STÄDTEREPORT HILDESHEIM NEUE GROßFLÄCHENMIETER IN A- UND B-LAGE, KAUM VERÄNDERUNG IM CENTER

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1 STÄDTEREPORT HILDESHEIM NEUE GROßFLÄCHENMIETER IN A- UND B-LAGE, KAUM VERÄNDERUNG IM CENTER AUGUST 2015

2 In Zahlen Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,2 % Arbeitslosenquote: 10,5 % Kaufkraftkennziffer: 99,7 Zentralitätskennziffer: 146,2 Relevante Shopping-Center: Arneken-Galerie (C) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² m² Modezentralität Ø Tsd. Einwohner Einzugsgebiet Quellen: COMFORT Research & Consulting Die Stadt ist als Oberzentrum integraler Bestandteil der Metropolregion Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg und verfügt über eine zentrale geostrategische Lage mit einer ausgezeichneten Verkehrsinfrastruktur. Der historische Stadtkern mit prachtvollen Kirchenbauten wie dem Mariendom und der Kirche St. Michael verfügt über zwei Liegenschaften, die zum Weltkulturerbe der UNESCO zählen. Zum besonderen Reiz der Stadt tragen auch der historische Stadtkern mit dem restaurierten Marktplatz, die schönen Fachwerkhäuser, der tausendjährige Rosenstock sowie eine vitale Kulturszene bei. Neben der reizvollen Umgebung verfügt die Kreisstadt auch über eine Universität und Fachhochschulen. In wirtschaftlicher Hinsicht weist die Stadt vielfältige kleine und mittelständische Unternehmen aber auch namhafte Player u.a. aus der Automobilindustrie (Blaupunkt, Robert Bosch), oder dem Lebensmittelgewerbe (u. a. Rewe Foodservice) und der Logistik (DB Schenker) auf. Die hohe regionale Arbeitsplatzbedeutung findet auch ihren Niederschlag in einem für diese Stadtgröße von rund Einwohnern beträchtlichen Überschuss an Arbeitseinpendlern. BEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Auch als Einkaufsstadt kann punkten. So ist die erreichte Einzelhandelszentralität von 146,2 angesichts des Wettbewerbs in der Region bemerkenswert. Sie liegt signifikant oberhalb des Durchschnittswertes von etwa 118 in der maßgeblichen Städtegrößenklasse. Von daher belegt sie eine beträchtliche Zugkraft der gesamtstädtischen Einzelhandelslandschaft in einem allerdings mit Blick auf seine Größe durchaus kompakten Einzugsgebiet von rund Personen. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche liegt mit 30 % leicht unterhalb des Durchschnitts. In der er City werden mehr als 230 Millionen Euro p.a. umgesetzt: Das entspricht knapp einem Drittel des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes und bietet durchaus noch Entwicklungspotenzial, ist COMFORT-Geschäftsführer Olaf Petersen überzeugt. Im COMFORT-City Ranking erreicht mit einem Scoring von 48 Punkten immerhin eine Bewertung von 4 von max. 7 Einkaufstüten. COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 9

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 100,5 30,2% 30,3% 100,0 100,4 99,5 99,7 99,0 Ø 50T 100T Einwohner Ø 50T 100T Einwohner Zentralität Ø 50T 100T Einwohner 200,0 31,2% 39,4% 150,0 100,0 146,2 118,4 50,0 0,0 Ø 50T 100T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Die Stadt lässt mit diesem Scoring deutlich größere westdeutsche Städte wie Wuppertal, Krefeld oder Bochum sowie ostdeutsche Großstädte wie Magdeburg oder Halle/Saale hinter sich. Die Tatsache, dass ähnlich große Städte, wie z.b. Konstanz (65 Scoringpunkte), Trier und Koblenz (jeweils 59), Koblenz (57) oder Lüneburg (55) deutlich besser positioniert sind, zeigt aber, dass in puncto Attraktivität des City-Einzelhandels auch noch deutlich Luft nach oben ist. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Almsstraße Standort beider Zugänge der Arneken Galerie (Mieter: u.a. Saturn, H&M, Mango, Intersport, Depot) Galeria Kaufhof, einziges Kaufhaus der Stadt, mit ca. 80 m Front zur Almsstraße Der Investitionsstau einiger Immobilien bietet Optimierungschancen Neue Mieter: Vapiano, Yves Rocher, Vodafone, Volksbank Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² Hoher Weg Hohe Verdichtung an überregionalen Filialisten (z.b. H&M, s. Oliver, Bestseller, Deichmann, Reno, Salamander) Standort regional bedeutsamer Textilanbieter (Adamski Herrenmode, Textilhaus Kressmann) Neue Mieter: Pohland, Pandora Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 9

