Bebauungsplan Nr. 9 I S - Bleek - BEGRÜNDUNG

Bebauungsplan Nr. 9 I S - Bleek - BEGRÜNDUNG Stadt Willich Geschäftsbereich Stadtplanung Petra Müller Oktober 2010

1. LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedlichen Orientierungen zum Umland. Das Plangebiet liegt im Ortskern des Stadtteiles Willich-Schiefbahn, Gemarkung Schiefbahn, Flur 7 und hat eine Größe von rund 19.595 qm. Es wird im wesentlichen wie folgt begrenzt: - im Norden von der Hochstraße - im Osten von der Linsellesstraße - im Süden von den Flurstücken 591, 821 sowie der Niederstraße - im Westen von der Straße Bleek und den Flurstücken 1085 und 680. Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan und ist eindeutig im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet. Abbildung 1: Übersichtsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Deutschen Grundkarte mit Planzeichen ergänzt) 2

2. BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETES Das ca. 19.600 qm große Plangebiet stellt sich überwiegend als innerstädtischer Siedlungsbereich mit Hausgärten sowie Rasen- und Brachflächen mit entsprechendem Bewuchs dar. Bis auf die Häuserreihen mit Anbauten an der Hochstraße und Linsellesstraße, sowie einem Baukörper an der Niederstraße ist das Plangebiet unbebaut. 2.1 Erschließung Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Hochstraße und Linsellesstraße, fußläufig zusätzlich auch über die Niederstraße bzw. die Straße Bleek. In einer Entfernung von ca. 1 km ist ein Anschluss an die Autobahn A 52 und von ca. 3,4 km ein Anschluss an die A 44 gegeben. An den öffentlichen Nahverkehr direkt angebunden wird das Plangebiet durch die Bushaltestellen an der Hochstraße und Linsellesstraße. 2.2 Gebäudebestand und Nutzung Die Bebauung der Hochstraße und Linsellesstraße ist überwiegend durch eine zwei- bis dreigeschossige, geschlossene Straßenrandbebauung mit traufenständigen Satteldächern und einer Dachneigung von 40-50 geprägt. Die Erdges chosse werden hier zum größten Teil gewerblich genutzt. Das Gebäude Hochstraße 67-69 dient als öffentliches Verwaltungsgebäude, das rückwärtige Grundstück als Parkplatzfläche. Im südlichen Teil der Linsellesstraße befinden sich einzelne ein- bis zweigeschossige Baukörper mit Wohnnutzung und Brach- bzw. Nutzgartenflächen. Das Gebäude Niederstraße 14 wird von der Telekom komplett gewerblich als Verteilerstation genutzt. Der gewachsene und durch zahlreiche Um- und Neubauten geprägte Planbereich weist somit eine vielfältige Gebäudestruktur auf. Abbildung: 2: Luftbild (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Luftbildkarte mit Planzeichen ergänzt) 3

3. VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG UND ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN 3.1 Gebietsentwicklungsplan Der Gebietsentwicklungsplan stellt die Plangebietsflächen als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Abbildung 3.1: Ausschnitt aus dem Gebietsentwicklungsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Gebietsentwicklungsplan) 3.2 Landschaftsplan Das Plangebiet wird von keinem Landschaftsplan erfasst. 3.3 Flächennutzungsplan der Stadt Willich (Rechtswirksamkeit 21.10.1982) Die Darstellungen im Flächennutzungsplan als Gemischte Baufläche, Wohnbaufläche und Gemeinbedarfsfläche - Post entsprechen nicht den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan und sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nach 13 a BauGB in Form einer Berichtigung in Gemischte Baufläche, Sondergebiet und Gemeinbedarfsfläche - Rathaus zu ändern. 4

Abbildung 3.3.1: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan vorher (unmaßstäblich) (Quelle: Flächennutzungsplan der Stadt Willich) Abbildung 3.3.2: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan nach Änderung(unmaßstäblich) (Quelle: Flächennutzungsplan der Stadt Willich) 5

