Private Banking. Immobilien-Newsletter

Transkript

1 Private Banking Immobilien-Newsletter I/2016

2 I Die lang anhaltende Niedrigzinsphase zwingt mehr und mehr Kapitalanleger zur Suche nach geeigneten Alternativen. Vor allem die Risikoscheuen unter ihnen sind ratlos, da auch der Ausblick für die kommenden Jahre eher pessimistisch ist. Gerne greifen die Anleger daher zu Sachwertanlagen, die auf Sicht eine gute Rendite und Wertsteigerungen erwarten lassen. Die Immobilie zur Fremdnutzung drängt sich daher aktuell in den Vordergrund. Doch nicht immer treffen alle wünschenswerten Effekte ein. Achten Sie daher auf die entscheidenden Erfolgsfaktoren: 1. Standort 2. Lage 3. Bausubstanz 4. Mieter und Mietvertrag 5. Rendite 1. Standort Der Standort und die damit verbundene Infrastruktur sind Indikatoren für eine gute Lage. Bestehen Anbindungen an das Straßennetz und das öffentliche Verkehrsnetz, so handelt es sich um Pluspunkte. Befinden sich zudem Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kliniken, Schulen und Bildungseinrichtungen im schnell erreichbaren Umfeld, so ist dies ebenfalls ein positives Kriterium beim Hauskauf. Nicht zuletzt zeichnen sich gute Standorte über eine stabile Bevölkerungsstruktur, niedrige Arbeitslosenquoten und einhergehend eine geringe Leerstandsquote aus. Auch die umliegende Natur spielt eine Rolle. Gibt es zum Beispiel in der Nähe ein Naherholungsgebiet, Parks, Seen oder Wälder, so punktet der Standort weiter. Auch das Freizeitangebot ist wichtig, wenn man in ein neues Wohngebiet zieht.

3 II 2. Lage Die Lage, Lage, Lage ist in aller Munde, wenn es um eine wichtige Regel bei Immobilien geht. Grundsätzlich ist dies auch richtig. Doch ist bei vermieteten Objekten je nach Höhe der gewünschten Mieteinnahme dies nicht immer unproblematisch. Da die Mietpreise in Bestlagen sehr hoch sind, ist es nicht immer anspruchslos einen nachhaltig solventen und treuen Mieter zu gewinnen. Daher können B-Wohnlagen mit überschaubaren Mieten langfristig eine gute Alternative darstellen. Achten Sie jedoch generell darauf, dass auch in Randlagen die Anbindung an das regionale Verkehrsnetz und das Nahversorgungsangebot im direkten Umfeld liegt. Prozentuale Entwicklung der Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr in Deutschland jeweils Neubau in kreisfreien Städten in Heidelberg jeweils Neubau

4 III 3. Bausubstanz Grundsätzlich kann eine ältere Immobilie über eine ebenso gute Bausubstanz verfügen wie ein Neubau. Es kommt aber darauf an, wie gut der Erhaltungszustand ist und wie sachgerecht die Immobilie gepflegt wurde. Daher sollte man jede Immobilie vor dem Kauf eingehend besichtigen. Bei Wohnungen sollte neben der Wohnung selbst immer auch das zugehörige Haus besichtigt werden, also Einrichtungen wie Treppenhäuser, Keller, Dachböden, Waschküchen, Fahrradkeller, Tiefgaragen und Außenanlagen. Das Alter der Immobilie ist ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Bausubstanz. Anhand des Baujahres lässt sich einschätzen, wann ggf. welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. Je älter das Baujahr, desto mehr sollte saniert worden sein, bzw. desto höher sollte die vorhandene Rücklage sein. Geht man von der Faustregel aus, dass ein Gebäude eine durchschnittliche Lebenszeit von 80 Jahren hat, dann müssen für die Verlängerung der Lebenszeit alle Gewerke innerhalb dieser Frist erneuert werden. Beispiele hierfür sind Erneuerungen der sanitären Einrichtungen, der Balkone und des Daches, der Heizungs- und Elektroanlage, Schäden an der Fassade usw. Je weniger dieser Maßnahmen in der Vergangenheit ergriffen wurden, desto höher sollte die gebildete Rücklage sein. Bei Mehrparteienhäusern ist es empfehlenswert, sich die Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen vorlegen zu lassen, um zu erkennen, welche Problemstellungen und Wünsche die WEG aktuell bewegt. Verlangen Sie des Weiteren die letzte Betriebskostenabrechnung. Sie gibt Aufschluss darüber, wie hoch die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und wie hoch die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind. Da sich die Betriebskosten in den letzten 20 Jahren wegen steigender Energie- und Entsorgungskosten stark erhöht haben, sind die Warmmieten erheblich angestiegen.

