Berliner Stuck-Altbauten in begehrter Wohnlage als Kapitalanlage

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1 Erhaltungsaufwand Berliner Stuck-Altbauten in begehrter Wohnlage als Kapitalanlage Palais Pfalzburger Straße 72, Berlin-Wilmersdorf Historische Fassade um 1904

2 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkung Stuck-Altbauten als Kapitalanlage Das Konzept Ein konkretes Investitionsobjekt: Palais Pfalzburger Straße Die Eckwerte der Konzeption Die Partner Investitions- und Finanzierungsplan Ergebnisberechnung bis /10

3 1. Vorbemerkung Seit der Beendigung der steuerlichen Begünstigung durch das Fördergebietsgesetz Ende der 90er Jahre ist die Wohnimmobilie als Kapitalanlage praktisch vom Markt verschwunden. Gemeinhin wird davon ausgegangen, dass bei Wohnungen keine ausreichende Rendite erzielt werden kann, um eine konkurrenzfähige Kapitalanlage für Anleger zu konzipieren. Diese Einschätzung beginnt sich zunehmend zu verändern. Die Entwicklung der Aktien- und Geldmarktfonds verspricht eher mäßige Renditen, bei zusätzlicher Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Börsenentwicklung. Offene Immobilienfonds verzeichnen derzeit zwar noch Rekordzuflüsse an liquiden Mitteln, allerdings werden auch in diesem Bereich bereits rückläufige Renditen verzeichnet. Dazu kommt, dass der Büroimmobilienmarkt zunehmend mit erheblichen Vermietungsschwierigkeiten zu kämpfen hat. Insgesamt gehen in diesem Bereich die erzielbaren Mieten zurück. Aufgrund dieser Entwicklung bei den Konkurrenzprodukten wird die Wohnimmobilie als Kapitalanlage wieder interessant. Dazu kommen historisch niedrige Hypothekenzinsen und eine hohe Sicherheit, was die nachhaltige Erzielbarkeit der Mieten angeht. Bereits erkannt wurde dies von institutionellen Investoren, die verstärkt Wohnimmobilien in Deutschland erwerben. Zusätzlich wird der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Wohnimmobilie durch die Möglichkeit begünstigt, Renovierungskosten bei entsprechender vertraglicher Gestaltung steuerlich geltend zu machen. Der sog. Erhaltungsaufwand kann zu steuerlichen Verlusten führen, auch wenn die entsprechenden Baumaßnahmen zeitnah nach dem Erwerb der Immobilie erfolgen. Dies gilt zumindest noch bei Baubeginn in diesem Jahr. Der Markt der gehobenen Wohnimmobilien in Berlin weist ein hohes Wertentwicklungspotenzial auf. Attraktive Stuck-Altbauten der Jahrhundertwende in den besten Lagen Berlins können derzeit zu relativ günstigen Einstandspreisen erworben und vollumfänglich modernisiert werden. Damit bietet sich das Potenzial für eine Wertsteigerung, wie sie in anderen Hauptstädten Europas bereits vollzogen wurde. 3/10

4 2. Stuck-Altbauten als Kapitalanlage 2.1 Das Konzept Das Konzept soll es Anlegern ermöglichen Wohnimmobilien zu erwerben, die neben einer hohen Sicherheit für das Investment die Chance für eine überproportionale Wertsteigerung versprechen. Dazu werden Stuck-Altbauten in attraktiven Berliner Innenstadtlagen erworben und umfassend instandgesetzt bzw. modernisiert. Die Qualität der Sanierung entspricht dabei der exklusiven Lage der jeweiligen Immobilie. In den Dachgeschossen entstehen - soweit möglich - hochwertige neue Wohnungen. Die Konzeption ist auf den kontinuierlichen Vermögensaufbau für den Investor ausgelegt. Dieser erfolgt zum einen durch die laufende Entschuldung der Fondsgesellschaft und zum anderen durch die prognostizierte Wertentwicklung der Immobilie. Realisiert wird dieser Vermögenszuwachs durch die Veräußerung der Häuser, entweder aufgeteilt als Eigentumswohnungen oder als Gesamtobjekt. Das Wertsteigerungspotenzial ergibt sich durch die derzeit günstigen Einkaufpreise für entsprechende Immobilien in Berlin. Sowohl was die Durchschnittsmiete als auch was den Kaufpreisfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) angeht, liegt Berlin im Vergleich mit anderen Großstädten in Deutschland wie beispielsweise München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg, im unteren Bereich. Geht man davon aus, dass sich in den nächsten ein bis zwei Dekaden eine Angleichung der Preisverhältnisse ergeben wird, so sind überdurchschnittliche Wertste igerungen in Berlin zu erwarten. Dies gilt um so mehr, wenn es sich um ausgesuchte Häuser in guten Lagen handelt. Ein Vergleich mit anderen europäischen Hauptstädten wie beispielsweise Paris oder London zeigt noch erheblich höhere Performancechancen. Ein Indiz für zukünftig zu erwartende Wertsteigerungen ist auch der heute bereits erzielbare Preis für Eigentumswohnungen, die an Selbstnutzer in vergleichbaren Lagen veräußert werden. Die Verkaufspreise bewegen sich aktuell in diesem Segment zwischen EUR 1.700,00 und EUR 2.800,00 je Quadratmeter (ohne Nebenkosten). In dem konzipierten Gesamtaufwand des Stuck-Altbauten- Immobilienfonds von EUR 1.879,00 je Quadratmeter sind sämtliche Nebenkosten enthalten. Die Konzeption sieht vor, dass der Investor das Mehrfamilienhaus kauft. Anschließend entscheidet er über Art, Umfang und Kosten der durchzuführenden Baumaßnahmen. Die Aufträge werden gewerkeweise an einzelne Bauunternehmen vergeben. Der Investor kann einen Baubetreuer als Bauherrenvertreter einschalten. Mit den Baumaßnahmen muss noch in 2003 begonnen werden; die planmäßige Bauzeit beträgt ca. ein Jahr. Bei den in der Kalkulation ausgewiesenen Baukosten handelt es sich um eine Schätzung, es gibt keine Baukostengarantie. 4/10

