Heidelberg. Sachverständigengemeinschaft Stockbroekx & Janssen GUTACHTEN 1. Datum: Az.: 2008-Beispiel-MFH

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1 GUTACHTEN 1 über den Verkehrs- / Marktwert für das bebaute Teilgrundstück: Buschweg 33, Heidelberg Heidelberger Datum: Az.: 2008-Beispiel-MFH Grundbuch: Heidelberg Blatt: Flurstück 12345/1 Anteil 2 von 2 zum Wertermittlungsstichtag: Verkehrs- / Marktwert ,00 1 Dieses Gutachten enthält 44 Seiten mit Zeichen inkl. Anlagen. Poststrasse Heidelberg Telefon Telefax oliver.janssen@markt-wert.de Internet:

2 Seite: 2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeine Angaben Grundstücksbeschreibung Lagebeschreibung - Makrolage Lagebeschreibung - Mikrolage Topographie Erschließung Amtliches Rechtliche Gegebenheiten Gebäudebeschreibung Gebäudebezeichnung: Dreifamilienhaus Allgemeines Ausstattung Keller Dach / Dachgeschoss Außenverkleidung Nebengebäude / Außenanlagen Einheitenbezeichnung: EG Wohnung (Paff) Ausstattung: Raumbezeichnung: Bad Raumbezeichnung: WC im Treppenhaus Einheitenbezeichnung: OG Wohnung (Woinarowski) Ausstattung: Raumbezeichnung: Bad Einheitenbezeichnung: DG Wohnung Ausstattung: Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) von Gebäude: Dreifamilienhaus Verkehrs- / Marktwertermittlung Allgemeines Die Wertermittlungsverfahren Wertermittlung - Teilgrundstück 2 von Allgemeines Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Methodik der Bodenwertermittlung Bodenrichtwert Ermittlung des Bodenwertes Nebenrechnungen Bodenwert Richtwert / Differenzen zum Bewertungsgrundstück Ertragswertermittlung Methodik der Ertragswertermittlung Einflussfaktoren Ertragsverhältnisse Rohertrag Mietansätze Heidelberger 2008

3 Seite: Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer Sonstige Wert beeinflussende Umstände Berechnung des Ertragswertes Sachwertermittlung Methodik des Sachwertverfahrens Normalherstellungskosten Baunebenkosten Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Wertminderung Sonstige Wert beeinflussende Umstände Berechnung des Gebäudewerts: Dreifamilienhaus Berechnung des Gebäudewerts: zwei Garagen Zusammenfassung der Sachwerte Außenanlagen Verkehrs- / Marktwert Verzeichnis der Anlagen Grundbuchauszug Lageplan (Auszug) Richtwertauskunft Literaturverzeichnis Heidelberger 2008

4 Seite: 4 1. Allgemeine Angaben Auftraggeber Eigentümer Herr Fratz Zimmer Finkenstein Grafenau Herr Rolf (Radiom.) Morgenrot (==> Anteil 1/4) Heidelberg Herr Rolf (Schreiner) Morgenrot (==> Anteil 1/4) Heidelberg Frau Marta Morgenrot geb. Metzger (==> Anteil 1/4) Heidelberg Frau Maria Morgenrot geb. Metzger (==> Anteil 1/4) Heidelberg Auftrag vom: Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungs-Grundlagen: Kaufpreisfestsetzung (Erbengemeinschaft zu je 1/4) Aktuelle Pläne - Grundrisse, Schnitte und Ansichten Amtlicher Lageplan (Auszug) Baujahr Berechnung der Bruttogrundfläche Berechnung der Wohn- und Nutzfläche Bodenrichtwert Fotos Grundbuchauszug nur auszugsweise Kopien bestehender Mietverträge Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Frau Paff Herr Janssen Heidelberger 2008

5 Seite: 5 2. Grundstücksbeschreibung 2.1. Lagebeschreibung - Makrolage Mit seiner landschaftlichen Schönheit, dem harmonischen Ensemble von Schloss, Altstadt und Fluss inmitten der Berge gilt Heidelberg als eine der schönsten Städte Deutschlands. Jahr für Jahr reisen Millionen von Touristen an, um sich vom "Mythos Heidelberg" bezaubern zu lassen. Heidelberg wurde in die vorläufige deutsche Liste zur Aufnahme in die Weltkulturerbe-Liste der UNESCO aufgenommen. Die Stadt der ältesten Universität Deutschlands (seit 1386) blickt auf eine über 800-jährige Heidelberger 2008

6 Seite: 6 Geschichte zurück. Das moderne Heidelberg besticht durch zukunftsweisende Wissenschaft und Forschung, ist entwicklungsstarker Wirtschaftsstandort und lebendiger Mittelpunkt des Rhein-Neckar-Dreiecks. Weltoffenheit und Internationalität kennzeichnen die Stadt am Neckar, die intensive Städtepartnerschaften in aller Welt unterhält. 14 Stadtteile auf einer Gemarkungsfläche von 109 Quadratkilometern und mit insgesamt circa Einwohnerinnen und Einwohnern gehören heute zu Heidelberg. Die Stadtentwicklung Heidelbergs orientiert sich am "Stadtentwicklungsplan Heidelberg 2010". Er wurde im Frühjahr 1997 vom Gemeinderat verabschiedet und legt als Lokale Agenda 21 die Leitziele städtischer Politik auf dem Weg ins 21. Jahrhundert fest. Dies war einer der Hauptgründe für die Auswahl Heidelbergs als Modellstadt im Forschungsfeld "Städte der Zukunft", mit dem das Bundesministerium für Verkehr, Bauund Wohnungswesen im Rahmen des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt) zukünftige Strategien für eine nachhaltige Stadtentwicklung erproben will. Fläche (in km 2 ) Veränderung 2003 zu incl. Ziegelhausen - - abs. in % Gesamtfläche 109,0 108, 8 108, 8-0,2-0,1 Bebaute Fläche 25,3 27,4 27,7 2,4 9,3 in % der Gesamtfläche 23,2 25,2 25,4 2,2 - Natürliche Bevölkerungsentwicklung Veränderung 2003 zu incl. Ziegelhausen -- - abs. in % Geburten ,5 Geburtenziffer 10,3 9,0 9,5-0,8-7,9 Sterbefälle ,7 Sterbeziffer 12,3 11,2 9,9-2,3-19,0 Geburtensaldo ,0 Heidelberger 2008

