Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen

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1 Wohnungsgenossenschaften als Partner der Kommunen Fallbeispiel Dortmund Anja Laubrock Stellvertretende Leiterin des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt Dortmund Franz-Bernd Große-Wilde Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eg Fachveranstaltung am in Berlin 1

2 Dortmunder Wohnungsmarkt aktuelle Daten Bevölkerung: rund Personen Anstieg der Einwohnerzahl seit 2011 um fast Personen Privathaushalte: ca Haushalte (inkl. Haushalte in Gemeinschaftsunterkünften) Anstieg um rund Haushalte seit 2011 Bevölkerungswachstum + Verkleinerung der Haushalte Wohnungsbestand: ca Wohnungen davon rund geförderte Mietwohnungen Struktureller Wohnungsleerstand: ca. 1,9 % ca. 0,9 % (2.700 Wohnungen) nicht marktaktiv 2

3 Dortmunder Wohnungsmarkt aktuelle Daten Steigende Angebotsmieten (Median, netto kalt) Bestand Neubau 2011: 5,31 /m² 2015: 6,00 /m² 2011: 7,88 /m² 2015: 10,58 /m² Wachsende Nachfrage nach preiswertem Wohnraum SGB II (Personen) SGB II (Bedarfsgemeinschaften) SGB XII (Personen außerhalb von Einrichtungen) Asylbewerberleistungsgesetz (Personen) Quellen: Bundesagentur für Arbeit; Sozialamt der Stadt Dortmund 3

4 Dortmunder Wohnungsmarkt aktuelle Daten Bautätigkeit in den letzten Jahren auf stabilem Niveau Baugenehmigungen für rund Wohnungen pro Jahr Durchschnittlich fertig gestellte Wohnungen pro Jahr mehr Geschosswohnungsbau Wohnbauflächenpotenziale Wohnungen (133 ha) in rechtsverbindlichen B-Plänen Wohnungen (80 ha) in B-Plänen im Aufstellungsverfahren Wohnungen (33 ha) Baulandreserve in Baulücken ( 34 BauGB) (224 ha) Wohnungen als Planungsreserve im F-Plan 4

5 Aktueller Wohnraumbedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen (Mai 2016) Flüchtlinge, davon in Wohnungen drei Personen pro Haushalt aktueller Bedarf ca Wohnungen Zuweisungen 2016 durchschnittlich 100 Personen/Woche Einschätzung zukünftiger Entwicklungen und Bedarfe schwierig Situation in den Herkunftsländern Flüchtlingspolitik Deutschland und EU Familiennachzug Wohin ziehen anerkannte Flüchtlinge (Arbeitsmarkt, Community, kommt Residenzpflicht)? 5

6 Zukünftiger Wohnraumbedarf in Dortmund Unterschiedliche Prognosen und Modellrechnungen zum Neubaubedarf 2016 bis 2020 NRW.Bank und MBWSV NRW flüchtlingsbedingt : ca Wohnungen/Jahr (bis 2018) demografisch bedingt: ca Wohnungen/Jahr gesamt: ca Wohnungen/Jahr Empirica flüchtlingsbedingt : demografisch bedingt: gesamt: ca Wohnungen/Jahr ca Wohnungen/Jahr ca Wohnungen/Jahr 6

7 Herausforderungen und Ziele Ankurbelung des Wohnungsneubaus Aktivierung von Wohnbauflächen Aktivierung von Wohnungsleerständen Sicherung der Zukunftsfähigkeit des Wohnungsbestandes Demografischer Wandel Energetische Anforderungen Sicherung und Schaffung von bezahlbarem Wohnraum Sicherung und Schaffung städtebaulicher Qualitäten Erhalt und Entwicklung von lebenswerten Quartieren Attraktives Wohnungsangebot für alle Zielgruppen 7

8 Wohnen für alle Konzeptionelles Vorgehen Einrichtung einer Wohnungsbaukoordination in der Verwaltung Intensivierung der Wohnbauflächenentwicklung (Baulandmonitoring) 25 %-Quote für geförderten Mietwohnungsneubau bei der Baulandentwicklung (Globalbudget ein großer Vorteil) Aktivierung der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (Kommunaler Wohnungsbau) Investorenakquise Systematische Ansprache der Dortmunder Wohnungsunternehmen und -genossenschaften Kooperation mit Haus und Grund Umsetzung wohnungspolitischer Ziele braucht Partner 8

9 Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften... ist in Dortmund gute Tradition. Zusammenarbeit auf der konzeptionellen Ebene Masterplan Wohnen Kommunales Wohnkonzept Vorrangige Teilziele Verbesserung der Wohnsituation von Familien, Senioren und Menschen mit Behinderung Sicherung der Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsproblemen Verbesserung der Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und sozial auffälligen Quartieren 9

