SCM Renditefonds V. Beteiligungsanalyse. erstellt am: 31. August TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh

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1 Beeiligungsanalyse SCM Rendiefonds V ersell am: 31. Augus 2006 TKL.Fonds Gesellschaf für Fondsconcepion und analyse mbh Alle Neuer Reche Wall 18 vorbehalen. D Hamburg TKL.Fonds Telefon: +49 Gesellschaf 40 / für - Fondsconcepion 0 Fax: / 68 und 87 -analyse mbh Neuer Wall 18 D Hamburg

2 Disclaimer Wichige Hinweise zu dieser Analyse der TKL.FONDS GESELLSCHAFT FÜR FONDS- CONCEPTION UND ANALYSE MBH (TKL.Fonds) Mi der Benuzung dieser Analyse akzepieren Sie die folgenden Bedingungen: 1. Kein Angebo zum Verragsabschluss Diese Analyse sell weder ein Angebo zum Abschluss eines Verrages noch eine Aufforderung zur Zeichnung oder zum Kauf eines Kommandianeils, Werpapiers o.ä. dar, noch bilde diese Analyse oder deren Inhal die Grundlage für eine verragliche oder anderweiige Verpflichung irgendeiner Ar. Diese Analyse dien ebenfalls nich der Anbahnung eines Verragsverhälnisses. Der Nuzer dieser Analyse is sich daher darüber im Klaren, dass durch die Verwendung der Analyse keinerlei Verragsverhälnis, insbesondere kein Beraungs- oder Auskunfsverrag, mi TKL.Fonds zusande komm oder angebahn wird. 2. Inhal der Analyse TKL.Fonds ha diese Analyse mi größer Sorgfal erarbeie. Als Daenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsiniiaoren sowie Angaben aus Quellen weierer Drier. Für die Vollsändigkei, Richigkei und Genauigkei der Angaben zeichnen die Fondsiniiaoren und die weieren veröffenlichenden Drien ausschließlich selbs veranworlich. Die Auheniziä der Angaben der bereffenden Fondsiniiaoren oder die Angaben der weieren Drien wurden von TKL.Fonds weder konrollier noch verifizier. TKL.Fonds übernimm daher keine Gewähr für die Vollsändigkei, Richigkei und Genauigkei der Daen in dieser Analyse. TKL.Fonds weis in diesem Zusammenhang ausdrücklich darauf hin, dass falsche Angaben das Ergebnis der Analyse verfälschen können. Die Nuzer sind bei der Beraung Drier, bei der diese Analyse verwende wird, verpfliche, ausdrücklich auf diesen Umsand hinzuweisen. Weierhin liegen der Analyse Erwarungen über Ergebnisse in der Zukunf zugrunde. TKL.Fonds übernimm daher keine Gewähr dafür, dass diese Ergebnisse oder ähnliche Ergebnisse in der Zukunf auch asächlich einreen. Außerdem können Auswerungen und Aussagen auf Vergangenheisergebnissen basieren. TKL.Fonds übernimm deshalb ebenfalls keine Gewähr dafür, dass die Vergangenheisergebnisse Rückschlüsse auf zukünfige Ergebnisse zulassen. Die Nuzer sind bei der Beraung Drier, bei der diese Analyse verwende wird, verpfliche, ausdrücklich auf diesen Umsand hinzuweisen. 3. Zweck der Analyse Die Analyse sell lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageenscheidung dar. Sie ersez keinesfalls eine qualifiziere Anlageberaung durch eine ensprechend ausgebildee Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Seuerberaer und/oder Rechsanwal. Nuzer sind bei der Beraung Drier, zu der diese Analyse herangezogen wird, verpfliche, ausdrücklich auf diesen Umsand hinzuweisen.

