Büromarkt BERICHT. Osnabrück 2009 WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG OSNABRÜCK GMBH

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1 Büromarkt BERICHT Osnabrück 2009 WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG OSNABRÜCK GMBH

2 Inhalt 04 Nachfragesituation 05 Angebotssituation 09 Angebotsreserve 10 Mietniveau 11 Marktperspektiven und Projektentwicklungen Der Büromarkt in Kürze Marktanalyse 2008 Büroflächenbestand m² (gif) Flächenumsatz m² Angebotsreserve m² Leerstandsquote 4,4 % Mietpreisniveau (Durchschnitt/vermietbare Fläche) Neubauflächen guter Nutzwert 9,80?/m 2 mittlerer Nutzwert 8,00?/m 2 Bestandsflächen guter Nutzwert 7,90?/m 2 mittlerer Nutzwert 6,30?/m 2 einfacher Nutzwert 4,70?/m 2 Überblick Der Osnabrücker Büromarkt konnte im letzten Jahr trotz schwieriger Wirtschaftslage seine konstant positive Entwicklung fortsetzen. Der Büroflächenbestand verzeichnete aufgrund von Neubautätigkeiten einen weiteren Zuwachs und auch der Flächenumsatz befindet sich nach wie vor auf einem hohen Niveau. Der geringfügig angestiegene Leerstand sichert dem Osnabrücker Büromarkt die nötige Flexibilität, um auch weiterhin auf individuelle Wünsche von Interessenten eingehen zu können. Das Mietpreisniveau konnte bei Neubauten moderat gesteigert werden. Neue Chancen und Herausforderungen eröffnen sich dem Osnabrücker Büromarkt unter anderem durch die Konversion aufgegebener britischer Militärflächen und den damit verbundenen Projektvorhaben. Osnabrück präsentiert sich auch im Jahr 2008 als sehr stabiler Dienstleistungs- und Bürostandort in Nordwestdeutschland. IMPRESSUM Büromarktbericht Osnabrück 2009 WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Tel.: Fax: wfo@wfo.de Redaktion: Ralf Kreye, Thomas Sieker, Heiner Steinbrink Satz und Druck: STEINBACHER DRUCK GmbH Titelbild: Hellmann Speicher III (Foto: Elvira Parton) Büromarktbericht Osnabrück