3.4 Bebauungsplan Ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert für dieses Plangebiet nicht. 3.5 Satzung der Stadt Willich über örtliche Bauvorschriften zur Wahrung der Stadtgestaltung und des kleinstädtischen Gepräges im Ortskern Willich Schiefbahn Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 5 S Ortsmitte ist eine Gestaltungssatzung aufgestellt worden, um das charakteristische Ortsbild, die kleinräumige Maßstäblichkeit und das kleinstädtische Gepräge zu wahren und bei Neuanlagen und Änderungen die Einpassung in die vorgefundene Stadtgestalt sicherzustellen. Durch Inkrafttreten des Bebauungsplanes Nr. 9 I S Bleek - werden für das im Plangebiet festgesetzte Sonstige Sondergebiet die bestehenden Festsetzungen der Gestaltungssatzung aufgehoben. 4. ZIELE UND ZWECK DES BEBAUUNGSPLANES Im Einzelhandelsgutachten für die Stadt Willich von 2005 wird der heutige Edeka Markt auf der Hochstraße in Schiefbahn mit unter 300 qm Verkaufsfläche als wesentlich zu klein und den heutigen Anforderungen der Kunden nicht mehr entsprechend, beschrieben. Eine Ausweitung des Nahversorgungsangebotes ist daher wünschenswert, und zwar innerhalb einer bestimmten Expansionszone. Diese Expansionszone verläuft laut Gutachten südlich des gewachsenen Versorgungsbereiches am Kreuzungsbereich Hubertusstraße/Linsellesstraße. Das Areal kann sowohl an die Linsellesstraße als auch an die Hochstraße angebunden werden. Für genau dieses Areal hat sich nun ein Investor gefunden, der an dieser einen großflächigen Lebensmittelmarkt (Edeka) ansiedeln und damit für eine Stärkung des Lebensmittelangebotes im zentralen Versorgungsbereich sorgen will. Der Standort liegt im ZVB (Entwicklungsfläche) des Ortsteils Schiefbahn (Nebenzentrum). Einzugsbereich des Marktes wird der Ortsteil Schiefbahn mit seinen über 12.000 Einwohner sein. Die Kaufkraft der Einwohner reicht für einen Lebensmittelmarkt mit insgesamt 1.800 m² aus. Die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche einschließlich der Shopzonen und der Mall wird auf max. 1.800 qm begrenzt. Der Umfang angebotener Randsortimente wird auf max. 5-7 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt, um keine zusätzliche Konkurrenz zu den bestehenden Einzelhändlern in der Ortsmitte zu schaffen. Mit dem Bebauungsplan Nr. 9 I S Bleek soll nun die Voraussetzung für die Ansiedlung dieser großflächigen Einzelhandelsnutzung geschaffen werden. Geplant ist die Festsetzung als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandelsbetrieb Lebensmittelvollsortiment. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen. Er bildet die Grundlage für den Vollzug weiterer Maßnahmen. Das Planverfahren erfolgt auf der Rechtsgrundlage des 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Die Voraussetzungen zur Anwendung des 13a BauGB sind gegeben. Die erforderliche Flächennutzungsplanänderung kann im Rahmen einer Berichtigung erfolgen. 6

5. STÄDTEBAULICHER ENTWURF Abbildung 3.1: Städtebaulicher Entwurf, hier Lageplan (unmaßstäblich) (Quelle: Investorenentwurf zum Verbrauchermarkt Bleek, Stand Januar 2010) Abbildung 3.2: Städtebaulicher Entwurf, hier Ansicht Hochstraße (unmaßstäblich) (Quelle: Investorenentwurf zum Verbrauchermarkt Bleek, Stand Januar 2010) Abbildung 3.3: Städtebaulicher Entwurf, hier Ansicht Niederstraße (unmaßstäblich) (Quelle: Investorenentwurf zum Verbrauchermarkt Bleek, Stand Januar 2010) 7