3 Disclaimer 4. Hafungsausschluss und Freisellung Rein vorsorglich und nur für den Fall, dass die Nuzung dieser Analyse roz der vor- und nachsehend genannen, engegensehenden Klauseln doch zu einer verraglichen Hafung führen solle, wird hiermi eine Hafung von TKL- Fonds wie folg beschränk: Gegenüber Nuzern dieser Analyse, die Verbraucher im Sinne von 13 des Bürgerlichen Gesezbuches sind, hafe TKL-Fonds, außer bei Verlezung wesenlicher Verragspflichen, nur, wenn und sowei gesezlich berufenen oder verraglich besellen Verreern von TKL-Fonds oder leienden Angesellen Vorsaz oder grobe Fahrlässigkei zur Las fäll. Für sonsige Erfüllungsgehilfen hafe TKL-Fonds nur bei Vorsaz und sowei diese wesenliche Verragspflichen vorsäzlich oder grob fahrlässig verlezen. Für den Ersaz mielbarer Schäden, insbesondere für engangenen Gewinn, beseh keine Hafung, es sei denn, der Ersazanspruch beruh auf einem vorsäzlichen oder grob fahrlässigen Verhalen gesezlich berufener oder verraglich beseller Verreer von TKL-Fonds oder leienden Angesellen oder einem vorsäzlichen Verhalen sonsiger Erfüllungsgehilfen. Die Hafung von TKL-Fonds is zudem auf die bei Verragsschluss ypischerweise vorhersehbaren Schäden begrenz, sowei der Ersazanspruch nich auf einem vorsäzlichen oder grob fahrlässigen Verhalen gesezlich berufener oder verraglich beseller Verreer von TKL- Fonds oder leienden Angesellen oder einem vorsäzlichen Verhalen sonsiger Erfüllungsgehilfen beruh. Gegenüber Unernehmen im Sinne von 14 des Bürgerlichen Gesezbuches und jurisischen Personen des öffenlichen Rechs hafe TKL-Fonds neben den vorsehend genannen Hafungsausschlüssen und Beschränkungen nur für bei Verragsschluss ypischerweise vorhersehbaren Schäden, jedoch nich über einen Berag von 1.000,- pro Schadensfall hinaus. Gewerbliche und beruflich selbsändige Nuzer dieser Analyse verpflichen sich zudem, TKL-Fonds von Ansprüchen freizusellen, die Drie gegen TKL-Fonds aufgrund von Fahrlässigkei bei der Ersellung der Analysen und Markübersichen gelend machen. 5. Sonsiges Sofern eine der vorsehend genannen Bedingungen unwirksam is, bleiben die übrigen Bedingungen davon unberühr. Die unwirksame Bedingung gil als durch eine solche ersez, die dem Sinn und Zweck der unwirksamen Bedingung in rechswirksamer Weise wirschaflich am nächsen komm. Gleiches gil für mögliche Regelungslücken.

4 Inhalsverzeichnis Seie Execuive Summary 5 I. Die Beeiligung im Überblick f 5 II. Beureilung 5 1. Qualiaive Einschäzung 5 2. Finanzielle Einschäzung 5 III. Gesamureil A. Qualiaive Einschäzung f Iniiaor 10 Fondskonzepion 11 Objek 12 Vermieung B. Finanzielle Einschäzung f Finanzielle Einschäzung 15 Benchmarks Szenarien C. Gesamureil D. Mehodische Vorgehensweise E. Finanzmahemaischer Anhang 24 22