3 Nachfragesituation Flächenumsatz auf hohem Niveau Nach einem starken Vorjahr konnte sich der Flächenumsatz des Osnabrücker Büromarkts auf einem hohen Niveau von m² einpendeln. In den vergangenen Jahren lag der Flächenumsatz stabil im Bereich um die m². Im Resümee wurde von den Marktakteuren insbesondere die erste Jahreshälfte 2008 als überaus positiv eingeschätzt. Der starke Trend konnte sich jedoch in der zweiten Jahreshälfte aufgrund der gesamtwirtschaftlich schwierigen Lage und der damit verbundenen Unsicherheit am Markt nicht fortsetzen. Dennoch konnten auch im Jahr 2008 attraktive Neubauten auf dem Markt positioniert werden. Insbesondere die Projekte Office S287, Kontor Blankenburg II und der Speicher III der Firma Hellmann Worldwide Logistics trugen durch ihren Erstbezug zu einem hohen Flächenumsatz bei. Den höchsten Flächenumsatz verzeichnet nach wie vor die Osnabrücker Innenstadt mit knapp m². Das westliche Stadtgebiet (7.600 m²) liegt dicht auf und hat seine Schwerpunke im Gewerbegebiet An der Blankenburg im Stadtteil Hellern. Es folgt das östliche Stadtgebiet (6.700 m²), bei dem insbesondere der Stadtteil Fledder mit dem Hasepark dominiert. Ausschlaggebend für eine Standortwahl sind nach Aussage der Marktakteure eine gute Verkehrsanbindung, eine starke Adressbildung sowie eine moderne und flexible Ausstattung der Büroimmobilie. Auch günstige Nebenkosten insbesondere im Energiebereich rücken immer weiter in den Fokus der Mieter. Flächenumsatz nach Stadtteilen Innenstadt Nord Ost Süd West m² m² Durchschnittlich wurden Flächen in der Größenordnung um 300 m², vereinzelt aber auch im Bereich um m² nachgefragt m² m² m² Flächenumsatz nach Stadtteilen (Quelle: Eigene Darstellung) Jahr Büroflächenumsatz in m² Büroflächenumsatz (Quelle: Eigene Erhebungen) Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe der Flächen, die innerhalb eines abgesteckten Zeitraumes vermietet, verpachtet oder durch Eigentümer selbst neu genutzt werden. Vertragsverlängerungen zählen nicht zum Flächenumsatz. Büroflächen innerhalb einer Hallen- oder Ladennutzung fließen in die Rechnung nicht mit ein. Für die zeitliche Erfassung ist der Zeitpunkt des Einzugs ausschlaggebend und nicht der der Vertragsunterzeichnung. Der Flächenumsatz in diesem Bericht umfasst den Zeitraum vom bis zum und die darin stattgefundenen Einzüge in Büroflächen. Angebotssituation Neubautätigkeit Wie bereits in den Jahren zuvor konnten auch im Jahr 2008 mehrere neue Bürogebäude bezogen werden. Insbesondere periphere Stadtrandlagen rückten hierbei verstärkt in den Mittelpunkt des Interesses. Bei den Neubauten wurde vermehrt auf eine ansprechende Architektur in Verbindung mit einer flexiblen und modernen Ausstattung geachtet. Zusätzlich wird das Büroflächenangebot in Osnabrück immer weiter modernisiert und auf die Bedürfnisse anspruchsvoller Dienstleister ausgerichtet. Das Büroflächenangebot konnte auf einen Umfang von ca m² (gif) Bürofläche erweitert werden. Auch für das Jahr 2009 ist mit weiteren Fertigstellungen zu rechnen. Hellmann Speicher III Aus einem alten Getreidespeicher von 1934 wurde auf dem Gelände der Firma Hellmann Worldwide Logistics im Osnabrücker Hafen ein innovatives Bürokonzept geschaffen: Die Neuen Arbeitswelten im Speicher III. Die offizielle Einweihung fand am 30. August 2008 statt. 4 Büromarktbericht Osnabrück 2009

4 Offene Bauweise und freie Platzwahl (Quelle: Hellmann Worldwide Logistics) Ziel des Konzepts ist eine intensive Kommunikation unter den Mitarbeitern, Kunden und Besuchern. Die moderne und offene Bürolandschaft hat nahezu keine baulichen Schranken wie Türen oder Wände. Durch eine übergreifende Kommunikation der zentralen Firmenbereiche werden die Reaktionszeiten und die Flexibilität in Hinblick auf Unternehmensentscheidungen erhöht. erfolgt über Erdwärme. Zudem verfügt der Speicher über ein 900 m² großes Gründach. Die Wirtschaftswoche und die Kölnmesse zeichneten den Speicher III im Oktober 2008 mit dem Best Office Award aus. Auf gut m² über vier Ebenen entstanden 130 Arbeitsplätze für 160 Mitarbeiter. Durch die offene, helle Gestaltung in Verbindung mit einem modernen Design wird die Idee der freien Kommunikation weiter unterstrichen. Es gilt eine freie und individuelle Sitzplatzwahl. Das persönliche Gespräch steht im Vordergrund und ersetzt zum großen Teil s und Telefonate. Alle Mitarbeiter verfügen über Laptops mit angeschlossenen sogenannten Softphones, die es ermöglichen, über das WLAN im gesamten Gebäude zu telefonieren. Darüber hinaus wird im Speicher nahezu papierlos gearbeitet. Für konzentriertes Arbeiten stehen Rückzugsmöglichkeiten in Form von Einzel- und Doppelkabinen und eine Ruhezone zur Verfügung. Im Erdgeschoss bietet ein Atrium bis zu 70 Besuchern Platz. Buchbare Besprechungsräume, eine Lounge und ein Kaminzimmer runden das Gesamtbild ab. Bei der Konzeption standen Nachhaltigkeit, Umweltverträglichkeit und der Einsatz energiesparender Technologien im Vordergrund. Die komplette Heizung und Kühlung Kommunikatives Arbeiten in moderner Ausstattung (Quelle: Hellmann Worldwide Logistics) Büromarktbericht Osnabrück

