Büromarkt BERICHT. Osnabrück 2010 WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG OSNABRÜCK GMBH

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1 Büromarkt BERICHT Osnabrück 2010 WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG OSNABRÜCK GMBH

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3 Inhalt 04 Nachfragesituation 05 Angebotssituation 07 Angebotsreserve 07 Mietniveau 08 Marktperspektiven und Projektentwicklungen 11 Ansprechpartner Der Büromarkt in Kürze Marktanalyse 2009 Büroflächenbestand m 2 (gif) Flächenumsatz m 2 Angebotsreserve m 2 Leerstandsquote 4,0% Mietpreisniveau (Durchschnitt/vermietbare Fläche) Neubauflächen guter Nutzwert 9,60 /m 2 mittlerer Nutzwert 8,10 /m 2 Bestandsflächen guter Nutzwert 7,10 /m 2 mittlerer Nutzwert 6,10 /m 2 einfacher Nutzwert 4,70 /m 2 IMPRESSUM Überblick Der Osnabrücker Büromarkt konnte seine konstante Entwicklung trotz der Wirtschaftskrise fortsetzen. Im Vergleich zum Vorjahr ist in 2009 sogar ein Anstieg des Flächenumsatzes zu verzeichnen. Der Gesamtflächenbestand konnte durch einige attraktive Neubauprojekte moderat gesteigert werden. Zusätzlich ging der als Angebotsreserve zur Verfügung stehende Leerstand zurück. Das Mietpreisniveau entspricht in allen Nutzwertklassen nahezu den Werten des Vorjahres und unterstreicht die Stabilität des Osnabrücker Büroimmobilienmarktes. Neue Impulse und Chancen entstehen durch den Prozess um die Umnutzung der ehemaligen britischen Militärflächen im Stadtgebiet. Büromarktbericht Osnabrück 2010 WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Telefon: Telefax: wfo@wfo.de Redaktion: Ralf Kreye, Heiner Steinbrink, Benjamin Suthe Satz und Druck: Leviendruck GmbH Titelbild: Rosenquartier (Foto: Elvira Parton) Büromarktbericht Osnabrück

4 Nachfragesituation Anstieg des Flächenumsatzes Der Flächenumsatz auf dem Osnabrücker Büroimmobilienmarkt ist im Vergleich zum Vorjahr auf m² angewachsen. Der Zuwachs ist insbesondere auf Bauprojekte zurückzuführen, die kurz vor dem Einsetzen der Wirtschaftskrise im vergangenen Jahr initiiert wurden. Nach Aussage der Marktakteure war dementsprechend insbesondere die erste Jahreshälfte 2009 durchaus positiv. Ab der zweiten Jahreshälfte wurde dann allerdings eine spürbare Zurückhaltung seitens Projektentwicklern und Mietern konstatiert. Jahr Büroflächenumsatz in m² brücker Unternehmen innerhalb des Stadtgebietes zurückzuführen. Zuzüge von externen Firmen nahmen die Marktakteure weniger wahr. Allgemein liegt die Hauptnachfrage auf Flächen zwischen 100 und 300 m², die Nachfrage nach Flächen über 500 m² ist rückläufig. Wichtige Kriterien für eine Standortwahl sind neben einer repräsentativen Lage mit starker Adressbildung vor allem eine gute Verkehrsanbindung. Nebenkosten oder energiesparende Bauweise sind zunehmende, aber derzeit noch keine ausschlaggebenden Faktoren bei der Standortwahl. Büroflächenumsatz (Quelle: Eigene Erhebungen) Mit m² Flächenumsatz wurde die Osnabrücker Innenstadt im Jahr 2009 wieder am häufigsten nachgefragt, gefolgt vom Osten der Stadt mit m². Die Marktakteure sehen im westlichen Stadtgebiet insbesondere im Stadtteil Weststadt - einen zukünftigen Wachstumspol für den Osnabrücker Büromarkt. Für das Jahr 2009 wurde hier ein Flächenumsatz von m² verzeichnet. Im Süden der Stadt wurden insgesamt m² Bürofläche mit einem Schwerpunkt im Stadtteil Sutthausen umgesetzt. Der gewerblich geprägte Norden der Stadt bildet bei der Aufstellung mit m² erwartungsgemäß das Schlusslicht. Ein Hauptteil des erzielten Flächenumsatzes ist auf Umzüge von Osna m 2 Flächenumsatz nach Stadtteilen (Quelle: Eigene Erhebungen) DiagrammFlaechen_klein.indd 1 Flächenumsatz nach Stadtteilen m m m 2 Innenstadt Nord Süd Ost West m :56:28 Uhr Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe der Flächen, die innerhalb eines abgesteckten Zeitraums vermietet, verkauft oder durch Eigentümer selbst neu genutzt werden. Vertragsverlängerungen zählen nicht zum Flächenumsatz. Büroflächen innerhalb einer Hallen- oder Ladennutzung fließen in die Rechnung mit ein. Für die zeitliche Erfassung ist der Zeitpunkt des Einzugs ausschlaggebend und nicht die Vertragsunterzeichnung. Der Flächenumsatz in diesem Bericht umfasst den Zeitraum bis und die darin stattgefundenen Einzüge in Büroflächen. 4 Büromarktbericht Osnabrück 2010

