Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige

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1 Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige Fachkunde- und Arbeitshandbuch für die Lnmobllienberufe herausgegeben unter Mitwirkung des Ring Deutscher Makler (RDM) von Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack bearbeitet von Jutta Breiholdt Hamburg Helmut Gegenfurtner München Hans-Eberhard Langemaack Hamburg Uwe Wolter Braunschweig Hauke Petersen Kiel Stephan W. Raab München Erwin Sailer München 8., neubearbeitete Auflage, 1997 RICHARD BOORBERG VERLAG Stuttgart München Hannover Berlin Weimar Dresden

2 10 Inhaltsverzeichnis 1. Der Zivilmakler und sein Provisionsanspruch von Jutta Breiholdt 1.1 Definition Abgrenzung zu den anderen Vertragstypen im Dienstleistungsrecht Mittlerstellung des Maklers Zivilmakler und Handelsmakler Gesetzüche Grundlagen des Provisionsanspruchs Maklervertrag Stillschweigender Maklervertrag Form des Maklervertrages Beurkundungspflicht für den Maklervertrag Typische Maklerdienste: Nachweis und Vermittlung Vereinbarung der Provision Gesetzlicher Provisionsanspruch Vereinbarung von Auslagenersatz Beendigung des Maklervertrages Tätigkeit des Maklers Nachweistätigkeit Vermittlungstätigkeit Problem der Verflechtung" Erfolg der Maklertätigkeit Identität zwischen erstrebtem und erreichtem Erfolg Person des Vertragspartners Inhaltliche Abweichung Rechtsgeschäftliche Gestaltung Folgeverträge Rechtswirksamer Abschluß Bedingte Verträge Kausalität Provisionspflichtige Tätigkeit mehrerer Makler Maklervereinbarungen in notariellen Grundstückskaufverträgen oder Mietverträgen Fälligkeit der Maklervergütung Höhe der Vergütung Nebenpflichten aus dem Maklervertrag von Jutta Breiholdt 2.1 Nebenpflichten des Auftraggebers Information über erfolgten Abschluß 45 19

3 Inhaltsverzeichnis Auskunftspflicht über Vertragspartner Vertrauliche Behandlung der Maklernachweise Nebenpflichten des Maklers Schadensersatzpflicht Die Verwirkung des Provisionsanspruchs Individuelle Sondervereinbarungen von Jutta Breiholdt 3.1 Grundsätzliches Sonderformen im Maklerrecht Alleinauftrag Qualifizierter Alleinauftrag Inhaltliche Änderungen des Maklervertrags Verträge eigener Art Selbständige Schuldversprechen Fortfall des Schuldversprechens Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) von Jutta Breiholdt 4.1 Definition Einschränkungen nach dem AGB-Gesetz im einzelnen Generalklausel in 9 AGB-Gesetz Zulässige Erweiterung der Provisionspflicht nach AGB-Recht Unwirksame Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Unklarheitenregel Rechtsfolgen der Unwirksamkeit Kenntnis Gewerberechtliche Zulassungsvorschriften von Stephan W. Raab 5.1. Die Gewerbeerlaubnis ( 34 c GewO) Der Gewerbebegriff Die erlaubnispflichtige Maklertätigkeit Das formelle Antragsverfahren Die persönlichen Erlaubnis Voraussetzungen Erlöschen der Erlaubnis Rücknahme/Widerruf Änderungen der Rechtsform Gewerberechtliche Anzeigepflicht Anzeige des Betriebsbeginns ( 14 GewO) Anzeige personeller Veränderungen ( 9 MaBV) 67 11

4 12 Inhaltsverzeichnis 6. Berutsausübungsregelungen von Stephan W. Raab 6.1 Die Makler-und Bauträgerverordnung Sicherungspflichten des Maklers ( 2, 4-8 MaBV) Buchführungs- und Informationspflicht des Maklers ( 10, 11 MaBV) Inseratesammlung ( 13 MaBV) Aufbewahrungspflicht ( 14 MaBV) Auskunft und Nachschau ( 15 MaBV) Pflichtprüfung und Prüfung aus besonderem Anlaß ( 16, 17 MaBV) Die öffentlichen Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes( 3 Abs. Iund2, 6 Abs. Iund2, 8W0VG) Akquisition und Durchführung von Aufträgen im Maklergeschäft von Erwin Sailer 7.1 Auftragsakquisition Überlegungen zur Organisation und den Zielen eines Maklerbetriebes Die technische Grundausstattung des Maklerbetriebes Leistungsmatrix des Maklerbetriebes &$ Fragen der Betriebsgröße Alternative Systeme zur Erbringung von Marktleistungen Außendienstorganisation Die Erfolgsanalyse Der Erfolgsquotient Die Auftragskalkulation - Definition Der Objektpreis und die Provision Betriebswirtschaftliche Ergebnisse der Maklerbetriebe Auftragsakquisition Aktive und passive Auftragsakquisition Die Methode" der passiven Auftragsakquisition Potentielle Marktteilnehmer und Auftragsakquisition Kontaktherstellung Der Prospekt - ein Instrument der Auf tragsakquisition Objektaufnahme, Auftragsannahme Objektanalyse Objekteinwertung Objektaufbereitung Werbung des Maklers Inserategestaltung Werbeerfolg Angebotstätigkeit des Maklers

