MÜNCHEN NACHHALTIG ERFOLGREICH AUF HOHEM NIVEAU!

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1 MÜNCHEN NACHHALTIG ERFOLGREICH AUF HOHEM NIVEAU! FEBRUAR 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Bayern Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,5 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 4,5 % Einzelhandelskaufkraft: 129,2 Einzelhandelszentralität: 114,0 Relevante Shopping-Center: Stachus Passagen (C), Schäfflerhof (C), CityQuartier FÜNF HÖFE (C), Hofstatt (C), Riem Arcaden (S), Olympia-Einkaufszentrum (S), Pasing Arcaden (S), pep-einkaus-center (S), Mira (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² INNENSTADTANTEILE München Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø > 1 Mio. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Auch als Einkaufsstadt steht München hierzulande an vorderster Front und ist daneben eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren. Der Ballungsraum zählt zu den am stärksten prosperierenden Wirtschaftsräumen Europas. Gegen den Bundestrend wird der Stadt weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum prognostiziert. Nahezu alle Eckdaten sind vorbildlich. Gleichzeitig bietet die Region München eine beispielhafte Infrastruktur, ein hohes Maß an öffentlicher Sicherheit sowie eine unvergleichlich hohe Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für Investoren und Mieter nochmals steigert. Die Anzahl der Touristen und Besucher ist ganzjährig, nicht nur zu Zeiten von Messen und Oktoberfest, extrem hoch. Wegen der kompakten städtebaulichen Struktur sowie der klar definierten Handelslagen wird die Stadt auch augenzwinkernd Deutschlands größtes Dorf genannt. Die prägende Mischung aus Tradition und Moderne im Einzelhandel, wo starke lokale Anbieter neben internationalen Marken um Kunden werben, übt offensichtlich einen besonderen Reiz aus. Als eine von wenigen Städten spielt die bayerische Landeshauptstadt nicht nur im Fußball nachhaltig in der Champions League. Auch im Vergleich der europäischen Shopping-Metropolen nimmt München einen absoluten Spitzenplatz ein. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Auf der Verkaufsfläche in der City werden mehr als 3,2 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit gut 30 % recht deutlich über dem Durchschnittswert der Millionenstädte. Dazu passt, dass die Münchner Innenstadt mit rund EUR pro Quadratmeter auch die im bundesweiten Vergleich höchste Flächenproduktivität aufweist, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk, Geschäftsführer von COMFORT. Münchens Einzelhandelskaufkraft (129,2) sowie die wichtige Modezentralität (219,1) sind im Metropolen- Vergleich hervorragend. Die Einzelhandelszentralität ist mit 114,0 ebenfalls hoch, bewegt sich wie der innerstädtische Verkaufsflächenanteil von rd. 27 % in diesem Vergleich jedoch im Mittelfeld. Durch die Attraktivität und Lage Münchens, verbunden mit einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur, reflektiert die Stadt auf ein Einzugsgebiet von über 3 Millionen Menschen. COMFORT Städtereport München von 15

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Einzelhandelszentralität Die Metropolregion München umfasst weite Teile des südbayerischen Raumes und nimmt im bundesweiten Vergleich im Hinblick auf Bevölkerungswachstum, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem und verfügbarem Einkommen je Einwohner Spitzenplätze ein. Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart 1A-Einzelhandelslagen innerhalb des Altstadt-Rings Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport München von 15

