Investment Market monthly Deutschland März 2016

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1 Savills Research Investment Market monthly März 216 Thema des Monats Sinkendes Transaktionsvolumen trotz steigender Nachfrage? Ein Erklärungsansatz Sowohl am Gewerbe- als auch am Wohnimmobilienmarkt ist das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 216 gegenüber dem Vorjahreswert zweistellig zurückgegangen (Tab. 1+5). Dieser Rückgang steht in starkem Kontrast zur Nachfrageentwicklung. Unserer Einschätzung nach wartete noch nie so viel Geld darauf, in deutsche Immobilien investiert zu werden wie derzeit. Der pauschale Verweis auf das (zu) knappe Angebot greift als Erklärungsansatz für den Umsatzrückgang jedoch zu kurz. Dies macht schon ein Blick auf die Umsatzstatistik der vergangenen Jahre klar: Obwohl das Angebot stetig knapper wurde, stieg das Transaktionsvolumen seit 29 in jedem Jahr an. Denn die zunehmende Knappheit übersetzte sich in steigende Preise, was wiederum immer mehr Immobilieneigentümer zum Verkauf von Objekten veranlasste. Dieser Zusammenhang gilt prinzipiell nach wie vor, allerdings wirken steigende Preise nicht bei allen Eigentümern in gleichem Maße als Verkaufsanreiz. Ein Einflussfaktor - und nur dieser soll hier beleuchtet werden - ist dabei die Art des Investors im Hinblick auf seine strategische Zielgröße. Im Wesentlichen lassen sich hier zwei verschiedene Typen voneinander unterscheiden: wertsteigerungsund einkommensorientierte Investoren. Erstgenannte streben vereinfacht ausgedrückt Zukäufe zu niedrigen und Verkäufe zu hohen Preisen an. Folglich üben steigende Preise bei ihnen einen starken Anreiz aus, Objekte aus dem eigenen Bestand zu verkaufen. Bei Investoren mit einem einkommensorientierten savills.de/research 1

