Investmentmarkt Köln inklusive Teilmarktberichte April 2012

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1 inklusive Teilmarktberichte KölnTurm und NH Hotel, Im MediaPark 8 und 8b

2 Sehr geehrte Damen und Herren, die starke und kontinuierliche Entwicklung des Immobilienmarkts Köln in den vergangenen Jahren hat den Rang der Stadt als einer der Top- Immobilienstandorte in Deutschland weiter gestärkt. Köln ist bei nationalen sowie internationalen Investoren sehr beliebt. In der anhaltenden Eurokrise suchen Kapitalanleger nach einer sicheren Anlageklasse und entscheiden sich wieder verstärkt für Immobilien. Die stabile Wirtschaftlage und die moderate Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt machen deutsche Immobilien für ausländische Investoren attraktiv. Auf vielen Teilmärkten ist bereits ein deutlicher Nachfrageüberhang aufgetreten. Dies trifft uneingeschränkt auf das Core-Segment zu und einige Anleger fragen darüber hinaus bereits Core- Plus und Value-Added Objekte nach. Bei Büro- und Geschäftshäusern werden teilweise Qualitätseinschränkungen wie kleinere Instandhaltungsstaus und kürzere Restlaufzeiten der Mietverträge akzeptiert. Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen werden mit sehr kurzen Vermarktungszeiträumen gehandelt. Wir möchten Ihnen mit unserem Investmentmarktbericht 2012 einen Überblick über die Märkte der Immobilientypen Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe- und Industrieimmobilien sowie Mietwohnhäuser an unserem Standort geben und beantworten Ihnen gerne Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt. Mit freundlicher Empfehlung Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter Greif & Contzen Immobilien GmbH 2

3 Inhalt I. Sozioökonomische Rahmendaten 4 II. Immobilienmarkt Köln 6 III. Investmentmarkt 8 1. Einzelhandel 9 2. Büromarkt Gewerbe- und Industrieimmobilien Mietwohnhäuser Eigentumswohnungen 23 IV. Ausblick 25 3

4 I. Sozioökonomische Rahmendaten Wirtschaft Köln liegt zentral im Rheinland, das mit mehr als sieben Millionen Einwohnern stärkster Wirtschaftsstandort Deutschlands im Herzen Europas ist. Die Kölner Wirtschaft ist durch eine ausgewogene Branchenstruktur gekennzeichnet. Als traditioneller Handels- und Industriestandort ist die Stadt am Rhein Sitz von mehr als 45 Handelsverbänden. Die Kölner Innenstadt zählt zu den Top- Einzelhandelslagen in Deutschland und die koelnmesse zieht mit 40 verschiedenen Veranstaltungen pro Jahr Händler aus aller Welt an. Einwohner (Stand ) Bevölkerungsprognose Anteil der über 65-Jährigen ,6 % (Bundesdurchschnitt 25,5 %) Wohnungen (Stand ) Arbeitslosenquote Jan ,3 % (Vorjahresmonat 10,2 %) GfK-Kaufkraftindex ,7 GfK-Zentralitätskennziffer 124,2 Die Domstadt ist auch Standort zahlreicher Unternehmen der chemischen Industrie, der Automobilbranche und des Maschinen- und Anlagenbaus. In den letzten Jahrzehnten ist Köln als Versicherungsmetropole zu einem wichtigen Dienstleistungsstandort geworden. Ihren Sitz in Köln haben unter anderem die Branchenvertreter AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer und HDI-Gerling. In der Kölner Medienbranche arbeiten inzwischen Beschäftigte und haben die Stadt zum wichtigsten Standort für audiovisuelle Medien in Deutschland gemacht. Angesiedelt sind unter anderem der Westdeutsche Rundfunk, der Deutschlandfunk und die RTL-Gruppe mit n-tv, Super RTL und Vox. National und international bekannte ortsansässige Unternehmen sind u.a. Citroën Deutschland, Deutsche Bahn, Deutz, Ford, Galeria Kaufhof, Klosterfrau Healthcare Group, LANXESS, Lufthansa, Microsoft, nkt cables, Pfeifer & Langen, REWE-Group, RWE Power, Toyota, TÜV Rheinland, Unity Media und Volvo. 4