5 Execuive Summary I. Die Beeiligung im Überblick Allgemeine Daen der Beeiligung Fondsbezeichnung SCM Capial GmbH & Co. KG Rendiefonds V - Hamburg-Wohnen Iniiaor SCM Capial Managemen GmbH Immobilie Röpraredder 1-33 Vorwiegende Nuzung der Immobilie Gewerbe- u. Wohnungsbau Vermiebare Fläche in qm Herausgabedaum des Prospekes 30. Juni 2006 Analysedaum 31. Augus 2006 Erses volles Beriebsjahr 2007 Prognosezeiraum in (Brucheilen von) Jahren 11,0 Dauer der Gesellschaf nich spezifizier Kündigung frühesens möglich zum 31. Dezember 2016 Hafung beschränk auf 10% der Kommandieinlage Mindeszeichnungssumme in Kommandikapial ohne Agio in T Fremdkapial in T * Agio auf das Gesellschafskapial 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesaminvesiion) in T Ausschüungsrhyhmus halbjährlich * Inklusiver der Fremdmiel für Wohnungsmodernisierungen über 10,5 Jahre i.h.v II. Beureilung 1. Qualiaive Einschäzung Iniiaor Erfahrung Anzahl emiierer Fonds 4 Realisieres Invesiionsvolumen in Mio. 29 Anzahl emiierer Immobilienfonds 4 Durchschn. Volumen emiierer Immobilienfonds in Mio. 7,26 Performance bereis aufgeleger Fonds* Alle Fonds des Iniiaors Vergleich prospekierer und realisierer Ausschüungen 0 uner Plan, 3 im Plan, 0 über Plan Vergleich prospekierer und realisierer Tilgungen 0 uner Plan, 3 im Plan, 0 über Plan Immobilienfonds des Iniiaors Vergleich prospekierer und realisierer Ausschüungen 0 uner Plan, 3 im Plan, 0 über Plan Vergleich prospekierer und realisierer Tilgungen 0 uner Plan, 3 im Plan, 0 über Plan Noe 2,65 * Sand:

6 Execuive Summary Sumary Fondskonzepion Unabhängige Mielverwendungskonrolle Prospekprüfungsberich Seuerguachen Verbindliche Finanzierungszusage Plazierungsgaranie Noe 2,35 - Sandor Hamburg Objek Anzahl der Objeke 1 Kaufpreis* in T Invesiionskosen pro qm Miefläche für den Zeichner in 985 Objekguachen Sandorguachen Noe 2,50 * Kaufpreis des Grundsücks und Baukosen/Kaufpreis der Gebäude, erhöh um Erwerbsnebenkosen und Zwischenfinanzierungskosen Vermieung Vermieung zu Beginn der Beriebsphase* Durchschnil. vermieee Fläche in % 95% Miegaranien k. A. Mieeinnahmen im ersen vollen Beriebsjahr 2007 in T Durchschnil. Jahresmiee im ersen vollen Beriebsjahr in / qm 55,9 Durchschnil. Monasmiee im ersen vollen Beriebsjahr in / qm 4,7 Durchschnil. Mieverragsdauer in Jahren n.e. Ø Seigerungsrae der Mieeinnahmen p.a. in % 2,4% Geplaner Bruoverkaufserlös für das leze prospekiere Beriebsjahr (2016) durchschnil. prospekierer Verkaufsfakor 13,50 absolu in T in % des Kaufpreises 112% davon Ausgaben für Revialisierung 0,0% Noe 2,40 * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. 6

7 Execuive Summary 2. Finanzielle Einschäzung* Finanzkennzahlen Rendie (IRR) der Kommandiisen nach Seuern Amorisaionsdauer des Kommandikapials vor Seuern in vollen Jahren** Kumuliere Tilgungen nach zehn vollen Beriebsjahren in % Aneil der verraglich gesicheren Mieeinnahmen an den gesamen Mieeinnahmen 5,82% 10,0 13,82% Durchschnil. Verhälnis von laufenden Objekkosen zu Mieeinnahmen 20,30% Durchschnil. Verhälnis von laufenden Fondskosen zu Mieeinnahmen 4,21% Fondskosen (mi Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 13,93% davon in der Invesiionsphase 8,97% davon in der Beriebsphase*** 4,97% Noe 2,45 * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. ** Wenn die Amorisaionsdauer der Prospekierungslaufzei ensprich, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der Prospekierungslaufzei unersell. *** Die kumulieren Fondskosen während der Beriebsphase beziehen sich auf einen sandardisieren Zeiraum von achzehn Jahren. III. Gesamureil n.e. Qualiaive Einschäzung Iniiaor Fondskonzepion Objek Vermieung 2,48 2,65 2,35 2,50 2,40 Gesamureil Finanzielle Einschäzung Gesamnoe* 2,46 Raing** * Mielwer aus qualiaiver und finanzieller Einschäzung. ** Sehr gu (Noe 1,00-2,00) oder Top 10% Gu (Noe 2,01-2,50) Plazierungsfähig (Noe 2,51-3,00) Unineressan (Noe 3,01-3,50) Mangelhaf (Noe 3,51-5,00) 2,45 7