5 Inhaltsverzeichnis Nachweisstrategie Der Kaufinteressenten-Makler-Vertrag Provisionshinweis im Inserat Angebot ohne Nachweisdaten Provisionsklausel im notariellen Kaufvertrag oder im Mietvertrag Der ungesicherte Nachweis Der Stufennachweis Nachweis durch Besichtigung Mündliche Provisionsabsprachen Angebotsvorbereitung Aufgaben des Exposes Struktur des Exposes Form und Gestaltung des Exposes Das Maklerangebot Das Angebotsschreiben Nachfaßkontakt Vermittlung und Vorbereitung notarieller Kaufverträge von Uwe Wolter 8.1 Vermittlungsbegriffe Der neutrale Vermittler Der einseitige Interessenvertreter Verhandlungsführung Gesprächsvorbereitung - Objektbesichtigung Verhandlungsatmosphäre - Gesprächsführung Übermitteln von Gesprächsergebnissen Vorbereitung notarieller Kaufverträge Feststellung der Grundbuchdaten Zustimmungs- und Genehmigungserfordernisse Der schuldrechtliche Kaufvertrag Auflassung Eintragung im Grundbuch Die Auflassungsvormerkung Besondere Fragen zum Kaufvertrag Vorkaufsrechte Das dingliche Vorkaufsrecht, 1094 ff. BGB Die gesetzlichen Vorkaufsrechte Das Erbbaurecht Besonderheiten beim Verkauf von Wohnungs- und Teileigentum Kauf auf Rentenbasis Allgemeines Angemessene Rentenhöhe Umwandlung von Nutzungsrechten in den östlichen Bundesländern (von Erwin Sailer)

6 14 Inhaltsverzeichnis 9. Vermittlung und Vorbereitung von Wohn- und Gewerberaummietverträgen von Erwin Sailer 9.1 Sonderstellung der Wohnungsvermittlung I Der Wohnungsmietvertrag 19^ Zwingende Vorschriften l Miete und Betriebskosten I Typen von Wohnungsmietverträgen l 9^ Vereinbarungen über Schönheits-und Kleinreparaturen Besonderheiten bei öffentlich gefördertem Wohnraum I Der Gewerberaummietvertrag lyö 10. Interessentenberatung: Finanzierung und Steuern von Erwin Sailer 10.1 Finanzierungsquellen Realkreditinstitute Sparkassen Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken Bausparkassen Lebensversicherungsgesellschaften Finanzierungsmittel aus öffentlichen Haushalten Absicherung der Finanzierungsmittel Finanzierungsplan - Lastenberechnung Der Finanzierungsbedarf Finanzierungsmittel Lastenberechnung Vergleich der Darlehensbedingungen Steuerliche Auswirkungen des Objekterwerbs und des Objektbesitzes beim Interessenten Grunderwerbsteuer Einkommensteuerliche Behandlung des Grundbesitzes Selbstgenutzte Wohnungen/Häuser Vermietete Objekte Eigenheimzulagegesetz Besondere Steuerfragen Grenzen zwischen privater Vermögensverwaltung" und Gewerbebetrieb" Umsatzsteuer Vom Einheitswert abhängige Steuern Der Einheitswert Grundsteuer Erbschafts-und Schenkungsteuer 223

7 11. Miethaus- und Wohnungseigentumsverwaltung von Helmut Gegenfurtner Inhaltsverzeichnis 11.1 Organisation Aufbauorganisation Innenorganisation Buchhaltung Aktenführung Wirtschaftlich-kaufmännischer Leistungsprozeß im Hausverwaltungsbetrieb Vermietung Buchhaltung Mieterhöhungen Erhöhungsmöglichkeit nach dem Miethöhegesetz (MHG) Erhöhungsmöglichkeit bei Staffel- und Indexmietverträgen Erhöhungsmöglichkeit bei Gewerberaum-Mietverträgen Erhöhungsmöglichkeit bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem (sozialem) Wohnungsbau Sonderfälle von Erhöhungsmöglichkeiten bei Mietwohnraum Mietvertragsbeendigung Vorteilhafte Investitionen Technischer Leistungsprozeß im Hausverwalterbetrieb Vorbereitung und Durchführung von Maßnahmen Vorbereitung Durchführung der Maßnahmen Überwachung der Leistungen Versicherungen und Behandlung von Versicherungsfällen Welche Versicherungen sind abschließbar und was ist dabei grundsätzlich zu beachten? Gebäude-Feuerversicherung (Gebäude-Brandversicherung) Haftpflichtversicherung Abwasserversicherung Verbundene Wohngebäudeversicherung Gewässerschadenversicherung Glasversicherung Versicherungsbedarf bei der Hausverwaltung selbst Versicherung des Hausmeisters Schadenfeststellung,-meidung und-beseitigung Wohnungseigentumsverwaltung Begriffe Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Sondemutzungsrechte