4 Die herausragenden Einzelhandelsdaten resultieren unter anderem aus der langjährigen gezielten Stadtplanung und dem Zentrenkonzept. Die Verkaufsfläche wurde trotz einer Gesamtgröße von über 1,8 Mio. m² relativ knapp gehalten. So rangiert die Münchner Verkaufsflächenausstattung pro Kopf nur bei rd. 1,2 m² und ist somit die niedrigste aller deutschen Metropolen. Im Vergleich der Millionenstädte zeigen die Top-Anteile bei Verkaufsfläche und Umsatz sehr deutlich, wie klar sich der Handel hier auf die Innenstadt fokussiert. Einzelhandels-Eckdaten Strukturdaten Structual data München Munich Hamburg Berlin Köln Cologne Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzelhandelskaufkraft 2016 Retail purchasing power 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2016 Retail sales area 2016 in m² / sqm 129,2 109,9 96,7 108,8 113,8 112,3 117, Anteil der Innenstadt in m² Share of the city centre im sqm Anteil der Innenstadt Share of the city centre 27,1% 12,9% 13,4% 19,8% 23,6% 36,1% 34,8% Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner Retail sales area per inhabitant 1,2 1,5 1,4 1,5 1,6 1,6 1,6 Flächenproduktivität in pro m² Space productivity in per sqm Flächenproduktivität Innenstadt in pro m² Space productivity of the city centre in per sqm Einzelhandelsumsatz 2016 in Mio. Retail turnover 2016 in million , , , , , , ,3 Anteil der Innenstadt in Mio. Share of the city centre in million 3.210, , , , , , ,0 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 30,1% 17,3% 13,7% 22,8% 33,1% 39,0% 37,8% Einzelhandelszentralität 2016 Retail centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Modezentralität 2016 Fashion centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) 114,0 112,2 106,1 121,9 102,4 119,6 116,2 219,1 169,1 153,3 197,8 198,4 202,3 222,7 Einzugsgebiet / Catchment area Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill. 3,1 3,4 5,3 2,4 2,3 2,5 2,0 Quelle: COMFORT Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH COMFORT Städtereport München von 15

5 Der neue Flagship-Store von Rituals direkt am Karlsplatz 1A-LAGE NEUHAUSER STRASSE / KAUFINGERSTRASSE / MARIENPLATZ Führende 1A-Lage mit den nachhaltig höchsten Passantenfrequenzen und Mieten in Deutschland Einzige deutsche Toplage, die regelmäßig in den weltweiten Rankings zu finden ist Trotz hohem Filialisierungsgrad (73 %) typische Münchner Mischung aus national und international erfolgreichen Retail-Labels sowie lokalen Größen, wie z. B. Hirmer, Ludwig Beck, Schuhe Tretter / Thomas / Bartu, Betten Rid, Augustiner-Stammhaus Relevante Projektentwicklungen: Alte Akademie (zusammen mit dem Ex-Hettlage), Marienplatz 22 Neue Mieter: Hunkemöller, ONYGO, TK Maxx, Levi's und Rituals sowie Vodafone und zukünftig Telekom jeweils mit ihrem neuen Flagship Mietpreis: ca. 370,- EUR/m² (klein), ca. 240,- EUR/m² (mittel) MIETPREISANGABE in EUR/m² MAXIMILIANSTRASSE / PERUSASTRASSE Deutschlands stärkste reinrassige Luxuslagen: The place to be für Flagship- Stores internationaler, renommierter Luxuslabels mit hohem Filialisierungsgrad (72 %) Maximilianstraße: die klassische High-End-Luxuslage mit dem entsprechenden Imagefaktor Perusastraße: die etwas charmantere Luxuslage Erweiterung durch das bereits in Angriff genommene Development auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße Neue Mieter: Christian Louboutin, Richard Mille Mietpreis: ca. 320,- EUR/m² (klein), ca. 210,- EUR/m² (mittel) COMFORT Städtereport München von 15