8 A. Qualiaive Einschäzung Iniiaor Iniiaor - Prospekherausgeber Name Anschrif Inerne Gründung Unernehmensgruppe SCM Capial Managemen GmbH Große Elbsraße 43, Hamburg Erfahrung* Anzahl emiierer Fonds 4 Realisieres Invesiionsvolumen in Mio. 29,0 Anzahl Volumen davon: in Mio. Ø in Mio. Immobilien 4 29,0 7,3 Sonsige 0 0,0 - * Sand: Leisungsbilanz Performance bereis aufgeleger Immobilienfonds* uner Plan im Plan über Plan Ausschüung Tilgung Seuerliches Ergebnis Verkäufe 1 * Angaben gemäß 2005 Wenn noch keine Tilgungen prospekier und geleise wurden, sind die Ergebnisse als "im Plan" bewere worden. Das gleiche Vorgehen wurde bei Ausschüungen gewähl. Beureilung des Iniiaors Die am 3. April 2003 gegründee SCM Capial Managemen GmbH is ein unabhängiges Emissionshaus mi Siz in Hamburg. SCM konzipier und iniiier geschlossene Immobilienfonds. Die Iniiaorin spezialisier sich hierbei auf Objeke mileren Volumens in Deuschland. Bisher wurden vier Immobilienfonds mi einem Gesaminvesiionsvolumen von rund 29,0 Mio. aufgeleg. Es handel sich somi um eine junge Iniiaorin mi einiger Erfahrung im Immobiliensegmen. Geschäfsführender Gründungskommandiis der Iniiaorin is Herr Dr. Schroeder. Die Verwalung der iniiieren Objeke oblieg Frau Lenz, die u.a. vormals als Geschäfsführerin eines Hamburger Projekenwicklers in der Immobilienspare äig war. Das vorliegende Angebo is der fünfe geschlossene Fonds des Emissionshauses. Die prognosizieren Ausschüungen der laufenden Fonds wurden erreich. Der abgeschlossene Fonds erreiche gemäß Iniaorenangaben ein überplanmäßiges Gesamergebnis. Noe 2,65 8

9 B. A. Qualiaive Einschäzung Fondskonzepion Rechlich Unabhängige Mielverwendungskonrolle durch - sonsiges - Prospekprüfungsberich Kündigung frühesens möglich zum 31. Dezember 2016 Seuern Seuerguachen Wirschaflich Verbindliche Finanzierungszusage Höhe in T durch Hamburger Sparkasse sonsiges zur Finanzierungszusage - Plazierungsgaranie Höhe in T durch Herrn Dr. Schroeder sonsiges zur Plazierungsgaranie - Ferigsellung der Objeke Objekguachen ferig gesell Sandorguachen Garanien für im Bau befindliche Gebäude - - Beureilung der Fondskonzepion Anleger haben die Möglichkei, sich direk als Kommandiisen oder über eine Treuhänderin an der Fondsgesellschaf zu beeiligen. Die Gesellschaf is auf unbesimme Zei erriche. Eine vorzeiige Kündigung is ersmalig zum 31. Dezember 2016 möglich. Angaben über eine unabhängige Mielverwendungskonrolle fehlen im Prospek. Eine Plazierungsgaranie in Form einer persönlichen Bürgschaf des Gründungskommandiisen Herrn Dr. Schroeder in Höhe von 3,835 Mio. lieg vor. Auf Wunsch der Gesellschaferversammlung kann ein dreiköpfiger Beira gebilde werden. Ein Miglied wird durch die Iniiaorin, zwei durch die Kommandiisen besimm. Eine Finanzierungsgaranie lieg vor. Für die Modernisierung der Wohnungen werden von der Hamburger Sparkasse Finanzmiel bis zur Höhe von 1 Mio. EUR über die Laufzei von 10,5 Jahre berei gesell. Die Iniiaorin beeilig sich mi insgesam EUR Eigenkapial an der Beeiligung. Das Angebo is solide konzipier. Noe 2,35 9