7 Seite: Lagebeschreibung - Mikrolage Ort: Heidelberg Einwohnerzahl: ca Grundstücksgröße : 300,00 m² Kreis: Bundesland: Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung: Immissionen: Verkehrslage: Entfernungen: Rhein-Neckar-Kreis Baden-Württemberg mittelgute Wohnlage überwiegend wohnbaulich keine Immission Ortsrandlage zum Bahnhof: 3 km zum Zentrum: 4 km zur Geschäften: 200 m zur Grundschule: 1 km zur Gymnasium: 1,5km zur Straßenbahn: 200 m Heidelberger 2008

8 Seite: 8 Beschreibung der Mikrolage: Kuhdorf befindet sich ungefähr 5 km vom Stadtzentrum Heidelbergs entfernt auf etwa halbem Wege nach Leimen. Neben Alt-Kuhdorf mit der Melanchthonkirche und dem Rathaus setzt sich Kuhdorf aus den Ortsteilen Kühler Grund, Gewann See, Hasenleiser und Kuhdorf-Süd (Gewerbegebiet) zusammen. Ebenfalls zu Kuhdorf gehört das etwas abgelegene, bewaldete und landwirtschaftlich genutzte Gebiet um den BierPaffer Hof. Früher gehörten auch noch die nunmehr selbständigen Heidelberger Stadtteile Boxberg und Emmertsgrund zur Gemarkung Kuhdorf. Mit allen Ortsteilen kommt Kuhdorf insgesamt auf Einwohner (Stand: ). Kuhdorf wurde 766 im Lorscher Kodex (Urkunde 789) zum ersten Male urkundlich erwähnt. Heidelberger 2008

9 Seite: 9 In dieser Urkunde ist die Schenkung eines Weinbergs zugunsten des Klosters Lorsch dokumentiert. Der Name Kuhdorf leitet sich von dem am Bach wachsenden (Schilf-)Rohr her. Dieser Kuhdorf ist heute in seinem unteren Lauf längst kanalisiert und vollständig überbaut. Nur im oberen Lauf, im Bereich des Kühlen Grundes ist der Kuhdorf noch in seinem offenen, weitestgehend jedoch begradigten Bett zu sehen. Siehe auch: Burg Kuhdorf Das ursprünglich wahrscheinlich zu Kirchheim gehörende Dorf Kuhdorf befand sich ab 1234 im Besitz der Pfalzgrafen bei Rhein. Im Dreißigjährigen Krieg, der kaum Überlebende in Kuhdorf zurückließ und im Pfälzischen Erbfolgekrieg wurde das Dorf wiederholt schwer zerstört. Kuhdorf verfügt über zwei Grundschulen, eine Hauptschule und eine Gesamtschule. Im Einzelnen: Eichendorffgrundschule (öffentlich) Freie Montessori-Schule (Grundschule, privat) Freie Christliche Schule (Hauptschule, privat) Internationale Gesamtschule Heidelberg (öffentlich) Mit einem Zubringer zur Bundesautobahn 5, der Bundesstraße 3, dem Bahnhof Kirchheim/Kuhdorf der S-Bahn RheinNeckar, den Straßenbahnlinien 23 und 24 sowie den Buslinien 27, 28, 29, 33, 757 und Moonliner 1 verfügt Kuhdorf über eine sehr gute Verkehrsanbindung zu den übrigen Heidelberger Stadtteilen und ins Umland Topographie Topographische Lage: Grundstücksform: Höhenlage zur Straße: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Einfriedung: eben rechteckig normal keine Grenzbebauung des Hauptgebäudes Zaun 2.4. Erschließung Straßenart: Verkehr: Straßenausbau: Anliegerstrasse mäßigem Verkehr Fahrbahn asphaltiert einseitige Gehwege voll ausgebaut Heidelberger 2008

10 Seite: 10 Anschlüsse an Versorgungs- und Abwasserleitung: Kanalanschluss Strom Telefon Wasser 2.5. Amtliches Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Anmerkung: Es handelt sich um ein gemeinsames Grundbuch (Buschweg 33und Fitz-Zack-Strasse 1a). Bei getrennter Veräußerung ist das Gesamtgrundstück neu zu vermessen. In diesem Gutachten wird die Vermessung und Teilung in eine 200m² und ein 300m² Teilfläche unterstellt. Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt Rechtliche Gegebenheiten (Wert beeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch konnte nur teilweise eingesehen werden Es handelt sich um ein gemeinsames Grundbuch (Dammweg und Fitz-Zack-Strasse 1a). Bei getrennter Veräußerung ist das Gesamtgrundstück neu zu vermessen. In diesem Gutachten wird die Vermessung und Teilung in eine 200m² und ein 300m² Teilfläche unterstellt. Laut Auffassung des Sachverständigen ist im Grundbuch nur für die ersten beiden Eigentümer die Auflassung erklärt worden, Leider liegt der Grundbuchauszug nur teilweise vor. Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen, bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Heidelberger 2008