5 IV 4. Mieter und Mietvertrag Ganz wesentlich für eine langfristige Investition sind der Mietvertrag und der gegenwärtige Mieter. Sie sollten den Mietvertrag dahin gehend prüfen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam formuliert ist. Erkundigen Sie sich zudem über die Höhe der Mietkaution und denken Sie daran diese ausgehändigt zu bekommen. Befragen Sie ruhig den bisherigen Eigentümer nach der Bonität des Mieters. Wurde die Miete bisher verbindlich gezahlt oder musste sie schon gestundet oder gemindert werden? Natürlich sind auch die Perspektiven für künftige Mieterträge hinsichtlich seiner erzielbaren Höhe wichtig. empirica-immobilienpreisindex: Mieten Neubau (I/2004=100) kreisfreie Städte (Neubau) Deutschland (Neubau) Landkreise (Neubau) empirica I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Die zehn teuersten Städte im empirica Mietpreis Ranking, Neubau

6 V 5. Rendite Im Vergleich zu klassischen Anlageformen ist sie nicht so transparent und bedarf der ständigen und eigeninitiieren Überwachung. Nicht selten ist der Besitz einer Immobilie auch mit ideellen Faktoren belegt, doch könnte eine Fehleinschätzung des eigenen Objektes zu bösen Überraschungen beim Verkauf führen. Doch was ist die Rendite bei einer fremdgenutzten Wohnung, wie wird sie ermittelt und was kann man überhaupt erwarten? Zunächst betrachten Sie die Rendite als Risikozins, den Sie mit Ihrem Kapitaleinsatz erwirtschaften. Im Gegenteil zum risikofreien niedrigeren Zins verzichten Sie langjährig auf Liquidität und haben keine garantierten Einkünfte, Rückzahlungs- oder Verkaufspreise. Um die Rendite nun überschlägig zu rechnen, benötigen Sie sämtliche Kosten, die Ihnen als Erwerber entstehen und die Sie jährlich aufzuwenden haben: Kaufpreis Jahreskaltmiete + Notar- und Grundbuchgebühr - nicht umlagefähige Betriebskosten + Grunderwerbsteuer - Ansparrücklage + Maklercourtage ================ ========================== = Erwerbsaufwand = Mieterlös Beide Größen setzen Sie nun ins Verhältnis. Unberücksichtigt bleiben hierbei das kalkulatorische Mietausfallrisiko und ein zum späteren Zeitpunkt erzielbarer höherer oder niedrigerer Verkaufspreis. Es gibt einiges zu beachten, wenn es um eine solide, wertbeständige Kapitalanlage geht. Zusammen mit S-Immobilien Heidelberg und Ihrem Private Banking Berater sind wir Ihnen gerne bei der Auswahl der passenden Immobilie behilflich.

7 Auszug aus unserem Immobilienangebot I Neubau seniorengerechte Eigentumswohnungen im betreuten Wohnen in Philippsburg In zentrumsnaher Stadtlage von Philippsburg entsteht das Seniorenzentrum St. Martin. In wenigen Minuten sind fußläufig sämtliche Einkaufsmöglichkeiten für Dinge des täglichen Lebens, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel sowie der S-Bahnhof erreichbar. Ein Teil des Objektes, in dem sich eine Sozialstation, eine Tagespflege sowie zwei Wohngemeinschaften für pflegebedürftige Menschen befinden, ist dem betreuten Wohnen gewidmet. Allen Bewohnern steht ein Gemeinschaftsraum zur Verfügung, der als Begegnungscafé genutzt werden kann. Betreuungsträger ist der Caritasverband Bruchsal e.v., welcher neben den Grundserviceleistungen auch Wahlleistungen anbietet, um eine bestmögliche Versorgung im Objekt zu garantieren. - ab 55 + oder für Menschen mit Behinderungen ohne Altersbeschränkung - insgesamt 40 seniorengerechte, barrierefreie Eigentumswohnungen - 1- bis 3-Zimmer - Wohnflächen von 40 m² bis 86 m² - KfW-70 Effizienz - Betreuungsträger: Caritasverband Bruchsal e.v. Kaufpreise ab ,- bis ,- keine zusätzliche Käuferprovision Das Wohnbedürfnis 60+ variiert im Zeitverlauf! Notwendig sind der Lebensphase angepasste Wohnangebote Die meisten Menschen wünschen sich im Alter ein unabhängiges, selbstbestimmtes Leben zu führen, aber auch die Sicherheit, bei Bedarf schnell professionelle Unterstützung und Hilfe zu erhalten. Diese Vorteile bietet das Konzept des Betreutes Wohnens, welches sich an ältere Menschen richtet, die nicht zwangsläufig einen Hilfe-, Betreuungs- und/oder Pflegebedarf haben, jedoch in einer Wohnanlage leben wollen, die neben dem barrierefreien Wohnraum eine Reihe von Leistungen und Angeboten im Bereich Sicherheit, Betreuung und Unterstützungsleistungen bietet. Besonders interessant ist diese Wohnform auch für Kapitalanleger mit Option die Wohnung bei Bedarf selbst zu beziehen.

