Sozialreferat Wohnungs- und Flüchtlingsamt S III W/ZEW 121

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1 Telefon: Telefax: Sozialreferat Wohnungs- und Flüchtlingsamt S III W/ZEW 121 Anwesen Ehrengutstraße 27; Auskunft über die Abwendungserklärung sowie Einhaltung der Erhaltungssatzung Empfehlung Nr. 19 der Bürgerversammlung des 2. Stadtbezirkes Bezirksteil Glockenbachviertel Deutsches Museum am Anlage Beschluss des Sozialausschusses vom (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag des Referenten Die Bürgerversammlung des 2. Stadtbezirkes Bezirksteil Glockenbachviertel Deutsches Museum hat am auf Anregung von Frau Norma und Herrn Erwin Batzdorf, Ehrengutstraße 27, München, die anliegende Empfehlung Nr. 19 beschlossen. Die Stadt München wird darin aufgefordert, Auskunft zu geben über die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag gemachte Abwendungserklärung. Des weiteren wird die Stadt aufgefordert, verstärkt auf die Einhaltung der Erhaltungssatzung zu achten und Maßnahmen, die zur Folge haben könnten, dass die ursprünglichen Mieter verdrängt werden könnten, nicht zu genehmigen. Das Sozialreferat nimmt hierzu wie folgt Stellung: Das Anwesen Ehrengutstraße 27 liegt im Bereich der Erhaltungssatzung Dreimühlenstraße, in Kraft getreten am ; die Gültigkeit der Satzung endet am Verpflichtungen aus der Abwendungserklärung Das für die Ausübung des Vorkaufsrechtes zuständige Kommunalreferat hat mitgeteilt, dass das Anwesen Ehrengutstraße 27 von der ursprünglichen Käuferin, der Vilsmeier Bau- und Verwaltungsgesellschaft mbh an die GbR Pirmin Berberich, Matthias Berberich und Markus Junker weiterverkauft wurde, wobei die Käuferin in die Erklärung zur Abwendung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes vom eingetreten ist und die darin enthaltenen Verpflichtungen gegenüber der Landeshauptstadt München übernommen hat.

2 Seite 2 Der die Mieter betreffende Teil der Abwendungserklärung vom lautet wie folgt: Der Landeshauptstadt München steht nach 24 Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht an dem oben bezeichneten Vertragsobjekt zu. Nach 27 Absatz 1 Satz 1 BauGB gibt der Erwerber zur Abwendung des Vorkaufsrechtes nachstehende Erklärung ab, die sich auf die zu Wohnzwecken dienenden Räume in dem Anwesen bezieht; die darin enthaltenen Verpflichtungen gelten für die Dauer der oben bezeichneten Erhaltungssatzung. I. Der Erwerber verpflichtet sich, soweit von den Mietern des Anwesens bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und die betreffenden Wohnungen sich daher in einem Zustand befinden, der durchschnittlichen Wohnansprüchen gerecht wird, zusätzliche gleichartige Modernisierungsmaßnahmen zu unterlassen. II. Der Erwerber verpflichtet sich, eine Modernisierung in dem Anwesen zu unterlassen, die über den in der Landeshauptstadt München allgemein üblichen Wohnstandard hinausgeht (vgl. anliegende Richtlinien). III. Der Erwerber verpflichtet sich, eine Aufteilung des Objektes in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder eine ähnliche Aufteilung in Verbindung mit Sondernutzungsrechten zu unterlassen. Im Falle einer genehmigten Schaffung neuen Wohnraumes (z.b. durch Dachgeschoss- Ausbau) und einer damit verbundenen Aufteilung nach dem WEG ist der Altbestand an Wohnungen als eine geschlossene Einheit zu bilden und zu erhalten. Die genannten Verpflichtungen werden vom Sozialreferat, Wohnungs- und Flüchtlingsamt überwacht. Etwaige Verstöße konnten bislang nicht festgestellt werden. Zu der in der Empfehlung enthaltenen Bemerkung, dass frei gewordene Wohnungen des Hauses bereits zum Verkauf angeboten werden, ist folgendes auszuführen: Die Feststellungen des Sozialreferates hierzu haben ergeben, dass beim Planungsreferat, Lokalbaukommission noch kein Antrag auf Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorliegt. Die Wohnungen können somit zum derzeitigen Zeitpunkt faktisch nicht verkauft werden. Erwiesen erscheint aber auch, dass leerstehende Wohnungen des Hauses durch die Voreigentümerin, der Vilsmeier Bau- und Verwaltungsgesellschaft mbh trotzdem mittels Inseraten zum Verkauf angeboten wurden, angeblich, wie die Voreigentümerin angibt, zu Testzwecken für die Bankfinanzierung. Ein Verstoß gegen die in der Abwendungserklärung eingegangenen Verpflichtungen kann allerdings aus diesen Scheinverkaufsbemühungen nicht abgeleitet werden. 2. Einhaltung der Erhaltungssatzung

