BRAUNSCHWEIG IM FOKUS DER KUNDEN UND INVESTOREN

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1 BRAUNSCHWEIG IM FOKUS DER KUNDEN UND INVESTOREN MAI 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,5 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,3 % Einzelhandelskaufkraft: 108,3 Einzelhandelszentralität: 141,8 Relevante Shopping-Center: Schloss-Arkaden (C), City-Point Braunschweig (C), Burgpassage (C), BraWoPark (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² Braunschweig ist mit knapp Einwohnern die zweitgrößte Stadt Niedersachsens und stellt überdies einen leistungsstarken Wirtschafts-, Forschungs- und Handelsstandort dar. Als integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover steht die Löwenstadt in einem ausgeprägten Wettbewerb mit anderen Großstädten, welchen sie allerdings aufgrund einer ganzen Reihe von spezifischen Stärken voller Selbstvertrauen entgegentreten kann. In der Kombination von ausgezeichneter Verkehrsinfrastruktur (über die Autobahnen 2, 39, , Bundestraßen 1, 4, 214, 248, ICE-Anschluss, Lage am Mittellandkanal) mit der räumlichen Nähe zum VW- Stammsitz Wolfsburg wandelte sich die Stadt von einem reinen Maschinenbaustandort zu einem maßgeblichen Standort der Automobilindustrie. Weiterhin gilt Braunschweig als Stadt der Wissenschaft, mit der höchsten Wissenschaftlerdichte in ganz Europa. So arbeiten Menschen in den zahlreichen Bundes- / Landes-Forschungsanstalten (u.a. Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt DLR) und Fraunhofer-Instituten, in 250 kleineren und mittleren Unternehmen des Hochtechnologie- Sektors oder in den Forschungs- und Entwicklungsabteilungen großer Unternehmen. Die hohe Bedeutung von technik- und innovationsorientierten Unternehmen und Einrichtungen, wie auch der Standort des wichtigsten deutschen Forschungsflughafens vor Ort sind kein Zufall. Dies reflektiert maßgeblich auf die große Tradition der TU Braunschweig, mit mittlerweile nahezu Studenten, als eine der führenden technologieorientierten Ausbildungsstätten und Ideenschmieden in Deutschland. Aber auch bei den klassischen Dienstleistungen wie dem Finanzsektor (u.a. Sitz der Volkswagen Bank) oder dem Handel (Sitz der international expandierenden New Yorker-Gruppe wie auch einer außerordentlich vielfältigen und leistungsstarken Einzelhandelslandschaft) hat die Stadt sehr viel zu bieten. INNENSTADTANTEILE Braunschweig Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Als Ergebnis weist Braunschweig entsprechend seiner Einstufung als Oberzentrum ein hohes Arbeitspendler-Plus von arbeitstäglich rund Personen auf und rangiert die Arbeitslosenquote bei lediglich gut 6 %. Auch die Bevölkerungsentwicklung gestaltet sich positiv, was sich alles auch in einer klar über dem Bundesdurchschnitt rangierenden Einzelhandelskaufkraft (lt. GfK 108,3 ggü. 100,0 im Bundesdurchschnitt) ausdrückt Warum die Löwenstadt aus Einzelhandelssicht im Fokus von Kunden und Investoren steht, erläutern die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT auf den folgenden Seiten. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Braunschweig Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der Einzelhandel im Stadtgebiet Braunschweigs hat 2014 einen Gesamtumsatz von rund 2 Mrd. erwirtschaftet. Dieser wird in hohem Umfang durch externe Kaufkraftzuflüsse gespeist. So erreicht die Einzelhandelszentralität Braunschweigs nach Angaben der GfK mit rund 142 einen außerordentlich hohen Wert. In der Größenordnung der Stadt ( Einwohner) wird durchschnittlich lediglich ein Wert von rund 125 erreicht. Besonders hoch ist die Zentralität dabei speziell im innerstädtischen Leitsortiment Mode, wo sie sogar 219 beträgt. MODEZENTRALITÄT Braunschweig Ø Tsd. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Die Zuströme an externer Kaufkraft gehen primär auf das weitläufige Einzugsgebiet zurück. Der Einzelhandel reflektiert auf ein Einzugsgebiet von insgesamt rund eine Million Menschen, also auf das Vierfache der eigenen Bevölkerung. In einem Umkreis von 35 km (Wolfsburg) bzw. mehr als 50 km (Hannover, Celle, Magdeburg und Hildesheim) ist Braunschweig zwar von einer Reihe größerer und einzelhandelsseitig (teilweise) durchaus stark besetzter Städte umgeben. In ihrer Wettbewerbswirkung sind diese allerdings primär als das Einzugsgebiet der Braunschweiger City räumlich begrenzend einzustufen, wogegen die Überschneidungen / Überlappungen relativ gering ausfallen. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

4 Auf der anderen Seite ist festzustellen, dass der Städtetourismus angesichts von Übernachtungszahlen von knapp p. a. trotz der Attraktivität der Innenstadt mit ihren historischen Teilen bislang zwar eine durchaus nennenswerte, aber durchaus noch steigerungsfähige Größenordnung erreicht hat. Als Ergebnis einer zielgerichteten auf die nachhaltige Stärkung der Innenstadt ausgerichteten Stadtpolitik stellt die Braunschweiger City das eindeutige Zentrum des städtischen Einzelhandelsgeschehens dar. Hier wurde auf einer Verkaufsfläche von klar über m² ein Einzelhandelsumsatz von gut 730 Mio. getätigt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt dokumentiert mit rund 37 % die eindrucksvolle Stärke und Attraktivität, liegt dieser doch bei deutschen Städten dieser Größenordnung allgemein fast 10 Prozentpunkte niedriger. Zudem liegt auch die innerstädtische Flächenproduktivität mit rund EUR/m² deutlich oberhalb des Städtedurchschnitts. Bezogen auf qualifiziertes Shopping und Bummeln verfügt die Braunschweiger Innenstadt in ihrem Einzugsgebiet praktisch über ein Alleinstellungsmerkmal. Demgegenüber ist der Wettbewerb in punkto Nahversorgung, Möbel, Do-it-Yourself sowie discountierendes Einkaufen durchaus ausgeprägt. Ein derartiges Angebotsprofil weisen auch die in Braunschweig vorhandenen relevanten größeren Wettbewerbsstandorte (u.a. Ikea-Agglomeration Hansestraße, BRAWO-Park, Otto-von-Guericke-Straße / Frankfurter Straße, Berliner Straße) auf. Sie verfügen aber eben über klar andere Sortiments- und Genre-Schwerpunkte als die Braunschweiger City. Toplage Hutfiltern mit neuem Mieter CCC Schuhe 1A-LAGE DAMM MIETPREISANGABE in EUR/m² Standort bedeutender Großflächenmieter wie C&A, H&M, ZARA, Karstadt Sports, Galeria Kaufhof im Bohlweg gegenüber der Einmündung zum Damm und SportScheck (Ecke Kattreppeln) Neben zeitgemäßen Verkaufsflächen sind hier ebenso Immobilien mit Modernisierungsbedarf und damit Entwicklungspotenzial vorhanden Neue Mieter: Maison du Monde, Hunkemöller, My Style sowie demnächst dm-drogerimarkt m² m² COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

5 HUTFILTERN Stärkster Abschnitt der A-Lage Braunschweigs am Kreuzungspunkt Hutfiltern / Damm und Kattreppeln Zugang zur Burgpassage mit direkter Verbindung zu den Lagen Schuhstraße und Sack Neue Mieter: Woolworth (Umzug), CCC Schuhe, Rituals SACK Lage entwickelt sich zunehmend positiv Gleichmäßig gute Passantenfrequenzen aufgrund umliegender Parkhäuser und der direkten ÖPNV-Anbindung und bestehenden Magnetmietern (z. B. Buchhandlung Graff oder dem nahegelegenem Media Markt.) Die Neueröffnung von Primark im City Point hat die Lage nachhaltig positiv beeinflusst und zog bereits weitere Mieter wie z. B. Desigual an Abkürzung über die Nebenlagen Kleine Burg / Domplatz zu den Schloss- Arkaden wird nunmehr verstärkt genutzt Neuer Mieter: Desigual, demn. Dean & David m² m² KOHLMARKT Hoher Flächenanteil von gastromischen Konzepten mit großzügigen