10 A. Qualiaive Einschäzung Objek Immobilie Anzahl der Immobilien 1 Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm. 5 Objek Röpraredder 1-33 Sandor Hamburg Bauräger/Verkäufer privae Eigenümergemeinschaf - Kaufpreis und Aussaung Hersellungs-/ Anschaffungskosen Baukosen/Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosen in T Baukosen/Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosen in pro qm Miefläche Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm Ferigsellung/Zusand Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm. 5 Ferigsellung der Gebäude ferig gesell (geplanes) Jahr 1967/1968 Zusand der Gebäude Besandsimmobilie oalrenovier Objekguachen* * Guachen bezüglich des Verkehrsweres und Beleihungswer des Objekes vom 21. April 2006, die vom Büro Dr. Ludwig & Parner, Augsburg, durchgeführ wurden, beziffern den Verkehrswer des Objekes mi 14,8 Mio. EUR. Der Kaufpreis der Immobilie erschein somi uner Berücksichigung der noch ansehenden Modernisierungen markgerech. 10

11 A. Qualiaive Einschäzung Objek - Forsezung Kaufpreis und Aussaung - Forsezung Aussaung Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm. 5 Nuzungsar Gewerbe- u. Wohnungsbau Ar des Gewerbes / des Bereibermodells Diensleisungen Ar des Gewerbe-/ Bereiberbaus Unerkunf Vermiebare Fläche (qm) Anzahl der oberirdischen Sellpläze 149 Anzahl der Garagenpläze 0 Grundsücksfläche (qm) Grundsück/Lage Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm. 5 Lage des Grundsücks übriges Sadgebie Sandorguachen - Beureilung des Invesiionssandores und des Objekes Hamburg is mi 1,7 Mio. Einwohnern (im Großraum Hamburg 2,8 Mio.) die zweigröße Sad Deuschlands. Die Hansesad profiier durch ihre vielfälige Branchensrukur und Weloffenhei deulich von der Globalisierung. Der Hamburger Hafen is der zweigröße Conainerhafen Europas und der neungröße der Wel wurden ersmalig mehr als ach Millionen Conainer umgeschlagen. Der Logisikvoreil der Hansesad gegenüber anderen europäischen Säden wird hiermi in beeindruckender Weise deulich. Ein umfangreiches Kulur- und Freizeiangebo runde die Wohnqualiä der Sadeile mi vielfach ausgedehnen Grün- und Wasserflächen ab. Der Fond invesier in eine Wohnimmobile mi 258 Wohnungen und vier Gewerbeeinheien in Hamburg, Bezirk Bergedorf. Die Immobilie beseh aus einem Gebäudekomplex mi 17 Wohnhäusern und einem Wohn- und Geschäfshaus. Das Objek wurde in den Jahren 1967 bzw auf einen qm großem Grundsück gebau und biee eine Gesammiefläche von ca qm. Das Objek wurde umfassenden Modernisierungsmaßnahmen unerzogen. So wurden zwischen 1992 und 2000 alle Dächer renovier, 1982 und 1983 die Fassade inkl. Wärmedämmung und 1992 bis 2000 die Aufzüge erneuer. Für den Individualverkehr sehen 149 KFZ-Sellpläze zur Verfügung. Guachen bezüglich des Verkehrsweres und Beleihungswer des Objekes vom 21. April 2006, die vom Büro Dr. Ludwig & Parner, Augsburg, durchgeführ wurden, beziffern den Verkehrswer des Objekes mi 14,8 Mio. EUR. Der Kaufpreis der Immobilie erschein somi uner Berücksichigung der noch ansehenden Modernisierungen markgerech. Zudem wurde vom Archiekur- und Ingenieurbüro Harald Meinken, Achim, ein Begehungsberich zu dem Zusand der echnischen Einrichungen am 15. Juni 2006 ersell. Noe 2,50 11