2 März 216 Thema des Monats (Fortsetzung) Sinkendes Transaktionsvolumen trotz steigender Nachfrage? Ein Erklärungsansatz Investmentansatz steht dagegen die laufende Cashflow-Rendite im Mittelpunkt des Interesses. Diese ist von Wertschwankungen völlig unbeeinflusst und steigende Preise üben daher einen vergleichsweise geringen Verkaufsanreiz bei dieser Art von Investor aus. Eine weitere Konsequenz: Einkommensorientierte Investoren halten ihre Objekte typischerweise wesentlich länger als wertsteigerungsorientierte. Die zwei in Bezug auf ihr Ankaufsvolumen größten Investorengruppen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt der letzten zehn Jahre verkörpern nun fast idealtypisch je einen der beiden beschriebenen Investmentstile. Private-Equity-Fonds als eindeutig wertsteigerungsorientierte Investoren erwarben seit 26 Gewerbeimmobilien für ca. 57 und damit mehr als jede andere Investorengruppe. Den zweiten Platz belegen Spezialfonds, die im gleichen Zeitraum ca. 46 investierten. Sie und ihre Anleger überwiegend Versicherungen, Pensionskassen und ähnliche Investoren verkörpern den einkommensorientierten Investorentyp. Obwohl beide Investorengruppen seit 26 ähnlich viel in deutsche Gewerbeimmobilien investiert haben, unterscheiden sie sich hinsichtlich des zeitlichen Musters ihrer Ankaufsaktivitäten völlig voneinander. Bei Private-Equity-Fonds entfallen mehr als 7 % ihres 1-Jahres-Ankaufsvolumens auf die Jahre 26 bis 28. Bei den Spezialfonds entfallen lediglich knapp 22 % des Gesamtvolumens auf diese drei Jahre. Während Spezialfonds ihre Ankaufsaktivität im aktuellen Zyklus also stark erhöht haben, agieren Private-Equity-Fonds seit 29 verglichen mit dem letzten Zyklus wesentlich zurückhaltender. Dazu dürfte das seit 28/9 wesentlich restriktivere Finanzierungsumfeld erheblich beigetragen haben. Noch deutlicher wird der Unterschied bei Betrachtung des Nettoinvestitionsvolumens, das sich als Differenz von Ankaufs- und Verkaufsvolumen ergibt. Hier sind Spezialfonds mit einem Nettoinvestitionsvolumen von mehr als 2 Mrd. Euro die mit Abstand größte Investorengruppe (Abb. 1). Die Private-Equity-Fonds landen in diesem Ranking mit einem Nettoinvestitionsvolumen von ca. 3,6 lediglich auf Platz 6. Komplettiert werden die Top 5 durch Versicherungen/ Pensionskassen (ca. 11,6 ), Immobilien-AGs/REITs (ca. 8, ), geschlossene Immobilienfonds (ca. 4,5 ABB. 1 Top-5-Nettoinvestorengruppen seit 29* Offener Spezialfonds Versicherung / Pensionskasse Immobilien AG/REIT Geschlossener Fonds Privatinvestor / Family Office / * Nettoinvestitionsvolumen ergibt sich aus Ankaufs- abzüglich Verkaufsvolumen ) sowie Privatinvestoren/Family Offices (ca. 3,8 Mrd. Euro). Abgesehen von den Immobilien-AGs/REITs lassen sich all diese Gruppen als einkommensorientierte Langfristinvestoren charakterisieren. Durch ihre Einkommensorientierung entziehen diese Investoren dem Investmentmarkt de facto für viele Jahre einen Teil des Angebots. Auch weiter steigende Preise werden sie nur dann zu Verkäufen bewegen, wenn andere Überlegungen, beispielsweise die Portfoliooptimierung, dies sinnvoll erschienen lassen. Dies gilt nach der erneuten Leitzinssenkung durch die EZB Mitte März umso mehr, weil eine ähnlich rentable Wiederanlage erzielter Verkaufserlöse bei vergleichbarem Anlagerisiko nun noch schwieriger ist. Insofern könnte die Veränderung der Eigentümerstruktur am deutschen Immobilienmarkt, die sich in den vergangenen Jahren vollzogen hat, tatsächlich zu einer langfristigen Verknappung des Angebots am Investmentmarkt führen. Denn je länger die Investoren ihre Objekte durchschnittlich halten, desto weniger Objekte können pro Jahr gehandelt werden und desto geringer fällt das Transaktionsvolumen zwangsläufig aus. Die Fakten des Monats 12-Monats-Volumen Gewerbe 56,, Wohnen 14,2 Insgesamt wurden im März 216 ca. 2,7 am Gewerbeimmobilienmarkt investiert. Zum Vergleich: Im Vorjahresmonat (März 215) lag das Transaktionsvolumen bei rund 4,. Das durchschnittliche monatliche Transaktionsvolumen der vorangegangenen zwölf Monate (Mrz 215 Feb 216) lag bei 4,7. In Summe wurden in den zwölf Monaten bis einschließlich März 216 rund 56, investiert und damit gegenüber dem Vergleichswert vom Vormonat 2 % weniger. Am Wohnimmobilienmarkt wurden im März 216 ca.,7 investiert. Im Vorjahresmonat lag das Transaktionsvolumen bei rund 1,2. In den vorangegangenen zwölf Monaten wurde im Durchschnitt ein monatliches Volumen von rund 1,2 erzielt. Das Transaktionsvolumen der zwölf Monate bis einschließlich März 216 summierte sich auf 14,2 und lag damit 4 % unter dem Vergleichswert des Vormonats. savills.de/research 2

3 März 216 Gewerbeinvestmentmarkt Überblick TAB. 1 Transaktionsvolumen und Spitzenrenditen im Überblick Transaktionsvolumen (Mio. Euro, 12 Monate rollierend) Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Geschäftshaus Mrz 216 Mrz 215 Feb 216 Q1 216 Q4 215 Q1 216 Q4 215 Berlin % - 8 % 3,9 % +/- Bp. 3,5 % - 1 Bp. Düsseldorf % - 1 % 4,1 % +/- Bp. 3,8 % +/- Bp. Frankfurt % - 4 % 4, % +/- Bp. 3,5 % +/- Bp. Hamburg % - 3 % 4, % - 1 Bp. 3,7 % +/- Bp. Köln % + 3 % 4,2 % - 1 Bp. 3,8 % - 2 Bp. München % - 3 % 3,7 % +/- Bp. 3,5 % +/- Bp. Stuttgart % - 6 % 4,2 % - 1 Bp. 3,9 % - 1 Bp. * % - 2 % 4, % - 9 Bp. 3,7 % - 6 Bp. / * Spitzenrenditen = Ø Top 7 ABB. 3 Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse) Transaktionsvolumen, rollierend (re. Achse) ABB. 5 Transaktionsvolumen nach Nutzung Büro ABB. 4 Transaktionszahl und -größe Mio. Euro Durchschnittliche Transaktionsgröße, rollierend (li. Achse) Anzahl Transaktionen, rollierend (re. Achse) ABB. 6 Transaktionsvolumen nach Standort* Berlin 16% Einzelhandel Stuttgart 12% 8% Düsseldorf 1 4% München Frankfurt Entwicklungsgrundstücke Logistik / Industrie Hotel Köln Hamburg / * Anteil übrige Standorte 49 % () bzw. 48 % () savills.de/research 3