6 THEATINERSTRASSE / WEINSTRASSE / ROSENSTRASSE / MAFFEISTRASSE Hochattraktive und extrem nachgefragte Premiumlagen Neben großflächigen Einheiten auch zahlreiche kleinere Stores Somit ein abwechslungsreicher, hybrider Mietermix: wertige Anbieter wechseln sich mit internationalen, vertikalen Filialisten ab Die etablierten Quartiere Fünf Höfe und Schäfflerhof stärken nachhaltig Theatiner-, Wein-, und Maffeistraße Theatiner- und Wein- sowie Rosenstraße bleiben hochbegehrt. Die Maffeistraße avanciert von der guten B- in Richtung A-Lage. Hoher Filialisierungsgrad (73 %), aber auch attraktive "Local Heroes, wie z. B. Sport Schuster, Lodenfrey oder Kaut Bullinger Neubebauung des dominanten Eckgrundstücks Weinstraße 6 Neue Mieter: Ehinger Schwarz, Vilebrequin, Liu Jo, Tretter, Wolford Mietpreis: ca. 280,- EUR/m² (klein), ca. 200,- EUR/m² (mittel) Liu Jo zog es auf die Theatinerstraße der ehemalige Ladies Store in der HOFSTATT wurde umgebaut und ist nun ausschließlich der Männerwelt gewidmet. RESIDENZSTRASSE / DIENERSTRASSE Wertige, bürgerliche Einkaufslage, die neben den Münchner Institutionen Dallmayr und Franziskaner sowie Manufactum insbesondere durch neue Premium-Konzepte weiter an Bedeutung gewinnt Beide Straßen profitieren von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße. Aufwertung erfuhr die Lage durch das im Eckbereich Residenz- / Maximilianstraße gelegene Palais an der Oper (mit Maison Louis Vuitton und Juwelier Bucherer), das weitere neue Mieter wie Longchamp, Wellendorff, Hogan oder Balenciaga anzog. Der Filialisierungsgrad rangiert heute bei knapp 60 % und die Passantenfrequenz ist bezogen auf das vertretene, hochwertige Einzelhandels- / Mietergenre extrem gut Mietpreis: ca. 225,- EUR/m² (klein), ca. 140,- EUR/m² (mittel) Mittlerweile auch auf der Residenzstraße: das Fashion Konzept HOGAN COMFORT Städtereport München von 15

7 SENDLINGER STRASSE Traditionelle Einkaufslage mit einer ausgesprochen positiven Entwicklung Maßgebliche Treiber: Hofstatt (2013) als neues Einkaufs- und Dienstleistungsquartier sowie die sehr gut angenommene, vorerst auf ein Jahr befristete, nochmalige Erweiterung der Fußgängerzone über die Hackenstraße hinaus bis zum Sendlinger Tor Magnetmieter: neben Lokalmatador Konen zunehmend Lifestyle-Konzepte wie z. B. Superdry, & Other Stories und Oakley sowie Subdued, Intimissimi oder Brandy Melville in der Hofstatt Ergänzungen folgen durch Projektentwicklungen wie z. B. direkt auf der Sendlinger Straße 46 oder auch am angrenzenden Sattlerplatz, wo das gesamte Areal zwischen der Hofstatt und dem Kaufingertor bzw. zwischen dem Postgebäude und dem alten noch abzureissenden Hirmer Parkhaus am Färbergraben mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu entwickelt werden soll Weitere neue Mieter: Phone Klinik, American Vintage Mietpreis: ca. 175,- EUR/m² (klein), ca. 130,- EUR/m² (mittel) Blick in die jüngste Fußgängerzone Münchens: die Sendlinger Straße BRIENNER STRASSE Traditionslage mit wieder steigender Attraktivität: Deutlich im Aufschwung! Besondere Highlights: das Stammhaus des Münchner Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Top-Niveau oder auch die "Institution" Café Luitpold im gleichnamigen Quartier Dazu kommen eine Reihe von neuen und internationalen Mietern, die die Straße Zug um Zug erheblich aufgewertet haben, wie z. B. Hackett London und Woolrich oder auch Aesop, Aspesi oder Acne im Luitpoldblock Repositionierung als kleine, feine Premium-Lage (knapp m² Gesamtverkaufsfläche) mit relativ niedrigem Filialisierungsgrad Mietpreis: ca. 150,- EUR/m² (klein), ca. 90,- EUR/m² (mittel) COMFORT Städtereport München von 15