5 Legt man dieses Konzept zugrunde, kann ein wesentlicher Anteil der geschätzten Renovierungskosten als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden. Der Aufwand führt zu sofort abzugsfähigen steuerlichen Verlusten. In der Kalkulation werden diese Verluste mit EUR 1,0 Mio. geschätzt. Verbindliche Aussagen zur Höhe der Verluste können aber erst gemacht werden, wenn die konkreten Baumaßnahmen feststehen und die entsprechenden Kosten bekannt sind. Rechtssicherheit für dieses steuerliche Konzept besteht nur, sofern mit den Baumaßnahmen vor dem begonnen wird. Die Bundesregierung plant, durch das Steueränderungsgesetz 2003 den alten Zustand des anschaffungsnahen Aufwands per Gesetz wieder einzuführen und damit derartige Gestaltungsmöglichkeiten zukünftig zu verhindern. Für die Bauzeit ist die Beauftragung eines unabhängigen Mittelverwendungstreuhänders vorgesehen, der unter Einschaltung eines Bausachverständigen für die ordnungsgemäße Verwendung der Eigen- und Fremdmittel Sorge trägt. Darüber hinaus sind Dienstleistungsgebühren für die Entwicklung der Konzeption und die steuerliche Betreuung während der Bauzeit eingeplant. 5/10

6 2.2 Ein konkretes Investitionsobjekt: Palais Pfalzburger Straße 72 Das Objekt: Das Wohn- und Geschäftshaus wurde um 1904 als fünfgeschossiges Vorderhaus mit beidseitig anschließenden Seitenflügeln errichtet. Die Stilelemente und der Charme der Jahrhundertwende prägen das Ambiente des Hauses. Das großzügige und überaus repräsentative Eingangsfoyer ist doppelgeschossig angelegt. Die Wand- und Deckenflächen sind mit dem historischen Marmor und Stuck aus der Bauzeit ausgestattet. Über die Treppe mit dem original erhaltenen schmiedeeisernen Geländer gelangt man in die oberen Wohnetagen. Die Wohnungseingangstüren des Vorderhauses bestehen aus Holz mit Glasausschnitten aus Ornamentglas. Türen und Holzumfassungszargen sind mit Schnitzereien im Jugendstil verziert. Die aufgesetzten Holzarchitrave über den Wohnungseingangstüren des Vorderhauses sind mit profilierten Gesimsbändern geschmückt. Auch in den Wohnungen des Vorderhauses selbst finden sich zahlreiche Gestaltungselemente der Zeit. Hohe Räume, Stuck, Parkett und verzierte Kassettentüren mit Messingbeschlägen bestimmen das Erscheinungsbild. Eckdaten: Grundstücksgröße: ca qm 25 Wohneinheiten: ca qm 2 Gewerbeeinheiten: ca. 150 qm Dachgeschossausbau: ca. 375 qm/ 2 Einheiten 6/10