4 März 216 Gewerbeinvestmentmarkt Käufer- und Verkäufergruppen ABB. 7 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft ABB. 8 Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft übriges Europa 4 3 übriges Europa Mittlerer Osten Nordamerika Mittlerer Osten Nordamerika Asien/Pazifik Asien/Pazifik TAB. 2 Top-1-Käufergruppen TAB. 3 Top-1-Verkäufergruppen # Käufer Volumen (Mio. Euro) Ø # Verkäufer Volumen (Mio. Euro) Ø 1 Offener Spezialfonds Bauträger / Projektentwickler Immobilien AG / REIT Corporate Private-Equity-Fonds r Asset-Manager r Asset-Manager Geschlossener Fonds Bauträger / Projektentwickler Offener Spezialfonds Geschlossener Fonds Immobilien AG / REIT Corporate Offener Publikumsfonds Versicherung / Pensionskasse Private-Equity-Fonds Offener Publikumsfonds Privatinvestor / Family Office Privatinvestor / Family Office Bank savills.de/research 4

5 März 216 Gewerbeinvestmentmarkt Transaktionen im Detail TAB. 4 Top-2-Transaktionen des Monats* Objekt / Portfolio Standort(e) (Haupt-) Nutzung Volumen (Mio. Euro) Fläche (m²) Käufer Verkäufer BayWa Hochhaus München Büro ca WealthCap Wealth Management Capital Holding GmbH BayWa AG, Competo Capital Partners GmbH Portfolio (13 Objekte) u. a. Bad Kreuznach, Berlin, Eschborn ca Revcap WealthCap Wealth Management Capital Holding GmbH Telekom Campus Überseering Hamburg Büro ca Amundi Real Estate (France) TAS KG Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft Hainspitze Leipzig 19.3 AXA Real Estate Investment Managers Centrum, B & L Gruppe, First Invest Immobilien DuMont-Zentrale Köln Büro 44. BlueRock DuMont maincubes One Data Centre Offenbach am Main Sonderobjekt ca. 84 n/a Keppel Corporation maincubes Teilprojekt - HC 34 (3 Objekte) Hamburg 17. BMO Real Estate Partners DC Commercial GmbH & Co.KG (DCC) Hotel Rocco Forte Villa Kennedy Frankfurt am Main Hotel/Gastronomie 19.3 GEG German Estate Group AG Commerz Real AG Solid (7 Objekte) Düsseldorf, Nürnberg, Puchheim Mischobjekt ca Beos AG Valad Property Group Weseler Straße 48 Münster Büro 36. Areo Holding DAL Deutsche Anlagen-Leasing GmbH Portfolio (5 Objekte) u. a. Biebesheim, Groß-Gerau Lager-/Logistikimmobilie 75.6 Global Gate Capital SA Alpha Industrial GmbH & Co. KG Technisches Rathaus Leipzig Büro ca TLG Immobilien GmbH HVB Immobilien AG Alter Kronprinzbau Stuttgart 8. Hines Immobilien GmbH DFH Deutsche Fond Holding Anteil Kaufhof-Portfolio (41 Objekte) n/a 25.4 Madison International Realty Hudson's Bay Company (HBC) Hyatt Place Frankfurt Airport Frankfurt am Main Hotel/Gastronomie 19.4 Union Investment Real Estate GmbH Feuring Hotelconsulting Holiday Inn-Hotel Gateway Gardens Frankfurt am Main Hotel/Gastronomie ca Hansainvest - Hanseatische Investment GmbH Münchner Grund, Munich Hotel Invest Portfolio (2 Objekte) Freiburg Hotel/Gastronomie n/a PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh Revitalis Real Estate AG, Dereco Real Estate Portfolio (2 Objekte) Langen Büro 4. unknown Other Fund Manager (North America) unbekannter Private-Equity- Fonds (Europa) Veybach-Center Euskirchen 9. PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh EH Netherlands Property 1BV Konrad-Adenauer- Ufer Köln Büro 8. Bank für Sozialwirtschaft (BFS) Convalor, Pareto GmbH / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen savills.de/research 5