Abbildung 3.2: Städtebaulicher Entwurf, hier Ansicht Westfassade/Anlieferung (unmaßstäblich) (Quelle: Investorenentwurf zum Verbrauchermarkt Bleek, Stand Januar 2010) Abbildung 3.2: Städtebaulicher Entwurf, hier Ansicht Ostfassade/Eingang (unmaßstäblich) (Quelle: Investorenentwurf zum Verbrauchermarkt Bleek, Stand Januar 2010) Der städtebauliche Entwurf sieht im Stadtteil Schiefbahn zwischen Hochstraße, Linsellesstraße und Bleek ein höhengestaffeltes Flachdachgebäude vor, in dem ein qualitativ hochwertiger Nahversorgungsmarkt (Edeka) mit den erforderlichen Parkplätzen entstehen soll. Die Erschließung des Marktes erfolgt von zwei Seiten. Von Osten wird der Markt von der Linsellesstraße aus über einen Kundenparkplatz mit 100 Stellplätzen erschlossen. Der Eingang des Vollsortimenters ist zu diesem Parkplatz hin orientiert. Im Eingangsbereich ist eine Mall mit Shopzonen für Bäckerei und Floristik geplant. Dieser Parkplatz soll auch nach Geschäftsschluss und nachts dem öffentlichen Straßenverkehr als kostenloser Anwohner- und Besucherparkplatz zur Verfügung stehen. Von Norden, der Hochstraße aus über eine Zufahrt am Rathaus vorbei, erfolgt die Warenanlieferung des Marktes mit Lkws. Hier ist ebenfalls ein Parkplatz mit rund 45 Stellplätzen geplant, der damit den Stellplatzbedarf des Rathauses deckt (ca. 20 Stellplätze) und gleichzeitig den Edeka-Kunden, von der Hochstraße kommend, sowie der Öffentlichkeit allgemein ausreichend Parkraum bietet. Die Parkplätze werden auf Grundlage eines Eingrünungsplans, der Bestandteil des Bebauungsplan und der Begründung als Anlage beigefügt ist, gestaltet und bepflanzt. Die heute bestehende fußläufige Anbindung an die Hochstraße bzw. an die Linsellesstraße wird durch entsprechende Festsetzungen (Fußweg) sichergestellt. 6. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN 6.1 Art der Baulichen Nutzung Das Plangebiet wird entsprechend seiner Eigenart bzw. der angestrebten Nutzung als Mischgebiete (MI) und als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Rathaus, Stellplätze, Parkplatzfläche festgesetzt. Für die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes nach dem 8

vorliegenden Investorenentwurf wird für den südlichen Bereich ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung: Großflächiger Einzelhandelsbetrieb Lebensmittelvollsortiment festgesetzt. Mischgebiete Eine Nutzungsmischung in diesem Bereich der Hochstraße und der Linsellesstraße ist wünschenswert. Daher soll diese Entwicklung aufgrund der Nähe zum Hauptgeschäftsbereich Hochstraße mit der Festsetzung von Mischgebietsflächen unterstützt werden. Die gemäß 6 Abs. 2 Nr. 7 im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen werden im Bebauungsplan ausgeschlossen. Der durch eine mögliche Tankstelle erzeugte zusätzliche Verkehr rechtfertigt den Ausschluss in diesem belasteten Bereich. Zudem werden zur Unterstützung der Wohnruhe die gemäß BauNVO 1990 6 Abs. 3 im Mischgebiet ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten (Vergnügungsstätten die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind) im gesamten Mischgebiet als nicht zulässig festgesetzt. Gemeinbedarfsfläche Das städtische Grundstück Hochstraße 67 69, Flurstück 875 wird entsprechend seiner heutigen und seiner geplanten Nutzung als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Rathaus, Stellplätze, Parkplatzfläche festgesetzt. Sonstiges Sondergebiet Zur Ansiedlung einer großflächigen Einzelhandelsnutzung mit den notwendigen Kundenparkplätzen entsprechend dem vorliegenden Investorenentwurf wird ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung: Großflächiger Einzelhandelsbetrieb Lebensmittelvollsortiment festgesetzt. Die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche einschließlich der Shopzonen und der Mall wird auf max. 1.800 qm begrenzt. Der Umfang angebotener Randsortimente wird auf max. 5-7 % der Gesamtverkaufsfläche begrenzt. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse, die Wand-, First- und Attikahöhe festgesetzt, wobei die Höhen über NN (Normal Null) angegeben werden. Die Zahl der Vollgeschosse orientiert sich am Bestand. Durch die Höhenbeschränkungen in Verbindung mit der maximalen Dachneigung wird der äußere Rahmen der Gebäude bezüglich der Höhenentwicklung begrenzt. Die festgesetzten Bestimmungsgrößen ergeben sich aus der Zielsetzung des Bebauungsplanes und der dabei zugrundeliegenden städtebaulichen Konzeption. Sie sind der vorhandenen Bebauung angepasst. Im Sondergebiet erfolgt die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 nutzungs- und standortorientiert. Die Überschreitung der in 17 Abs. 1 Bau NVO genannten Obergrenze ergibt sich aus dem Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe ( 17 Abs. 2 Nr.1), den Vollsortimenter in den zentralen Versorgungsbereich von Schiefbahn zu integrieren und damit den Ortskern zu attraktiveren und die Kaufkraft zu binden. 6.3 Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche Mischgebiet Entsprechend der angestrebten Nutzungen im Mischgebiet wird geschlossene Bauweise festgesetzt. Die Bebauungstiefen für die Hauptbaukörper werden so festgesetzt, dass sie sich im Zusammenwirken mit anderen Festsetzungen wie Geschossigkeit, Wandhöhe und Dachneigung der vorgefundenen Baustruktur in Schiefbahn anpassen. 9