12 B. A. Qualiaive Einschäzung Vermieung Vermieung* Imm. 1 Imm. 2 Imm. 3 Imm. 4 Imm. 5 Röpraredder 1-33 Vermieungssand (qm) Vermieee Fläche in % 95% Miegaranie k. A. Mieeinnahmen im ersen Beriebsjahr in T Aneil des Objeks an den gesamen Mieeinnahmen Durchschnil. Jahresmiee im ersen Beriebsjahr in / qm Durchschnil. Monasmiee im ersen vollen Beriebsjahr in / qm Form der Mieanpassung % 55,88 4,66 Anpassung an das Miespiegelniveau Anzahl der Miepareien 262 * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. Beureilung der Vermieung Das Fondsobjek verfüg über 258 Miewohnungen, die an Privapersonen vermiee sind und über vier Gewerbeeinheien. Der Vermieungssand beräg zum Zeipunk der Prospekherausgabe ca. 95%. Alle Wohneinheien sollen ab dem Jahr 2007 vollsändig vermiee sein. Die durchschniliche Monasmiee (Neokalmiee) lieg in der Wohnanlage bei 4,68 EUR je qm. Gemäß Prospekangaben gib es Mieseigerungspoeniale im Vergleich zum Miespiegel Hamburg, da die bisherige Miepreisbindung für geförderen Wohnungsbau mi Wirkung zum 31. Dezember 2005 ausgelaufen is. Nach deuschem Mierech beschränk sich die Möglichkei von Mieerhöhungen auf ein Anheben auf den Sand der Vergleichsmiee. Bei der Neuordnung des deuschen Mierechs vom 1. Sepember 2001 wurde die besehende Kappungsgrenze bei Mieerhöhungen von 30% in drei Jahren auf 20% reduzier. Weierhin müssen zwischen den einzelnen Mieerhöhungen jeweils 15 Monae liegen. Bei Kündigung einer Besandswohnung kann die Miee der neuen Mieparei sofor auf das gülige Markniveau angehoben werden. Gerade bei der Kündigung is der Mieerschuz durch Gesezgeber und Rechsprechung sark in den Vordergrund gesell worden, so dass prakisch der Mieer nach Belieben kündigen kann, sofern er sich an die Frisen häl, der Vermieer jedoch nur bei Vorliegen ganz besimmer Umsände, welche enumeraiv im Gesez aufgezähl sind. So haben sei der Neuregelung Mieer grundsäzlich eine Kündigungsfris von drei Monaen. Die Kündigungsfris des Vermieers erhöh sich gesaffel nach Miedauer von drei auf bis zu neun Monae. Die große Zahl an Miepareien solle einen Diversifikaionseffek erzeugen, der die möglichen negaiven Auswirkungen einer schlechen Mieerboniä sowie des resrikiven Mierechs ensprechend abfedern würde. Gleichwohl können ewaige Mieerwechsel in großer Zahl einen hohen Wiedervermieungsaufwand hervorrufen. Aufgrund der Diversifikaion sollen miel- bis langfrisig sichere Einnahmen erzielbar sein. Noe 2,40 12

13 B. Finanzielle Qualiaive Einschäzung Finanzielle Einschäzung Basisdaen* Fondsvolumen ohne Agio in T Fondsvolumen inkl. Agio in T Kommandikapial ohne Agio in T Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosen in T Erworbene Immobiliensubsanz in % ,5% Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosen in pro qm Miefläche 776 Invesiionskosen in pro qm Miefläche für den Zeichner 985 Laufende Einnahmen Mieeinnahmen im ersen vollen Beriebsjahr in T Mieeinnahmen im lezen prospekieren Beriebsjahr in T Durchschnil. Seigerungsrae der Mieeinnahmen p.a. in % Durchschnil. Mieeinnahmen p.a. in T Durchschnil. sonsige Einnahmen p.a. in T Laufende Ausgaben für das Objek Ausgaben im ersen vollen Beriebsjahr in T Ausgaben im lezen prospekieren Beriebsjahr in T Durchschnil. Seigerungsrae der Ausgaben p.a. in % Durchschnil. Ausgaben p.a. in T davon durchschnil. Ausgaben für Insandhalung Durchschnil. Verhälnis von Objekkosen zu Mieeinnahmen durchschnil. Verhälnis von Ausgaben f. Insandhalung zu Mieeinnahmen Laufende Ausgaben für den Fonds Ausgaben im ersen vollen Beriebsjahr in T Ausgaben im lezen prospekieren Beriebsjahr in T Durchschnil. Seigerungsrae der Ausgaben p.a. in % Durchschnil. Ausgaben p.a. in T Durchschnil. Verhälnis von Fondskosen zu Mieeinnahmen Fremdfinanzierung Höhe in T Durchschniliche Laufzei ab 2007 in Jahren ,4% ,2% ,3% 9,59% ,90% 50 4,2% ,5 * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. 13