11 Seite: 11 Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. 3. Gebäudebeschreibung 3.1. Gebäudebezeichnung: Dreifamilienhaus Allgemeines Nutzungsart: Art des Gebäudes: Bauweise: zu Wohnzwecken genutzt Dreifamilienhaus freistehend Baujahr: 1923 Modernisierungsumfang: Belichtung und Belüftung: Allgemeinbeurteilung: Konstruktionsart: Unterhaltungsstau: Bauschäden und Baumängel: tlw. leit renoviert gute Besonnung das Objekt ist in einem teilweise renovierungsbedürftigen Allgemeinzustand Massivbau es besteht geringfügiger Unterhaltungsstau Wohnungstüren Heidelberger 2008

12 Seite: Ausstattung Besondere Bauteile: Eingangstür: Geschosstreppen: Geschosstreppengeländer: Kelleraußentreppe aus Holz mit Lichtausschnitt Massivholz einfache Holzgeländer Keller Unterkellerungsart / Fundamente: Gewölbekeller Kellerwände: Kellerfußboden: Kellerinnentreppe: mit Zementputz aus Estrich auf Beton aus Stahlbeton mit Riffelblechauflage Dach / Dachgeschoss Dachgeschossausbau: Dachgeschosstreppe: Dachform: Dacheindeckung: Dachrinnen / Fallrohre aus: ausgebaut aus Massivholz Walmdach Biberschwanzziegel Zinkblech Außenverkleidung Außenverkleidung: Sockel: Kamin: Kratzputz verputzt und gestrichen aus Ziegelstein Nebengebäude / Außenanlagen Garage: 2 Einzelgaragen Außenanlagen: Einfriedung Kanalanschluss Pflanzungen Versorgungsanlagen Heidelberger 2008

13 Seite: 13 befestigte Stellplätze Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasser-, Elektroversorgung etc.) vorgenommen wurden. Anmerkung: Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge, sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien, wurden nicht durchgeführt Einheitenbezeichnung: EG Wohnung (Paff) Ausstattung: Fläche: 53,00 m² Raumnutzung / Grundriss: Fenster: zweckmäßig WC im Treppenhaus (nicht zeitgemäß) aus Kunststoff Heidelberger 2008

14 Seite: 14 Verglasung: Fensterbänke: Eingangstür: Innentüren: Innenansichten: Deckenflächen: Elektroinstallation: Heizung: Heizung (Details): Warmwasserversorgung: Modernisierungsumfang: Belichtung und Belüftung: Mieter: Isolierverglasung aus Kunststein aus Holz mit Lichtausschnitt Massivholztüren verputzt einfache Tapeten verputzt mit Raufaser mit Anstrich Telefonanschluss Türöffner def. einfache Ausstattung 2 Einzelöfen mit Gas Warmwasserversorgung über Elektroboiler über Elektroboiler leicht renoviert gut Frau Paff Raumbezeichnung: Bad Fußboden: Bad - Innenansichten: Bad - Installation: Allgemeinbeurteilung: Bad - Ausstattung: Sanitärobjekte: Bauschäden und Baumängel: Fliesen verputzt und gestrichen einfache Ausstattung nicht mehr zeitgemäß Dusche Waschbecken weiße Sanitärobjekte Putzschäden Heidelberger 2008

15 Seite: Raumbezeichnung: WC im Treppenhaus Beurteilung: Innenansichten: Allgemeinbeurteilung: WC - Ausstattung: Sanitärobjekte: einfache Ausstattung Fliesen 1,80 m hoch darüber verputzt nutzbarer Allgemeinzustand WC in weiß Einheitenbezeichnung: OG Wohnung (Woinarowski) Ausstattung: Fläche: 54,00 m² Raumnutzung / Grundriss: zweckmäßig Heidelberger 2008

16 Seite: 16 Fenster: Verglasung: Eingangstür: Innentüren: Innenansichten: Deckenflächen: Elektroinstallation: Heizung: Warmwasserversorgung: Modernisierungsumfang: aus Kunststoff Isolierverglasung aus Holz mit Lichtausschnitt Massivholztüren verputzt und gestrichen verputzt durchschnittliche Ausstattung Etagenheizung mit Gas über Heizung modernisiert tlw. unfertig Bauschäden und Baumängel: Türe erneuerungsbedürftig Raumbezeichnung: Bad Fußboden: Deckenflächen: Bad - Innenansichten: Bad - Installation: Fliesen unfertig verputzt und gestrichen unfertig Fliesen ca. 2,00 m hoch mittlere Ausstattung Heidelberger 2008

17 Seite: 17 Bad - Ausstattung: Sanitärobjekte: Dusche WC Waschbecken weiße Sanitärobjekte Einheitenbezeichnung: DG Wohnung Ausstattung: Fläche: 49,00 m² Raumnutzung / Grundriss: - konnte nicht besichtigt werden - zwei Zimmer mit Balkon - Laut Auskunft des Auftraggebers ist die Wohnung unsaniert, ohne Heizung und Bad Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) von Gebäude: Dreifamilienhaus Geschoss / Etage: Keller / -1,0 Bezeichnung Typ Faktor Anzahl Formel Summe Teilfläche 01 Rechteck +1,000 1, * ,00 Teilfläche 02 Rechteck +1,000 1, * ,80 Geschoss / Etage: Erdgeschoss / 0,0 Bezeichnung Typ Faktor Anzahl Formel Summe Teilfläche 01 Rechteck +1,000 1, * ,00 Teilfläche 02 Rechteck +1,000 1, * ,80 Geschoss / Etage: 1. Obergeschoss / 1,0 Bezeichnung Typ Faktor Anzahl Formel Summe Teilfläche 01 Rechteck +1,000 1, * ,00 Teilfläche 02 Rechteck +1,000 1, * ,80 Geschoss / Etage: Dachgeschoss / 2,0 Bezeichnung Typ Faktor Anzahl Formel Summe Teilfläche 01 Rechteck +1,000 1, * ,00 Summe 298,40 m 2 Heidelberger 2008