8 TAL Attraktive Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor, hoher Touristen- und Besucheranteil Etwas City-untypischer Einzelhandelsbesatz (z. B. geringer Modeanteil) mit einem relativ hohen Anteil an Gastronomie. Für Münchner Verhältnisse noch relativ moderate Mietpreise. Gestiegene, heute gute Aufenthaltsqualität durch die zwischenzeitlich erfolgte Verbreiterung der Gehwege zu Lasten des Autoverkehrs und Verbesserung der Stadtmöblierung Magneten: Müller Kleinkaufhaus und Globetrotter wenn auch letzterer bereits hinter dem Isartor sowie das vielfältige Gastronomieangebot (von den klassischen bayerischen Brauerei-Gaststätten über den angesagten Burgergrill Hans im Glück bis hin zum Edelsteakhauskonzept Little London Bar & Grill) Neue Mieter: Salewa World, Pick & Weight Kilo Store, Rimowa Mietpreis: ca. 135,- EUR/m² (klein), ca. 90,- EUR/m² (mittel) Nun auch im Tal zu finden: Salewa World LEOPOLDSTRASSE / HOHENZOLLERNSTRASSE Dieser Bereich, das sogenannte Schwabinger-T, stellt die mit Abstand interessanteste, gewachsene Münchner Stadtteillage für den filialisierten Einzelhandel dar Die Leopoldstraße hat zwei Seiten: Die Ostseite mit der Abendsonne wird von Gastronomen, die Westseite wesentlich stärker von Filial- und insbesondere Textil-Konzepten präferiert Abwechslungsreicher, individueller Mieter- und Branchenmix, der durch eine Umbruchphase Ausbaupotenzial hat: Im gesamten Bereich der Leopoldstraße / Ecke Hohenzollernstraße gibt es aktuell zahlreiche Projektentwicklungen und Mieterwechsel, die zu einem kurzfristigen Überangebot an Mietflächen in fast jeder Größenordnung geführt haben Neue Mieter: Rituals, Intimissimi, Calzedonia, Only, Jacks Beauty, Flying Tiger Copenhagen, Werner Scherer Mietpreis: ca. 95,- EUR/m² (klein), ca. 60,- EUR/m² (mittel) COMFORT Städtereport München von 15

9 Neu auf der Leopoldstraße: Calzedonia und Intimissimi Und auch auf der Hohenzollernstraße hat sich etwas getan: Hier eröffnete Only seinen neuen Store MÜNCHENS MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN IST EIN FLAGGSCHIFF! Der attraktive Münchner Markt zieht alle Marktteilnehmer an, er ist der place to be. Egal ob Mieter, Investor oder Developer, Flächen und Geschäftshäuser in den klassischen 1A-Lagen von München sind heiß begehrt. Zusätzlich angeheizt durch den allgegenwärtigen und sicher scheinenden Immobilienboom eilt der Münchner Markt von Rekord zu Rekord. Im Fokus sind bei den Marktteilnehmern insbesondere Objekte und Flächen in den klassischen, zentralen 1A-Einzelhandelslagen der bayerischen Landeshauptstadt. Dies sorgt für ein in der Regel stabiles bis anziehendes Mietpreisniveau, wobei kleinere und mittlere Flächen durchaus auch wie gehabt exorbitant steigen können. Somit präsentiert sich der Markt als sehr umkämpft und dynamisch. Auch nach erfolgreicher Fertigstellung der Highlight-Projekte wie der Hofstatt, dem Palais an der Oper und dem Joseph-Pschorr-Haus auf der Neuhauser Straße, stehen die Entwickler und Investoren unter Volldampf. Einzelhandels- und Immobilienexperte Manfred Schalk nennt insbesondere die folgenden Highlights: Die anstehende, in Punkto Denkmal-/ Ensembleschutz hochkomplexe, aber auch herausragend interessante Projektentwicklung der Alten Akademie / des alten Hettlage auf der Neuhauser Straße durch Signa. Das bereits in Angriff genommene Development direkt auf der Maximilianstraße im Bereich zwischen Hofgraben und Falkenturmstraße Luxus und München, auch weiterhin ein unschlagbares Team! Die Neubelegung der kompletten Schrannenhalle mit der ersten deutschen Filiale des weltweit agierenden italienischen Konzeptes Eataly setzt neue Maßstäbe. Die Neuplanung am Sattlerplatz: Das gesamte Areal zwischen Kaufingertor und Hofstatt bzw. zwischen dem früheren Postgebäude und dem Parkhaus am Färbergraben (letzteres wird abgerissen) soll neu entwickelt werden. Großprojekt Hauptbahnhof: Die (noch in deutlicher Zukunft liegende) Entwicklung des Hauptbahnhofes, die einen vom Autoverkehr befreiten Bahnhofsvorplatz vorsieht. Dass dieses Mammutprojekt nicht nur einen Imagegewinn sondern auch einen handfesten Nutzen für das gesamte Bahnhofsviertel zur Folge haben wird, ist offensichtlich. Dazu würde auch eine Neu-Strukturierung des traditionsreichen Ex-Hertie-Standorts Karstadt am Bahnhof ideal passen. Mit seinem spezifischen, lang gestreckten Grundriss entlang der formal bereits bestehenden Fußgängerzone Schützenstraße bieten sich hier gute Möglichkeiten. Hochinteressant ist, was die neuen Eigentümer RFR und Signa (Signa ist zusätzlich ja auch beim Mieter Karstadt am Drücker) daraus machen werden. Somit besteht eine sehr gute Chance, das einzelhandelsrelevante Areal über den Stachus hinaus bis hin zum Hauptbahnhof zu integrieren und zu erweitern. COMFORT Städtereport München von 15