3 Was die in der Empfehlung der Bürgerversammlung angesprochenen Modernisierungsmaßnahmen betrifft, so liegt dem Wohnungs- und Flüchtlingsamt bislang kein entsprechender Antrag der Verfügungsberechtigten vor. Würde ein solcher Antrag zu Zeiten der Geltungsdauer der bestehenden Erhaltungssatzung eingereicht werden, unterläge dieser folgenden rechtlichen Kriterien: Nach 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bedürfen der Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen in Erhaltungssatzungsgebieten einer besonderen Genehmigung. Diese Genehmigungspflicht besteht auch dann, wenn die Maßnahmen nach der Bayerischen Bauordnung keiner baurechtlichen Genehmigung bedürfen. Nach der seit geltenden Neufassung des 172 BauGB sind Modernisierungsmaßnahmen auflagenfrei zu genehmigen, wenn mit ihnen die Mindestanforderungen der Landesbauordnung (hier: Bayer. Bauordnung) berücksichtigt werden oder ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt wird. Hier ist insbesondere eine Grundausstattung im Hinblick auf Sanitär-, Frischwasser-, Abwasser- und Elektroinstallationen sowie zentrale Heizungsversorgungsanlage gemeint. Darunter fallen aber auch der Einbau eines Aufzuges in Gebäuden mit mehr als fünf Vollgeschossen sowie der Anbau von Balkonen, deren Grundfläche 8 m² nicht übersteigt. Wird für solche Maßnahmen eine Genehmigung beantragt, kann diese nicht versagt werden. Die entsprechende Mieterhöhung kann nach den Bestimmungen der Erhaltungssatzung nicht verhindert werden. Reine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen sind allerdings nicht umlagefähig. Das Wohnungs- und Flüchtlingsamt wird auch weiterhin u.a. durch Ortsermittlungen überprüfen, ob nach der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtige aber ungenehmigte Baumaßnahmen in dem betreffenden Anwesen stattfinden. Im übrigen wird noch auf die mietrechtliche Relevanz von geplanten Modernisierungsmaßnahmen hingewiesen: Seite 3 Bei Modernisierungsarbeiten besteht eine Mitteilungspflicht des Vermieters über Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen. Auch die zu erwartende Mieterhöhung ist bereits im Ankündigungsschreiben mitzuteilen. Ohne ausreichende Mitteilung des Vermieters ist der Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht bei Modernisierungsvorhaben, sind die Mieter grundsätzlich zur Duldung verpflichtet, wenn die Maßnahme zu einer Gebrauchswertverbesserung der Wohnung oder zur Einsparung von Energie und Wasser führt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte darstellt. Dies kann nur im Einzelfall entschieden werden, da hier eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters stattfinden muss. Ein Härtefall könnte z.b. dann gegeben sein, wenn die Dauer der Arbeiten und die damit verbundenen Lärmbelästigungen für ältere oder schwerbehinderte Mieter/innen unzumutbar sind. Muss die Mietpartei eine Modernisierung dulden, da kein Härtefall vorliegt, verbleiben ihm das Recht auf Mietminderung, weil während der Dauer der Arbeiten der Wohnwert durch Schmutz und Lärm beeinträchtigt sein kann und das Recht, sich Aufwendungen, z.b. für Reinigungsarbeiten, vom Vermieter erstatten zu lassen.

4 Seite 4 Werden die Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Mitteilung von den Mietern geduldet, kann der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten zwar ein Verlangen auf Modernisierungsmieterhöhung stellen, der Mieter muss eine berechtigte Mieterhöhung aber erst ein halbes Jahr später als bei korrekter Ankündigung der Modernisierung zahlen. Die Modernisierungsmieterhöhung muss nach Abschluss der Arbeiten ausführlich erläutert werden. Insgesamt können elf Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dabei sind allerdings öffentliche Förderungsmittel und Instandsetzungskosten vorab in Abzug zu bringen. Nähere mietrechtliche Auskünfte erteilt gerne die Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen im Wohnungs- und Flüchtlingsamt, Franziskanerstraße 8 II. Stock, Zimmer 238 (Öffnungszeiten: Montag, Mittwoch, Freitag: , Mittwoch: Uhr). Um Wartezeiten zu vermeiden, empfehlen wir einen Termin unter der Tel. Nr zu vereinbaren. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Benker, dem Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Pretzl, der Stadtkämmerei, dem Kommunalreferat, dem Planungsreferat und dem Vorsitzenden, sowie den Fraktionssprecherinnen und sprechern des Bezirksausschusses des 2. Stadtbezirkes ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. Der Korreferent hat der Vorlage zugestimmt / nicht zugestimmt / hat die Vorlage zur Kenntnis genommen. Der Verwaltungsbeirat hat der Vorlage zugestimmt / nicht zugestimmt / hat die Vorlage zur Kenntnis genommen. II. Antrag des Referenten 1. Der Empfehlung Nr. 19 der Bürgerversammlung des 2. Stadtbezirkes, Bezirksteil Glockenbachviertel Deutsches Museum vom kann insoweit entsprochen werden, als die gewünschte Auskunft über den Inhalt der Abwendungserklärung vom erteilt wird. Der außerdem geforderten Verweigerung der Genehmigung für bauliche Maßnahmen, die zur Folge haben könnten, dass die ursprünglichen Mieter verdrängt werden könnten, kann nach Maßgabe der oben genannten Ausführungen entsprochen werden. 2. Die Empfehlung Nr. 19 der Bürgerversammlung des 2. Stadtbezirkes, Bezirksteil Glockenbachviertel Deutsches Museum vom ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt. III. Beschluss nach Antrag.

5 Seite 5 Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Die Vorsitzende Der Referent Dr. Gertraud Burkert Bürgermeisterin Friedrich Graffe Berufsm. Stadtrat IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenografischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Direktorium - DII/V (4-fach) an die Stadtkämmerei an das Revisionsamt z. K. V. Wv. Sozialreferat 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Kommunalreferat, KR/RV An das Planungsreferat An den Vorsitzenden und den Fraktionssprecher/innen des Bezirksausschusses des 2. Stadtbezirkes Bezirksteil Glockenbachviertel Deutsches Museum(6-fach) An das Wohnungs- und Flüchtlingsamt, S-III-W/B z. K. Am I.A.