18 Seite: Verkehrs- / Marktwertermittlung für das bebaute Grundstücksteil Buschweg 33, Heidelberg Flurstück Größe (m²) Anteil 2 von /1 300,00 Grundstücksgröße insgesamt: 200,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: Allgemeines DEFINITION DES VERKEHRSWERTS Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Der Verkehrswert wird durch den Sachverständigen auf der Grundlage der 192 bis 199 des BauGB und der hierzu erlassenden Wertermittlungsverordnung i.v. mit den Wertermittlungsrichtlinien abgeleitet. Er ist eine zeitabhängige Größe, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag (=stichtagsbezogener Wert). Auch wenn der Verkehrswert damit eine Momentaufnahme (Zeitwert) ist, wird seine Höhe maßgeblich von einer längeren Zukunftserwartung der Erwerber bestimmt. Die für die Wertermittlung zugrunde gelegten Rechts- und Verwaltungsvorschriften, sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind im beigefügten Literaturverzeichnis aufgeführt. Des Weiteren sind zur Wertermittlung die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der von Ihnen geführten Kaufpreissammlung abgeleiteten wesentlichen Daten (- soweit erstellt und verfügbar-) herangezogen worden. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und dgl. Die vorliegende Verkehrswertermittlung erfolgte unter Berücksichtigung der Grundstücksmarktlage zum Zeitpunkt der Wertermittlung und gibt in etwa den Wert wieder, der unter der Prämisse von Angebot und Nachfrage im freien Grundstücksmarkt erzielbar erscheint. WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind in der Anlage "Literaturverzeichnis" aufgeführt. Heidelberger 2008

19 Seite: Die Wertermittlungsverfahren Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlugsverfahren Vergangenheit Zukunft Vergleichsverfahren Vergleichspreise (möglichst gegenwartsnah) Ertragsverfahren Absehbare Ertragsentwicklung gemäß - Mietrecht - Mietvertrag Sachwertverfahren Vergleichbare Ertragsverhältnisse (möglichst gegenwartsnah) Vergleichbare Herstellungskosten (möglichst gegenwartsnah) Zeitachse Wertermittlungsstichtag c W. Kleiber Wertermittlung - Teilgrundstück 2 von Allgemeines WERTERMITTLUNGSGRUNDLAGEN Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt, in die u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Die für die Wertermittlung grundlegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften sowie die im Gutachten verwendete Literatur sind in der Anlage "Literaturverzeichnis" aufgeführt. Heidelberger 2008

20 Seite: Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrs- /Marktwert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts, der nachhaltig erzielbare Ertrag bei der Kaufpreisbildung im Vordergrund steht. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Zudem sind sonstige Wert beeinflussende Umstände zu berücksichtigen, insbesondere Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der nachhaltigen Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt. Das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend für die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts (dort zur Beurteilung des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt Bodenwertermittlung Methodik der Bodenwertermittlung Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vgl. 13 Abs.1 i.v. mit 15 Abs.2 und 21 Abs.2 WertV). Bei dessen Anwendung sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (vgl. Seite 23) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Vorhandene Abweichungen sind durch ZU- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wie oben erwähnt, wird der Wert eines Baugrundstückes durch eine Vielzahl von wertbildenden Faktoren beeinflusst. In ihrer Gesamtheit können diese Faktoren nur durch aufwendige statistische Untersuchungen lokalisiert und quantifiziert werden. Dies setzt die Existenz einer erheblichen Anzahl von Vergleichsfällen voraus. Grundsätzlich gilt auch für den vorliegenden Fall aus Gründen des seit langem bebauten Gebietes und der besonderen Nutzungsart -, dass diese erforderliche hohe Anzahl an Vergleichsfällen nicht zur Verfügung steht. Heidelberger 2008

21 Seite: 21 Die Nachvollziehbarkeit eines Verkehrswertgutachtens hängt auch wesentlich von einer sachgerechten Aufbereitung der Vergleichspreisdaten ab. Diese Aufbereitung ist Aufgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Der Sachverständige müsste im Rahmen dieses Gutachtens zunächst selbst sämtliche Vergleichsdaten erfassen und aufbereiten. Diese Wertermittlungsaufgabe scheitert aber bereits im Ansatz, da hierfür die Kenntnis des tatsächlichen baulichen Nutzungsmaßes, des Verhältnisses zwischen Wohn- und Nutzfläche und der tatsächlich erzielbaren Erträge dem Gutachter bekannt sein müssten, dies aber nur durch Auskünfte der jeweiligen Eigentümer bzw. durch Einsicht in die entsprechenden Bauvorlagen möglich wäre. Die Beschaffung derartiger Unterlagen setzte das Einverständnis aller der Betroffenen bzw. deren Erteilung der jeweiligen Vollmachten für den privaten Sachverständigen voraus. Eine Vergleichwertermittlung kann hier also nicht zum Ziel führen, da Aus Datenschutzgründen das Nachvollziehen von Art und Maß der baulichen Nutzung aus der Grundstücksakte nicht möglich ist, beim hiesigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte alternative Daten nicht in dem benötigten Umfang zur Verfügung stehen, die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bisher keine Kaufpreisindexreihe für die hier maßgebliche Grundstücksqualität veröffentlicht hat, eine Umstellung von bekannten Einzelkaufpreisen aus abweichenden Zeitpunkten auf einen Stichtag daher sachgerecht kaum möglich ist, Neben oder anstelle von Vergleichspreisen lässt der WertV 88 die Hinzuziehung von geeigneten Bodenrichtwerten zur Bodenwertermittlung zu ( 13, Abs. 2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Diese Müssen geeignet sein, d.h. entsprechend der örtlichen Verhältnisse nach Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung bzw. nach dem Erschließungszustand hinreichend bestimmt sein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung. Bodenbeschaffenheit. Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert beträgt in in der Lage des Bewertungsobjektes zum Stichtag = 450,00 / m² Grundstücke in der Richtwertzone weisen im Durchschnitt die folgenden Eigenschaften auf: GFZ: 0,80 Heidelberger 2008

