Welche Ansprüche hat V gegen D und K? Welche Ansprüche hat D?

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1 14. Fall Grundstückskauf? Die Gemeinde K kauft von dem Landwirt V ein ca m² großes Grundstück für EUR ,00 zur Anlage eines Parks. Nur aus diesem Grund veräußerte V das Grundstück weit unter dem Wert. Kurz zuvor hatte K unter Vermeidung von Publizität das Grundstück an den Großinvestor D für EUR ,00 verkauft, der darauf nach Schaffung der bauplanungstechnischen Grundlagen einen Vergnügungspark errichten wollte. Nach der Übereignung des Grundstücks an K und der Kaufpreiszahlung an V wurde für D eine ihm von K bewilligte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. D wurde auch das Grundstück überlassen. Er errichtete darauf einen Pavillon. Als V von dem Weiterverkauf des Grundstücks durch K und dem Vergnügungsparkprojekt Kenntnis erhielt, verlangte er von ihr Schadensersatz in Höhe von EUR ,00 und focht ferner den mit ihr geschlossenen Veräußerungsvertrag vorsorglich an. Als V sich auch an D wandte, wies dieser darauf hin, dass er über den Kaufvertrag zwischen V und K nicht informiert worden war. D will deswegen auch Eigentümer des Grundstücks werden und sein Projekt realisieren. Welche Ansprüche hat V gegen D und K? Welche Ansprüche hat D?

2 Lösung Fall 14 Frage 1 I. Anspruch des V gegen D auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gemäß 894 Ein solcher Anspruch wäre nur dann gegeben, wenn das Grundbuch in Bezug auf die eingetragene Vormerkung unrichtig wäre, der D also die Auflassungsvormerkung nicht wirksam erworben hätte. 894 ist auch im Fall der Vormerkung anwendbar. 1. Wirksamer Erwerb der Vormerkung durch D Fraglich ist, ob D eine Vormerkung wirksam erworben hat. Zunächst bedarf es hierzu eines zu sichernden Anspruchs, 883 BGB. Ein solcher ist vorliegend in dem Kaufvertrag zwischen D und K gegeben. Ferne müsste die Vormerkung zu Gunsten des D auch in das Grundbuch eingetragen worden sein, 883 BGB. Dies ist geschehen. Die Vormerkung wurde durch K auch gem. 885 BGB bewilligt. Fraglich ist, ob K auch berechtigte war. Dann müsste sie Eigentümerin des Grundstücks gewesen sein. Möglicherweise hat K hat ihre zunächst gegebene Eigentümerstellung in Bezug auf das Grundstück durch die Anfechtung des V wieder rückwirkend verloren. a) Anfechtungserklärung, Frist V müsste zunächst die Anfechtung erklärt haben. Dies ist der Fall. Ebenso hat er die Anfechtungsfrist eingehalten. b) Anfechtungsgrund - Arglistige Täuschung durch K, 123 K müsste V arglistig getäuscht haben. Die Behauptung der K, einen Park anlegen zu wollen stellt eine Täuschung über den Verwendungszweck durch aktives Tun dar. Eine Täuschung durch Unterlassen kommt mangels Aufklärungspflicht seitens der K nicht in Betracht. Diese Täuschung erfolgte auch arglistig, da K insoweit vorsätzlich handelte. Diese Täuschung war auch kausal für die Handlung des V, da dieser ansonsten teurer verkauft hätte und es nicht zu einer Übereignung des Grundstücks gekommen wäre. Im Falle einer Anfechtung nach 123 BGB liegt in der Regel die sog. Fehleridentität vor, was bedeutet, dass das grundsätzlich geltende Abstraktionsprinzip hier nicht betroffen ist. Denn der arglistig getäuschte hätte in der Regel, so auch hier, die Übereignung nicht vorgenommen, wenn er sich seines Irrtums bewusst gewesen wäre. Mithin konnte V die dingliche Übereignung wirksam anfechten. Gem. 142 Abs. 1 BGB war K zum Zeitpunkt der Bewilligung der Vormerkung nicht Eigentümer des Grundstücks.

