Lützenkirchen (Hrsg.) Anwalts-Handbuch Mietrecht, 4. Auflage

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1 Weitere Informationen unter Leseprobe zu Lützenkirchen (Hrsg.) Anwalts-Handbuch Mietrecht, 4. Auflage 4. neu bearbeitete Auflage, 2010, 2800 S., Lexikonformat, gbd., ISBN Bestellfax 0221 / Ja, ich bestelle das o.g. Buch mit 14-tägigem Rückgaberecht zzgl. Versandkosten. / Bei Online-Bestellung versandkostenfrei. * Es gelten die aktuellen Ladenpreise zum Zeitpunkt der Bestellung. Ihre Adresse: Kanzlei/ Firmenstempel Name Straße PLZ Ort Telefon Fax Datum/Unterschrift Verlag Dr. Otto Schmidt KG Postfach Köln AG Köln HRA 5237

2 Vorwort... Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... V XXXI XXXV A. Gestaltungsberatung bei Mietverträgen (Lützenkirchen/Leo) I. Wohnraummietverträge (Lützenkirchen) Vorüberlegungen Wege zum Individualvertrag Inhalt eines Individualmietvertrages über Wohnraum Festlegen des Verhandlungsspielraumes Die inhaltliche Umsetzung des Verhandlungsergebnisses Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum Abschluss eines Formularvertrages über Wohnraum II. Gewerberaummietverträge (Leo) Vorüberlegungen Die Erstellung eines Gewerberaummietvertrages III. Verschulden bei Vertragsverhandlungen (Leo) Typische Fallkonstellationen im Mietrecht Ausschluss von Ansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bei Vorliegen von Sachmängeln B. Allgemeine Fragen der Abwicklung mietrechtlicher Mandate (Lützenkirchen) I. Die Persönlichkeit des Mandanten und sein Interesse II. Der querulatorische Mandant Vermieterberatung gegenüber querulatorischen Mietern Mieterberatung gegenüber querulatorischen Vermietern VII

3 III. Das rechtsschutzversicherte Mandat Der Mandant Die Abwicklung mit dem Rechtsschutzversicherer IV. Die Erstberatung Die Vorbereitung und Durchführung Gebühren V. Das Vorliegen des Mietvertrages Der schriftliche Mietvertrag Der konkludent abgeschlossene Mietvertrag Der mündliche Mietvertrag Wirksamkeit des Mietvertrages Auslegung im Mietrecht VI. Verstöße gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz Grundlagen Zeitlicher Anwendungsbereich Ziele des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) Generelle Anwendbarkeit auf die Miete Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot Rechtsfolgen Antidiskriminierungsverbände Prüfungsschema bei der Wohnraummiete C. Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages (Leo/Lützenkirchen) I. Vorüberlegungen bei der Beratung im Zusammenhang mit Mietvertragsänderungen (Leo) Besteht eine Anspruchsgrundlage für eine Änderung des Vertrages? Herabsetzung der Miete bei Gewerberaummietverträgen Formerfordernisse bei Vertragsänderungen II. Wechsel in der Person des Vermieters (Lützenkirchen) Veräußerung des Mietobjektes Zwischenvermietung = Gewerbliche Weitervermietung VIII

4 III. Wechsel in der Person des Mieters (Lützenkirchen) Ausscheiden eines von zwei Mietern aus dem Mietvertrag Nachmieterstellung am Beispiel eines Wohnraummietvertrages Tod des Mieters bei Wohnraummiete IV. Die Verlängerung befristeter Mietverträge über Wohnraum (Lützenkirchen) Der Vertrag mit einfacher Befristung nach 564c Abs. 1 BGBa.F Die qualifizierte Befristung nach 564c Abs. 2 BGBa.F Die einfache Befristung durch wechselseitigen Kündigungsverzicht Echter Zeitmietvertrag nach 575 BGB D. Miete (Junker) I. Die typische Beratungssituation Überblick Prüfung von Grundfragen (Checkliste) II. Notwendige Ermittlungen und Feststellungen zu der vereinbarten Miete Feststellung der Mietstruktur Feststellung der konkreten Miethöhe Umsatzsteuer III. Fälligkeit der Miete Die gesetzlichen Regelungen Vorauszahlungsklauseln IV. Erfüllung von Mietansprüchen Überblick Prüfung von Grundfragen (Checkliste) Die gesetzlichen Regelungen ( 269, 270 BGB) Abweichende vertragliche Vereinbarungen Zahlungsart IX