22 Seite: Ermittlung des Bodenwertes Unter Berücksichtigung der Bodenpreisentwicklung bis zum Wertermittlungsstichtag und des Verhältnisses der Masse der baulichen Nutzung zwischen Richtwertgrundstück und Bewertungsobjekt, wird der Bodenwert zum Wertermittlungsstichtag wie folgt geschätzt: erschließungsbeitragsfreies Bauland 200,00 m² * 525,00 /m² = ,00 (siehe differenzierte Nebenrechnung) Davon sind: dem bebauten Grundstücksteil zuzuordnen erschließungsbeitragsfreies Bauland 200,00 m² Gesamtwert der nicht selbstständigen Flächen: ,00 selbstständig nutz- und verwertbar Gesamtwert der selbstständigen Flächen: 0,00 Grundstücksgröße: 200,00 m² Summe der Wertzonen: ,00 Belastungen: 0,00 Bodenwert: , Nebenrechnungen Bodenwert Richtwert / Differenzen zum Bewertungsgrundstück GFZ Umrechnung Die GFZ des Bewertungsobjektes beträgt: 1,10 Im Folgenden wird der Richtwert auf dieses Maß der baulichen Nutzung anhand der Umrechnungskoeffizienten aus WertR umgerechnet: Bodenrichtwert: 450,00 Umrechnungskoeffizient für GFZ: 0,900 Umrechnungskoeffizient für GFZ: 1,050 GFZ angepasster Bodenrichtwert: 450,00 /m² * 1,050 / 0,900 = 525,00 /m² Heidelberger 2008

23 Seite: Ertragswertermittlung Methodik der Ertragswertermittlung Das Ertragswertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen) entfallenden Anteils ermittelt. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung... das investierte Kapital in der Zukunft erbringt (vgl. Kleiber Simon Weyers). Das Ertragswertverfahren ist daher zukunftsbezogen (s. Abb. 1). Den Kaufmann interessiert weniger, was gestern war... Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren Vergeichswertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichspreise (möglichst gegenwartsnah) Vergangenheit VERKEHRSWERT aus - Vergleichswert - Ertragswert -Sachwert Zukunft Herstellungswert aus Vergangenheit Künftig erwarteter Nutzen Wertmittlungsstichtag W. Kleiber 97 Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlungsverfahren Heidelberger 2008

24 Seite: 24 Schema des Ertragswertverfahrens Kleiber 2002 Heidelberger 2008

25 Seite: 25 Abb. 3: Das Ertragswertverfahren in Formeln Kleiber 2002 Heidelberger 2008

26 Seite: Einflussfaktoren Ertragsverhältnisse Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 16 Abs.1 WertV) Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde zu legen ( 17 Abs. 2 WertV). Im Gutachten wird von der ortsüblich erzielbaren, nachhaltigen Nettokaltmiete ausgegangen, d.h. die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außer Betracht. Nachhaltig erzielbar heißt hier mit inhaltlichem Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, unabhängig von den tatsächlich erzielten Erträgen, dann, wenn diese im Rahmen der Ermittlungsgenauigkeit wesentlich nach oben oder unten abweichen sollten Mietansätze Die Stadt Heidelberg verfügt über einen offiziellen Mietspiegel, auch werden für die genannte Lage Mietbandbreiten genannt. Um den Anforderungen der Wertermittlungsverordnung nachzukommen, wurde bezogen auf die Nutzungsart und die Eigenschaften der Liegenschaft zunächst der RDM/IVD-Preisspiegel 2007 für die Entwicklung der Wohnungsmieten als Ausgangswert bestimmt. Hinzu kamen bei ortsansässigen Mietwohnungsvermittlern recherchierte Vergleichsmieten aus dem unmittelbaren Umfeld der Liegenschaft und die eigene Mietstatistik des Sachverständigen. Daraus resultierend errechnete der Sachverständige je Einheit den nachhaltig erzielbaren Kaltmietertrag. Folgende Vergleichsmieten für derartige Wohnflächen: mittlerer Nutzungswert 53 m² 6,38- /m 2 besserer Nutzungswert 54 m² 6,62- /m 2 einfacher Nutzungswert 49 m² 3,96- /m Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 18 WertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. Mit Ausnahme der Verwaltungskosten sind in der Regel die sonstigen Bewirtschaftungskostenpositionen (z.b. Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten) tatsächlich unbekannt bzw. im jeweiligen Ergebnis des Wirtschaftsjahres ein oft zufälliges, empirisches Ereignis. Heidelberger 2008