10 Außerhalb der City am Standort des Stadtteilzentrums Forum Schwanthalerhöhe revitalisieren der Projektentwickler HBB und die Bayerische Hausbau in enger Kooperation die Einzelhandelsflächen. Während die Bayerische Hausbau in dem in ihrem Eigentum befindlichen Abschnitt in erster Linie ein ergänzendes Nahversorgungszentrum entwickeln will, beabsichtigt HBB, in dem gerade neu erworbenen ehemaligen XXXLutz Möbelkaufhaus ein modernes Einkaufsquartier mit Handel, Gastronomie und öffentlichen Nutzungen zu verwirklichen. So soll Münchens Bahnhofplatz zukünftig aussehen Quelle: Deutsche Bahn/Architekten Auer Weber Assoziierte MÜNCHNER STADTTEILLAGEN Neben all diesen herausragenden Nachrichten aus der Münchner Innenstadt verblassen die Stadtteillagen ein wenig. Dies ist jedoch insbesondere für Schwabing nicht richtig. Hier ist eindeutig festzustellen, dass sich die Leopoldstraße inklusive des vorderen Bereiches der Hohenzollernstraße im Umbruch befindet. Dafür sorgen eine ganze Reihe von zum Teil bereits abgeschlossenen, zum Teil laufenden Projektentwicklungen und Mieterwechseln. In der Summe ist das aktuell für den Vermietungsmarkt fast zu viel. Sicher ist, dass mittel- bis langfristig jeder Topf seinen Deckel finden und der filialisierte Einzelhandel in Schwabing noch einmal einen deutlichen Sprung nach vorne machen wird. Weitere Lagen wie der Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz sowie Teile der Nymphenburger Straße in Neuhausen-Nymphenburg haben in der Regel nur ergänzenden, beziehungsweise Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für Gastronomie sowie für individuelle und szenige Anbieter. COMFORT Städtereport München von 15