5 6. Verrechnung von Zahlungen des Mieters Mehrheit von Vermietern (Gläubigern) und Mietern (Schuldnern) V. Nichterfüllung Zahlungsverzug Kündigung wegen Zahlungsverzuges Kündigung wegen laufend verspäteter Zahlungen VI. Ermäßigung der Miete Überblick Minderung Zurückbehaltungsrecht Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vertraglich vereinbarten/beschriebenen Fläche Persönliche Verhinderung des Mieters ( 537 BGB) VII. Verjährung und Verwirkung von Mietforderungen des Vermieters und Rückerstattungsansprüchen des Mieters Verjährung Verwirkung VIII. Mietpreisüberhöhung nach 5 WiStG Überblick Kernpunkte (Checkliste) Die Tatbestandsmerkmale im Einzelnen und der notwendige Umfang des Sachvortrages Rechtsfolgen IX. Mietwucher a 605 X. Kostenmiete Überblick Entgelt, das die Kostenmiete überschreitet Rechtsfolgen einer überhöhten Kostenmiete Auskunftsanspruch des Mieters XI. Miete und Mietprozess Zuständigkeit Klageantrag Klage im Urkundenprozess X

6 E. Beratung und Vertretung bei Mieterhöhungen (Kunze/Walterscheidt/Dickersbach/Lützenkirchen) I. Mieterhöhungen nach dem BGB (Kunze) Beratungssituation Erhöhungsmöglichkeiten Ausschluss von Erhöhungen Einvernehmliche Erhöhung Notwendige Vorinformationen II. Mieterhöhung nach 558 BGB (Kunze/Walterscheidt) Überlegungen bei der Beratung des Vermieters Hinweise zur praktischen Umsetzung Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Klage auf Zustimmung III. Mieterhöhung nach 559 BGB (Kunze/Dickersbach) Beratungssituation Überlegungen bei der Vermieterberatung Hinweise zur praktischen Umsetzung Gegenargumente des Mieters Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung nach 559BGB Gerichtliche Abwehr der Mieterhöhung nach 559 BGB IV. Mietänderungen nach 560 BGB (Kunze/Lützenkirchen) Beratungssituation Überlegungen bei der Vermieterberatung Hinweise zur praktischen Umsetzung Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Gerichtliche Durchsetzung der Mieterhöhung V. Mietvertraglich vorgesehene Mieterhöhungsmöglichkeiten (Kunze/Lützenkirchen) Staffelmietvereinbarung Indexmietvereinbarung VI. Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum (Lützenkirchen) Vermieterberatung Mieterberatung XI

7 F. Geltendmachung und Abwehr von Gewährleistungsrechten (Lützenkirchen) I. Sachverhaltserfassung und Beratung über die Vorgehensweise Mieterberatung Vermieterberatung II. Gewährleistung nach Ablauf der Mietzeit a 893 III. Prozessuales Vertretung des Mieters Vertretung des Vermieters im gerichtlichen Verfahren G. Die Umsetzung einzelner mietrechtlicher Ansprüche (Lützenkirchen) I. Erlaubniserteilung Tierhaltung im Wohnraum Untermiete Bauliche Veränderungen am Beispiel der Parabolantenne II. Anspruch auf Leistung der vereinbarten Barkaution Vermieterberatung Mieterberatung III. Besichtigungs- und Zutrittsrecht Vermieterberatung Mieterberatung IV. Ausübung des Vermieterpfandrechts Vermieterberatung Mieterberatung H. Erhaltung der Mietsachen (Dickersbach/Specht) I. Erhaltungspflicht des Vermieters (Dickersbach) Instandhaltung Instandsetzung XII