Außenbestuhlungsflächen prägen den Platz Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch den wöchentlich stattfindenden Bauernmarkt SCHUHSTRAßE Schmale Verbindungsstraße mit überwiegend abgeschwächter Mieter-/ Angebotsqualität und höherer Mieterfluktuation insbesondere im kleinteiligen Flächensegment Großflächenmieter wie Karstadt, Peek & Cloppenburg und der New Yorker Flagshipstore stützen die Lage Neue Mieter: Happy Donazz BOHLWEG B-Lage, mit überwiegend gastronomischen Nutzungen sowie discountorientierten Einzelhandelskonzepten Kleinteiliger Flächenzuschnitt und durchgehende Außenbestuhlungsmöglichkeiten Profitiert von der Lage gegenüber dem Center Schloss-Arkaden und den Straßenbahnhaltestellen. Keine gefragte Lage für den filialisierten Textileinzelhandel Neue Mieter: Burgerista Die Innenstadt verfügt über eine hohe Aufenthaltsqualität, die zum ausgedehnten Einkaufsbummel durch die Einkaufslagen einlädt und auch Tagestouristen anzieht. Historische öffentliche Gebäude (Dom und die Burg Heinrichs des Löwen), eine insgesamt ansprechende und abwechslungsreiche Gebäudearchitektur, ein umfassender Mietermix und ein ausgeprägtes gastronomisches Angebot sind die Gründe dafür. COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

6 Die Topmarken des filialisierten Einzelhandels sind in den Lagen Damm und Hutfiltern angesiedelt. Die Lage Hutfiltern führt zum gastronomisch geprägten Kohlmarkt, ein schöner Platz eingerahmt von einigen historischen Gebäuden. Von dort geht es weiter in die Einkaufslagen Schuhstraße und Sack. Durch die Burgpassage können die Passanten direkt vom Hutfiltern die Lage Schuhstraße und Sack erreichen. Die dort befindliche Welfenhofpassage sowie der etwas abseits gelegenen Media Markt markieren den Abschluss der Einkaufslage. Toplage Damm mit neuem Mieter Hunkemöller CENTERSITUATION Die Braunschweiger Innenstadt verfügt über mehrere Passagen, sowie seit 2007 über ein starkes Einkaufscenter Schloss-Arkaden. Das Center stellt von außen die Rekonstruktion des ehemals an gleicher Stelle stehenden Braunschweiger Schlosses dar und beherbergt im Inneren ein rund m² großes modernes Einkaufszentrum. Das Center ist nicht unmittelbar an die Toplagen Damm und Hutfilten angebunden und grenzt aber über einen vorgelagerten Platz an den auf der westlichen Straßenseite durch Gastronomie geprägten Bohlweg. Weshalb es insbesondere anfangs zu Befürchtungen bei den ansässigen Einzelhändlern der 1A-Lagen kam. Zuletzt sorgte eine geplante Flächenerweiterung des Textil- und Schuhangebots um insgesamt rund m² für erneute Verunsicherung. Allerdings wurde der Vorstoß seitens des Centermanagers ECE vorläufig zurückgezogen, um eine zeitgleich gestartete Diskussion zur Überarbeitung des Zentrenkonzeptes durch die Stadt abzuwarten. Sicherlich sind Flächenerweiterungen in den Bereichen Textil- und Schuhe im Center aus Sicht der ansässigen Händler nicht wünschenswert, allerdings zeigen sich die 1A-Lagen unvermindert selbstbewusst und haben auch in der Vergangenheit den Wettbewerber gut verkraftet und die Mieterqualität weiter ausgebaut. COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

7 Zwischen dem geografischen Dreieck Hutfiltern, Schuhstraße und Sack liegt die Burgpassage mit rund m² Verkaufsfläche. Diese fungiert hauptsächlich als Verbindungsachse zwischen den Lagen Hutfiltern und Sack. Insofern schwächt diese auch die Frequenz der Schuhstraße. Bisher beschert die bedeutende Verkehrsfunktion der Passage stets gute Frequenzen im Erdgeschoss. Allerdings konnte sich das 1.Obergeschoss nie wirklich entwickeln. Verwaiste Gänge und hoher Leerstand bieten einen ernüchternden Eindruck. Sicher auch durch das offensichtliche Entwicklungspotenzial inspiriert, wurde die Burgpassage