5 Angebotssituation Neubautätigkeit schnitzel-heizanlage auf dem Unternehmensgelände Neue Bürobauten wurden auch im Jahr 2009 bezogen erzeugt die Wärme für das Passivhaus. Gekühlt werden und erweiterten das vorhandene Flächenangebot um die neu entstandenen Räume über eine Absorptions- attraktive Neubauten. In Relation zum Vorjahr stieg kältemaschine. Auf dem Dach lassen die Stadtwerke das Büroflächenangebot leicht auf einen Umfang von eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 10 bis m² (gif) an. Die Büroimmobilien befinden sich Kilowatt installieren, die erzeugte Sonnenenergie wird alle in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt und setzen direkt in das Gebäude eingespeist. Für die Außen- und dabei städtebauliche Akzente. Darüber hinaus wird Parkplatzbeleuchtung ist eine energiesparende LED- das Büroflächenangebot laufend modernisiert und auf Lampentechnik vorgesehen. Diese Maßnahmen sind ein die individuellen Bedürfnisse anspruchsvoller Dienstleister weiterer Baustein der Stadtwerke-Initiative: Kompetenz- ausgerichtet. UmweltKlima (KUK) und stellen somit Aspekte, wie Umweltverträglichkeit und energiesparende Technologien in den Vordergrund. Stadtwerke AG Luisenstraße Direkt an der Zentrale der Stadtwerke an der Luisen- Der Neubau ermöglicht für die Mitarbeiter die Bün- straße entsteht ein modernes und attraktives Büroge- delung und Vereinfachung von Arbeitsabläufen und bäude für rund 120 Beschäftigte. Der Anbau verfügt -prozessen. Zur Optimierung der Arbeitsprozesse trägt über eine Nutzfläche von knapp m². Die bisher auch die moderne Bürostruktur im neuen Anbau bei: Mit auf verschiedene Standorte verteilten Mitarbeiter der Hilfe von Meeting-Points und einer transparenten Raum- Stadtwerke AG, werden im Herbst dieses Jahres in den gestaltung soll mehr Flexibilität ermöglicht und Teamar- Anbau einziehen. Das Gebäude wird umweltgerecht beit gefördert werden. nach neuesten Energiestandards gebaut. Die Stadtwerke Osnabrück haben sich für den Bau eines Passivhauses entschieden, bei dem auf ein konventionelles Heizsystem verzichtet werden kann. Die Holzhack- Modell des geplanten Neubaus an der Luisenstraße (Quelle: Stadtwerke Osnabrück) Büromarktbericht Osnabrück

