erholungsangebot runden das Stadtbild gekonnt ab. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Dank der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der hohen Attraktivität des Standortes bleibt die Nachfrage auf dem Einzelhandelsmarkt konstant hoch und richtet sich vor allem auf die Toplagen der Innenstadt. Auf der Verkaufsfläche in der City (ca m²) werden aktuell rund 430 Mio. EUR umgesetzt. Zu den begehrtesten Lagen zählen die Bahnhof- und die Hirschstraße. Dort werden die höchsten Passantenfrequenzen und Mieten erzielt. Die durchschnittlichen Mieten für Ladenflächen von 80 bis 120 m² stiegen von 2005 bis 2015 um beachtliche 63 % auf 135 EUR/m², die Preise für 300 bis 500 m² große Verkaufsflächen sogar um 89 % auf 85 EUR/m². Während Filialisten fast ausschließlich die Flächen der 1A-Lagen nachfragen, weichen Konzepte mit Zielkundschaft bzw. lokale Einzelhändler durchaus auch auf die angrenzenden Einzelhandelslagen am Münsterplatz bis hin zur Neuen Mitte sowie bis in den vorderen Bereich der Platzgasse aus. COMFORT Städtereport Ulm von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Ulm Einzelhandelskaufkraft Ø 100T 200T Einwohner Die einzelhandelsrelevanten Kennzahlen für Ulm überzeugen. Bei leicht überdurchschnittlicher Kaufkraft wird eine ausgesprochen hohe Zentralität erzielt. Sowohl bei den 1A-Lagen als auch den guten B-Lagen ist das Angebot für Vermietung und Investment sehr gering. Einzelhandelszentralität Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Ulm Ø 100T - 200T Einwohner Einheimische und Touristen sorgen für traditionell gute Frequenzen in den Ulmer Toplagen: hier der Blick in die Hirschstraße Richtung Münster. Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Ulm von 8

4 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² HIRSCHSTRASSE / BAHNHOFSTRASSE Die etablierte und klassische sowie kompakte Toplage mit hoher Passantenfrequenz Konsumige Einzelhandelskonzepte wie z. B. H&M, Wöhrl Plaza mit Douglas, Peek & Cloppenburg, Reischmann Neue Mieter: Jack & Jones,Vero Moda Mietpreis: ca. 135,- EUR/m² (klein), ca. 85,- EUR/m² (mittel) m² m² MÜNSTERPLATZ / PLATZGASSE MIT EINSCHRÄNKUNGEN + NEUE MITTE Im Vergleich zu den Toplagen nachrangige, eher touristisch geprägte Einkaufslagen Trotzdem für eine Reihe von Konzepten und Anbietern insbesondere mit Zielkundschaft sehr interessant Neue Mieter: Rituals, Tredy, Vorwerk, Gutes von hier Ulm ist seit Jahren einer jener baden-württembergischen Einzelhandelsstandorte, die sich durch sehr gute Kennzahlen und eine vergleichsweise geringe Mieterfluktuation auszeichnen. Dies ist umso bemerkenswerter als in 2015 in der bayerischen Nachbarstadt Neu-Ulm mit der Glacis-Galerie immerhin ein "ausgewachsenes" Shopping-Center neu in den Markt getreten ist. Dies allerdings an einem völlig neuen Standort und ohne das nötige Maß an gewachsener Urbanität, mit der die Ulmer Innenstadt so eindrucksvoll zu punkten vermag. Gerade in der heutigen Zeit sind die meisten Immobilienbesitzer glücklich darüber, einen starken Einzelhändler langfristig im eigenen Objekt zu haben und vor allem zu halten. Anders als in anderen Städten steht in der Ulmer Top 1A- Lage, der Bahnhof- und Hirschstraße, äußerst selten eine freie Shop-Fläche zur Verfügung. Genau durch diese Kontinuität und Langfristigkeit zeichnete sich die Universitätsstadt bisher aus und gerade auch deswegen schaut ein jeder gespannt auf die Quartiersentwicklung Sedelhöfe. Immerhin kommen in diesem integrierten Stadtquartier auf einen Schlag ca m² neue Einzelhandelsfläche auf den Markt. Anmietungen von Shopflächen in der Ulmer Top 1A-Lage werden somit aktuell im Voraus auf Herz und Nieren geprüft, da im Moment noch niemand vorhersagen kann, ob und wie sich der Lauf von Besuchern und Touristen in der Ulmer City durch die Sedelhöfe verändern wird. Was die Sedelhöfe selbst betrifft, wurde übrigens vor kurzem bekannt, dass sowohl dm-drogerie markt als auch Edeka als Mieter feststehen. Nichtsdestotrotz hat sich auch auf der Hirschstraße etwas getan: Die ehemals von Thalia genutzte Fläche in der Hirschstraße 12 hat seit Ende 2015 einen neuen Mieter. Die Bestseller-Gruppe konnte sich den begehrten Standort sichern und bezog die Fläche nach umfassender Sanierung mit Vero Moda und Jack & Jones. Außerdem wird die ehemals von Lederwaren Glöckler genutzte Immobilie umfassend umgebaut. Diese Fläche wird zukünftig der Ulmer Juwelier Dogan nutzen. Der attraktive Kosmetikanbieter Rituals konnte sich seinen Standort am Münsterplatz sichern Extrem nachgefragt sind und bleiben die klassischen Toplagen Bahnhof- und Hirschstraße. Grundsätzlich noch interessant sind in Ergänzung der 1A-Lage der Münsterplatz sowie der vordere Bereich der Platzgasse. Hier findet man allerdings eher kleinteilige Mieter und inhabergeführte Geschäfte. COMFORT Städtereport Ulm von 8