im letzten Jahr von dem Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner erworben. Laut Aussage des neuen Eigentümers betritt man damit als klassischer Projektentwickler Neuland und erweitert das angestammte Geschäftsfeld um die Bestandsvermietung/Betreuung von bereits etablierten Einzelhandelsimmobilien. Insofern bleibt es spannend, ob man sich hier tatsächlich nur auf eine Nachvermietung der leerstehenden Flächen konzentriert, oder doch umfangreichere Umstrukturierungen in Angriff nimmt. Die bloße Neuvermietung der Leerstandsflächen dürfte schwierig sein und vor allem die grundsätzlichen Schwächen des Centers nicht beheben. Das dritte Center in der Innenstadt stellt der CityPoint in der Lage Sack dar. Aus dem ehemaligen Hertie 1988 entstanden, bot das Center eine Einkaufs-Mall mit insgesamt ca m² Verkaufsfläche auf fünf Etagen. Der in den vergangenen Jahren zunehmende Leerstand insbesondere in den oberen Geschossen machte ein Handeln des Eigentümers immer dringlicher. Ende März 2015 konnte unter großem öffentlichen Interesse mit der Neueröffnung einer Filiale des irischen Textilgiganten Primark eine Neupositionierung eingeleitet werden. Mit fünf Verkaufsebenen und rund m² Gesamtmietfläche nimmt Primark gut die Hälfte der verfügbaren Mietfläche des Hauses ein und stellt nunmehr einen der größten Einzelmieter der gesamten Braunschweiger Innenstadt dar. Der weitere Mieterbesatz des City Points ist mit Street Schuhe im Untergeschoss und kleinteiligen Mieteinheiten u.a. aus den Bereichen Mode, Schmuck, Dienstleistung und Gastronomie im Erd- und Obergeschoss eher unspektakulär. Daher birgt die linke Gebäudehälfte noch deutliche Potenziale. Ein stärkeres Mieterkonzept für die Neupositionierung des verbleibenden Mallbereiches könnte der aufstrebenden Lage Sack nochmals einen bedeutenden Schub geben. Die 18. Primark-Filiale in Deutschland ist mit dem üblichen hysterischen Lage Sack im Aufwind: CityPoint mit Ankermieter Primark und Optimimierungschancen in der Mall Teenagerandrang und langen Warteschlagen an den Kassen gestartet und wurde zunächst, wie ebenfalls üblich, nicht von jedem Einzelhändler in der Stadt begrüßt. Nachdem sich der Zustand normalisiert hat, ist ein nachhaltiger Anstieg der Frequenzen zu erkennen und die Lage hat an Bedeutung gewonnen. Der rasche Zuzug weiterer renommierter Mieter wie Desigual in der Nachbarschaft zeigt das derzeit gestiegene Interesse an dieser COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

8 Lage und lässt weitere Optimierungen in dem noch mancherorts verbesserungsfähigem Mieterbesatz und Flächenangebot erwarten. Die Lage hat das Potenzial, in der Riege der Braunschweiger Toplagen aufzusteigen und zukünftige Entwicklungen in der Burgpassage dürften diesen Effekt ebenfalls verstärken. Abseits der dynamischen Innenstadtentwicklung wurde eine dezentrale Einzelhandelsentwicklung fertiggestellt und eröffnet: Der BraWo Park, ein Projekt der Volksbank eg Braunschweig Wolfsburg, ist ein Fachmarkt- und Business Center. Neben einem Bürokomplex und einem Hotel entstand dort ein Fachmarktzentrum mit rund m² Verkaufsfläche und knapp Parkplätzen. Ankermieter sind ein ca m² großes Edeka SB Warenhaus und ein m² großer Toys R Us Spielwarenmarkt. Weitere Mieter sind u.a. dm-drogeriemarkt, Takko, Zoo & Co., ABC Schuhe und L Osteria. Das gesamte Areal erstreckt sich auf rund m² und ist dem Bauherrn zufolge, das größte privatwirtschaftliche Bauprojekt von Braunschweig. Der Einfluss auf die Innenstadt dürfte begrenzt sein, da in dem Fachmarktcenter nahversorgungsorientierte Mieter überwiegen. Dennoch ist die Stadt gut beraten, solchen Entwicklungen weiterhin enge Grenzen zu setzen. Eine zuletzt diskutierte Aufweichung des Zentrenkonzeptes, das die Innenstadt schützt und periphere Ansiedlungen begrenzt, ist wenig zuträglich, um die guten Entwicklungen der Innenstadt in den letzten Jahren nachhaltig zu stützen. Braunschweigs Stärke ist die Anziehungskraft der Innenstadt und diese wird gesichert, wenn periphere Ansiedlungen, die Kaufkraft aus der Innenstadt abschöpfen, unterbunden werden. BraWo Park: Neues Fachmarktzentrum in dezentraler Lage COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

