QUALIFIZIERTE BAUVORANFRAGE ANTRAG AUF VORBESCHEID

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1 MUSTERBEISPIEL QUALIFIZIERTE BAUVORANFRAGE ODER ANTRAG AUF VORBESCHEID Bauvorhaben: Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und Doppelgarage Bauherr: Dr. med. Klaus Döring Hechendorfer Str München Tel. 089 / / Bauort: Seeleite 9 Hechendorf am Pilsensee Gemeinde Seefeld ERGEBNIS: ALLE ZIELSETZUNGEN ERREICHT

2 Bauvoranfrage / Antrag auf Vorbescheid NEUBAU EINES EINFAMILIENHAUSES MIT EINLIEGERWOHNUNG Hechendorf Gemeinde Seefeld Seeleite 9 Fl.-Nr. 147 Bauherr: Dr. med. Klaus Döring Hechendorfer Str. 21, München Vorbemerkung Herr Dr. med. Klaus Döring ist Eigentümer des oben bezeichneten Grundstückes Seeleite 9 - Fl.-Nr. 147 in Hechendorf am Pilsensee. Es handelt sich um ein Grundstück mit direktem Seeanstoß. Das Grundstück ist derzeit bebaut mit einem Flachdach-Gebäude als Einfamilienhaus mit Einzelgarage. Dieses Flachdach - Gebäude soll durch einen Neubau mit einem symmetrischen Satteldach und mittigem Quergiebel ersetzt werden. Dachneigung 33 Außenmaße des Baukörpers : 11,41 x 18,27 m - siehe Anlage 1 und 2 - und beinhaltet eine Hauptwohnung für das Ehepaar Dr. Döring sowie eine Einliegerwohnung für die drei Töchter des Ehepaares Dr. Döring. Das vorherrschende Baurecht richtet sich nach dem Bebauungsplan Nr. XV Seestraße II, rechtskräftig lt. Gemeinde angeblich seit Dieses Bauleitplan - Verfahren vollzog sich unüblicherweise über einen Zeitraum von ca. 11 Jahren und ist heute in vielen Punkten längst nicht mehr zeitgemäß. Die Realität zeigt - dass dieser Bebauungsplan während des Verfahrens mehrfach und noch kurz vor Rechtskraft, durch genehmigte und errichtete Bauvorhaben im Umgriff dieses Gebietes selbst überholt worden und somit in sich selbst zumindest zum Teil widersprüchlich und nicht mehr schlüssig ist. Weitere und genauere Recherchen können und werden das belegen. Das gegenständliche Bauvorhaben wird sich jedoch in wesentlichen Punkten nach den Vorgaben des Bebauungsplanes richten. In einzelnen Bereichen sind jedoch geringfügige Abweichungen notwendig, deren Zulässigkeit durch diese Bauvoranfrage geklärt werden sollen. Nachfolgend unsere Fragestellung mit jeweiliger Begründung:

3 Frage 1 Der Bebauungsplan sieht für den betroffenen Bereich eine Wandhöhe von 3,50m vor. Die vorgesehene Planung benötigt eine Wandhöhe von 3,90 m. Kann für die geringe Überschreitung der zulässigen Wandhöhe eine Befreiung in Aussicht gestellt werden? Siehe Anlage 1 - Regelschnitt A. Begründung: Bei der vorgesehenen Neuplanung handelt es sich um eine ökologische und Energie sparende Bauweise. Diese bedingt verstärkte Dimensionen hinsichtlich der Gebäudedämmung, was sich insbesondere in höheren Dach- und Deckenstärken niederschlägt. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Versorgung des Gebäudes über erneuerbare Energien mittels Fußbodenheizung erfolgen soll. Hieraus resultieren zwangsläufig höhere Fußbodenaufbauten. Insgesamt ein sehr positiver Beitrag zum notwendigen Umweltschutz. Eine Befreiung von 3,50m auf 3,90m erscheint auch im Hinblick auf die unmittelbare und vorhandene massive Nachbarbebauung auf Fl.-Nr. 147/2 unbedingt vertretbar. Über das Zustandekommen dieser massiven Bebauung soll hier nicht näher spekuliert werden. Siehe Anlage 4 Foto Frage 2 Die beabsichtigte Planung sieht einen, dem Pilsensee zugewandten Quergiebel vor. Kann für diesen Quergiebel eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden? Siehe Anlage 2 Schnitt/Ansicht Quergiebel. Begründung: Der Bebauungsplan behandelt zwar die Regelung von Gauben und Dacheinschnitten, nicht aber Zwerch- oder Quergiebel. Nachdem Zwerch- oder Quergiebel nicht ausdrücklich ausgeschlossen sind, gehen wir also zunächst davon aus, dass sie zulässig sind. Das Grundstück befindet sich in einer exponierten Lage zum Pilsensee. Es ist also äußerst legitim, dass die Bauherren auch vom Dachgeschoss ihres Hauses einen Ausblick auf den Pilsensee haben möchten. Hierfür ist der Quergiebel mit Möglichkeit eines Ausblickes gedacht. Im Gegenzug wird auf jegliche sonstige Gauben zu Gunsten einer beruhigten Dachfläche verzichtet. Es ist bekannt, dass Dachgauben gemäß Bebauungsplan ausgeschlossen sind. In diesem Zusammenhang verweisen wir aber ausdrücklich auf die bereits bestehenden Nachbarbebauungen, sogar in näherem Umgriff, welche Dachgauben aufweisen (Fl.-Nr. 147/2, Fl.-Nr. 149/4, Fl.-Nr. 149/5 etc.) Besonders hinweisen dürfen wir auf das bestehende Gebäude auf Fl.-Nr Es hat einen zum See gerichteten gebäudebreiten Quergiebel, obwohl es eigentlich lt. Bebauungsplan eine andere Hauptfirstrichtung haben sollte. Siehe Anlage 5 Foto 3