3 2. Gutgläubiger Erwerb der Vormerkung Fraglich ist jedoch, ob ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung in Betracht kommt. Ein solcher könnte sich aus 892, 893 BGB ergeben. Problemtatisch ist hier jedoch, dass es sich bei der Vormerkung nicht, wie 892, 893 BGB fordern, um ein dingliches Recht oder eine Verfügung handelt. Dennoch wird ein gutgläubiger (Erst-)Erwerb der Vormerkung nach den 892, 893 durchweg für möglich gehalten (vgl. BGHZ 57, 341, 343), wobei teilweise eine Analogie der 892, 893 bevorzugt wird. Vorliegend ist eine Gutgläubigkeit des D im Hinblick auf die Berechtigung der K zur Bewilligung der Vormerkung gegeben, denn V war als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen; es war kein Widerspruch gegen die Vormerkung eingetragen und D hatte keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs. II. Ergebnis Das Grundbuch ist nicht unrichtig. V hat gegen D keinen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gemäß 894 BGB. III. Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks nach 985 BGB 1. Vindikationslage Zunächst bedürfte es einer Vindikationslage. Diese ist gegeben. Aufgrund der Anfechtung ist V noch Eigentümer und D ist Besitzer. 2. Recht zum Besitz, 986? Fraglich ist, ob dem D ein Recht zum Besitz gem. 986 BGB zusteht. Ein eigenes Recht zum Besitz könnte sich aus dem Kaufvertrag zwischen D und K ergeben. Dies ist jedoch zu verneinen. Aufgrund der inter partes Wirkung zwischen K und D kann der D dem V gegenüber kein eigenes Recht zum Besitz geltend machen. Fraglich ist, ob aufgrund der Vormerkung ein Recht zum Besitz bestehen kann. Nach herrschender Auffassung ähnelt die Vormerkung zwar dem Anwartschaftsrecht, vermag aber nicht, ein Besitzrecht zu begründen. Insoweit besteht auch dadurch kein Recht zum Besitz. Dem Grunde nach besteht somit ein Herausgabeanspruch. 3. Durchsetzbarkeit des Herausgabeanspruches Fraglich ist jedoch, ob dieser Anspruch des D auf Herausgabe auch durchsetzbar ist. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn dem D eine Einrede zustehen würde. Eine solche könnte sich hier aus 242 BGB (dolo-petit-einwand) ergeben. Das wäre dann der Fall, wenn der vorgemerkte D seine Eintragung als Eigentümer auch gegenüber dem momentanen Eigentümer V erzwingen, was ihm wiederum die Möglichkeit geben würde, von V die Herausgabe gemäß 985 zu verlangen. Grundsätzlich kann der Erwerber einer

4 Auflassungsvormerkung auch die Eintragung als Eigentümer erwirken. Soweit V zwischenzeitlich im Wege einer Berichtigung des Grundbuches seine eigene Eintragung als Eigentümer wieder erwirkt haben sollte, so könnte D auch von ihm gemäß 888 (analog) die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer verlangen. Unerheblich ist insofern auch, dass D vor dem nach 892 Abs. 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkt bösgläubig geworden ist. Im Fall des gutgläubigen Erwerbs der Vormerkung ist nach h. M. ausnahmsweise auf den Zeitpunkt des Vormerkungserwerbs abzustellen Der Vormerkungserwerb soll so sicher sein wie der Erwerb des Vollrechts. K gilt gegenüber D für Übertragung des Eigentums an dem Grundstück weiterhin als Eigentümerin. IV. Ergebnis D kann seine Eintragung als Eigentümer auch gegenüber V durchsetzen und die Herausgabe an V somit gemäß 242 verweigern. Frage 2 - Ansprüche des V gegen K I. Schadensersatzanspruch gemäß 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 S. 1 BGB 1. Vorliegen eines Schuldverhältnisses Zunächst bedarf es eines Schuldverhältnisses i.s.d 280 Abs. 1 BGB. Ein solches ist gem. 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB in der Aufnahme von Vertragsverhandlungen zu sehen. Mithin liegt ein Schuldverhältnis vor. 2. Verletzung einer Pflicht aus diesem Schuldverhältnis durch K / Vertretenmüssen Ferner müsste K eine Pflichtverletzung begangen haben. In Betracht kommt eine Verletzung der vorvertraglichen Loyalitätspflicht gem. 241 abs. 2 BGB. Dadurch, dass K den V über ihre tatsächlichen Absichten täuschte, ist ein solche zu bejahen. Mithin liegt eine Pflichtverletzung vor. Das Vertretenmüssen wird gem. 280 Abs.1 Satz 2 BGB vermutet. 3. Schaden gem. 249 ff BGB Durch diese Pflichtverletzung müsste dem V ein Schaden entstanden sein. Hierunter versteht man jede unfreiwillige Vermögenseinbuße. Die Höhe bemisst sich dabei anhand der sog. Differenzhypothese. Danach ist der Zustand des Vermögens vor dem Schädigenden Ereignis zu vergleichen mit dem, den das Vermögen jetzt hätte, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre. Hätte K den V nicht über deren Absicht getäuscht, hätte der K das