10 Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften Zusammenarbeit in der Praxis (z. B.) Kooperationsverträge (Wohnraumversorgung) Quartiersanalysen Integrierte Quartiersentwicklung (Handlungskonzepte Wohnraumförderung) Finanzierung von Quartiersprojekten (Quartiersmanagement) Stadterneuerungsprozesse Projekt Nordwärts Neue Wohnformen (Wohnprojekte) 10

11 Die Stadt als starker Kooperationspartner - aus Sicht einer Wohnungsgenossenschaft Enge Verzahnung von zuständigen Dezernaten und Referaten mit der Genossenschaft ( direkter Draht ) Kooperationsverhältnis sehr stark abhängig von konkreten Personen Stadt stellt als neutraler Mittelpunkt einer Kooperationsgemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen den notwendigen objektiven Ausgleich dar Sehr guter Zugriff auf Daten durch angeschlossene Ämter (bspw. das Amt für Statistik, Ordnungsamt, Bauordnung u.a. ) Vereinfachung von Prozessen Experten in der Akquisition von Fördermitteln Übernahme von Ausschreibungen auf EU-Ebene Koordinationsarbeit und Übernahme der Moderatorenrolle in größeren Kooperationspartnerschaften unverzichtbar

12 Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften Zusammenarbeit in der Praxis (z. B.) Kooperationsverträge (Wohnraumversorgung) Quartiersanalysen Integrierte Quartiersentwicklung (Handlungskonzepte Wohnraumförderung) Finanzierung von Quartiersprojekten (Quartiersmanagement) Stadterneuerungsprozesse Projekt Nordwärts Neue Wohnformen (Wohnprojekte)

13 Kooperationsprojekt Dortmund - Scharnhorst Sorgfältige Analyse des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung hat Potenziale und Handlungserfordernisse aufgezeigt Ganzheitliche Betrachtung und strukturelle Vorgaben durch die Stadt haben die Zusammenarbeit vereinfacht und effizient gestaltet Messbarer Erfolg des Projektes Mittlerweile ausschließliche Finanzierung durch Wohnungsunternehmen / Stadt Dortmund als Moderator beteiligt Kooperation seit 2004 aktiv

14 Kooperationsprojekt Dortmund Rheinische Straße 9 Mio. Invest in umfassende Modernisierung des genossenschaftlichen Bestandes Gemeinsame Quartiersanalyse untermauert das Vorgehen im Quartier Ergänzung des Angebotes mit einem Neubau zur Erweiterung der Angebotspalette Erhebliche Synergieeffekte mit groß angelegtem Stadtumbauprojekt nutzen

15 Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Ehemaliges Grundstück der ev. Kirchengemeinde mit einer Größe von m² Lage im Zentrum des Stadtteiles Dortmund-Brackel Fußläufige Erreichbarkeit sämtlicher Nahversorgungs- und medizinischer Einrichtungen Trotz Zentrumlage vergleichsweise ruhige Seitenstraße

16 Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Neubauprojekte sind die Antwort auf die demografischen, sozialen und energetischen Herausforderungen Festgelegte Qualitätskriterien zur Definition eines Standards Gute infrastrukturelle Anbindung Schaffung der Barrierefreiheit Servicekonzept in Kooperation mit einem Sozialverband Einsatz regenerativer Energien

17 Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund 50 Mietwohnungen, 35 PKW- Stellplätze (33 davon in TG), Gemeinschaftsbereich mit Servicebüro Wohnfläche gesamt m², durchschnittliche Whg.-Größe 62 m² Wohnungsgrößen von m² 43 Wohnungen frei finanziert, 7 Wohnungen öffentlich gefördert Grundmieten von 4,45 bis 7,00 je m² Wohnfläche

18 Wohnen mit Service, Bauerstr. 3, 5 in Dortmund Servicepauschalen sind flexibel gestaltbar durch Wahlmöglichkeiten und Wahlfreiheit Grundbetrag beträgt 14,21 / monatlich Dienstleistungspalette der Diakonie ist nicht zwingend; Vermittlung an Drittanbieter

19 Fazit Die Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes gesamtstädtisch und quartiersbezogen profitiert von der guten Zusammenarbeit zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft/-genossenschaften Dialogorientierte Aufstellungsprozesse für wohnungspolitische Konzepte (Masterplan Wohnen und Kommunales Wohnkonzept) haben in Dortmund eine vertrauensvolle Kommunikationskultur geschaffen Klares Bekenntnis zum bezahlbaren Wohnraum (Fördermittel früher zäh, Genossenschaften haben lfd. Mittel in Anspruch genommen) 19

20 Fazit Genossenschaften durchgängig verlässliche Partner mit Bewusstsein für soziale Verantwortung Kooperation muss gepflegt werden, nicht selbstverständlich Ohne feste Ansprechpartner nicht möglich (Finanzinvestoren, Quartiere in der Abwärtsspirale jetzt besser) Bündnis für Wohnen wird in Dortmund gelebt 20

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