8 3. Schutz- und Verkehrssicherungspflicht Überprüfungspflichten des Vermieters Opfergrenze Vermietete Eigentumswohnung Abweichende Vereinbarungen zur Instandhaltung und Instandsetzung Der Duldungsanspruch des Vermieters Mieterrechte bei Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen II. Modernisierung durch den Vermieter nach 554 Abs. 2 BGB (Dickersbach) Allgemeines Anspruch auf Modernisierung Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen gem. 554 Abs. 1 BGB Die Maßnahmen nach 554 Abs. 2 BGB Die Darlegungs- und Mitteilungspflicht des Vermieters ( 554 Abs. 3 S. 1 BGB) Inhalt der Duldungspflicht Wegfall der Duldungspflicht Interessenabwägung ( 554 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB) Schadensersatz bei unberechtigter Verweigerung der Duldung Mieterrechte bei Maßnahmen nach 554 Abs. 1 und2bgb Gerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen III. Mietermodernisierung (Dickersbach) Duldungsanspruch Zustimmung des Vermieters Anspruch auf Zustimmung Weitere Voraussetzungen für die Zustimmung Konsequenzen der Mietermodernisierung bei fehlender vertraglicher Regelung im laufenden Mietverhältnis Vereinbarungen zur Mietermodernisierung Sonderfall: Barrierefreiheit Verwendungen des Mieters nach 536a Abs. 2, 539BGB XIII

9 9. Wegnahmerecht des Mieters nach 539 Abs. 2 BGB Vereinbarungen im Zusammenhang mit der Wegnahme IV. Schönheitsreparaturen (Specht) Ausgangslage im Mandatsverhältnis Was gehört zu den Schönheitsreparaturen? Abgrenzung Schönheitsreparaturen Schadensersatz In welcher Qualität sind Schönheitsreparaturen auszuführen? Wer muss die Schönheitsreparaturen ausführen? Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abreden zur Übertragung der Schönheitsreparaturen Die Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten Welche Rechtsfolgen ergeben sich aus unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln? Wie kann auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln reagiert werden? Der Renovierungsanspruch des Vermieters während der Mietzeit Der Anspruch des Vermieters auf Kostenbeteiligung bei Vertragsende Die Geltendmachung der Schlussrenovierung durch den Vermieter Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Dekoration bei Ablauf des Mietvertrages Ansprüche des Vermieters bei geplantem Umbau Die Durchsetzung der Renovierungspflicht des Vermieters Abwehrstrategien des Mieters Schönheitsreparaturen und Kündigung des Mietvertrages Abstandsvereinbarungen zu Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen und Hartz IV Schönheitsreparaturen im Mietprozess Vorschlag für eine Schönheitsreparaturklausel XIV

10 I. Die Abwehr von Vertragsverletzungen vor und während der Mietzeit (Dickersbach) I. Verletzungen der Gebrauchsgewährpflicht durch den Vermieter Beratung vor der Überlassung der Mietsache Die Überlassung der Mietsache a Beratung nach der Überlassung der Mietsache II. Vorvertragliche Auskunftspflichten a Auskunftspflichten des Vermieters c Auskunftspflichten des Mieters h 1416 III. Verletzung von Nebenpflichten durch den Vermieter während der Mietzeit Aufklärungspflichten Treuepflichten Fürsorgepflichten Konkurrenzschutzpflichten Reinigungs- und Verkehrssicherungspflichten Leistungspflichten Mieterberatung Vermieterberatung IV. Verletzung nachvertraglicher Pflichten durch den Vermieter a Geltendmachung unberechtigter Forderungen b Aufklärungspflichten bei unwirksamen AGB e Räumung durch den Vermieter h Versorgungssperre j Folgen des ausgeübten Vermieterpfandrechts o Mietschuldenfreiheitsbescheinigung s 1458 V. Rechtswidriges Verhalten des Mieters Beratung vor Überlassung der Mietsache Beratung nach Überlassung der Mietsache VI. Exkurs: Die Mieterbegünstigungsklausel a 1521 XV