7 Die Lage: Die Pfalzburger Straße befindet sich in einem bevorzugten Wohngebiet von Wilmersdorf, in einer ruhigen Seitenstraße und doch nur drei Gehminuten vom Kurfürstendamm entfernt. Das gesamte attraktive Angebot der City Berlins ist damit ohne Verkehrsprobleme leicht erreichbar. In unmittelbarer Nähe zu dem Haus lädt der Ludwigkirchplatz mit vielen Cafés, Restaurants und Grünanlagen zum Verweilen ein und gehört zu den begehrtesten innerstädtischen Wohnlagen Berlins. 2.3 Die Eckwerte der Konzeption Gesamtaufwand: ,00 EUR 1.879,00 EUR/m 2 Eigenkapital (51,28 %): ,00 EUR 963,00 EUR/m 2 Fremdkapital (48,72 %): ,00 EUR 915,00 EUR/m 2 Kalkulierte Finanzierungskonditionen: Auszahlung 90,00 % Zins nominal 5,20 % Zins effektiv ca. 6,48 % Tilgung zzgl. ersparter Zinsen 1,00 % Zinsbindung 15 Jahre Abschluss Baumaßnahmen: 01. Januar 2005 Mieteinnahmen nach Modernisierung und Dachgeschossausbau: ,00 EUR p.a. Steigerung p.a. 1,50 % Instandhaltungskosten: 6,00 EUR/m 2 /p.a. Steigerung p.a. 1,50 % Mietausfallwagnis p.a.: 2,00 % der Mieteinnahmen Kosten der Hausverwaltung p.a., netto: 4,50 % der Mieteinnahmen 7/10

8 3. Die Partner Konzeption, Mittelverwendungstreuhandschaft, Steuerberatung Die TREUCON AG beschäftigt sich seit über 15 Jahren mit der Entwicklung und Betreuung von Kapitalanlagemodellen. Sie ist schwerpunktmäßig in den Geschäftsfeldern Konzeption, Mittelverwendungstreuhandschaft und Steuerberatung tätig. Die TREUCON AG genießt einen guten Ruf innerhalb dieses Spezialmarktes. Für die Anleger bedeutet dies eine hohe Sicherheit im Hinblick auf ihr Investment. Firma, Sitz, Anschrift: Grundkapital: Vorstand: Aufsichtsratvorsitzender: TREUCON Allgemeine Wirtschaftstreuhand Steuerberatungsgesellschaft Aktiengesellschaft, Fasanenstraße 35, Berlin Tel. +49 (0) 30/ Fax. +49 (0) 30/ ,00 EUR RA Stb Dipl.-Kfm. L. Geisenheyner, Berlin RA Stb Uwe Kämpf, Berlin RA Götz Faude Projektanbieter Die Gesellschafter der LSK Gesellschaft für Bau und Immobilien Management & Consulting GmbH verfügen über langjährige Erfahrung in der Planung und Durchführung von Altbaumodernisierungen und im Dachgeschossausbau. Insgesamt wurden von dem geschäftsführenden Gesellschafter in den letzten 20 Jahren rd. 100 Modernisierungen des klassischen Berliner Altbaus umfassend und verantwortlich betreut. Firma, Sitz, Anschrift: Stammkapital: Geschäftsführer: LSK Gesellschaft für Bau und Immobilien Management & Consulting GmbH, Joachim-Friedrich-Straße 5, Berlin Tel. +49 (0) 30/ Fax. +49 (0) 30/ ,00 EUR Habib Khederlarian, Berlin 8/10

9 Pfalzburger Straße 72 Unverbindliche Orientierungsrechnung EINZELERWERBER 4. 'INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLAN Investitionen: EUR EUR Anschaffungskosten Anschaffungsnebenkosten ,85% vom GA EUR/m² Baukosten /. Vorsteuer ,66% vom GA 726 EUR/m² Makler, Steuerberater usw /. Vorsteuer ,49% vom GA 141 EUR/m² ,00% EUR/m² Finanzierung: Darlehen I /. Damnum ,72% vom GA 915 EUR/m² #NV Eigenkapital #NV ,28% vom GA 963 EUR/m² ,00% EUR/m² Seite 9

10 Pfalzburger Straße 72 Unverbindliche Orientierungsrechnung EINZELERWERBER 5. ERGEBNISBERECHNUNG BIS 2019 bei einer Eigenkapital-Beteiligung in Höhe von: EUR EIGENKAPITAL Ausschüttung/ vorauss.steuerl. vorauss.steuerl. LIQUIDITÄT Vermögensbildg. Nachschuss(-) Ergebnis Auswirkungen * nach Tilgung aus TILGUNG Jahr EUR EUR EUR EUR EUR EUR ,59% ,31% Investitionsphase VERÄUßERUNG * Höchststeuersatz, zzgl. Solidaritätszuschlag bis einschließlich 2007 Seite 10