4 Frage 3 Das geplante Gebäude hat eine Größe von 11,41 m x 18,27 m und überschreitet die südwestliche Baulinie geringfügig. Kann hierfür eine Befreiung in Aussicht gestellt werden? Siehe Anlage 3 Auszug aus dem Bebauungsplan mit Eintragung des Gebäudes. Begründung: Das geplante Gebäude passt sich hinsichtlich der überbaubaren Fläche (Grundfläche) vollumfänglich in den Rahmen des Bebauungsplanes ein.(unter 200 m² Grundfläche) Der Bebauungsplan jedoch bietet hinsichtlich des festgesetzten Baufensters ein dermaßen zerklüftetes Bauliniengefüge, dass es uns unzumutbar erscheint, in dieses unmögliche Baufenster hinein bauen zu sollen. Wie aus der Anlage zu erkennen ist, handelt es sich bei dem geplanten Gebäude um einen Baukörper unter einem streng geometrischen Dach. Dieser Baukörper ersetzt einen bisherigen, städtebaulich ungeliebten Flachdachbau und ist deshalb auch städtebaulich hinsichtlich seiner neuen Situierung sehr wohl besonders zu würdigen. Die zukünftig ungenutzten Baufenster-Flächen aus dem Bebauungsplan wiegen jene aus der geplanten geringfügigen Überschreitung des Baufensters bei weitem auf. Insofern kann die vorgesehene geringe Überschreitung gerechtfertigt werden. Frage 4 Das geplante Gebäude kommt mit der gemäß Bebauungsplan vorgesehenen Garage nicht aus. Kann die erforderliche Doppelgarage wie im beigefügten Plan dargestellt angeordnet werden? Siehe Anlage 3 Auszug aus dem Bebauungsplan mit Eintragung der Doppelgarage. Begründung: Der Bebauungsplan sieht unsinnigerweise für eine zulässige Geschossfläche von 250 m² einen einzigen Stellplatz vor. (dieses zudem innerhalb des Baufensters!) Das ist jedoch absolut zu wenig. Deshalb ist die Errichtung einer Doppel-Garage außerhalb des vorgesehenen Baufensters erforderlich und sinnvoll. In diesem Zusammenhang verweisen wir ebenfalls auf die nachträglich und außerhalb des dafür vorgesehenen Bauraumes errichteten Garagen innerhalb des umliegenden Baugebietes. z.b. auf Fl.-Nr. 151 und Fl.-Nr. 149 / 4 etc.

5 Frage 5 Im Bereich der geplanten Doppelgarage befinden sich gemäß Bebauungsplan zwei geschützte Bäume. Kann eine Fällung dieser Bäume in Aussicht gestellt werden? Siehe Anlage 3 Auszug aus dem Bebauungsplan mit Kennzeichnung der betroffenen Bäume. Siehe Anlage 5 Foto 4 Begründung: Baum 1 = Eiche ist vergreist und zeigte bereits mehrfach Astbruch. Er stellt also eine Gefährdung dar. Baum 2 ist ein total schief gewachsener Baum, welcher auch durch intensive Pflege und Zurückschneiden nicht rekultiviert werden kann. Frage 6 Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück eine zulässige Grundfläche von 200m² und eine zulässige Geschossfläche von 250m² fest. Die zulässige Grundfläche wird durch das geplante Gebäude um ca. 10m² unterschritten. Die zulässige Geschossfläche wird durch das geplante Gebäude um ca. 30m² überschritten. Kann für diese geringfügige Überschreitung eine Befreiung in Aussicht gestellt werden? Begründung: Es ist allgemein gängige Praxis, für die Festsetzung von Grund- und Geschossflächen in Bebauungsplänen als Bezugsgrundlage und Vergleichsmaßstab die jeweilige Grundstücksgröße heranzuziehen. Dieses auch, um Gerechtigkeit in der Verteilung der Flächen walten zu lassen. Im vorliegenden Fall kann dieses jedoch nicht erkannt werden. Vielmehr scheint es so zu sein, dass die Flächenzuteilung hier rein willkürlich vorgenommen wurde. Die Situation stellt sich so dar, dass für das um über 1000 m² kleinere Grundstück Fl.-Nr. 146 die gleiche Grund- und Geschossfläche festgesetzt wurde wie für das Grundstück des Herrn Dr. Döring. Auf der anderen Seite wurde für das nur ca.150m² größere Grundstück Fl.-Nr.147/2 50% mehr Grundfläche und 60% mehr Geschossfläche ausgewiesen. Eine Relation ist nicht erkennbar. Deshalb sind wir der Meinung, dass die oben erwähnte Befreiung hinsichtlich der sehr geringen Überschreitung der Geschossfläche von ca. 30 m² vertretbar ist. München, Bauherr Architekt