27 Seite: 27 Die WertV verlangt durchschnittliche und objektive empirische Ansätze, was auf die Systematik der Ertragswertermittlung in Form der Kapitalisierung des Reinertrages über mehrere Jahrzehnte zurückzuführen ist. Der Sachverständig geht davon aus, das nach der Sanierung sämtliche Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Verwaltungskosten Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks einschließlich seiner baulichen Anlagen erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschluss und der Geschäftsführung. Die WertR nennen 3 bis 5 % des Rohertrages je nach den örtlichen Verhältnissen. In diesem Falle wurden die angenommenen Verwaltungskosten mit 230,- im Jahr berechnet. Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten sind Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung (je nach Alter der Liegenschaft) des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungs- und Umwelteinflüsse entstehenden Schäden, bzw. durch gesetzliche Auflagen ordnungsgemäß zu beseitigen und die Qualität und damit die Ertragsfähigkeit des Renditeobjektes zu erhalten. Die Instandhaltung ist von der Modernisierung abzugrenzen. Die Instandhaltungskosten sind eine Funktion der Wohn- bzw. Nutzflächen und ihrer Ausstattung. Wohn- und Nutzfläche i.v. mit ihrem Standard (Ausstattung) bestimmen ihren Ertrag (= wirtschaftlichen Erfolg). Oft werden prozentuale Pauschalsätze - vom Hundert des Rohertrages p.a. - für die Instandhaltung verwendet. Die Schwachstelle einer solchen Vorgehensweise ist die Tatsache, dass die Instandhaltungskosten für gleich große und gleichermaßen ausgestattete Objekte in guten und schlechten Lagen etwa identisch hoch ausfallen, nicht jedoch ihre Basis = der Rohertrag, von dem sie prozentual abgeleitet wurden. Die Instandhaltungskosten fallen für Objekte, die z.b. aufgrund eines Lagenachteils (schlechte Lage) einen niedrigeren Ertrag erwirtschaften, nicht niedriger aus, wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet sein soll. Daher verwendet der Sachverständige ausschließlich empirisch abgeleitete Mittelsätze für die Instandhaltung (Betrag/m²), gestaffelt nach dem Alter der Liegenschaft. In diesem Falle unter Berücksichtigung des Baujahres wurden 9,00 /m² bzw. 11,50 /m² WF/NF zu Grunde gelegt. Mietausfallwagnis Das Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Dies beinhaltet auch die Kosten der Rechtsverfolgung auf Zahlung, Räumung, etc. Analog gilt dies auch für uneinbringliche Rückstände von späteren Betriebskostenabrechnungen. Das Mietausfallwagnis ist nach Erfahrungssätzen zu bewerten, die unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Grundsätzen einer Heidelberger 2008

28 Seite: 28 ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Die bisherigen Erfahrungssätze für das Mietausfallwagnis betrugen analog zu WertR: a) 1,0 bis 3,0 % des Rohertrages bei Mietwohn-/gemischt genutzten Grundstücken b) 0,5 bis 4,0 % des Rohertrages bei Geschäftsgrundstücken (WertR 76/96) c) bzw. bis 8,0 % bei Geschäftsgrundstücken (nach Stannigel-Kremner-Weyers a.a.o. u.a.) Nach 29 der II. BV darf das Mietausfallwagnis für Wohnraum höchstens mit 2 % der Erträge angesetzt werden. Im vorliegenden Falle, Lage des Objektes, Vermietbarkeit hält der Sachverständige einen Ansatz des Mietausfallwagnisses in Höhe von 2,00 % für angemessen Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( 11 Abs. 1 WertV). Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes, seiner Restnutzungsdauer und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. Nach 193 (3) Baugesetzbuch sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte gehalten, auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufpreissammlung Liegenschaftszinssätze für örtlich begrenzte Grundstücksteilmärkte zu ermitteln und zu veröffentlichen. I.S.d. 11 WertV ist grundsätzlich der vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte abgeleitete Liegenschaftszinssatz heran zu ziehen. Nach Maßgabe der Ausführung zu 11, sind Zu- oder Abschläge nicht nur zulässig, sondern nach Lage des Einzelfalls zwingend und sachgerecht. Der Sachverständige hat folgenden Liegenschaftszins aus der Literatur den örtlichen Verhältnissen angepasst: Liegenschaftszins von 4,00 % Wirtschaftliche Gesamt- und Restnutzungsdauer In der Bewertungspraxis muss zwischen der (üblichen) Gesamtnutzungsdauer (entsprechender Neubauten) und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (des zu wertenden Objektes) unterschieden werden. Die Gesamtnutzungsdauer bestimmt sich nach der Anzahl von Jahren, die ein Neubau üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Als Restnutzungsdauer ist nach 16 Abs. 4 WertV die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Darüber hinaus sind die Begriffe technische Restlebensdauer und wirtschaftliche Restlebensdauer zu unterscheiden. Im Normalfall ist die technische Lebensdauer länger als die wirtschaftliche Nutzungsdauer und die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist nur solange möglich, wie es die technische Lebensdauer zulässt (z.b. bei nicht modernisierten Altbauten). Die technische Lebensdauer beeinflusst aber die Wertminderung eines Gebäudes. Jedes Gebäude hat eine bestimmte durch die Wahl der Baustoffe und die Güte der Ausführung Heidelberger 2008