8 Auszug aus unserem Immobilienangebot II Vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Dossenheim Die 2-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im 2. Obergeschoss der 1994 fertiggestellten Wohnanlage Wohnpark an der Bergstraße. Die Wohnfläche beträgt ca. 56 m² und verteilt sich auf Wohnen/ Essen, separate Küche, Wannenbad/WC, Schlafen, Flur und auf einen großzügigen Abstellraum. Außerdem ist ein Balkon vorhanden, der trotz Nordausrichtung die Sonne von der Westseite ermöglicht. Gleiches gilt für das Wohnzimmer, das durch das ebenfalls nach Westen ausgerichtete, große Fensterelement sehr hell ist. Die Wohnung ist im Rahmen einer Mietverwaltung und über einen Zwischenmietvertrag derzeit vermietet für 534,-/ Monat netto kalt inkl. Tiefgaragenstellplatz. EnEV: Gaszentralheizung, Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch: 69 kwh/m² a Kaufpreis: ,- Wohn- und Geschäftshaus im Herzen von Schwetzingen Dieses 1956 erbaute Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in zentraler Lage der Mannheimer Straße und bietet durch die kurzen Wege viele Freiheiten. Im Erdgeschoss befindet sich im Straßenbereich ein Ladengeschäft, das seit 2007 für eine jährliche Kaltmiete von 5.283,60 inkl. gesetzlicher MwSt. vermietet ist. Zum Hofbereich hin gibt es eine weitere kleine Gewerbeeinheit, die zurzeit als Friseurladen genutzt wird. Dieser wird mit Verkauf des Hauses frei werden und bietet weitere Vermietungsmöglichkeiten in Höhe von ca ,- kalt/p.a.. Im Obergeschoss befindet sich eine ca. 79 m² große 2-Zimmer-Wohnung, die ohne große Modernisierungen bezogen werden kann und nach Verkauf des Hauses frei übergeben wird. Im Dachgeschoss finden Sie eine ca. 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung vor, die seit 1996 für eine Kaltmiete von ca ,40 p.a. vermietet ist. Der Hofbereich wurde 2013 neu gestaltet, Fenster wurden in den Jahren 1995 und 2010 fast vollständig erneuert. Das Treppenhaus wurde 2012 modernisiert. Das Dach wurde ca neu gedeckt. EnEV: Öl- und Einzelöfen, Bedarfsausweis, Endenergiebedarf: 237 kwh/m² a Kaufpreis: ,-

9 Auszug aus unserem Immobilienangebot III Gepflegtes Reihenendhaus mit großem Grundstück in Heidelberg-Pfaffengrund Das Reihenendhaus wurde Mitte der 1960er Jahre auf einem großzügigen Grundstück mit ca. 413 m² in Randlage von Heidelberg- Pfaffengrund erbaut, in unmittelbarer Nähe zur S-Bahn-Haltestelle Pfaffengrund/ Wieblingen. Die Wohnfläche von ca. 120 m² verteilt sich auf insgesamt 5 Zimmer, Küche, Tageslichtbad und Gäste-WC. Außerdem ist ein überdachter Balkon vorhanden sowie eine große und ebenfalls überdachte Terrasse mit einem herrlichen Blick auf die Apfel- und Feigenbäume im eigenen Garten. Das Haus befindet sich in sehr gepflegtem Zustand und wurde laufend instand gehalten. So erfolgte in 2000 die Neueindeckung und Dämmung des Daches, außerdem wurde die Nordfassade wärmegedämmt. Vorher wurden im Zuge der Badmodernisierung bereits Wasser- und Elektroleitungen sowie die Gaszentralheizung erneuert erfolgte die Erneuerung der Haustür, außerdem werden aktuell sämtliche Fenster gegen dreifachverglaste Kunststofffenster getauscht. EnEV: Gaszentralheizung, Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch: 156,9 kwh/m² a Kaufpreis: ,- 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Südbalkon in Dossenheim Im Stadtteil West I in Dossenheim steht diese gut geschnittene 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit Balkon im 1. Obergeschoss zum Verkauf. Sie betreten die ca. 70 m² große Wohnung und finden ein Elternschlafzimmer, eine Küche und ein Kinderzimmer vor. Das Bad verfügt über eine Badewanne und einen Platz für die Waschmaschine sowie ein separates WC. Vom Wohn- und Esszimmer treten Sie auf den Südbalkon. Es gibt einen Kellerraum und einen Außenstellplatz. Im monatlichen Hausgeld von 221,- sind die umlagefähigen Nebenkosten in Höhe von 148,- und die nicht umlagefähigen Kosten in Höhe von 73,- die Rücklagen, Reparaturen und die Verwaltungskosten enthalten. Die Wohnung ist renovierungsbedürftig und sofort frei. EnEV: Gaszentralheizung, Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch: 134 kwh/m² a Kaufpreis: ,-