5 Verkehr Köln ist ausgezeichnet in das überregionale Infrastrukturnetz eingebunden. Der internationale Flughafen Köln-Bonn ist Standort für Personen- und Luftfrachtverkehr, zwei ICE-Bahnhöfe (Hbf. und Köln- Deutz) mit In- und Auslandsverbindungen (Brüssel, Paris, London ab 2013), das sehr gut ausgebaute Autobahnnetz mit Zubringern in die Innenstadt, der Umschlagbahnhof Eifeltor und der Güterumschlagplatz Terminal Nord sowie die Rheinhäfen Niehl und Godorf verbinden die unterschiedlichen Verkehrswege optimal miteinander. Bevölkerung Entgegen dem Bundestrend wird die Bevölkerung Kölns nach aktuellen Prognosen bis 2020 weiter wachsen und bis 2035 nahezu stabil bleiben. Da es vor allem die 20- bis 35-Jährigen zum Studium und Berufsanfang nach Köln zieht, liegt der Altersdurchschnitt der Stadt deutlich unter dem Landes- und Bundesniveau. Bevölkerung Köln Entwicklung und Prognose 2000 bis Quelle: Stadt Köln Bildung Die traditionsreiche Universität zu Köln mit etwa Studierenden, sieben Hochschulen, fünf Fachhochschulen, das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt sowie vier Max-Planck-Institute bilden eine exzellente Wissenschafts- und Forschungslandschaft für Köln. 5

6 II. Immobilienmarkt Köln Das Transaktionsvolumen lag 2011 bei rd. 3,6 Milliarden Euro. Damit liegt der Geldumsatz leicht über dem des Vorjahres mit 3,43 Milliarden Euro und dem 10-Jahres-Durchschnitt mit rd. 3,4 Milliarden Euro. Transaktionsvolumen (Mrd. ) Entwicklung 2002 bis ,0 4,67 4,5 4,0 3,5 3,0 3,32 2,69 3,05 2,98 3,92 3,48 2,93 3,43 3,55 2, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Geldumsätze Immobilienarten (Mrd. ) 2009, 2010, ,5 1,0 0,5 0,0 unbeb. Grdst. Whgs./Teileig. MFH EFH / ZFH Büro- /Geschäftsh. Gewerbe- /Industriei. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 6

7 Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2011 unbeb. Grdst. 7% Gewerbe/Indust rie 7% sonst. 1% Whgs-/TE 34% Büro- /Geschäftsh. 14% EFH/ZFH 17% MFH 20% Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, Berechnung Greif & Contzen Research, Kranhäuser im Rheinauhafen 7

8 III. Investmentmarkt Die größten Transaktionen auf dem Kölner Investmentmarkt 2011 waren der Verkauf des Einkaufszentrums Neumarkt-Galerie aus der Insolvenz des bisherigen Betreibers an das irische Private-Equity-Unternehmen Signature Capital und der Verkauf des KölnTurms zusammen mit dem benachbarten NH Hotel im MediaPark an ein Joint Venture von Art-Invest Real Estate (Köln) und InfraRed Capital Partners (London). Der Fondsinitiator WealthCap erwarb 2012 ein langfristig an die Sparkasse KölnBonn vermietetes Bürogebäude mit einer Mietfläche von rd Quadratmetern in Köln-Ossendorf. Auswahl bedeutender Transaktionen 2011 / 2012 Objekt (Lage) Art KP geschätzt Jahr Neumarkt-Galerie (Innenstadt) EZH 135 Mio KölnTurm u. NH Hotel (Innenstadt) Büro/Hotel 92 Mio Adolf-Grimme-Allee 1 (Ossendorf) Büro 72 Mio MesseCity Köln (Deutz) Grdst. 61 Mio Emdener Straße 10 (Niehl) Logistik Unter Sachsenhausen (Bankenviertel) Büro 31 Mio Savor Areal (Kalk) Grdst. 28 Mio Capitol (Innenstadt) Büro/EZH n.b MotelOne (Innenstadt) Hotel 20 Mio Greif & Contzen Research, Köln Februar 2012 Bereits im ersten Quartal 2011 haben Strabag Real Estate (Köln) und die Hamburger ECE gemeinsam das ca. 5,4 Hektar große Entwicklungsgrundstück MesseCity Köln nördlich des Deutzer Bahnhofs erworben. Dort sollen in naher Zukunft sechs Gebäude mit 7 bis 16 Geschossen und ca Quadratmeter Fläche für Büros, Hotel, Gastronomie und Veranstaltungsräume entstehen. Um das neu entwickelte Quartier zusätzlich zu beleben, soll nach aktuellen Planungen auch ein Multiplexkino in den unterirdischen Teil des sog. Messebalkons einziehen. Zu den aktivsten Käufergruppen zählten auf dem Kölner Investmentmarkt 2011 vor allem Private-Equity-Gesellschaften und Family Offices sowie Fondsgesellschaften und Projektentwickler. 8