11 Der brandneue Levi's Store auf der Neuhauser Straße kurz vor dem Karlstor Direkt daneben: der neue Foot Locker Store (Relocation) Im weiteren Verlauf der Fußgängerzone Richtung Marienplatz hat der neue Hunkemöller Flagship Store sein Zuhause auf der Kaufingerstraße gefunden! INVESTMENT GEFRAGT UND TEUER KAUFPREISFAKTOR Die Nachfrage nach Anlageobjekten in der bayerischen Landeshauptstadt hat sich aufgrund der nachhaltig hohen Attraktivität Münchens weiterhin auf einem sehr hohen Niveau entwickelt. Insbesondere die City steht dabei nach wie vor im Fokus des Interesses. Dies pusht gerade auch vor dem Hintergrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus die Kaufpreise. Die Renditen bleiben also niedrig. 36,0-38, Nach Angaben von Thorsten Sondermann, dem für Investments in München verantwortlichen Geschäftsführer der COMFORT, ist festzustellen, dass sich die entsprechenden Faktoren und Renditen bei Top-Objekten mittlerweile fast völlig vom normalen Marktgeschehen abgekoppelt haben. Dies hat zur Folge, dass die Luft für institutionelle Investoren in Bezug auf derartige Geschäftshäuser sehr dünn geworden ist. Vor allem entsprechend aufgestellte Family Offices bringen sich bei den seltenen Investmentchancen immer stärker in Position. Für absolute Top-Objekte in den 1A-Lagen werden mittlerweile Kaufpreise deutlich über dem fachen der Jahresnettomiete geboten und falls man zum Zuge kommt auch bezahlt. In Einzelfällen kann es sogar noch ein (zum Teil erheblicher) Schlag mehr sein. Aber auch in Stadtteillagen, obwohl bis auf Schwabing im Vergleich mit der City von untergeordneter Bedeutung, haben die Preise kräftig angezogen. Insbesondere für spektakuläre Großdeals ist die Münchner Innenstadt immer gut: So konnte sich z. B. ein alteingesessenes Münchner Family Office mit Unterstützung des Münchner Teams von COMFORT das traditionsreiche ehemalige Post- und Telegrafenamt am Münchner Hauptbahnhof sichern. Hauptmieter wird die Lifestyle-Hotelkette 25 hours somit ist dies übrigens innerhalb ganz kurzer Zeit die zweite großvolumige Hoteltransaktion in München. Die Sofitel Bayernpost wurde ebenfalls verkauft, und zwar an einen Deka Fonds. COMFORT Städtereport München von 15

12 Und auch eine dritte großvolumige und besonders spektakuläre Transaktion in unmittelbarer Nachbarschaft der beiden vorgenannten Deals muss hier genannt werden: der Karstadt am Hauptbahnhof. Nachdem Signature Capital vor nicht einmal zwei Jahren einen entsprechenden Bieterwettstreit für sich entscheiden konnte, wurde der gesamte Gebäudekomplex zwischenzeitlich verbunden mit einem satten Preisaufschlag noch einmal weitergedreht: Neuer Eigentümer ist jetzt ein Joint Venture, bestehend aus RFR und Signa. Der besondere Charme und Vorteil dieses Investorenteamworks besteht insbesondere auch darin, dass der Bestandsmieter Karstadt bereits Teil der Signa Gruppe ist. Beste Voraussetzungen also für ein entsprechendes zukünftiges Development. Bahnhofplatz 1: Hier ein Archivfoto vor dem Umbau für den neuen Hauptmieter 25 hours, ein attraktives Hotelkonzept. Der neue Eigentümer wird unterstützt von COMFORT ein alteingesessenes Münchner Family Office. COMFORT CITY-RANKING 2017 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität COMFORT Städtereport München von 15