4 Die er Innenstadt bietet ein überschaubares Netz aus Einkaufslagen unterschiedlicher Qualität. Inmitten befinden sich die beiden Straßen Almsstraße und Hoher Weg, die geradlinig ineinander übergehen und die 1A-Lage von darstellen. Die umliegenden Straßen wie z.b. die Bernwardstraße, die Schuhstraße, das Quartier um die Scheelenstraße sowie die Andreaspassage sind B-Lagen, die überwie gend regionalen, kleinteiligen Mieterbesatz aufweisen. Bernwardstraße: Laufstrecke zum Bahnhof, aber Entwicklung zur A-Lage trotz Neuzugang Modepark Röther unwahrscheinlich Etwas stärker setzen sich die Bernwardstraße und die Schuhstraße ab. Als Verbindung der Almsstraße zum Bahnhof hat die ebenfalls als Fußgängerzone ausgebildete Bernwardstraße eine wichtige Wegefunktion, weshalb eine gewisse Grundfrequenz vorhanden ist. Der Bahnhof wird derzeit umfangreich von der Deutschen Bahn umgestaltet und modernisiert, ebenso wird der Vorplatz mit dem Omnibusbahnhof von der Stadt neu gestaltet und so insgesamt das Stadtbild an dieser Stelle aufgewertet. Die Ansiedlung des Modeparks Röther auf insgesamt m² am Beginn der Bernwardstraße gegenüber dem Bahnhof dürfte sich darüber hinaus positiv auf die Frequenz auswirken. In dem Gebäude der ehemaligen Kaufhalle hatte vorher ein AllMall Markt in schlichtem Ladenbau Discountartikel und Sonderposten angeboten. Ebenso sieht es am Ende des Hohen Weges mit der querlaufenden Schuhstraße aus. Bis auf die Großfläche von C&A und die Drogisten dm und Rossmann gibt es hier wenig überregionalen und namhaften Mieterbesatz. Jack Wolfskin hat zuletzt sein Ladenlokal an den Nachbarn Backfactory abgegeben. Insgesamt herrscht dort eine hohe Dichte an Bäckern und Gastronomen, die dort am Zugang zur A-Lage Hoher Weg offensichtlich gut funktionieren. Der stärkste Abschnitt der Almsstraße wird geprägt durch Galeria Kaufhof, welcher als größter Einzelmieter der Innenstadt eine Front von ca. 80 Metern einnimmt, sowie die beiden Zuwegungen, die zur Arneken Galerie führen. Ansonsten ist die Mehrheit der Grundstücke kleinteilig und in den Immobilien sind Einzelhandelsflächen überwiegend nur im Erdgeschoss vorhanden. Neben den neu gestalteten Mietflächen der Arneken Galerie gibt es auch einige Häuser mit Sanierungsstau, die hinsichtlich Einzelhandelseffektivität optimierbar sind und Chancen bieten. Der Hohe Weg bietet insgesamt etwas größere Grundstücke und eine Reihe von Ladenlokalen, die über mehrere Geschosse verlaufen. Neben den beiden lokalen Textilgrößen Adamski Herrenmode mit ca. 800 m² und dem Textilhaus Kressmann mit ca m² haben sich hier namhafte Filialisten, wie z.b. H&M, Bestseller, s.oliver, Deichmann, Decius Buchhandlung und zuletzt der Herrenmodeanbieter Pohland angesiedelt. Pohland hatte im Paket mehrere Flächen des niederländischen Modeanbieters The Sting übernommen und bietet in wie der Vorgänger sein Sortiment auf 3 Ebenen und ca m² an. Die 1A-Lagen entwickeln sich stabil und werden augenscheinlich gut frequentiert. Die Arneken Galerie hat auch nach 3 Jahren keine größeren Auswirkungen auf den Mieterbestand der Fußgängerzone gezeigt, was wenig verwunderlich erscheint, hat das Center doch selbst große Probleme eine Vollvermietung zu erreichen. Diese auffällige Leerstandssituation hat allerdings den Nachfragedruck insgesamt gesenkt und lässt Expansionsmitarbeiter kritische Fragen hinsichtlich der Standortgüte und dem Image als Einzelhandelsdestination stellen. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 9