9 1. Einzelhandel Köln ist eine der bedeutendsten Einkaufsstädte Deutschlands. Mit einer überdurchschnittlich hohen Zentralitätskennziffer und Kaufkraft erfüllt die Domstadt wichtige Kriterien der Standortwahl insbesondere junger nationaler und internationaler Handelsunternehmen. Gleich zwei Kölner Einkaufsstraßen gehören zu den zehn meistbesuchten Einkaufsmeilen Deutschlands. Bei Passantenzählungen hat die Schildergasse bereits wiederholt Platz eins belegt, die Hohe Straße befindet sich regelmäßig in den Top 10. Die Kölner Innenstadt zieht täglich zahlreiche Pendler, Besucher und Touristen an. Einkaufstouristen nehmen nach einer Studie der IHK Köln bis zu drei Stunden Anfahrt auf sich, um die Kölner Shoppingmeilen zu besuchen. Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe des Hauptbahnhofs zum Dom und zu den großen Einkaufsstraßen sowie die gute Erreichbarkeit der City auch mit dem Pkw. Auswahl bedeutender Vermietungen 2011/2012 Einzelhandel: Lage Mieter Branche Mietfläche 2012 Hohenstaufenr. 57a Aksalan Möbel ca. 135 m² Hohe Straße 108 Coolway Schuhe ca. 215 m² Hohe Straße 143 Thomas Sabo Schmuck ca. 65 m² Ludwigstraße 2-6 Max Kühl Betten ca. 900 m² 2011 Schildergasse Bershka (Inditex) Bekleidung ca. 600 m² Hohe Straße 103 Clarks Schuhe ca. 240 m² Mittelstraße 30 Navyboot Schuhe ca. 120 m² Ehrenstraße Boogs Wohnen ca. 550 m² Ehrenstraße 100 Planet Sports Sportartikel ca. 600 m² Ehrenstraße 88 Liebeskind Berlin Accessoires ca. 100 m² Greif & Contzen Research, Köln Zu den Top-Einzelhandelslagen in der Domstadt zählen neben der Schildergasse und der Hohe Straße auch die Nordseite des Neumarkts, die Breite Straße, die Mittelstraße und die Szenemeile Ehrenstraße. Gute Entwicklungschancen bieten vor allem die zentral gelegene 9

10 Herzogstraße, Minoritenstraße und Gürzenichstraße. Gute innerstädtische Geschäftslagen bilden auch die westlichen Ringe vom Kaiser-Wilhelm-Ring bis zum Hohenstaufenring, hier haben sich insbesondere Möbeleinzelhändler, aber auch Anbieter für kurz- und mittelfristigen Bedarf angesiedelt. Die Schildergasse und die Hohe Straße weisen einen sehr hohen Filialisierungsgrad aus, während sich auf der Breite Straße und der Mittelstraße eher kleine und noch zum Teil inhabergeführte Unternehmen befinden. Mieten Einzelhandel Mit der Schildergasse und der Hohe Straße verfügt Köln über zwei der höchstfrequentierten Einkaufsstraßen Europas. Insbesondere für internationale Händler ist dieses Merkmal ein wichtiger Indikator für Umsatzchancen. Die hohe Passantenfrequenz und der Expansionsdruck vieler internationaler Ketten beeinflussen die Mietpreise. Auf der Schildergasse und Hohe Straße werden Spitzenmieten von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die Lage gehört damit zu den Top 3 in Deutschland. Seit dem Jahr 2001 ist die Spitzenmiete um rd. 40 % gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa 3,3 Prozent pro Jahr. Die künftige Entwicklung erscheint vor dem Hintergrund einer anhaltend guten Konsumlaune der Deutschen weiterhin positiv. Einzelhandelslage Schildergasse Hohe Straße Neumarkt (Nordseite) Ehrenstraße Breite Straße Mittelstraße Apostelnstraße Höchstmiete* 250 /m² 230 /m² 90 /m² 90 /m² 70 /m² 70 /m² 35 /m² *idealtypisches Ladenlokal mit etwa 6 m Front u. 8 m Tiefe Quelle: Greif & Contzen Research Februar 2012 Die Ansprüche der Mieter an Lage, Zuschnitt und Lagefrequenz sind in den vergangenen Jahren weiter gestiegen. 10