5 Grundstück zu einem Preis von EUR ,00 verkaufen können. Hiervon hat er von K EUR ,00 erhalten, so dass der Schaden auf EUR ,00 zu beziffern ist. II. Ergebnis. V steht gegen K ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von EUR ,00 zu. III. Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gem. 894 BGB Fraglich ist, ob V gegen K eine Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberechtigung gem. 894 BGB zustehen könnte. Dann müsste das Grundbuch unrichtig sein. Derzeit ist K als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Aufgrund der erfolgten Anfechtung ist jedoch V weiterhin Eigentümer des Grundstücks, so dass das Grundbuch objektiv unrichtig ist. Das Bestehen der Auflassungsvormerkung des D steht einem solchen Anspruch nicht entgegen, da D von seinem Recht keinen Gebrauch machen muss. IV. Ergebnis: V steht gegen K ein Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gem. 894 BGB zu. V. Anspruch auf Schadensersatz gemäß 823 Abs. 2 BGB i.v.m. 263 I StGB Dieser Anspruch ist gegeben. Der Tatbestand des 263 StGB als Schutzgesetz ist objektiv und subjektiv als Eingehungsbetrug erfüllt. Der zu ersetzende Schaden beträgt ebenfalls EUR 2.400,000,00. VI. Anspruch auf Schadensersatz gem. 826 BGB Auch dieser Anspruch ist gegeben. Der Verkauf des Grundstückes unter Wert erfolgte nur aufgrund der Täuschung durch K. Dies stellt eine sittenwidrige Handlung dar. Dies ist immer dann der Fall, wenn ein Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden gegeben ist. Hier stellt die vorsätzliche Täuschung des V zur gewinnbringenden anschließenden Veräußerung an D einen Verstoß gegen die guten Sitten dar. Es liegt auch der nötige doppelte Vorsatz vor. K hatte sowohl hinsichtlich des Schadenseintritts bei V als auch hinsichtlich der Sittenwidrigkeit der Schädigung Vorsatz. VII. Anspruch auf Schadensersatz gem. 990, 989 BGB Eins Anspruch aus 989,990 ist hier auch gegeben. Eine Vindikationslage zum Zeitpunkt des schädigenden Ereignisses ist gegeben. V ist infolge der Anfechtung der Übereignung