6 Büro- und Ärztehaus An der Blankenburg (Quelle: MGI Managementgesellschaft für Immobilienverwaltung mbh) Büro- und Ärztehaus An der Blankenburg Unter der Regie der Osnabrücker Projektmanagementfirma MGI erfolgte Ende 2009 die Fertigstellung eines neuen Büround Ärztehauses im Gewerbegebiet An der Blankenburg im Stadtteil Osnabrück- Hellern. Auf insgesamt drei Geschossebenen mit rund m² Nettonutzfläche sind attraktive Büro- und Praxisräume entstanden. Neben der Praxis für Oralchirurgie und Implantologie OCOS, haben sich an dem Standort die Steuerberatungsgesellschaft Steu-Dat sowie die Fa. ATOS Software & Automotive niedergelassen. Neben einem hohen Ausstattungsstandard bietet das Objekt den Nutzern und Ihren Besuchern ausreichend Stellplätze. Mit dem direkten Anschluss an die A 30 ist darüber hinaus eine sehr gute verkehrliche Anbindung gegeben, auch zum Flughafen FMO. Rosenquartier In der Großen Rosenstraße mitten in Osnabrück, in unmittelbarer Nähe zur Fußgängerzone, wurde 2009 das Rosenquartier fertig gestellt. In zentraler Lage, direkt an einem Grünstreifen und zwischen Universität und Johannisstraße gelegen, befindet sich die neue Büro- und Wohnimmobilie. Der Bauherr und Eigentümer der Büroflächen des Objektes ist die Projektentwicklungsgesellschaft Elan Projekte GmbH & Co. KG. Die Büroetagen sind zum einen von der Barmer Ersatzkasse (2.945 m²) und zum anderen von einem Notar (150 m²) bezogen worden. Das Carré wird modernen Ansprüchen gerecht und fügt sich durch klare Linien in das Gefüge des Standortes ein. Rosenquartier (Quelle: Elan Projekte GmbH & Co. KG) 6 Büromarktbericht Osnabrück 2010

7 Angebotsreserve Die Angebotsreserve ist im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Die Leerstandsquote beträgt im Jahr 2009 bei einem Büroflächenangebot von m² und einer Gesamtbürofläche von m² (gif) rund 4,0 %. Der geringe Leerstand unterstreicht die Stabilität des Osnabrücker Büromarktes auch in Krisenzeiten. Neubauprojekte wurden grundsätzlich gut vom Markt absorbiert. Leerstände treten primär in Bestandsflächen mit veralteter Ausstattung und schlechter Verkehrsanbindung auf. Vermehrt ist eine Umwandlung von nicht mehr zeitgemäßen Büroräumen in Wohnraum feststellbar. Jahr Büroflächenangebot in m² Angebotsreserve (Quelle: Eigene Erhebungen) Angebotsreserve Summe aller fertig gestellten Büroflächen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung oder zum Verkauf angeboten werden. Die Angebotsreserve in diesem Büromarktbericht wurde für den ermittelt. Die Leerstandsquote wird auf der Grundlage der Büroflächenbestandsermittlung durch die Bulwien Gesa AG auf Basis der gif-definition errechnet. Mietpreis Für die Ermittlung der monatlichen Durchschnittsmietpreise werden ca. 15 Marktakteure interviewt und deren Angaben gemittelt. Durch einen Abgleich mit realen Mietzinsvereinbarungen werden die Werte auf ihre Stimmigkeit überprüft. Es sind Werte, die man für eine Immobilie in der jeweiligen Nutzklasse erzielen kann. Da aber Sondervereinbarungen nicht mit einfließen, kann der reale Mietpreis davon abweichen. Der Spitzenmietpreis wird ebenfalls durch die Aussagen der Marktakteure erfasst. Nutzwerte Bei den Büromieten sind die beiden Komponenten Lage und Qualität zu berücksichtigen, aus denen sich der Nutzungswert ergibt. Einfacher Nutzwert: Z.B. Gebäude in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischtwirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzwert: Z.B. normal ausgestatteter Büroneubau, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzwert: Z.B. nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Büroneubau, der mit technischen Einrichtungen wie z.b. Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im Kernbereich der Stadt oder sonstiger repräsentativer Lage liegt. Mietniveau Die Mietpreise verzeichneten in 2009 einen leichten Rückgang in nahezu allen Nutzwerten im Vergleich zum Vorjahr. Im Durchschnitt werden für hochwertige Neubauflächen mit gutem Nutzwert 9,60 /m² erzielt. Die Mietpreise für Neubauflächen mit mittlerem Nutzwert erfuhren einen leichten Anstieg auf durchschnittlich 8,10 /m². Im Bereich der Bestandsflächen mit gutem oder mittlerem Nutzwert ist ein Preisrückgang um ca. 3 % auf 7,60 /m² bzw. 6,10 /m² festzustellen. Für eine zukünftige erfolgreiche Vermarktung von Bestandsflächen sind oft Modernisierungsmaßnahmen oder Mietpreisminderungen erforderlich. Die in Osnabrück erzielbaren Spitzenmieten in Neubauten bezifferten die Marktakteure unverändert auf 10 bis 12 /m². Wichtigste Faktoren sind hierbei neben einer guten verkehrlichen Erschließung insbesondere ein ausreichendes Stellplatzangebot, eine flexible Raumaufteilung sowie eine repräsentative Lage und ein attraktives Erscheinungsbild. Auch die Nebenkosten rücken in ihrer Bedeutung zunehmend in den Fokus von Mieter und Vermieter. 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 4,7 5,0 5,0 4,7 4,7 einfacher Nutzwert Bürodurchschnittsmieten in Osnabrück 2005 bis ,6 9,8 9,6 8,7 9,0 7,6 7,9 8,1 7,9 8,0 7,6 7,5 7,9 8,0 8,1 6,6 6,6 6,0 6,3 6,1 mittlerer Nutzwert Bestandsflächen guter Nutzwert Entwicklung der Durchschnittsmieten (Quelle: Eigene Erhebungen) mittlerer guter Nutzwert Nutzwert Neubauflächen Diagramm.indd 1 Büromarktbericht Osnabrück :57:50 7 Uhr