5 Centersituation Die 2012 eröffnete Arneken Galerie knüpft über zwei offene Ladenstraßen an die Almsstraße an und verfügt über eine Mietfläche von ca m², verteilt auf drei Ebenen, sowie einem Parkhaus mit ca. 400 Parkplätzen. Ankermieter sind Saturn und H&M. Die Startschwierigkeiten des Centers, das mit hohem Leerstand eröffnete, konnten bis heute noch nicht überzeugend behoben werden. Nach wie vor ist der Leerstand, insbesondere im Obergeschoss, gravierend. Eine Schwachstelle in dem architektonisch durchaus attraktiven Center bilden die Zuwegungen zum Hauptgebäude. Der nicht direkte Eingang an der Almsstraße birgt das Risiko, dass Passanten die beiden Zubringer zum Center nicht zum spontanen Bummeln annehmen und nur bei einem gezielten Einkauf ins Center gehen. Immerhin konnte zuletzt Vapiano gefunden werden, der eine komplette Seite der nördlichen Zugangsstraße anmietete und auch mit einer kleinen Aussenterrasse für Belebung sorgt. Der Mieterbesatz ist zwar ausgewogen, bietet aber offensichtlich zu wenig Attraktivität. Ein gut sortierter Lebensmittelmarkt würde sicherlich Zustimmung bei den Besuchern finden. Auch kann die vorhandene Verkaufsfläche etwas überdimensioniert für den Standort sein, denn m² mit überwiegend neuen Konzepten zu füllen, erscheint nicht leicht angesichts einer bereits gut aufgestellten Innenstadt und den beiden übergeordneten Einzelhandelsstandorten Hannover und Braunschweig nahe des Einzugsgebiets. Ladenstraße zur Arneken Galerie mit neuem Mieter Vapiano COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 9