11 J. Beendigung des Mietvertrags (Eisenhardt) I. Modalitäten der Vertragsbeendigung Kündigung Rücktritt Anfechtung Beendigung durch Fristablauf Beendigung durch Bedingungseintritt Mietaufhebungsvereinbarung Umdeutung von Erklärungen II. Kündigung durch den Vermieter Überlegungen vor Kündigungsausspruch Grundsätze des Kündigungsausspruchs Ordentliche (fristgebundene) Kündigung Wohnraumkündigung aus berechtigtem Interesse, 573BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte) Kündigungssperre im Insolvenzverfahren III. Beendigung des befristeten Mietvertrages durch den Vermieter IV. Die Räumungsklage Vorbereitung der Klageerhebung Zeitpunkt der Klageerhebung, insbesondere Klage auf künftige Räumung Inhalt der Klageschrift Abwendung der Klageabweisung durch rechtzeitige Nachbesserung Besonderheiten bei Widerspruch des Mieters gem. 574BGB V. Rechtswahrung des Mieters nach Empfang der Kündigung Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung Entwicklung eines Verteidigungskonzeptes Kündigungswiderspruch gem. 574 BGB XVI

12 VI. Gerichtliche Rechtsverteidigung des Mieters Allgemeine und taktische Überlegungen Verteidigung gegen die Räumungsklage Negative Feststellungsklage des Mieters VII. Der gerichtliche Räumungsvergleich Grundsätze Inhalt des Vergleichs Widerruf des Vergleichs a Anfechtung des Vergleichs Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich VIII. Kündigung durch den Mieter Überlegungen vor Kündigungsausspruch Grundsätze des Kündigungsausspruchs Ordentliche (fristgebundene) Kündigung Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte) IX. Beendigung des befristeten Mietvertrages durch den Mieter Vertragsgemäße Beendigung Vorzeitige Beendigung X. Beendigung durch Bedingungseintritt XI. Die Mietaufhebungsvereinbarung Grundsätze Form Inhalt K. Abwicklung beendeter Mietverträge (Horst/Lützenkirchen) I. Typische Mandatskonstellationen (Horst) II. Der Vermieter als Mandant (Horst/Lützenkirchen) Erstberatung Schlussfolgerungen XVII

13 3. Taktische Überlegungen Praktische Umsetzung von Ansprüchen Der Mieter befindet sich noch in der Wohnung Der Mieter ist ausgezogen, hat aber noch nicht übergeben Der Mieter ist ausgezogen und hat übergeben Der verschwundene Mieter Abwicklung nach dem Tod des Mieters Außergerichtliche Schadensregulierung Betriebskosten Kaution III. Der Mieter als Mandant (Horst) Erstberatung Schlussfolgerungen Taktische Überlegungen Praktische Umsetzung von Ansprüchen Abrechnung und Rückzahlung der Kaution Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen a Einbauten und Investitionen Rückerstattung von Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüssen, Mieterdarlehen und überzahlter Miete Schadensersatzansprüche des Mieters IV. Anspruchsbeziehungen zwischen Vermieter Vormieter und Nachmieter (Horst) Vertragliche Vereinbarungen Gesetzliche Ansprüche des Vormieters gegen den Nachmieter L. Betriebskosten (Lützenkirchen) I. Begriff der Betriebskosten Allgemeines II. Die einzelnen Betriebskostenpositionen Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten der Wasserversorgung XVIII

14 3. Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten III. Betriebskosten bei preisfreiem Wohnraum Vereinbarung der Umlagefähigkeit Pflicht zur Abrechnung Formelle Anforderungen an die Abrechnung Inhalt der Abrechnung Einwendungsausschluss Ausübung der Kontrollrechte durch den Mieter Schuldanerkenntnis durch Ausgleich des Saldos? Zurückbehaltungsrecht Rückforderung von Vorauszahlungen Verjährung Verwirkung Abweichende Vereinbarungen zu Betriebskosten Klage auf Abrechnung IV. Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum Kosten der Einrichtung der Wäschepflege Mietstruktur Fälligkeit der Nachforderung Neue Betriebskosten Form der Abrechnung XIX