29 Seite: 29 bestimmte Lebensdauer. So hat ein massiv errichtetes Gebäude in guter Ausführung oft eine mehr als doppelt so lange Lebensdauer wie ein einfach gebautes Holzhaus. Die innere Raumordnung kann jedoch bei beiden Gebäuden gleich sein und beide können einen gleichen oder ähnlichen Mietertrag erbringen. Daraus folgt, dass wirtschaftliche Faktoren keinen Einfluss auf die technische Lebensdauer eines Gebäudes haben. Demgegenüber ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer ein Begriff der wirtschaftlichen Ertragswertbetrachtung/-rechnung. Hier spielen andere Faktoren wie z.b. Lage des Grundstückes, Ausstattung und Grundriss der Flächen, Nachbarschaftsstrukturen etc. eine große Rolle. Die verwendeten Ausbauteile haben eine wesentlich geringere Nutzungsdauer und unterliegen dem Wandel der Ansprüche an die Qualität der Wohnungsausstattungen in starkem Maße. Gebäude aus den 50er und 60er Jahren des letzten Jahrhunderts (und früher) sind heute meist unmodern. Ausstattung und Flächen entsprechen nicht mehr den modernen Anforderungen an eine ergonomische Wohnlandschaft Insbesondere die Entwicklung der letzten beiden Jahrzehnte hat gezeigt, dass das Anforderungsprofil der Mieter stark schwankt und zukünftig nur noch von einer geringeren wirtschaftlichen Nutzungsdauer ausgegangen werden kann. In immer kürzeren Zeiträumen ist eine Revitalisierung erforderlich, um die Gebäude den neuen Qualitätsvorstellungen anzupassen. Fazit: Der Ansatz für die Restnutzungsdauer ist grundsätzlich wirtschaftlich zu betrachten, da es sich bei der Ertragswertermittlung primär nicht um die Beurteilung der technischen Restlebensdauer eines Gebäudes handelt. Das Baujahr/Entstehungsjahr ist zwar mit wertbestimmend jedoch nicht alleinentscheidend. Unter dem Gesichtspunkt der vorhandenen Ausstattung, Beschaffenheit und Nutzung sind die Zukunftserwartungen temporär zu quantifizieren. Der Sachverständige wählt folglich den Maximalwert (Gesamtnutzungsdauer) von 70 Jahren Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt 30 Jahre Sonstige Wert beeinflussende Umstände Als sonstige Wert beeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. ( 19 WertV) Heidelberger 2008

30 Seite: Berechnung des Ertragswertes Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche Nettokaltmiete m² /m² Monatlich Jährlich EG Wohnung (Paff) 53,00 4,81 254, ,16 OG Wohnung (Woinarowski) 54,00 5,09 274, ,32 DG Wohnung 49,00 4,18 204, ,84 Garagen 2,00 0,00 0,00 0,00 Summe Wohnflächen: 156,00 m² Summe Nutzflächen: 0,00 m² Jährliche Nettokaltmiete insgesamt: 8.815,32 Nettokaltmiete (nachhaltig erzielbare Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche Nettokaltmiete m² /m² Monatlich Jährlich EG Wohnung (Paff) 53,00 6,38 338, ,68 OG Wohnung (Woinarowski) 54,00 6,62 357, ,76 DG Wohnung 49,00 3,96 194, ,48 Garagen 2,00 40,00 80,00 960,00 Jährliche Nettokaltmiete insgesamt: ,92 Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurde vom Auftraggeber übernommen und von mir nicht durchgeführt. Anmerkung: Aufgrund bestehender vertraglicher Bindungen weicht die tatsächliche Miete von der am Wertermittlungsstichtag bei Neuvermietung nachhaltig erzielbaren Miete ab. Die Mietdifferenz beträgt jährlich: 2.820,60. Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 750,00 Instandhaltungsaufwendungen 1.662,50 Mietausfallwagnis 232,72 Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 0,00 - Modernisierungsrisiko 0,00 Summe BWK ,22 Jährlicher Reinertrag 8.990,70 2 Siehe Nebenrechnung auf Seite 32 Heidelberger 2008

31 Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils 3, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz * Bodenwert 4,00 % * ,00 Seite: ,00 Ertrag der baulichen Anlagen 2.690,70 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (geschätzt) 30,00 Jahre Vervielfältiger einschl. Abschreibung bei 30,00 Jahren Restnutzungsdauer und 4,00 % Liegenschaftszinssatz * 17,292 Ertragswert der baulichen Anlagen ,58 Bodenwert ,00 Vorläufiger Ertragswert des bebauten Grundstücksteils ,58 Abweichungen: Mehr-/ Mindermiete ,17 Leibrente 5 0,00 Leerstand 6 0,00 Reparaturstau ,00 Ertragswert insgesamt ,41 rd ,00 3 Bodenwertanteil, Belastungen nicht berücksichtigt 7 Siehe Nebenrechnung auf Seite 33 Heidelberger 2008

32 Seite: 32 Nebenrechnung Mietdifferenz Mieteinheit Tatsächlic he Miete nachhaltig e Miete Dauer der Mietdiffer enz Kapitalisie rte Mietdiffer enz / Jahr / Jahr Jahr(e) EG Wohnung (Paff) 3.059, ,68 3, ,89 OG Wohnung (Woinarowski) 3.298, ,76 3, ,25 DG Wohnung 2.457, ,48 3,00 358,97 Garagen 0,00 960,00 3, ,00 Nebenrechnung Verwaltungskosten Nutzungsart Anzahl / Stück Kosten / Einheit Jahresbetrag Kosten Jahresbetrag Stellfläche 2,00 30,00 60,00 Wohnen Jahre 2,00 230,00 460,00 Wohnen - älter 32 Jahre 1,00 230,00 230,00 Summe Verwaltungskosten 750,00 % von Rohertrag 6,45 % Rohertrag ,92 Nebenrechnung Mietausfallwagnis Nutzungsart Jahresrohertrag Kosten Jahressatz % Kosten Jahresbetrag Stellfläche 960,00 2,00 19,20 Wohnen Jahre 8.347,44 2,00 166,95 Wohnen - älter 32 Jahre 2.328,48 2,00 46,57 Summe Mietausfallwagnis 232,72 % von Rohertrag 2,00 % Rohertrag ,92 Nebenrechnung Instandhaltungskostenpauschale Nutzungsart Fläche / Stück / Anzahl Kosten / Einheit Jahresbetrag / m² * / Stück Kosten Jahresbetrag Stellfläche 2,00 68,00 136,00 Wohnen Jahre 107,00 9,00 963,00 Wohnen - älter 32 Jahre 49,00 11,50 563,50 Summe Instandhaltungskostenpauschale 1.662,50 % von Rohertrag 14,29 % Rohertrag ,92 Heidelberger 2008