Zur Einhaltung der Bauflucht wird entlang der Hochstraße eine Baulinie festgesetzt. Diese orientiert sich an der bestehenden Bebauung und soll eine dem Ortsbild zuträgliche Einfügung von Neubauten gewährleisten. Sonstiges Sondergebiet Die überbaubaren Flächen werden hier ebenfalls mittels Baugrenzen beschränkt, jedoch wird an der Westfassade ein Teilstück (17,0 m) Baulinie festgesetzt. Diese ermöglicht die Unterschreitung der nach Landesbauordnung mindestens geforderten 3,0 m Abstandfläche zum Nachbargrundstück. So bildet der Anlieferungs- bzw. Lagerungsbereich an dieser Stelle einen geschlossenen Baukörper mit beschränkter First- bzw. Attikahöhe und ist mit seiner geschlossenen Fassade zur Niederstraße und als Einhausung des Leegutlagers städtebaulich vertretbar. Der brandschutzrechtliche Mindestabstand von Baukörper zu Baukörper wird mit rund 6,0 m eingehalten. 6.4 Nebenanlagen Die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan richtet sich nach der BauO NRW, zusätzlich wird die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie gefordert. Dieser gewährleistet ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen Unterbringung von Standplätzen für Abfallbehälter und anderer Nebenanlagen. 6.5 Garagen und Stellplätze Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze ist auf den dafür festgesetzten Flächen oder innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu erbringen. 6.6 Lärmschutz Die Auswirkungen der geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan wurde im Rahmen eines Schalltechnischen Gutachtens geprüft und beurteilt. Darüber hinaus wurden Aussagen getroffen zum Verkehrslärm Hochstraße und Linsellesstraße Im Ergebnis wurde für die Fassaden der Hochstraße und der Linsellesstraße der Lärmpegelbereich V bzw. IV festgesetzt. Für die zu erwartenden Geräuschimmissionen in der Nachbarschaft des geplanten Edeka-Marktes und der Kundenparkplätze wurden im Einzelnen die Warenanlieferung, der Lkw-Fahrverkehr, die Parkplatz- sowie die Einkaufswagennutzung und die technischen Einrichtungen berücksichtigt. Aus den Untersuchungen ergab sich eine notwendige Lärmschutzmaßnahme in Form einer 2,0 m hohen Lärmschutzwand mit einem Schalldämm-Maß von R> 19 db für den Parkplatz Linsellesstraße entlang der westlichen Parkplatzbegrenzung und teilweise entlang der südlichen Parkplatzbegrenzung, wie im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Trotz dieser Lärmschutzmaßnahme zeigt es sich, dass für den geplanten Edeka-Markt mit der Annahme der Maximalauslastung des Kundenparkplatz an zwei Immissionspunkten mit geringfügigen Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 und der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm um 1 bis. 2 db(a) zu rechnen ist. Bei den berechneten Beurteilungspegeln handelt es sich jedoch um Maximalwertabschätzungen. Bei den zu erwartenden Geräuschen handelt es sich um ortsübliche Geräusche einer Gemengelage, hier der Schiefbahner Ortskern mit Wohnen, Gewerbe und Verkehrslärm, wobei die Geräuschcharakteristik der hinzukommenden Geräusche der vorhandenen Geräuschsituation durch die stark befahrene Linsellesstraße entspricht. 10