15 6. Gemischte Nutzung Nachbelastung Geltung der Einwendungsfrist? Ausübung des Kontrollrechts Umlageschlüssel V. Nebenkosten bei der Gewerberaummiete Pflicht zur Abrechnung Vorbereitung der Belegprüfung Besonderheiten bei der Belegprüfung Checkliste: Prüfung der Abrechnungsvoraussetzungen VI. Einzelne Probleme zu Heiz- und Warmwasserkosten Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung Umlegbare Kosten Umlagemaßstab Plausibilitätskontrolle Darstellung der Abrechnung Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode Kürzungsrecht VII. Die unterlassene oder verweigerte Ablesung Ausgangssituation Rechtliche Aspekte M. Besondere Probleme des Mietprozesses (N. Schneider) I. Einleitung II. Obligatorisches Streitschlichtungsverfahren ( 15a EGZPO) Gesetzeslage Anwendungsbereich Entbehrlichkeit Vollstreckungstitel Kostenentscheidung und -erstattung III. Mahnverfahren ( 688 ff. ZPO) Fälliger Zahlungsanspruch XX

16 2. Hinreichende Individualisierung Zutreffende Angabe des Abgabegerichts Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens Weiteres Verfahren nach Widerspruch und Einspruch IV. Rechtsstreit Einleitung Sachliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Die Parteien Verfahren Besondere Klage- und Verfahrensarten V. Gehörsrüge ( 321a ZPO) VI. Berufung Übersicht Wertabhängige Berufung ( 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) Zulassungsberufung ( 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) VII. Revisionsverfahren ( 543 ff. ZPO) Revision ( 543 ZPO) Nichtzulassungsbeschwerde ( 544 ZPO) Sprungrevision ( 566 ZPO) VIII. Rechtsentscheid IX. Rechtsbeschwerde X. Selbständiges Beweisverfahren ( 485 ff. ZPO) Übersicht Rechtliches Interesse Zuständigkeit Verjährungshemmende Wirkung Antrag Begründung und Glaubhaftmachung Beendigung des Verfahrens a Sonderfälle Rechte des Antragsgegners Streitverkündung Frist zur Klageerhebung Kostenentscheidung XXI

17 XI. Einstweiliger Rechtsschutz Einstweilige Verfügung Arrest XII. Besonderheiten der Kostenentscheidung in Mietsachen Übersicht Kostenbefreiendes Anerkenntnis ( 93 ZPO) Die Sonderregelung des 93b ZPO XIII. Kostenerstattung XIV. Anhang: Materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch XV. Zwangsvollstreckung Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen Vollstreckung vertretbarer Handlungen Vollstreckung auf Duldung oder Unterlassung Vollstreckung wegen nicht vertretbarer Handlungen Räumungsvollstreckung Kosten der Vollstreckung N. Rechtsanwaltsvergütung (N. Schneider) I. Rechtsanwaltsvergütung in Mietsachen Einleitung Allgemeine Vorschriften Allgemeine Gebühren (Teil 1 VV RVG) Beratung ( 34 RVG) Prüfung der Erfolgsaussicht eines Rechtsmittels (Nrn ff. VV RVG) Außergerichtliche Vertretung (Nr VV RVG)... 98b Vertretung in Verwaltungsverfahren (Nrn. 2300, 2301 VV RVG, Nrn ff. VV RVG) Schlichtungsverfahren (Nr VV RVG) Beratungshilfe Mahnverfahren (Nrn ff. VV RVG) Rechtsstreit erster Instanz (Nrn ff. VV RVG) XXII