6 INVESTMENT Im letzten Jahr wurde das Büro- und Geschäftshaus Hoher Weg 9-10 von der Aachener Grundvermögen durch die Vermittlung der KAUFPREISFAKTOR COMFORT Hamburg erworben. Die Transaktion spiegelt auch einen Trend wider, wonach sich zunehmend institutionelle Investoren 15,0 17,0 in kleineren Standorten umschauen, um dem deutlich angestiegenen Wettbewerb und gestiegenden Preisen der Metropolen auszuweichen. Ebenso kaufte im letzten Jahr Modepark Röther als Eigennutzer das Areal der ehemaligen Kaufhalle gegenüber dem Bahnhof. Der Komplex verfügt über insgesamt rund m² Mietfläche und beherbergt neben den Einzelhandelsflächen im Erd- und Obergeschoss noch Büroflächen und rund 70 Wohnungen. Lange Zeit war hier ein Projektentwickler im Gespräch mit einer Centerplanung. Die Planung konnte sich aber gegen die Arneken Galerie nicht durchsetzen und lange fristete das Objekt ein tristes Dasein mit einem Restpostenladen als Interimsnutzung. Der Modepark hat die Einzelhandelsflächen modernisiert und auf insgesamt m², verteilt auf Erd- und 1. Obergeschoss im März 2015, eröffnet. Im Shoppingcentersegment wurde in diesem Jahr mit einem Volumen von über 4 Mrd. EUR eine bemerkenswerte Übernahme abgeschlossen, die sich bereits Mitte letzen Jahres ankündigte: Der französische Shoppingcenterbetreiber Klépierre übernahm das ebenfalls gewichtige Unternehmen Corio aus den Niederlanden, welcher Eigentümer der Arneken Galerie war. Klépierre verfügt in 13 Ländern über rund 175 Center und hat mit der Übernahme den lange gewünschten Eintritt in den deutschen Markt geschafft, da Corio neben vier weitere Center in Deutschland betrieben hat. Es bleibt spannend, ob der neue Eigentümer frischen Wind in das Center bringen und den Vermietungsstand entscheidend verbessern kann. Allgemein hemmt die derzeit leichte Zurückhaltung einiger Einzelhändler auch gewissermaßen das Investoreninteresse. Dennoch steigt der Ankaufsdruck bei den meisten Investoren stetig an und interessante Immobilienangebote sind nach wie vor sehr rar gesät. Darüber hinaus zeigt die A-Lage eine hohe Stabilität. Insofern erkennen wir ein insgesamt gesteigertes Interesse für, wenngleich sich die Ausweichbewegungen der Investoren von den Top Metropolen in erster Linie auf gute B-Standorte mit bis Einwohnern auswirken. Das Ankaufsinteresse in verdichtet sich weiterhin auf die Toplage, gerade weil der Vermietungsmarkt noch zurückhaltend ist und Randbereiche durch die Einzelhändler kritisch geprüft werden. Eine aktive Investorengruppe sind Projektentwickler sowie Investoren auf der Suche nach Wertschöpfungspotenzial, zumal es hierfür noch einige geeignete Immobilien in der Innenstadt gibt. Das Gros der Nachfrage geht von lokalen Privatinvestoren aus, da sich auch ein Großteil der vorhanden Immobilien aufgrund kleinteiliger Zuschnitte im Volumen unter 5 Mio. Euro bewegt. Die wenigen größeren Objekte, wie z.b. der Hohe Weg 9-10, sind dann aber auch zunehmend für institutionelle Investoren interessant. Derzeit unterschreiten die Anfangsrenditen für Geschäftshäuser in Top-Lage knapp die 6 % Marke. Toplage Hoher Weg: Neuzugang Pohland auf ca m², neben Kressmann und Adamski nun der dritte Anbieter gehobener Herrenmode im Hohen Weg COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 9