6 März 216 Wohninvestmentmarkt Überblick und Marktstruktur TAB. 5 Transaktionsvolumen und Preise im Überblick* Transaktionsvolumen (Mio. Euro, 12 Monate rollierend) Preise (EUR je Einheit, 12 Monate rollierend) Mrz 216 Mrz 215 Feb 216 Mrz 216 Mrz 215 Feb 216 A-Städte % - 9 % % + 4 % B-Städte % + 4 % % + 7 % C-Städte % - 1 % % + 1 % D-Städte % - 1 % % +/- % % + 1 % % - 3 % % - 4 % % +/- % / * Städteklassifizierung nach Bulwiengesa ABB. 9 Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen, monatlich (li. Achse) Transaktionsvolumen, rollierend (re. Achse) letzte 12 Monate 25, 22,5 2, ABB. 1 Transaktionszahl und -größe Zahl der Einheiten je Transaktion, rollierend (li. Achse) Anzahl Transaktionen, rollierend (re. Achse) , , 12,5 1, , , ABB. 11 Anzahl der Transaktionen nach Größenklasse 5, 2, ABB. 12 Gehandelte Einheiten nach Städtekategorie* 5 > 5. Einheiten 5 < 1 Einheiten < 25 Einheiten A B 1. < 5. Einheiten 25 < 1. Einheiten D C / * basierend auf Bulwiengesa-Klassifizierung savills.de/research 6

7 März 216 Wohninvestmentmarkt Akteure, Preise und Transaktionen im Detail ABB. 13 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft 1 8 ABB. 14 Transaktionsvolumen nach Verkäuferherkunft übriges Europa 6 4 übriges Europa 2 2 Mittlerer Osten Nordamerika Mittlerer Osten Nordamerika Asien/Pazifik Asien/Pazifik ABB. 15 Transaktionsvolumen nach Investorentyp Käufe, Nettoinvestitionen, Ø Immobilien AG / REIT Offener Spezialfonds Wohnungsbaugesellschaft Öffentliche Hand Leasing-Gesellschaft Staatsfonds Private-Equity-Fonds Offener Publikumsfonds r Asset-Manager Bank Geschlossener Fonds Privatinvestor / Family Office Corporate Versicherung / Pensionskasse Bauträger / Projektentwickler Verkäufe, Nettoinvestitionen, ABB. 16 Preisentwicklung EUR/m² Durchschnittlicher Preis pro Einheit, rollierend TAB. 6 Top-5-Transaktionen des Monats* Portfolioname Standort(e) Anzahl Einheiten Volumen (Mio. Euro) Käufer Verkäufer Residenz Berolina Berlin Fonciere des Regions Kronberg, Ärztekammer Steiermark n/a 2.7 ca. 13 unbekannter Investor (Ausland) Corestate Capital AG Celle, Hameln, Uelzen, Walsrode 1.19 Noctua Real Estate, unknown Other Investor (Germany) Vonovia SE Bremen 143 ca. 36 Industria GmbH DS Bauconcept Düsseldorf 433 Peach Property Group AG unbekannte Nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaft / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen, gemessen am Volumen savills.de/research 7

8 März 216 Savills In ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: D HH B Unsere Dienstleistungen An- und Verkauf von Immobilien sowie Portfolios Corporate Finance - Valuation Vermietung von Büros und Einzelhandelsimmobilien Vermietung und Verkauf von Industrie- und Logistikimmobilien Landlord und Occupier Services K F S M Savills Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Marcus Lemli CEO Germany +49 () mlemli@savills.de Andreas Wende Investment +49 () awende@savills.de Marcus Mornhart Office Agency +49 () mmornhart@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 () knemecek@savills.de Draženko Grahovac Corp. Finance - Valuation +49 () dgrahovac@savills.de Matthias Pink Research +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 7 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 3. Mitarbeitern. In ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills April 216 savills.de/research 8