18 12. Berufung (Nrn ff. VV RVG) Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision Revision (Nrn ff. VV RVG) Rechtsbeschwerde Beschwerde Erinnerungsverfahren Gehörsrüge Selbständiges Beweisverfahren Urkundenverfahren Arrest- und einstweilige Verfügungsverfahren Verfahren vor dem Prozessgericht oder dem Amtsgericht auf Bewilligung, Verlängerung oder Verkürzung einer Räumungsfrist ( 721, 794a ZPO) Einstellung der Zwangsvollstreckung Verfahren auf Vollstreckbarerklärung Prozesskostenhilfe-Prüfungsverfahren Verkehrsanwalt Terminsvertreter Einzeltätigkeiten Zwangsvollstreckung Strafsachen (Teil 4 VV RVG) Bußgeldsachen (Teil 5 VV RVG) Auslagen (Teil 7 VV RVG) Beitreibung der Vergütung Anrechnung der Geschäftgebühr im Kostenfestsetzungsverfahren a Anrechnung der Geschäftgebühr in Prozesskostenhilfemandaten h 2412 II. Gerichtskosten Mahnverfahren a Erstinstanzliches Prozessverfahren Schlichtungsverfahren nach 15a EGZPO Selbständiges Beweisverfahren Berufung Nichtzulassungsbeschwerde Revision Rechtsbeschwerde nach 574 ZPO XXIII

19 9. Allgemeine Beschwerde Arrest- und einstweilige Verfügungsverfahren Zwangsversteigerung a 2428 III. Streitwert Gegenstandswert Einleitung Bestimmung des Streitwerts für die Gerichtsgebühren Bestimmung des Streitwerts für die Anwaltsgebühren IV. Streitwert-ABC AGB-Kontrolle Antenne, Beseitigung oder Duldung Anwaltskosten, Miteinklagen Aufnahme eines Lebensgefährten Aufwendungen Barrierefreiheit Beheizung Berufung Beseitigung Besichtigung Bestehen eines Mietverhältnisses a. Betriebspflicht a Betriebskosten Beweisverfahren Duldung von Instandsetzungs- oder Mängelbeseitigungsarbeiten Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Einstweilige Verfügung Feststellungsklage, negative Feststellungsklage, positive Fortsetzungsverlangen Gebrauchsüberlassung Gebrauchsüberlassung an Dritte Hausordnung Haustürschlüssel Herausgabe Jahresmiete a Kaution b 2460 XXIV

20 27. Klage und Widerklage Klagenhäufung, Räumungsrechtsstreit und Zahlung Kündigung Mängelbeseitigung/Instandhaltungsmaßnahmen Mietaufhebungsvertrag Miete a Mieterhöhung Mietpreisüberhöhung Mietsicherheit Mietvertrag Mietvorauszahlungen Mietzins/Miete Mietzahlungsklage Minderung Nutzungsentschädigung Option Pfandrecht Räum- und Streudienst a Räumung b Räumungsfrist Räumungsvollstreckung Schadensersatz wegen Nichtzustimmung zur Vermietung Teilkündigung/Teil-Räumungsanspruch Umzugsbeihilfe Unterlassungsansprüche wegen vertragswidrigen Gebrauchs Untermiete Vergleich Vollstreckungsschutz Vorkaufsrecht des Mieters Winterdienst Zustimmung zur Kündigung Zustimmung zur Vermietung a Zutritt Zwangsvollstreckung XXV

21 O. Mietrecht und Zwangsverwaltung (Walke) I. Was ist Zwangsverwaltung? II. Ziele der Zwangsverwaltung vs. Mieterinteressen III. Der Ablauf des Verfahrens im Überblick Antrag Zwangsverwalter Haftung des Zwangsverwalters Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters Beendigung der Zwangsverwaltung IV. Welche Informationen werden vor der Beratung benötigt? V. Beratung des Mieters Zwangsverwaltung während des laufenden Mietverhältnisses Welche Zahlungen hat der Mieter an den Zwangsverwalter zu leisten? Ansprüche des Mieters gegen den Zwangsverwalter VI. Mietverträge, die während der Zwangsverwaltung geschlossen werden Pflicht des Zwangsverwalters zur optimalen Nutzung des Objekts Hinweise und Form nach 6 ZwVwV Schutz des Gewerberaummieters für den Fall der Versteigerung des Objekts Schutz des Wohnraummieters für den Fall der Versteigerung VII. Beratung des Vermieters Der Vermieter ist als Schuldner geschützt Wer kann als Vermieter von der Zwangsverwaltung betroffen sein? Schutz des Bestands des Objekts und seiner Nutzung Mitwirkung des Vermieters/Herausgabe von Unterlagen XXVI