7 PERSPEKTIVEN UND FAZIT Die 1A-Lage ist stabil und behauptet sich gegenüber dem Center. Wohingegen es anfangs Befürchtungen gab, Mieter könnten von der 1A-Lage ins Center abwandern, dürfte es jetzt nicht abwegig sein, das Einzelhändler im Center umgekehrt denken und der eine oder andere einem Wechsel in die Fußgängerzone offen gegenüber steht. Zuletzt war mit größeren Mieterveränderungen wieder verstärkt die Straße im Fokus. Mit Pohland und Modepark Röther eröffneten zwei Großflächen in der Fußgängerzone, die einerseits das textile Angebot ausbauen, andererseits Konkurrenzsituationen verschärfen. Der Modepark ist am Bahnhof zu weit abseits der 1A-Lage positioniert. Er bietet ein beachtliches, modisches Sortiment, das einfach, aber professionell und übersichtlich präsentiert wird. Ebenfalls beindruckend ist die Markenvielfalt von erfolgreichen Modelabels auch aus dem mittleren Preissegment. Auswirkungen auf den Modeeinzelhandel bleiben abzuwarten. Möglicherweise werden einzelne der im Modepark geführten Marken mittelfristig prüfen, inwieweit ein eigener Laden darüber hinaus noch sinnvoll ist. Offen gibt es noch Überlegungen, am Bahnhof ein neues Parkhaus zu errichten. Dies könnte die Konkurrenzsituation verstärken, da Kunden, die im Modepark einkaufen, auch bequem dort parken können und so der eigentlichen Innenstadt fern bleiben. Insofern dürfte der neue Textilanbieter nicht nur Begeisterungsstürme bei den örtlichen Einzelhändlern hervorgerufen haben. Bisher sind nachteilige Auswirkungen allerdings noch nicht festzustellen, ebenso wenig, wie eine Aufwertung der Bernwardstraße. Desweiteren werben nun im engen Radius die örtlichen Textilgrößen Adamski und Kressmann und der neue Wettbewerber Pohland um die gleiche Kundschaft und es bleibt spannend, ob die drei großen Läden mit Herrenmode in dauerhaft bestehen können. Es bleibt zu hoffen, dass im Center baldmöglichst der gravierende Leerstand abgebaut wird. Nicht um der Fußgängerzone eine stärkere Konkurrenz zu bieten, sondern um insgesamt einen dauerhaften Schaden vom Einzelhandelsstandort abzuhalten. Die mit dem Center verbundenen Erwartungen, deutlich mehr Käufer in der Stadt zu halten, wurden bisher noch nicht erreicht. Stattdessen hat sich der länger anhaltende Leerstand nachteilig auf die Vermietungssituation der Straße ausgewirkt, von der steigenden Unzufriedenheit der Centermieter, was zu weiterem Leerstand führen kann, ganz zu schweigen. Auf der Straße stagnieren derzeit aufgrund des zu hohen Flächenangebots die Mietpreise. Modepark Röther: Auf m² in der B-Lage Bernwardstraße eröffnet COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 9

8 In der Almsstraße gibt es einige Liegenschaften, die modernisierungsbedürftig sind, wobei die Eigentümer bisher noch zögern. Dies ist anscheinend dem etwas schleppenden Vermietungsmarkt geschuldet. Den vermeintlichen Vorteil der Centeranbindung konnte die Almsstraße bisher nicht verwerten, Almsstraße und Hoher Weg sind in den stärksten Abschnitten gleichwertig. Insbesondere hat sich der Hohe Weg, dem man durchaus auch Probleme aufgrund der größeren Entfernung zum Center voraussagte, stabil entwickelt und seit Centereröffnung ist dort kaum Leerstand zu beklagen. Neben den Lokalgrößen Adamski und Kressmann dürfte die hohe Konzentration an großen und namhaften Filialkonzepten für die Stärke der Straße verantwortlich sein. COMFORT erwartet, dass sich der Nachfragedruck auf die Straße mit einer Stabilisierung der Arneken-Galerie weiter erhöhen wird. Grundlage hierfür bietet die Stadt mit grundsätzlich soliden Kennzahlen und dauerhaft stabilen Passantenfrequenzen in der Fußgängerzone sowie einem umfangreichen und attraktiven Einzelhandelsangebot. Im Hinblick auf die Angebotsvielfalt konnte das Center, auch wenn es seine volle Kraft bisher noch nicht entfaltete, die Innenstadt dennoch bereichern und letztendlich wurde eine Erhöhung der Innenstadtflächen erreicht. Die Flächen- und Umsatzanteile der Innenstadt sind im Verhältnis zur starken Peripherie im Vergleich mit Städten der gleichen Größenklasse immer noch unterdurchschnittlich, daher ist die Erweiterung der innerstädtischen Verkaufsfläche grundsätzlich wünschenswert. Der Leerstandsabbau des Centers ist für die weitere Entwicklung der Stadt von Bedeutung und es ist die Aufgabe des neuen Eigentümers, das Center in die Stabilität zu führen, um auf diese Weise einen wesentlichen Beitrag für die positive Fortentwicklung des Einzelhandels in der Innenstadt von zu leisten. COMFORT Städtereport 2015 Seite 8 von 9

9 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 40 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg Günter Rudloff, Frank Reitzig, Thomas A.-Heckh, Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 9 von 9