11 Spitzenmiete Einzelhandel ( /m²) Entwicklung und Prognose 2002 bis Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.v.; 2012 Prognose Greif & Contzen Research Renditen Einzelhandel Auch im Teilmarkt Einzelhandelsobjekte steht eine hohe Nachfrage nach Core-Objekten einem geringen Angebot gegenüber. Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in 1a-Lage liegt bei 4,2 Prozent. 1 Die Jahresrohertragsfaktoren liegen bei 18 bis 22. Mit Einkaufszentren und Fachmärkten lässt sich je nach Art und Lage eine Rendite von 5,0 bis 7,0 Prozent erzielen. Spitzenrenditen Einzelhandel 2011 an den deutschen Top-Standorten München Hamburg Köln Stuttgart Düsseldorf Frankfurt 4,10% 4,10% 4,20% 4,20% 4,30% 4,40% Berlin 4,60% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Quelle: Greif & Contzen Research, Februar Bei den Renditeangaben im vorliegenden Bericht handelt es sich um Nettoanfangsrenditen. 11

12 Verkäufe (Auswahl) Einzelhandel Neben dem bereits zuvor erwähnten Verkauf des größten Einkaufszentrums der Kölner Innenstadt, der Neumarkt-Galerie, gab es 2011 noch weitere bedeutende Verkäufe von Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen: Bereits vor Fertigstellung des Neubaus hat die Hochtief Projektentwicklung ein Büro- und Geschäftshaus in der Schildergasse an die Tessner Gruppe aus Goslar verkauft. Die zwei Ladenlokale mit rd Quadratmeter Einzelhandelsfläche sind an Adidas und Promod vermietet. Die R + V Versicherung erwarb ein Wohn- und Geschäftshaus auf der Breite Straße mit dem Hauptmieter SEB Bank/Santander Consumer Bank und den Bekleidungs- bzw. Schuhgeschäften Ulla Popken und Ecco. Neumarkt-Galerie Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Objekt / Lage Baubeginn Mietfläche (m²) Baulückenschließung Wallrafplatz 6 (City) 2012* ca Neubau Antonsgasse (City) 2012 ca Revitalisierung Neumarkt-Galerie (City) 2012* ca Neubau Gürzenich-Quartier (City) 2012* ca *geplant Greif & Contzen Research, Köln Februar

13 2. Büromarkt Einem sehr geringen Angebot von Anlageobjekten im Core-Segment steht eine hohe Nachfrage von sicherheitsorientierten Investoren gegenüber. Dies führt folglich zu einem beständigen Druck auf die Nettoanfangsrendite. In den Kategorien Value-Added und Opportunity ist hingegen noch ein deutlich größeres Angebot vorhanden. Dort lassen sich jedoch häufig Kaufpreisvorstellungen der Verkäuferseite mit denen der Investorenseite nicht übereinbringen. Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. ) Entwicklung 2005 bis ,0 1,5 1,0 0,5 0, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Mieten Büroflächen Die Durchschnittsmiete für Büroflächen in Köln lag 2011 bei 11,23 Euro, die Spitzenmiete bei 21,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Nach einem Rekordvermietungsumsatz von Quadratmetern 2011 wird sich die Büroraumvermietungsleistung in Köln 2012 voraussichtlich wieder dem Zehnjahresdurchschnitt nähern. Die Expansions- und Umzugspläne der Unternehmen treffen derzeit auf ein vergleichsweise geringes Angebot moderner, großflächiger Büros. Weitere detaillierte Aussagen finden Sie in unserem Büromarktbericht Stand Februar

14 Büromarktdaten 2011 Bürolage Leerstand (m²) Flächenangebot* Flächenumsatz (m²) Mietschwerpunkt** ( /m²) Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Stadtteil linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Stadtteil rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe * Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ** monatlich; in Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. Quelle: Greif & Contzen Research, Februar