13 Folgerichtig besetzt München die Pole Position aller 70 von COMFORT Research & Consulting analysierten Einkaufsstädte in Deutschland. Differenziert nach den drei untersuchten Teil-Clustern ist die Spitzen-Performance Münchens im Metropolenvergleich insbesondere ein Resultat der TOP-makroökonomischen Werte (Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslosenquote, Arbeitspendlersaldo, Kaufkraft) sowie der Einzelhandelswerte (Innenstadtgröße, Flächenproduktivität, Modezentralität). Auch im Standort- und Immobilien-Cluster werden im Bundesvergleich die absoluten TOP-Werte erzielt (höchste Miete und Kaufpreisfaktoren). Hiervon ausgehend ist die Münchner Entwicklung allerdings teilweise etwas schwächer als in anderen Metropolen. Insbesondere in Berlin, aber auch in Düsseldorf, Hamburg oder Frankfurt fiel der prozentuale Kaufpreis- und Mietenanstieg in den letzten fünf Jahren etwas höher aus. Die immobilienwirtschaftliche TOP-Bewertung Münchens, gerade auch in einem europäischen Maßstab, kommt in der zur Jahreswende erneut vorgelegten renommierten pwc- und ULI-Untersuchung Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 (europaweite Befragung von nahezu 800 Immobilien-Professionals) zum Ausdruck. Bezogen auf die Kapitalwert- und Mietperspektiven erreicht München hier einen hervorragenden zweiten Platz hinter Berlin und weit vor den anderen großen europäischen Metropolen, wie z.b. Paris (Rang 16) oder London (Rang 30). SCORING IM METROPOLENVERGLEICH (IN %) München Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Stuttgart Quelle: COMFORT Research & Consulting FAZIT UND PERSPEKTIVEN IMMER WEITER AUF HOHEM NIVEAU! In der "Weltstadt mit Herz", wie München oft genannt wird, herrscht eine ausgewogene Mischung aus Tradition und Moderne. Hier findet man einen ansprechenden Mix zwischen globalen Marken und traditionsreichen regionalen Anbietern, wie beispielsweise den Münchner Leuchttürmen Konen, Ludwig Beck, Hirmer, Dallmayr, Kustermann, Lodenfrey, BettenRid, Ed. Meier und Kaut-Bullinger. Die "üblichen Verdächtigen" Modeketten wie H&M, Zara oder Mango sind hier ebenfalls schon lange vertreten und ohnehin aus keiner Großstadt mehr wegzudenken. Doch wo andernorts rasant wachsende Filialisierung und die daraus resultierende Uniformität in der Einzelhandelslandschaft Einzug hält, sorgen hier die alteingesessenen Münchner Traditionshäuser und das vielfältige Gastronomie-Angebot, bei dem die Münchner Brauerei-Gaststätten eine Hauptrolle spielen, für die COMFORT Städtereport München von 15

14 besondere Würze und den einzigartigen Flair. Seit meist über 100 Jahren tragen diese Münchner Leuchttürme nicht nur wesentlich zum Erfolg der Münchner City bei, sondern mischen auch aktiv im Geschehen mit. So gründeten die fünf Urgesteine Hirmer, Sport Schuster, Kustermann, Bettenrid und Kaut-Bullinger die Wertegemeinschaft Münchens Erste Häuser. Getreu dem Motto "Zusammen sind wir stark" wollen sie gemeinsam sowohl ihre traditionellen Werte und Kultur als auch die Besonderheit der Münchner Einkaufsstraßen hervorheben und das charakteristische Gesicht der Fußgängerzone wahren. So wird München als Einkaufsstadt und Handelsimmobilien-Standort auch zukünftig führend in Deutschland sein. Allenfalls Berlin, das in den letzten Jahren enorm aufgeholt und zugelegt hat, könnte an dieser Position kratzen. Fest steht jedoch: Die mit rund aktuell bereits über 1,45 Millionen Einwohnern drittgrößte deutsche Metropole ist sowohl heute als auch für die Zukunft in allen Bereichen sehr gut aufgestellt. Alle wirtschaftlichen und soziodemographischen Kenndaten unterstreichen das. Insbesondere der innerstädtische Einzelhandel und der entsprechende Immobilienmarkt besetzen nachhaltig die bundesweite Top-Position. Dazu passt auch der zwischenzeitlich erzielte Durchbruch zum größten Münchner Verkehrsprojekt seit Jahrzehnten: Der Bau eines weiteren unterirdischen S-Bahntunnels durch die Innenstadt, der sogenannten zweiten Stammstrecke, durch den die Beförderungskapazität und Pünktlichkeit im S-Bahnnetz deutlich gesteigert werden soll. Insgesamt also allerbeste Aussichten für die Zukunft. COMFORT geht davon aus, dass sich der Markt somit auch in Zukunft als sehr umkämpft und dynamisch zeigen wird. Blick in die Kaufingerstraße Richtung Marienplatz. Links im Bild: das Münchner Urgestein HIRMER COMFORT Städtereport München von 15

15 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement sowie die separate Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweiligen Jahresnettomiete multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport München von 15