5 Rosenquartier im Zentrum der Innenstadt (Quelle: Elan Projekte GmbH & Co. KG) Rosenquartier Zentral zwischen Johannisstraße und Universität in der Osnabrücker Innenstadt liegt das Rosenquartier, das von der Projektentwicklungsgesellschaft Elan Projekte GmbH & Co. KG entwickelt wird. Das Gebäude an der Großen Rosenstraße wird voraussichtlich im Juli 2009 bezogen. Neben sieben Eigentumswohnungen werden ca m² Bürofläche in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt entstehen. Hauptmieter dieser Flächen ist die Barmer Ersatzkasse. Das fünfgeschossige Karree wird modernen Ansprüchen gerecht und fügt sich durch eine ansprechende Architektur mit klaren Linien in die bestehende Gebäudestruktur ein. Integrierte Parkmöglichkeiten sowie die Lage an einem Grünzug werten das Objekt weiter auf. Das Gebäude der SIEVERS-GROUP im Gewerbegebiet An der Blankenburg (Quelle: SIEVERS-SNC Computer & Software GmbH & Co. KG) Kontor Blankenburg II (SIEVERS-GROUP) Bereits im Juli 2008 wurde im Gewerbegebiet An der Blankenburg ein speziell für die Firma SIEVERS-GROUP konzipiertes Büro- und Verwaltungsgebäude fertig gestellt und bezogen. Das Projekt wurde von der MGI Managementgesellschaft für Immobilienentwicklung mbh als Dienstleister im Bereich Projektentwicklung und -management erfolgreich umgesetzt. Das bundesweit tätige ITK-Systemhaus SIEVERS-GROUP verfügt an diesem Standort über rd m² Mietfläche. Der insgesamt dreiteilige Gebäudekörper besteht aus 6 Büromarktbericht Osnabrück 2009

6 einem 3-geschossigen Bürotrakt sowie einem weiteren 2-geschossigen Verwaltungstrakt, in dem sich auch die Tagungs- und Schulungsräume befinden. Des Weiteren verfügt das Objekt über einen separaten Gebäudeteil für die Funktionsbereiche Lager und Technik. Sämtliche Räume sind auf den jeweiligen Ebenen flexibel gestaltet. Darüber hinaus ist noch eine weitere Aufstockung der beiden äußeren Gebäudetrakte möglich, so dass das Objekt auch zukünftig modernen Anforderungen gerecht wird. SÜDWESTANSICHT Kontor Blankenburg III (Quelle: MGI Managementgesellschaft für Immobilienentwicklung mbh) Kontor Blankenburg III Bis November 2009 wird unter der Regie der MGI Managementgesellschaft für Immobilienentwicklung mbh (Projektentwicklung/-management) ein weiteres Bürogebäude im Gewerbegebiet An der Blankenburg fertig gestellt. Das repräsentative 3-geschossige Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von rund m² wird heutigen Ansprüchen insbesondere durch seine flexible Raumaufteilung und moderne Ausstattung gerecht. Neben dem hohen Qualitätsstandard werden ausreichend Stellplätze für Beschäftigte und Besucher geboten. Das Objekt konnte bereits zu großen Teilen vermietet werden. Der Bürostandort An der Blankenburg zeichnet sich durch seine sehr gute Verkehrsanbindung aus. Der direkte Anschluss an die A30 schafft eine hohe Erreichbarkeit und ermöglicht kurze Fahrzeiten wie zum Beispiel zum Flughafen Münster / Osnabrück. Das Projekt führt zu einer weiteren Aufwertung des Gewerbegebiets An der Blankenburg und stärkt den herausragenden Dienstleistungsstandort im Südwesten Osnabrücks. Das Gebäude des European Legal Studies Institute der Universität Osnabrück (Quelle: Elvira Parton) European Legal Studies Institute Das Land Niedersachsen hat für das European Legal Studies Institute der Universität Osnabrück ein ehemaliges innerstädtisches Möbelhaus erworben, saniert und umgebaut. Das Gebäude weist eine Hauptnutzfläche von ca m² auf, von denen ca m² für eine Forschungsbibliothek, 250 m² für Seminar- und Hörsaalflächen sowie 850 m² für Büro- und Besprechungsräume des Instituts genutzt werden. Der Institutsbetrieb in dem Gebäude wurde im März 2009 aufgenommen. Büromarktbericht Osnabrück