Die Zusatzbelastung am Tage durch Geräusche bei der Nutzung des Parkplatzes liegt deutlich unter der Geräuschvorbelastung durch die öffentlichen Straßen und trägt nur unwesentlich zur zukünftigen Gesamtbelastung bei. Die Zusatzbelastung durch die Parkplatznutzung bei Nacht kann durch organisatorische Maßnahmen minimiert werden. So soll z. B. durch eine Schrankenanlage die nächtliche Nutzung des Parkplatzes auf den vorderen Teil im Bereich der Zufahrt Linsellesstraße beschränkt werden. Damit wird die Erhöhung des Verkehrslärmpegels nicht mehr als 1 db(a) betragen. Da die Überschreitungen insgesamt geringfügig sind und nicht erstmalig durch die Zusatzbelastung überschritten werden, es sich zudem bei dem Plangebiet um eine Gemengelage mit den unterschiedlichsten Nutzungen im Ortskern handelt, gilt hier der Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme. So gelten die geringfügigen Gräuschbelastungen oberhalb der Immissionsrichtwerte zumutbar und damit nicht erheblich belästigend. Mit Spitzenpegeln, die die Richtwerte um mehr als 30 db(a) am Tage überschreiten, ist nicht zu rechnen. Durch die oben beschriebene Beschränkung bei der Nutzung des Parkplatzes ist auch in der Nacht nicht mit einer Erhöhung des Verkehrslärmpegels von mehr als 1 db(a) zu rechen. Im Sinne des 16.BlmSchV handelt es sich demnach nicht um eine wesentliche Pegeländerung und bedarf keiner weiteren Maßnahmen. Die Lärmtechnischen Gutachten sind Bestandteil des Bebauungsplanes und liegen der Begründung als Anlagen bei. 7. HINWEISE Auf die in Aussicht genommene Wasserschutzzone für die Wassergewinnungsanlage Krefeld II, auf den zu erwartenden Fluglärm des Verkehrslandeplatzes Mönchengladbach und auf die Erdbebenzone 1 wird hingewiesen. 8. VERKEHRSGUTACHTEN In einem Verkehrsgutachten wurden die Auswirkungen des Edeka-Marktes mit seinem Ziel- und Quellverkehr an den Anschlussstellen Hochstraße und Linsellesstraße geprüft. Die Prüfung ergab, dass beide Anschlussstellen als einfache Einmündungen mit Mischfahrstreifen ausreichend leistungsfähig sind. Der Anbindung der Parkplätze an die Hochstraße und die Linsellesstraße steht aus Gründen der Leistungsfähigkeit des Verkehrsablaufs nichts entgegen. Die Anschlusspunkte können als Einmündungen mit Mischfahrstreifen in allen Knotenzufahrten ausgebildet werden, die Parkplatzausfahrten sind mit einem entsprechenden Verkehrszeichen (Vorfahrt gewähren) unterzuordnen. Das Verkehrstechnische Gutachten ist Bestandteil des Bebauungsplanes und liegt der Begründung als Anlage bei. 9. UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG Aufgrund der geringfügigen Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese durch die Umsetzung des Bebauungsplanes zur Innenentwicklung des Ortskerns (beschleunigtes Verfahren nach 13 a Bau GB) kann auf eine Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes verzichtet werden. 11

In einer Natur- und umweltschutzrechtlichen Stellungnahme werden die Auswirkungen beschrieben und Auflagen für die Gestaltung der Freiflächen und Parkplätze genannt. In einem Eingrünungsplan sind die einzelnen Begrünungsmaßnahmen graphisch dargestellt. Die Natur- und umweltschutzrechtlichen Stellungnahme und der Eingrünungsplan sind Bestandteil des Bebauungsplanes und liegen der Begründung als Anlagen bei. 10. MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG 10.1 Ver- und Entsorgung, Erschließungsmaßnahmen Das Gebiet ist bzw. wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsleitungen angeschlossen. Die Versorgungsträger werden in Bezug auf eventuelle Neuanlagen bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Die vorhandenen Kanäle zur Regen- und Abwasserentsorgung über das vorhandene Mischsystem in der Hoch- und Linsellesstraße werden entsprechend der neuen Planungen verändert bzw. ergänzt. Die gesamte Erschließung ist mit einem Erschließungsvertrag zwischen dem Investor und der Stadt Willich zu sichern. 10.2 Bodenordnende Maßnahmen Aufgrund der geklärten Grundstücksverhältnisse wird kein Umlegungsverfahren notwendig. Aufgestellt am 03.03.2010 Im Auftrag (Dipl.-Ing. P. Müller) Anlagen: 1. Verkehrstechnisches Gutachten 2. Schalltechnisches Gutachten (Gewerbe) 3. Schalltechnisches Gutachten (Verkehr) 4. Natur- und umweltschutzrechtliche Stellungnahme 5. Eingrünungsplan 12