5 Zuletzt konnten sich hier unter anderem Vorwerk am Münsterplatz 90 und Rituals am Münsterplatz 15 einen neuen Store sichern. Auch die sogenannte Neue Mitte ist vor allem aufgrund der modernen Architektur einen Blick wert. Leider hat der dort ansässige lokale Platzhirsch Modehaus Honer angekündigt, Mitte 2017 zu schließen. Kein gutes Zeichen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in dieser Lage. Leider bleibt eben auch die Ulmer Innenstadt, wie man an diesem Beispiel sieht, nicht vom Strukturwandel in der Einzelhandelslandschaft sowie dem damit zusammenhängenden zunehmenden Wettbewerbsdruck verschont. Insgesamt ist und bleibt Ulm unserer Einschätzung nach ein stetig nachgefragter Standort bei nationalen und internationalen Filialisten dies wird sich trotz einiger Wermutstropfen auch in Zukunft nicht ändern! Die Bestseller-Gruppe konnte sich einen der gefragtesten Standorte in der Ulmer City sichern und bezog ihre Flächen in der Hirschstraße Ende 2015 INVESTMENT Wie bereits in den letzten Jahren bleiben Anlageobjekte in der Ulmer Innenstadt eine Rarität für alle interessierten privaten und institutionellen Investoren. Dennoch ist insbesondere eine Transaktion in Ulm zu nennen, die ausdrücklich auch im bundesweiten Vergleich heraussticht: der Verkauf der Sedelhöfe! Pünktlich zu Baubeginn wurde bekannt, dass DC Developments/ DC Values das Projekt nach seiner Realisierung für ca. 200 Millionen Euro an die Aachener Grundvermögen und somit an einen neuen Eigentümer übergeben wird. Dieser Verkauf zählt zu den volumenstärksten Transaktionen, die jemals in der Ulmer Innenstadt stattgefunden haben. KAUFPREISFAKTOR 19,0-21, Das zeigt wiederum, dass Ulm gerade auch für institutionelle Anleger nach wie vor einer der gefragtesten Investmentstandorte Baden-Württembergs ist. Die bemerkenswerten Rahmendaten und die positive Stadtentwicklung machen Ulm sowohl für private als auch für institutionelle Käufer immer attraktiver. Diese Kennzahlen, gepaart mit dem fehlenden Angebot an Anlageobjekten, führen zu immer höheren Kaufpreisen. So ist es nicht verwunderlich, dass die entsprechenden Faktoren mittlerweile zwischen dem fachen der Jahresnettokaltmiete liegen, im Einzelfall sogar noch darüber. Gerade aufgrund der voran genannten Punkte ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach geeigneten Investitionsmöglichkeiten in Ulm weiterhin steigen wird. COMFORT Städtereport Ulm von 8

6 FREIGABE NOCH NICHT ERTEILT!!!! Visualisierung des neuen Stadtquartiers in Ulm: die Sedelhöfe Quelle: DC Developments GmbH & Co. KG / DC Values GmbH & Co. KG COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Die insgesamt ausgesprochen positive Bewertung der Ulmer Innenstadt als Einzelhandelsstandort findet auch ihren Ausdruck im bundesweiten COMFORT-City Ranking, eine aus insgesamt 35 Parametern detailliert ermittelte Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und -Attraktivität. Dort erreicht Ulm 2016 mit einem Zielerreichungsgrad von 69 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im Städte-Vergleich einen hervorragenden 14. Rang und lässt dabei eine ganze Reihe von deutlich größeren sowie renommierteren Städten (u.a. Aachen, Augsburg, Bremen, Dresden oder Leipzig) deutlich hinter sich. COMFORT Städtereport Ulm von 8

7 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Ulm macht einen großen Schritt in Richtung Zukunft. Die Bauarbeiten des lang diskutierten Stadtquartiers Sedelhöfe begannen im September Auf dem ca m² großen Grundstück soll bis Ende 2019 ein neues Einkaufs- und Wohnquartier entstehen. Neben ca m² Wohnfläche, ca m² Bürofläche und ca m² Einzelhandelsfläche werden zusätzlich ca. 700 Pkw-Stellplätze geschaffen. Durch das Parkhaus der Sedelhöfe wird die Wengengasse deutlich vom Verkehr entlastet werden und es wird außerdem ein oberirdischer Fußgängerüberweg vom Bahnhof zu den Sedelhöfen entstehen. Die Meinungen darüber, wie und in welcher Form die neu geschaffenen Flächen den Ulmer Einzelhandel verändern werden, sind aktuell noch zwiegespalten. Einerseits erhält Ulm endlich die seit langem nachgefragten großen Flächen (über 400 m²), andererseits muss selbst ein so stabiler Einzelhandelsstandort wie Ulm ein solches zusätzliches Flächenangebot erst einmal verkraften. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden die Sedelhöfe die Stadt Ulm einen Schritt weiter voranbringen und den Einzelhandelsstandort nachhaltig stärken. Wer schlussendlich die einzelnen Gewinner und Verlierer sein werden, lässt sich heute noch nicht eindeutig feststellen. Unserer Meinung nach steht jedoch fest, dass die Innenstadt von Ulm insgesamt als Einzelhandelsstandort betrachtet noch einen zusätzlichen Push erfahren wird. Hier gibt es viele inhabergeführte und kleine Geschäfte: die Ulmer Platzgasse Damit wird auch die Nachfrage der Anleger nach geeigneten Objekten hoch bleiben: Wer die Möglichkeit hat, sich ein Geschäftshaus zu guten Konditionen in der Ulmer City zu sichern das gilt für private wie für institutionelle Investoren gleichermaßen nutzt sie. Alles in allem also nachhaltig beste Aussichten für Ulm. COMFORT Städtereport Ulm von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement und die separate Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft und - Zentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Ulm von 8