7 Angebotsreserve Im Vergleich zum Vorjahr ist die Angebotsreserve moderat angestiegen. Die auf Basis der Gesamtbürofläche von m² (gif) in Osnabrück berechnete Leerstandsquote beträgt 4,4 % für das Jahr Jahr Büroflächen angebot in m 2 Angebotsreserve (Quelle: Eigene Erhebungen) Eine Leerstandsquote unter 5 % stellt die notwendige Fungibilität des Osnabrücker Büromarktes sicher. Laut Aussagen der Markakteure sind insbesondere ältere Bestandsflächen mit veralteter Ausstattung und schlechter Lage von längerem Leerstand betroffen. Um einem Leerstand vorzubeugen, sind daher regelmäßige Modernisierungsmaßnahmen und Anpassungen an den Markt erforderlich. Angebotsreserve Summe aller fertig gestellten Büroflächen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten werden. Die Angebotsreserve in diesem Büromarktbericht wurde für den ermittelt. Die Leerstandsquote wird auf der Grundlage der Büroflächenbestandsermittlung durch die Bulwien Gesa AG auf Basis der gif-definition errechnet. Mietniveau Die Mietpreise in 2008 sind gegenüber dem Vorjahr 2007 im Bereich der Neubauflächen moderat angestiegen. Im Durchschnitt werden nach Einschätzung der Marktakteure für Neubauflächen mit gutem Nutzwert Mieten von bis zu 9,80 /m² erreicht. Im Gegensatz hierzu sind die Mietpreise für Bestandsflächen in allen Kategorien leicht gefallen. Besonders Bestandsflächen mit einfachem Nutzwert zeigen einen Preisrückgang auf 4,70 /m². Um Bestandsflächen auch in Zukunft erfolgreich vermarkten zu können, sind Modernisierungsmaßnahmen und eine Anpassung an heutige Anforderungen an Technik und Ausstattung nötig. Die erzielbare Spitzenmiete wird in Osnabrück von den Marktakteuren wie im Vorjahr unverändert auf einen Wert zwischen 10 und 12 /m² geschätzt. Ausschlaggebende Faktoren für eine hohe erzielbare Miete sind beispielsweise eine gute Erreichbarkeit, eine individuelle Ausstattung und ein ausreichendes Stellplatzangebot. Insgesamt trug der Bau hochwertiger neuer Büroobjekte zu einem Anstieg des Mietpreisniveaus bei. Bürodurchschnittsmieten in Osnabrück 2005 bis ,00 10,00 9,60 9,80 8,00 8,10 7,90 7,90 8,00 7,90 8,00 7,60 7,50 8,70 9,00 6,00 4,65 5,00 5,00 4,70 6,00 6,60 6,60 6,30 4,00 2,00 0,00 einfacher Nutzwert mittlerer Nutzwert guter Nutzwert mittlerer Nutzwert guter Nutzwert Bestandsflächen Neubauflächen Entwicklung der Durchschnittsmieten (Quelle: Eigene Erhebung) 8 Büromarktbericht Osnabrück 2009