22 P. Das Mietverhältnis in der Insolvenz (Gemeinhardt/Weber) I. Grundzüge des Insolvenzrechts aus mietrechtlicher Sicht Einleitung des Verfahrens Vorläufige Insolvenzverwaltung Das eröffnete Verfahren Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse Insolvenzplanverfahren Eigenverwaltung Restschuldbefreiung Verbraucherinsolvenzverfahren II. Insolvenz des Gewerberaummieters Überlegungen bei der Beratung des Vermieters Rechtshandlungen vor Antragstellung Eröffnungsverfahren Eröffnetes Verfahren III. Besonderheiten bei der Insolvenz des Wohnraummieters Überlegungen bei der Beratung des Vermieters Fortbestehen des Vertrages, Überleitung auf den Schuldner Kündigung von Genossenschaftsanteilen c Wohnung und Gewerbe Freigabe Insolvenzforderung und Masseverbindlichkeit Kündigung durch den Vermieter a Eigenbedarfskündigung e Abwicklung des Mietverhältnisses nach Vertragsende Anmeldung von Forderungen a Restschuldbefreiung IV. Insolvenz des Vermieters Überlegungen bei der Beratung des Mieters Eröffnungsverfahren Eröffnetes Verfahren Begründung neuer Mietverhältnisse durch den Insolvenzverwalter XXVII

23 Q. Die Zwangsvollstreckung aus Zahlungstiteln in Mietforderungen (Specht) I. Einleitung II. Die Mietforderung als Beschlagnahmeobjekt in der Zwangsvollstreckung Allgemeines Die Pfändbarkeit von Mietforderungen Pfändbare Mietzahlungsansprüche des Vermieters Pfändbare Mietzahlungsansprüche des Mieters III. Das Verfahren bei Pfändung einer Mietforderung Allgemeines Vollstreckungsantrag Rechtsschutzbedürfnis Zuständigkeit Prüfung der Forderung Inhalt des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses Zustellung Rechtsmittel und Rechtsbehelfe Erlöschen des Pfändungspfandrechts IV. Besonderheiten bei der Pfändung von Mietforderungen Vollstreckungsschuldner = Gläubiger der Mietforderung Pfändung einer Mietforderung bei Mehrheit von Vollstreckungsschuldnern Pfändung einer Mietforderung bei Drittschuldnermehrheit Pfändung einer bereits gepfändeten Mietforderung Die Überpfändung V. Die Wirkungen einer Mietpfändung Beschlagnahme und Pfändungspfandrecht Stellung des Vollstreckungsgläubigers Stellung des Vollstreckungsschuldners Stellung des Drittschuldners Stellung des weiteren Vollstreckungsgläubigers XXVIII

24 VI. Auskunfts- und Herausgabepflichten des Schuldners Die Herausgabe von Urkunden Die Pflicht zur Auskunftserteilung VII. Pfändungsschutz zugunsten des Vermieters nach 851b ZPO Allgemeines Verfahren Mustertext VIII. Die Drittschuldnererklärung Allgemeines Zeitlicher Rahmen Umfang der Auskunftsverpflichtung Mustertext Verletzung der Auskunftsverpflichtung Mustertext IX. Die Einziehungsklage Allgemeines Mustertext X. Zusammentreffen von Mietpfändung und Grundstücksbeschlagnahme Allgemeines Beschlagnahme bei Zwangsversteigerung Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung Beschlagnahme bei Grundschuld und Hypothek Beschlagnahme bei Eintragung einer Zwangshypothek XI. Mietpfändung und Schuldnerinsolvenz Allgemeines Pfändung durch persönlichen Gläubiger Pfändung durch dinglichen Gläubiger Vermieterinsolvenz und Zwangsverwaltung XII. Mietpfändung und Drittschuldnerinsolvenz XIII. Mietpfändung und Nießbrauch XXIX

25 XIV. Mietpfändung wegen öffentlicher Lasten Pfändungsvorrang für öffentliche Grundstückslasten Begriffsdefinition Voraussetzungen des Pfändungsvorrangs Folgen des Pfändungsvorrangs XV. Pfändung und Mietende Stichwortverzeichnis XXX