6 Eigentümer geblieben ( 142 I). Zur Zeit der schädigenden Handlung, der Bewilligung der Vormerkung an D bzw. der Besitzübertragung an D war K auch noch Besitzerin. K hatte auch kein Recht zum Besitz. Mit der Anfechtung des Kaufvertrages ist die Besitzberechtigung der K weggefallen. K war auch bösgläubig, da ihr die Anfechtbarkeit bekannt war, 142 Abs.2 BGB. Es liegt auch das nötige Verschulden vor. Dies ist in der vorsätzlichen Bewilligung der Vormerkung und die Überlassung des Grundstücks an D zu sehen. Mithin besteh auch dieser Anspruch auf Schadensersatz. VII. Anspruch aus 992, 823 Abs. 1 BGB Auch dieser Anspruch ist gegeben. Aufgrund von 993 Abs Halbsatz BGB ist 823 BGB anwendbar. Die Besitzverschaffung erfolgte durch eine Straftat, 263 BGB. Eine Eigentumsverletzung liegt auch vor. Diese ist in der unberechtigten Verfügung zugunsten des D durch das Bestellen einer Auflassungsvormerkung bzw. durch die Besitzüberlassung an D zu sehen. K hatte Kenntnis von den Tatsachen, aus denen sich das Recht des V zur Anfechtung der Übereignung ergab, 142 Abs. 2 BGB. Schuldhaftes Handeln liegt mithin vor. Der Anspruch auf Schadensersatz aus 992, 823 Abs. 1 BGB ist gegeben. VIII. Anspruch aus 816 Abs. 1 BGB Fraglich ist, ob V ein Anspruch von Herausgabe von EUR ,00 gegen K zustehen könnte. 1. Verfügung zunächst müsste eine Verfügung i.s.d 816 BGB gegeben sein. Hierunter versteht man ein Rechtsgeschäft, dass ein bestehendes Recht aufhebt, überträgt, inhaltlich verändert oder belastet. Ob bereits in der Bewilligung der Vormerkung eine Verfügung zu sehen ist, ist umstritten. Nach einer Ansicht kann diese einer Verfügung gleichgestellt werden. Nach anderer Ansicht ist in diesem Fall 816 BGB analog anzuwenden. Dies kann jedoch dahinstehen, da K das Grundstück in jedem Fall an D veräußerte. 2. Nichtberechtigter K müsste auch nichtberechtigt i.s.d 816 BGB gewesen sein. K war aufgrund der erfolgten Anfechtung nicht Eigentümer des Grundstücks. Mithin hat sie auch als Nichtberechtigte verfügt. 3. Wirksamkeit Die Verfügung müsste auch wirksam sein. Selbst, wenn ein Erwerb des Grundstücks durch den D zunächst gegenüber dem V nicht wirksam sein sollte, ist in dem Herausgabeverlangen des Erlangten nach ganz h.m eine Genehmigung der Übereignung zu sehen. Mithin wäre die Verfügung auch wirksam. 4. Rechtsfolge: Herausgabe des Erlangten Nach h.m. ist aufgrund des Wortlauts das erlangte im Falle des 816 BGB auch der

7 Gewinn herauszugeben. Nach gegenteiliger Ansicht schuldet der Verfügende nur den objektiven Wert. Diese Ansicht beruft sich darauf, dass 816 BGB als Folge auf 985 BGB zu sehen ist und auch im Falle des 985 BGB nur der objektive Wert zurückgegeben werden würde. Hier soll jedoch aufgrund des eindeutigen Wortlauts der h.m gefolgt werden. Ebenso spricht für die Ansicht, dass es sonst ein lukrative Geschäft wäre, als Nichtberechtigter eine fremde Sache zu veräußern. Mithin besteht der Anspruch in Höhe von EUR ,00. IX. Anspruch aus 687 Abs. 2 i.v.m. 681 S. 2, 667? Die Veräußerung des Grundstücks, bzw. der Abschluss des Kaufvertrages samt der Bewilligung der Vormerkung stellen für K ein objektiv fremdes Geschäft dar. Diese tätigte er auch mit Fremdgeschäftsführungsbewusstsein. K war sich dessen bewusst, da sie im Zeitpunkt der Veräußerung die Tatsachen kannte, die schließlich dazu führten, dass V Eigentümer des Grundstücks blieb ( 142 II). Zu der Veräußerung war K auch nicht berechtigt. K veräußerte das Grundstück auch mit Gewinnerzielungsabsicht im eigenen Interesse. Mithin besteht der Anspruch in Höhe von EUR ,00.