8 Nutzwerte Bei den Büromieten sind die beiden Komponenten Lage und Qualität zu berücksichtigen, aus denen sich der Nutzungswert ergibt. Einfacher Nutzwert: z. B. Gebäude in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischt-wirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzwert: z. B. normal ausgestatteter Büroneubau, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzwert: z. B. nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Büroneubau, der mit technischen Einrichtungen wie z. B. Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im Kernbereich der Stadt oder sonstiger repräsentativer Lage liegt. Mietpreis Für die Ermittlung der Durchschnittsmietpreise werden ca. 15 Marktakteure interviewt und deren Angaben gemittelt. Durch einen Abgleich mit realen Mietzinsvereinbarungen werden die Werte auf ihre Stimmigkeit überprüft. Es sind Werte, die man für eine Immobilie in der jeweiligen Nutzklasse erzielen kann. Da aber Sondervereinbarungen nicht mit einfließen, kann der reale Mietpreis davon abweichen. Der Spitzenmietpreis wird ebenfalls durch die Aussagen der Marktakteure erfasst. Dieser ist allerdings nicht gemittelt. Marktperspektiven und Projektentwicklungen Quartier Lotter Straße In zentraler, innenstadtnaher Lage zwischen der Lotter Straße und der Ernst-Sievers-Straße entsteht das neue Quartier Lotter Straße. Nach der Verlagerung des Busdepots der Stadtwerke Osnabrück und der im Jahr 2008 vereinbarten Auslagerung der Chemiefabrik Hagedorn stehen nun in nächster Zukunft 4,7 ha Fläche für eine neue städtebauliche Entwicklung zur Verfügung. Eine erste Weichenstellung für die weitere Entwicklung wurde im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs im Jahr 2004 vorgenommen. Die Ergebnisse des Wettbewerbs sehen eine Mischung aus Wohnen, Handel und Dienstleistungsunternehmen vor. Angelehnt an die Ergebnisse wird in 2009 ein Investorenwettbewerb durch den Sanierungsträger BauBeCon im Auftrag der Stadt Osnabrück ausgeschrieben. Dieser wird die Grundlage für die weitere Entwicklung des Gebiets liefern. Als potenzieller Standort für Büroimmobilien ist der Bereich der Lotter Straße insbesondere aufgrund seiner zentralen Funktion mit zahlreichen Einzelhandels-, Büround Dienstleistungsnutzungen geeignet. Seine Innenstadtnähe und das attraktive Umfeld werten das Quartier weiter auf. Gebäude der Hagedorn AG im Entwicklungsquartier Lotter Straße (Quelle: Elvira Parton) Büromarktbericht Osnabrück

9 Konversion Neue Perspektiven für Osnabrück Die Britischen Streitkräfte, die bislang sieben Kasernenstandorte in Osnabrück unterhielten, haben den Standort Osnabrück vollständig aufgegeben und hinterlassen rund 160 Hektar Fläche und Immobilien in guter Lage. Hierdurch eröffnen sich völlig neue Perspektiven und Potenziale für die Stadtentwicklung Osnabrücks. Insbesondere für den Büromarkt treten hierbei zwei der Kasernenflächen in den Vordergrund, auf denen bereits konkrete Nachnutzungspläne verfolgt werden. Eigentümerin der Flächen ist der Bund, vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Der Stadt Osnabrück obliegen die Planung und die vorbereitende Arbeit zur Entwicklung der Flächen. Osnabrück zusammen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben auch im Jahr 2009 auf der Messe vertreten sein. Landesbehördenzentrum Eingebettet in das Gewerbeband des Osnabrücker Stadthafens liegt das Areal der Winkelhausenkaserne. Das 31,5 ha große Grundstück verfügt über einen direkten Zugang zum Straßen-, Schienen- und Wasserwegenetz und bietet somit eine optimale Verkehrsanbindung. Die Bundesautobahn A1 ist über einen angrenzenden Zubringer etwa 5,5 km entfernt. Die Lage am Wasser wertet das Gebiet zusammen mit den umgebenden Grünzügen weiter auf. Erstmalig wurden die Projektideen und Konzepte für eine Nachnutzung der Kasernen auch auf der Immobilienmesse Expo Real in München im Oktober 2008 vorgestellt. Aufgrund der guten Resonanz des Vorjahres wird die Stadt Der Standort bietet hervorragende Möglichkeiten das Areal zu einem hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsstandort auszubauen. Entlang der Straße An der Netter Heide werden die ehemaligen Mannschaftsunter- Mannschaftsunterkünfte der Roberts Barracks (Quelle: Elvira Parton) 10 Büromarktbericht Osnabrück 2009