15 Renditen Bürohäuser Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite liegt stabil zwischen 6,1 und 6,2 Prozent. Die Spitzenrendite bewegte sich in den letzten zehn Jahren je nach Marktlage in einem Korridor von 5,1 bis 5,6 Prozent und beträgt aktuell 5,3 Prozent. Die Jahresrohertragsfaktoren im Core-Segment liegen zwischen 16 und 18 (vor der Bankenkrise 2008 in Einzelfällen sogar über dem 18-fachen) und im Durchschnitt aller Objekte zwischen 12 und 15. Spitzenrenditen Bürohäuser 2011 an den deutschen Top-Standorten München Hamburg Frankfurt Berlin Düsseldorf 4,80% 4,85% 4,90% 5,00% 5,00% Stuttgart Köln 5,20% 5,30% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Quelle: Greif & Contzen Research, Februar 2012 Das Projekt MesseCity Deutz des Joint Ventures aus STRABAG und ECE (Quelle: HHVISION) 15

16 Aktuelle Büroprojekte Objekt / Lage Baubeginn Mietfläche (m²) MesseCity Köln (Deutz) 2014* ca maxcologne (Deutz) 2010 ca Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2011 ca RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) 2010 ca Carlswerk (Mülheim) 2008** ca Coeur Cologne (Innenstadt Nord) 2012* ca GürzenichQuartier (Innenstadt Süd) 2012* ca Torhaus (Deutz) 2012* ca * geplant **sukzessive Umwandlung eines ehemals industriell genutzten Areals Quelle: Greif & Contzen Research, Köln Februar Gewerbe- und Industrieimmobilien Vor allem der Bereich Logistik zählt aufgrund der zunehmenden Globalisierung und Erweiterung der Handelsströme seit Jahren zu den stärksten Wachstumsbranchen. Dementsprechend hat sich auch die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen und -immobilien erhöht. Durch den Zuwachs der Kontraktlogistik an der gesamten Logistikleistung handelt es sich bei der Mehrheit der neugebauten Logistikflächen in Deutschland um Zentrallager mit mehr als Quadratmetern Hallenfläche. Moderne Hallen dieser Größenordnung werden bei Mietern und Investoren stark nachgefragt, sind jedoch in der Region Köln ein vergleichsweise knappes Gut. Typischerweise werden Neubauten an die spezifischen Anforderungen der jeweiligen Nutzer angepasst und erst nach erfolgter Vermietung realisiert. Das geringe Angebot macht jedoch die Errichtung spekulativer Neubauten zunehmend interessanter. Es besteht die Aussicht auf höhere Mieten und die Durchsetzung längerer Vertragslaufzeiten. Zunehmend wichtiger wird für Investoren auch die Frage nach der Nutzungsflexibilität und der Energieeffizienz von Hallen. 16

17 Geldumsätze Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. ) Entwicklung 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Preise Gewerbegrundstücke Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke in den Kölner Gewerbegebieten lagen in 2011 bei überwiegender Sekundärnutzung zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter. Mieten Lager- und Distributionshallen In guten Gewerbelagen wird bei funktionaler Gebäudekonzeption eine durchschnittliche Miete von 4,00 bis 4,80 Euro pro Quadratmeter monatlich erzielt. Die Spitzenmiete beträgt aktuell 5,00 Euro. Renditen Lager- und Distributionshallen Die Spitzenrendite lag während der vergangenen Dekade je nach Marktlage in einem Korridor von 6,5 und 7,5 Prozent und beträgt aktuell 6,7 Prozent. Die Ertragsfaktoren für Objekte von guter Qualität liegen zwischen dem 12- und dem 14-fachen. 17

18 Spitzenrenditen Logistik 2011 an den deutschen Top-Standorten München Frankfurt Hamburg Köln Düsseldorf Berlin 6,50% 6,60% 6,60% 6,70% 6,70% 6,80% 6,0% 6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% Quelle: G & C Research, Februar 2012 Bedeutende Vermietungen 2011/2012 Mieter (Lage) Art Mietfläche (m²) Rossmann (Niehl) Halle ca Objectflor GmbH (Köln-Eifeltor) Halle ca Kronenbrot KG (Hürth) Halle ca Alfred Tacke (Weilerswist) Halle ca Rosenbaum Fruchtimport (Köln- Halle ca Eifeltor) Quelle: Greif & Contzen Research, Köln Februar 2012 Verkäufe (Auswahl) Gewerbe- und Industrieimmobilien Die HIH Hamburgische Immobilien Handlung hat 2011 für einen Spezialimmobilienfonds der Warburg-Henderson die bereits benannte neuerbaute Logistikimmobilie an der Emdener Straße erworben. Die Halle verfügt unter anderem über brandtechnisch abgetrennte Flächen mit Löschwasserrückhaltebecken zur Einlagerung von wassergefährdenden Stoffen. Die Hallenfläche beträgt rd Quadratmeter. In der Nachbarstadt Bergheim hat die Deka Immobilien das ca Quadratmeter große Logistikzentrum von TK Maxx für rd. 20 Millionen Euro erworben. Im Januar 2012 hat die Beos AG (Berlin) im Rahmen eines Portfoliodeals eine vollvermietete Logistikhalle mit rd Quadratmetern in Köln-Gremberghoven erworben. Der 18