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8 ANLAGE 3 Baukörpersituierung Darstellung der zu beseitigenden Bäume Darstellung Neuplanung mit Garage

9 ANLAGE 4 Nachbarbebauung Foto 1 Foto 2

10 ANLAGE 5 Foto 3 Nachbarbebauung Quergiebel Baum 1 Baum 2 Foto 4 Baumbestand zur Fällung

11 Recherche 1.1 BV Dr. Döring - Hechendorf - Gemeinde Seefeld Ausnahmen und Befreiungen im Baugebiet Seestraße II ( Auszug ) Seite 1 UDO MEYER Dipl.- Ing. Architekt Designer Festsetzungen des Bebauungsplanes Bezugsfall / Ausnahmen / Befreiungen A) 3. a) 1 Vollgeschoß als Höchstgrenze Seeleite 11 - Fl.-Nr. 147/2 Befreiung / Duldung Dachgeschoß = Vollgeschoß A) 3. c) Höchstzulässige Grundfläche Seeleite 11 - Fl.-Nr. 147/2 Ausnahme GR = 300 zulässig A) 3. d) Höchstzulässige Geschoßfläche Seeleite 11 - Fl.-Nr. 147/2 Ausnahme GF = 400 zulässig A) 4. b) Nur Einzelhäuser zulässig Seestraße Fl.-Nr. 152/2 Befreiung oder Duldung - Doppelhaus errichtet A) 5. a) Unzul. Abgrabungen / Aufschüttungen Seeleite Fl.-Nr. 145/4 Aufschüttung für Terrasse vorhanden Abgrabung für Untergeschoß vorhanden Seeleite Fl.-Nr. 145/6 Aufschüttung für Terrasse vorhanden Abgrabung für Untergeschoß vorhanden A) 5. c) EG-Fußboden ü. Gelände max. 0,30 m Generell im Baugebiet auf Talseite überschritten A) 5. d) Wandhöhe bei eingeschossigen Häusern traufseitig maximal 3,50 m Seeleite 11 Fl.-Nr. 147/2 Ausnahme: max. 3,90 m zulässig A) 5. e) Vorgeschriebene Hauptfirstrichtung Seeleite 11 Fl.-Nr. 147/2 Hauptfirstrichtung nicht eingehalten Seeleite Fl.-Nr. 151 Hauptfirstrichtung nicht eingehalten A) 5. f) Dächer sind als Satteldächer auszubilden Seeleite Fl.-Nr. 151 Unförmiges Walmdach mit Sattelgiebel vorhanden A) 5. g) Zulässige Dachneigung Seeleite 11 Fl.-Nr. 147/2 Ausnahme: zulässig A) 5. g / h) Zulässige Dachneigung max. 42 Seeleite 11 Fl.-Nr. 147/2 Befreiung oder Duldung Dachneigung > 45 A) 5. i) Dachdeckung nur naturrote Ziegel Seeleite Fl.-Nr. 149/4 Befreiung oder Duldung Dachziegel in hellgrau A) 5. j) Dacheinschnitte u. Gauben sind nicht zulässig A) 5. k) Weißer Putz oder nur Wandverkleidungen in naturfarbenem Holz mit senkrechter Schalung zulässig Seeleite 11 Fl.-Nr. 147/2 Befreiung oder Duldung Dachgauben vorhanden Seeleite Fl.-Nr. 149/4 Befreiung oder Duldung Dachgauben vorhanden Seeleite Fl.-Nr. 149/5 Befreiung oder Duldung Dachgauben vorhanden Seeleite Fl.-Nr. 149 Großflächige graue Plattenverkleidung im DG beim BV - Seestraße 78a Komplette Gebäudehülle mit waagrechter Lerchen- Holz-Verkleidung versehen.

12 Recherche 1.2 BV Dr. Döring - Hechendorf - Gemeinde Seefeld Ausnahmen und Befreiungen im Baugebiet Seestraße II ( Auszug ) Seite 2 UDO MEYER Dipl.- Ing. Architekt Designer Festsetzungen des Bebauungsplanes Bezugsfall / Ausnahmen / Befreiungen A) 6. b) Fläche für Garage Seeleite Fl.-Nr. 149/4 Befreiung od. Duldung Garage nicht im Baufenster Seeleite Fl.-Nr. 151 Befreiung od. Duldung Garage nicht im Baufenster Seestraße Fl.-Nr. 152/2 Zusätzliche Garage nicht im Baufenster A) 6. c) Einheitliche Gestaltung bei Doppelgarage Seeleite Fl.-Nr /4 Befreiung od. Duldung uneinheitliche Gestaltung A) 8. Schablone: Nur Einzelhäuser zulässig Seestraße Fl.-Nr. 152/2 Befreiung Doppelhaus errichtet