8 Marktperspektiven und Projektentwicklungen Neues Bürogebäude An der Blankenburg Im Stadtteil Hellern, im Gewerbegebiet An der Blankenburg, hat die MGI Managementgesellschaft für Immobilienentwicklung ( ein neues Bürogebäude projektiert. In attraktiver Lage entstehen rund m² Büro- und Dienstleistungsflächen. Die Flächen sind flexibel aufteilbar und die Ausstattung der einzelnen Mieteinheiten kann nach nutzerspezifischen Vorgaben erfolgen. Mit diesem neuen modernen Bürogebäude vollzieht der Gewerbepark An der Blankenburg einen weiteren Schritt hin zu einem stark nachgefragten Dienstleistungsstandort im Westen Osnabrücks. Die Fertigstellung des Objektes ist für Ende 2011 geplant. Quartier Lotter Straße / Ernst-Sievers-Straße Im neu geplanten Quartier Lotter Straße / Ernst-Sievers- Straße, gelegen zwischen Martinistraße und Lotter Straße, stehen 4,7 ha Fläche in innenstadtnaher, zentraler Modellansicht des neuen Bürogebäudes an der Blankenburg (Quelle: MGI Managementgesellschaft für Immobilienentwicklung mbh) Ehemaliges Hagedorn-Gebäude im Quartier Lotter Straße / Ernst-Sievers-Straße (Quelle: Elvira Parton) 8 Büromarktbericht Osnabrück 2010

9 Lage für eine neue städtebauliche Entwicklung zur Verfügung. Neben dem früheren Busdepot der Stadtwerke umfasst das Quartier das benachbarte Betriebsgelände der Firma Hagedorn, die ihren Standort verlagern wird. Als potentieller Standort für Büroimmobilien ist der Bereich Lotter Straße besonders aufgrund der Innenstadtnähe, seiner günstigen Verkehrsanbindung und den zahlreichen Einzelhandels-, Büro- und Dienstleistungsnutzungen geeignet. Das derzeit laufende Investorenauswahlverfahren wird im Sommer 2010 beendet sein. Der aus dem Vergabeverfahren hervorgehende Investor ist verpflichtet, Teilflächen des Gesamtareals zu bebauen und diese eigenverantwortlich zu vermarkten. In diesem Kontext ist die Schaffung zusätzlicher Büroflächen möglich. Die übrigen Flächen zwischen Augustenburger Straße und Ernst-Sievers-Straße sind schwerpunktmäßig für eine Wohnbebauung vorgesehen. Nach Abschluss des Investorenauswahlverfahrens beginnt die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Eine Realisierung ist für 2011 vorgesehen. DELTA Grundstücksverwaltung vermarktet ehemaliges Ihr Platz Verwaltungsgebäude Die DELTA Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG hat von der Fa. Ihr Platz GmbH & Co. KG deren ehemaligen Verwaltungsstandort in Osnabrück im Stadtteil Wüste erworben. Ihr Platz wird seinen Verwaltungssitz bis zum Juli 2010 innerhalb des Stadtgebietes verlagern. Der von DELTA erworbene Bürostandort an der Rehmstraße wird ab Sommer 2010 für Büro- und Praxisflächen vermarktet. Insgesamt verfügt der Standort über m² Nutzfläche verteilt auf mehrere Gebäude sowie ein m² großes Grundstück mit rund 100 Einstellplätzen. Aufgrund der Gebäudestrukturen ist eine flexible Vermietung von kleinsten Flächen bis hin zu ganzen Etagen möglich. Der Standort an der Rehmstraße zeichnet sich insbesondere durch seine Innenstadtnähe und gute Erreichbarkeit aus. Ende 2004 hatte DELTA bereits Grundstücke an der Parkstraße von Ihr Platz erworben und dort das Gesundheits- und Dienstleistungsgebäude MediPark errichtet. Mit rund m² Mietfläche ist der MediPark das größte Ärztehaus in Osnabrück. Ihr Platz Verwaltungsgebäude in der vorderen Wüste (Quelle: DELTA Grundstücksverwaltung GmbH & Co. KG) Büromarktbericht Osnabrück