19 Kofferhersteller Rimowa erwarb 2011 ein ca Quadratmeter großes Grundstück, das unmittelbar an den Stammsitz des Unternehmens in Köln-Ossendorf angrenzt. Auf dem Grundstück befinden sich rd Quadratmeter Lager- und Büroflächen. Logistikobjekt Emdener Straße 10 Aktuelle Projekte Gewerbe und Industrieimmobilien Objekt / Lage Baubeginn Investvol. ( ) geschätzt Fläche (m²) Erweiterung Sortieranlage Mio. Flughafen KölnBonn UPS Neubau Terminal Nord n.b. 80 Mio rd (Güterumschlag) / K-Niehl Erweiterung Güterverkehrszentrum Mio. n.b. Eifeltor / K-Rondorf Neubau Produktionsstandort 2012* 20 Mio. rd Natumi (Lebensmittel) / Troisdorf Erweiterung Gewerbehof n.b. n.b. rd Oskar-Jäger-Straße / K-Ehrenfeld Standorterweiterung Theo Steil / K-Deutz n.b. n.b. rd *geplant Quelle: Greif & Contzen Research, Köln Februar

20 4. Mietwohnhäuser Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Renditeobjekte ist ungebrochen. Waren traditionell eher private Investoren an Mietwohnobjekten zur Vermögensabsicherung interessiert, so sind in den vergangenen Jahren verstärkt auch institutionelle Anleger auf der Suche nach großen Investments in Wohnimmobilien. Die Anlageklasse bietet neben einer hohen Ertragssicherheit und der guten Risikostreuung durch eine Mehrzahl von Mietern auch die Möglichkeit eines schnellen Wiederverkaufs. Geldumsätze Mietwohnhäuser (Mio. ) Entwicklung 2002 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Der Kölner Markt für Mietwohnhäuser war in der vergangenen Dekade durch eine sehr große Spanne der Geldumsätze geprägt. Während in wirtschaftlich unsicheren Zeiten (2003 bis 2005 und 2009) das geringe Angebot zu Geldumsätzen von lediglich 500 bis 600 Millionen Euro führte, lag der Geldumsatz in konjunkturellen Boomphasen bei etwa einer Milliarde Euro. 20

21 Mieten Mietwohnhäuser Die wachsende Bevölkerung und die Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße werden den Bedarf an Wohnraum in den kommenden Jahren weiter ansteigen lassen. Zugleich konnte das Fertigstellungsziel der Stadtverwaltung von jährlich neuen Wohnungen zwischen 2000 und 2010 lediglich einmal erreicht werden. Die durchschnittliche Wohnraummiete 1 in Köln ist zwischen 2000 und 2010 um rd. 15 Prozent angestiegen, die Höchstmiete um 6,6 Prozent. In Neubauten in sehr gefragten Lagen werden auch Mieten zwischen 14,00 und 16,00 Euro pro Quadratmeter und teilweise sogar noch darüber vereinbart. Wohnungsmieten Mietspiegel Köln Entwicklung und Prognose 2000 bis ,00 12,00 11,25 11,40 11,40 12,30 12,00 11,40 11,50 10,00 8,00 6,75 7,10 7,35 7,60 7,60 7,75 7,90 6, Höchstmiete Durchschnittsmiete Quelle: Rheinische Immobilienbörse u.a.: Kölner Mietspiegel ; 2012: Prognose Renditen Mietwohnhäuser In Spitzenlagen werden für kleinere Mehrfamilienhäuser bis zum 20- fachen der Jahresmiete gezahlt, für größere Mehrfamilienhäuser das 17- bis 19-fache. Die Spitzenrendite beträgt aktuell 3,4 Prozent, die Durchschnittsrendite 4,8 Prozent. 1 Höchstwerte: Jeweiliger Höchstwert Kölner Mietspiegel; Mittelwerte: Baujahrsgruppe für eine 60 Quadratmeter Wohnung ohne besondere Ausstattungen in mittlerer Wohnlage. 21