33 Seite: Sachwertermittlung Das Sachwertverfahren ist in WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden Methodik des Sachwertverfahrens Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995 bzw. im Jahre 2000 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden Baunebenkosten Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können den Normalherstellungskosten 1995 / 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden Wertminderung Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden. a) Wegen Alters Die Alterswertminderung wird ausser für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der jeweils üblichen Lebensdauer ermittelt. Das jeweils gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben. b) Wegen Baumängeln und Bauschäden Heidelberger 2008

34 Seite: 34 Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert Sonstige Wert beeinflussende Umstände Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden nach 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt. Nach herrschender Meinung werden diese Einflüsse im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als unmittelbar mit dem Verkehrswert im Zusammenhang stehend beurteilt. Insofern wird hier von der Systematik der WertV abgewichen, d.h. die wirtschaftlichen Minderungen sind nicht Gegenstand der Bauewert-, sondern der Verkehrswertermittlung (vgl. daher Abschnitt Ertragswertverfahren des Gutachtens) Berechnung des Gebäudewerts: Dreifamilienhaus Differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten Bruttogrundfläche 8 (BGF) in m² 298,40 Fiktives Baujahr des Gebäudes: 1923 Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Mehrfamilien-Wohnhäuser freistehend, Typ 3.11 Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, vollausgebautes Dachgeschoss Zweispänner (= 2 WE je Geschoss) Durchschnittliche Wohnungsgröße 70 m² BGF/WE (= ca. 50 m² WF/WE) Ausstattungsstandard: Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) einfach 530,00 / m² BGF Die dem Gebäudetypenblatt Mehrfamilien-Wohnhäuser freistehend, Typ 3.11 entnommenen 530,00 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren wie folgt ermittelt: - die Grundrissart (hier: Einspänner ) Korrekturfaktor 1,05 - die Wohnungsgröße (hier: 70,00 m²) Korrekturfaktor 1,00 - manueller Korrekturfaktor Korrekturfaktor 1,00 Begründung für den manuellen Korrekturfaktor: 8 Die Werte wurden vom Auftraggeber gestellt Heidelberger 2008

35 Seite: ,00 /m² BGF * 1,05 * 1,00 * 1,00 = 556,50 /m² BGF Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für - die Ortgröße (hier: ) Korrekturfaktor 1,05 - das Bundesland (hier: Baden-Württemberg ) Korrekturfaktor 1,05 556,50 /m² BGF * 1,05 * 1,05 = 613,54 /m² BGF Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 613,54 /m² BGF Wertermittlungsstichtag Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag (im Basisjahr = 100) 111,93 Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) am Wertermittlungsstichtag 613,54 /m² BGF * 111,93 / 100 Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (inkl. Baunebenkosten, hier: 14,00 %) BGF * Normalherstellungskosten * Baunebenkosten 298,40 m² BGF * 686,74 /m² BGF * 1,14 = 686,74 /m² BGF ,47 Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer 70,00 Jahre 30,00 Jahre Wertminderung wegen Alters (nach Vogels ) 55,51 % des Herstellungswerts (inkl. Baunebenkosten) ,28 Zeitwert ,19 Besondere Bauteile 9 4,33 % vom Zeitwert Bauschäden / -mängel 11-46,66 % vom Zeitwert Wirtschaftliche Wertminderung 12-14,43 % vom Zeitwert , , , , , ,19 Vorläufiger Gebäudesachwert ,19 9 Siehe Nebenrechnung auf Seite Siehe Nebenrechnung auf Seite Siehe Nebenrechnung auf Seite 37 Heidelberger 2008

36 Seite: 36 Nebenrechnung Besondere Bauteile Bezeichnung Wert Balkon 3.000,00 Kelleraußentreppe 1.500,00 Nebenrechnung Bauschäden / -mängel - Einzelaufstellung Bezeichnung Wert 3.000,00 Innentüren 4.000,00 schadhafter Putz 1.000,00 Sanierungsstau DG ,00 Nebenrechnung Wirtschaftliche Wertminderung Bezeichnung Wert mangelnde Wärmedämmung , Berechnung des Gebäudewerts: zwei Garagen pauschaler Gebäudesachwert , Zusammenfassung der Sachwerte Gebäudewerte insgesamt (inkl. Baunebenkosten) , Außenanlagen Zusammenstellung der Herstellungskosten aller Gebäude ,22 Nebenrechnung Außenanlagen Berechnung der Außenanlagen prozentual Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis 8% der Herstellkosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden mit 4,00 % der Herstellkosten bewertet. 4,00 % aus , ,19 Baunebenkosten 10,00 % 850,62 Herstellungswert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) 9.356,81 Wertminderung wegen Alters Gesamtnutzungsdauer 50,00 Jahre Heidelberger 2008

37 Restnutzungsdauer (geschätzt) Heidelberger 30,00 Jahre Seite: 37 40,00 % des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) ,72 Wert der Außenanlagen (inkl. Baunebenkosten) 5.614,09 Bodenwert des bebauten Grundstücks ,00 Belastungen des Bodenwerts 0,00 Kapitalisierte Mietdifferenz ,17 Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (Bodenwert + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) ,41 rd ,00 Heidelberger 2008

38 Seite: Verkehrs- / Marktwert Der Verkehrs- / Marktwert für das Teil-Grundstück in Heidelberg, Buschweg 33 Flurstück Anteil 2 von /1 wird zum Wertermittlungsstichtag mit geschätzt ,00 Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten 17 wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstattet habe. Datum Unterschrift 17 Urheberschutz - alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Heidelberger 2008

39 Seite: Verzeichnis der Anlagen 6.1. Grundbuchauszug Der Grundbuchauszug wurde vom Auftraggeber wie folgt Ausschnittsweise zur Verfügung gestellt: Heidelberger 2008