10 künfte in naher Zukunft von Landesbehörden bezogen. Durch die gemeinsame Unterbringung des Finanzamts Osnabrück-Land und Dienststellen der Polizei wird eine Initialnutzung geschaffen: Die ehemalige Kaserne wird so zu einem attraktiven Bürostandort umgewandelt, der Platz für weitere Entwicklungen bietet. Darüber hinaus ist auch die Ansiedlung der Landesschulbehörde mit den Studienseminaren in der Winkelhausenkaserne angedacht. Insgesamt sollen Büroflächen im Umfang von rund m² entstehen. Ein Erstbezug ist für das Jahr 2011 avisiert. Wissenschaftspark In gut erschlossener Lage im Stadtteil Westerberg befinden sich drei der ehemaligen britischen Kasernenanlagen. Die Nähe zu den Hochschulen, dem Zentrum und alternativen Wohngebieten generieren eine hochwertige Potenzialfläche für wissensorientierte Dienstleistungen und für einen erfolgreichen Bürostandort! Auf dem Gelände der nördlich der Sedanstraße gelegenen Scharnhorst Kaserne ist die Ansiedlung von wissensorientierten Unternehmen im Rahmen eines Wissenschaftsparks geplant. Eine Machbarkeitsstudie, die von der Wirtschaftsförderung Osnabrück in Auftrag gegeben wurde, kam für diese Nachnutzungsidee zu einem positiven Ergebnis. Angestrebt wird eine enge Kooperation zwischen Wirtschaft und Wissenschaft. Als Zielgruppen wurden Unternehmensgründer aus Hochschulen, Unternehmen, die einen unmittelbaren Bezug zu den Hochschulen haben, junge Unternehmen aus wissensorientierten Branchen, Hochschulprojekte, Transferbereiche, Drittmittelprojekte, (Sonder-) Forschungsbereiche, Forschungsinstitute und FuE-Abteilungen aus Unternehmen definiert. Die avisierte Entwicklung eines Wissenschaftsparks wird nicht nur den Standort Westerberg aufwerten, sondern bietet auch das Potenzial, den gesamten (Büro-) Standort Osnabrück mit einem bisher fehlenden Angebot aufzuwerten. Die Scharnhorst-Kaserne in Osnabrück-Westerberg (Quelle: Stadt Osnabrück) Büromarktbericht Osnabrück

11 Ansprechpartner WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Geschäftsführung Herr Gurk +49 (0) Gewerbeflächen, Immobilienservice Herr Kreye +49 (0) Projektentwicklung Herr Sieker +49 (0) Fördermittel Herr Etzold +49 (0) Stadt Osnabrück Postfach Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) redaktion@osnabrueck.de Stadtplanung: Beurteilung von Bauvorhaben Herr Gößmann +49 (0) Bauaufsicht: Bauberatung, Antragsannahme Herr Teckenbrock +49 (0) Herr Worpenberg +49 (0) Gewerbeangelegenheiten Herr Lindke +49 (0) Handwerkskammer Osnabrück-Emsland Bramscher Str Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) info@hwk-os-el.de Wirtschaftsförderung Herr Köhler +49 (0) Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland Neuer Graben Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) ihk@osnabrueck.ihk.de Standortpolitik Herr Lammers +49 (0) Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) wfo@wfo.de