22 Kaufpreisfaktoren (Vervielfacher der Jahresmiete) Entwicklung 2002 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Wohnwerft im Rheinauhafen 22

23 5. Eigentumswohnungen Der Markt für Eigentumswohnungen hat eine große Bedeutung für die Domstadt. Im vergangenen Jahrzehnt lag der Geldumsatz überwiegend stabil zwischen 900 Millionen und einer Milliarde Euro. Damit liegt der Anteil von Wohnungs- und Teileigentum regelmäßig bei einem Fünftel bis zu einem Drittel des gesamten Geldumsatzes. Im Jahr 2010 und 2011 wurden mit jeweils über 1,2 Milliarden Euro Rekordumsätze erzielt. Geldumsätze Wohnungs- und Teileigentum (Mio. ) Entwicklung 2002 bis Quelle: Gutachterausschuss Köln Im Zeitraum von 2001 bis 2005 stagnierten die Preise für Eigentumswohnungen in Köln. Seit 2006 macht sich dann eine signifikante Preissteigerung zunächst bei Neubauwohnungen bemerkbar, ehe dieser Trend seit 2008 verstärkt über alle Baujahrsklassen feststellbar ist. Die durchschnittliche Preissteigerung von 2008 bis 2010 betrug 12,6 Prozent. Die aktuelle Nachfrage nach Wohnungseigentum als vermögens- und sicherheitsorientierte Anlageform ist weiterhin sehr hoch. 23

24 Preisentwicklung Eigentumswohnungen 2001 bis Altbau bis 1924 Mittel Altbau bis 1924 Maxim. Neubau ab 2000 Mittelwert Neubau ab 2000 Maxim. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Auswahl aktuelle Entwicklungen Wohnen Projekt (Lage) Baubeginn Wohneinheiten Lindenpalais (Marienburg) ETW, 24 Mietw. allegro (Sülz) ETW, 7 Stadth. Il castello (Sülz) ETW, 4 Stadth. Park Linné (Braunsfeld) Wohneinheiten LindenPark (Lindenthal) Wohneinheiten Im Zollhafen (Rheinauhafen) Wohnungen Reiterstaffel (Marienburg) 2011 ca. 470 ETW Arnoldshöhe (Marienburg) ETW Prima Colonia (Widdersdorf) Wohneinheiten Vorgebirgsgärten (Zollstock) Wohnungen Greif & Contzen Research, Köln Februar

25 IV. Ausblick Die Entwicklung der deutschen Wirtschaft ist im Vergleich zu den anderen Ländern im Euroraum stabil. Deutschland hat sich zur Konjunkturlokomotive Europas entwickelt. Die Erwartungen an das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland in 2012 und 2013 sind positiv. Auch wenn das laufende Jahr nicht an das überdurchschnittliche Wachstum in 2011 wird anschließen können, werden von den führenden Wirtschaftsforschungsinstituten Wachstumsraten von 0,6 bis 1,0 Prozent prognostiziert. Für 2013 wird mit einer Erholung und einem Wachstum zwischen 1,5 und 2,4 Prozent gerechnet. Die positiven Konjunkturdaten werden deutsche Immobilien noch stärker in den Fokus ausländischer und deutscher Kapitalanleger rücken lassen. Aufgrund der starken und kontinuierlichen Entwicklung seines Immobilienmarktes sowie den vergleichsweise soliden und stabilen Mieten und Renditen wird Köln weiter an Bedeutung als Investmentstandort gewinnen. Für 2012 werden gleichbleibende bzw. um 0,1 Prozentpunkte fallende Spitzenrenditen erwartet. Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum 2012 und 2013 IWF für D DIW für D OECD für D IWF für Euroraum DIW für Euroraum OECD für Euroraum -1,0 % -0,5 % 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% Quellen: IWF, ; OECD, Nov. 2011; DIW, Zusammenstellung Greif & Contzen Research, 25

26 Haben Sie Fragen zum Investmentmarkt Köln? Bitte setzen Sie sich mit uns in Verbindung: Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221) Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefax: (0221) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh. Investmentmarktbericht. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. 26