9 INVESTMENT Dass Braunschweig derzeit Profiteur des stark ansteigenden KAUFPREISFAKTOR Investmentmarktes ist, zeigt sich auch an gestiegenen Transaktionszahlen. Nachdem Anfang des letzten Jahres Karstadt 18,5-20,5 Sports und das Schlosscarree veräußert wurden, sind im Laufe des Jahres weitere Transaktionen erfolgt. Ein lokales Familiy Office erwarb eine Liegenschaft in bester Lage am Damm 23 mit den örtlichen Einzelhandelsmietern The Store und Summersby. Langfristig dürfte es Ziel sein, Mietpotenziale in der in die Jahre gekommenen Immobilie zu heben. Die im Jahre 2011 entwickelte Liegenschaft Kattreppeln mit den Mietern SportScheck und Jako-O auf dem Gelände der Alten Post wurde von einem institutionellen Investor gekauft und der Düsseldorfer Projektentwickler Development Partner erwarb, wie bereits erwähnt, die Burgpassage von der Allianz. Die Lage Sack ist innerhalb Braunschweigs A-Lagen auch weiter in den Fokus geraten und Primark übt seine Anziehungskraft nicht nur auf Mieter, sondern auch auf Investoren aus. Hier wechselten ebenfalls zwei Geschäftshäuser den Besitzer, Käufer war ein privater und ein institutioneller Investor. Braunschweig ist zunehmend bei Investoren auf der Suchliste. Der anhaltende deutschlandweite Druck auf die Renditen schiebt die B-Standorte weiter in den Fokus der Investoren und hierbei steht Braunschweig aufgrund seiner ausgezeichneten Kennzahlen weit oben auf der Suchliste. Transaktionshemmend wirkt lediglich der hohe Anteil von Privateigentümern in der Innenstadt, die angesichts des niedrigen Zinsniveaus kaum Verkaufsbereitschaft zeigen. Die Nachfrage der Investoren konzentriert sich auf die angestammten Toplagen Damm und Hutfiltern sowie die im Aufwind befindliche Lage Sack, wo nach der Ansiedlung von Primark Chancen gesehen werden. Rand- und abgeschwächte Lagen werden weiterhin gering nachgefragt. Die erzielbaren Anfangsrenditen in den starken Einzelhandelsstandorten in der zweiten Reihe sinken aufgrund der hohen Nachfrage deutlich und für Top-Objekte in Braunschweig liegen die Renditen derzeit unterhalb 4,8 %. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Als Ergebnis der zuvor benannten vielfältigen positiven Aspekte erreicht Braunschweig im aktuellen COMFORT- City Ranking 2016 mit 72 Punkten eine TOP-Bewertung: auf Rang 11 unter 70 untersuchten deutschen Städten bzw. deutlich vor manch erheblich größerer Stadt (u.a. Essen, Dresden, Leipzig, Bremen, Wuppertal, Duisburg). COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

10 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Toplagen der Braunschweiger Innenstadt haben sich in den vergangenen Jahren positiv weiterentwickelt. Auch die anfänglich kritisierte Eröffnung der Schloss-Arkaden mit seinem umfänglichen Mieterangebot hat langfristig gesehen die Attraktivität der Stadt als Einkaufsdestination eindeutig erhöht und somit auch letztendlich die Ansiedlung weiterer Mieter in der Stadt gefördert. So können Mieter wie z.b. TK Maxx, Tom Tailor, Gina Tricot, Vila, Sport Scheck, L Occitane, Depot, Hallhuber, Hunkemöller, Primark und Desigual genannt werden, die in den Jahren nach Centereröffnung bewusst auf der Straße angemietet haben. Somit konnte die Stadt ihre Bedeutung als Einzelhandelsstandort stetig erweitern