10 Wissenschaftspark Stufe 1 Die Stadt Osnabrück plant die Entwicklung eines Wissenschaftsparks auf dem Gelände der ehemaligen Scharnhorstkaserne in Osnabrück Westerberg in unmittelbarer Nachbarschaft zum Campus der Fachhochschule und der Universität Osnabrück. Kernbestandteil dieses Wissenschaftsparks soll ein neues Technologie- und Gründerzentrum unter dem Arbeitstitel Innovationscenter Osnabrück werden. Die derzeitigen Planungen gehen von einer Bruttogeschossfläche von ca m² aus. Hier sollen Räumlichkeiten zu Existenzgründungen aus den Osnabrücker Hochschulen, FuE-Projekte, innovative junge Unternehmen und für Beratungseinrichtungen zur Gründer- und Technologieförderung geschaffen werden. Neben dem Innovationscenter Osnabrück sollen Bauflächen für Unternehmen und Projektentwickler entstehen, die in besonderer Weise von den Standortvorteilen in Universitäts- und Fachhochschulnähe profitieren möchten. Grundlage für die weitere Entwicklung der 14,2 ha großen ehemaligen Kasernenfläche ist ein städtebaulicher Entwurf der Büros KCAP Architects&Planners / Rotterdam und Studio UC / Berlin. Bis zur Realisierung des Innovationscenters Osnabrück wird über das städtische Technologiezentrum, das Centrum für Umwelt und Technologie Osnabrück, eine ehemalige Offiziersunterkunft als Stufe 1 des Wissenschaftsparks Osnabrück für Existenzgründer vornehmlich aus den Osnabrücker Hochschulen hergerichtet. In dieser Stufe 1 des Wissenschaftsparks Osnabrück stehen auf einer Grundfläche von ca. 720 m² insgesamt 16 Büroeinheiten zur Verfügung. Die ersten Mieter beziehen das Objekt im Juni Areal des zukünftigen Wissenschaftsparks (Quelle: Stadt Osnabrück) 10 Büromarktbericht Osnabrück 2010

11 Ansprechpartner WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) Geschäftsführung Herr Gurk +49 (0) Gewerbeflächen, Immobilienservice Herr Kreye +49 (0) Projektentwicklung Herr Steinbrink +49 (0) Innovationsberatung, Fördermittel Herr Etzold +49 (0) Stadt Osnabrück Postfach Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) redaktion@osnabrueck.de Stadtplanung: Beurteilung von Bauvorhaben Herr Gößmann +49 (0) Bauaufsicht: Bauberatung, Antragsannahme Herr Teckenbrock +49 (0) Herr Worpenberg +49 (0) Gewerbeangelegenheiten Herr Lindke +49 (0) Handwerkskammer Osnabrück-Emsland Bramscher Str Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) info@hwk-os-el.de Wirtschaftsförderung Herr Köhler +49 (0) Industrie- und Handelskammer Osnabrück-Emsland Neuer Graben Osnabrück Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) ihk@osnabrueck.ihk.de Standortpolitik Herr Lammers +49 (0) Büromarktbericht Osnabrück

12 Wirtschaftsförderung Osnabrück GmbH Natruper-Tor-Wall 2A Osnabrück Tel.: +49 (0541) Fax: +49 (0541)