8 Inhaltsverzeichnis Umfang ordnungsgemäßer Verwaltung Organe der Verwaltung Bestellung eines Verwalters Auf gaben und Befugnisse des Verwalters Wohnungseigentümerversammlung Vertretungsmacht des Verwalters Marktorientierte Immobilienbewertung von Hauke Petersen 12.1 Der Verkehrswert 12.2 Die Wertermittlungsverfahren Das Ertragswertverfahren Reinertrag Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Verwaltungskosten Mietausfallwagnis Instandhaltungsmaßnahmen Restnutzungsdauer Liegenschaftszins Reparaturanstau Bodenwert Ertragsaufspaltung Sonderprobleme des Ertragswertverfahrens Ablaufschema des Ertragswertverfahrens Das Sachwertverfahren Bodenwert Gebäudesubstanz Baunebenkosten Baukostenindex Alterswertminderung Außenanlagen / Besonders zu berechnende Bauteile Reparaturanstau Ablaufschema des Sachwertverfahrens Das Vergleichswertverfahren Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Miethäuser GenereUe Hinweise Beispiel für direkten Vergleich Die Zukunft des Vergleichswertverfahrens Allgemeines Aufbau einer Kaufpreissammlung

9 Inhaltsverzeichnis Marktwertverfahren Multivariate Schlußbetrachtung Wettbewerbsrecht für Makler von Hans-Eberhard Langemaack 13.1 Rechtsgrundlagen Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) Vorbemerkung UWG, Verbot sittenwidriger Handlungen zu Zwecken des Wettbewerbs UWG, Verbot irreführender Werbung Nebengesetze, Verordnungen Rabattgesetz Zugabeverordnung Preisangabenverordnung RDM-Wettbewerbsregeln Geltungsbereich Inhalt Branchenspezifische Einzelfälle unlauteren Verhaltens Einmischen in bestehende Alleinaufträge Versprechen nicht realisierbarer Preise Verbreitung unwahrer Behauptungen über Mitbewerber Anbieten von Objekten ohne Zustimmung des Verfügungsberechtigten?35\ Verstöße gegen die Preisangabenverordnung ' Verstöße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz 32^ 133 Branchenspezifische Einzelf alle irreführender Werbung Falsche Firmierung Verschweigen der Maklereigenschaft Unzulässige Werbung mit Steuervorteilen Sonstige Einzelfälle Verfolgung unlauteren Wettbewerbs Prozeßführungsbefugnis Mitbewerber (Mitbewerbereigenschaft) Rechtsfähige Verbände (Berufs-, Wettbewerbs-, Verbraucherschutzverbände, Industrie-und Handelskammern) Das Abmahnverfahren Inhalt einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung Anforderungen an eine strafbewehrte Unterlassungserklärung Ausräumung der Wiederholungsgefahr Voraussetzungen für einstweilige Verfügungen, Eübedürftigkeit, Glaubhaftmachung des Verstoßes

10 Inhaltsverzeichnis Anerkennung der Verfügung, Abschlußerklärung Der Wettbewerbsprozeß Gerichtsstand 34^ Hauptsacheverhandlung Beweislast 34^ Kosten und Streitwert Kooperation statt Wettbewerb Arten des Gemeinschaftsgeschäfts Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte Anwendungsbereich Voraussetzungen und Grundlagen für ein Gemeinschaftsgeschäft Kundenschutz und Objektschutz Informationspflichten Provisionsteilung Verpflichtung bei Meinungsverschiedenheiten Immobilienbörsen, Maklerverbünde und andere Zusammenschlüsse Baubetreuung und Bauträgerschaft von Erwin Sailer 14.1 Öffentlich-rechtliche Vorschriften Begriffsdefinitionen Erlaubnis nach 34 c GewO Vorschriften der MaBV Sicherungsvorschriften Buchführungs-, Informations- und Inseratesammlungspflicht Leistungsbüd des Baubetreuers und Bauträgers Leistungsbereiche - Abgrenzungen Vorbereitung einer Baumaßnahme Bauantrag-Bauvorlage-genehmigungsfreiesBauen Vergabe von Bauleistungen - Baukalkulation Durchführung und Überwachung des Bauvorhabens Versicherungen Bezugsfertigkeit, Abnahme und ihre Folgen, behördliche Abnahmen Haftung des Baubetreuers und Bauträgers Baubetreuerhaftung Bauträgerhaftung Vergütung des Baubetreuers 378 Abkürzungsverzeichnis 380 Sachregister