und seinen Einfluss auf das Umland weiter ausdehnen, was sich in dem sehr auskömmlichen Einzugsgebiet darstellt. Der neue Magnetmieter Primark dürfte ebenfalls neue Impulse in die Stadt tragen und Lageauswirkungen mit sich bringen. Es bleibt spannend, inwieweit die Chancen genutzt werden können, im Sog des neuen Ankers weitere Mieter zu installieren. In den Einkaufslagen Schuhstraße, Kohlmarkt und Sack hatten sich aufgrund des insgesamt geschmälerten Anmietungsdruckes direkt nach der Eröffnung des Centers längerfristige Auswirkungen dahingehend gezeigt, dass Mieter Zurückhaltung zeigten, in Lagen fernab der Schloss-Arkaden anzumieten. Dementsprechend konnten Leerstände nicht immer sofort wieder vermietet werden. Mit der Eröffnung des Primark sind in der Lage Sack deutlich gestiegene Frequenzen zu erkennen, die sich auch auf die Lage Schuhstraße auswirken. Ebenfalls wird die direkte Wegebeziehung zu den Schloss-Arkaden über die Straßen Vor der Burg und den Burgplatz, vorbei an den touristischen Anlaufpunkten Burg und Dom, stärker genutzt. In erster Linie dürfte es aber positive Veränderungen in der Lage Sack geben, die am meisten von dem neuen Lauf profitiert und in der es Optimierungsansätze beim vorhandenen Mieterbesatz gibt. Ein Beispiel hierzu war die Anmietung von Desigual in unmittelbarer Nachbarschaft von Primark in der ehemaligen Hansemann Passage. Der Bohlweg hat seine gastronomische Prägung durch die Nähe zu den Schloss-Arkaden ausbauen können, stellt aber weiterhin für Textilkonzepte nur eine B-Lage dar. Auch in der angestammten A-Lage gab es Veränderungen und nach dem Wechsel von Woolworth aus der Lage Damm in die Hutfiltern wird die ehemalige Fläche von Woolworth für den Drogisten dm-drogeriemarkt umgebaut. Allerdings gibt es auch in diesen Lagen noch Potenziale, die aktiviert werden können, um die Qualität weiter zu verbessern. Die Ansiedlung von Primark stellt schließlich eine gute Chance dar, die Innenstadtentwicklung weiter anzutreiben und den Lauf vom Damm bis zum Sack mit einem durchgängigen Band an attraktiven Mietern zu besetzen und so die Innenstadt insgesamt zu stärken. Abschließend kann zusammengefasst werden, dass sich die Braunschweiger Innenstadt gut entwickelt und die wirtschaftlichen Rahmendaten der Stadt hierfür eine sehr gute Basis bieten. Die Toplagen behaupten sich selbstbewusst gegenüber dem Centerangebot und von den abgeschwächten Lagen, von denen einige unter Druck geraten waren, zeigt insbesondere die Lage Sack klare Aufwärtstendenzen. Primark wird über den Hype der Anfangstage hinaus einen dauerhaften Impuls setzen und die Dynamik der Innenstadt beeinflussen. Sämtliche Kraft sollte ausschließlich auf die Innenstadt gerichtet sein und eine noch konsequentere Beschränkung peripherer Ansiedlungsbemühungen ist wünschenswert. Braunschweig hat sich als Einkaufsstadt einen sehr guten Ruf erarbeitet und rangiert in der Region gleich nach Hannover auf dem zweiten Platz. Die nachfolgenden Standorte wie z.b. Wolfsburg, Hildesheim oder Wolfenbüttel liegen hinsichtlich der Einzelhandelsattraktivität deutlich hinter Braunschweig. Aufgrund seiner erfolgreichen stetigen Weiterentwicklung aus Einzelhandelssicht, hervorragenden wirtschaftlichen Kennzahlen und dem beachtlichem Einzugsgebiet nimmt die Löwenstadt unter den Städten seiner Größe einen Spitzenplatz ein und es ist zu erwarten, dass Braunschweig seine Stärke nicht nur beibehält, sondern weiter ausbauen kann, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Braunschweig von 11

11 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Fon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. EH-Kaufkraft, EH-Zentralität Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Braunschweig von 11