14 C. B. Finanzielle Einschäzung Finanzielle Einschäzung - Forsezung Darlehen Darlehen in Darlehen 1 Aufnahmewährung Anfangszinssaz/Effekivzinssaz 4,05% Höhe in T Zinsbindung in Jahren 10,5 Aneil am gesamen Fremdkapial 93% Folgezinssaz - Grad der Absicherung Langfrisige Zinsbindung Darlehen 2 Aufnahmewährung Anfangszinssaz 5,91% Höhe in T 813 Zinsbindung in Jahren 10,5 Aneil am gesamen Fremdkapial 7% Folgezinssaz - Grad der Absicherung Aufbau des Darlehen über 10,5 Jahre für Modernisierungen Risikokennzahlen* Eigenkapialquoe* Aneil der verraglich gesicheren Mieeinnahmen an den gesamen Mieeinnahmen Durch verraglich gesichere Mieeinnahmen gedecker Aneil des Kaufpreises inkl. Erwerbsnebenkosen 38,1% n.e. n.e. * Die Eigenkapialquoe in der Invesiionsphase beräg 38,4% und sink durch die Fremdmiel zur Wohnungsmodernisierung bis auf 38,1% im drien vollen Beriebsjahr (2009). Kosenkennzahlen* Fondsausgaben (mi Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)** 13,9% Von den Fondsausgaben fallen an in der Invesiionsphase in der Beriebsphase** 9,0% 5,0% Durchschniliches Verhälnis von Fonds- und Objekausgaben zu Mieeinnahmen Durchschniliche Insandhalungskosen p.a. pro qm (in ) Durchschniliche Insandhalungskosen p.a. bezogen auf Kaufpreis in % 24,5% 6,20 0,80% * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. ** Aus den kumulieren Fondsausgaben während der Beriebsphase wird ein Jahresdurchschni gebilde und auf einen sandardisieren Zeiraum von achzehn Jahren hochgerechne, um die Vergleichbarkei bei Fonds unerschiedlicher Laufzei zu gewährleisen. 14

15 C. B. Finanzielle Einschäzung Finanzielle Einschäzung - Forsezung Erfolgskennzahlen Rendie Rendie der Kommandiisen nach Seuern Rendie der Kommandiisen vor Seuern Rendie auf das Gesamkapial 5,82% 7,28% 6,31% Die oben dargesellen Rendien wurden auf Basis des Inernen Zinsfußes berechne. Die Auswirkungen unerjähriger Zahlungen wurden nich berücksichig. Bei der ermielen Rendie nach Seuern wurde unersell, dass der Anleger in Deuschland dem Spizenseuersaz im Rahmen der Einkommenseuer unerlieg. Darüber hinaus wurden der Solidariäszuschlag und die Kirchenseuer berücksichig. Es wurde keine Beseuerung des Veräußerungsgewinns unersell. Weierhin wurde von einer Veräußerung der Immobilie zu den im Prospek genannen Daen ausgegangen. Tilgungen Kumuliere Tilgungen nach zehn vollen Beriebsjahren in % Ausschüungen Rhyhmus im ersen vollen Beriebsjahr in % vom eingezahlen Kapial ohne Agio im lezen prospekieren Beriebsjahr in % vom eingezahlen Kapial ohne Agio insgesam während der prospekieren Laufzei Amorisaionsdauer Kommandikapial Saische Amorisaionsdauer nach Seuern in vollen Jahren Saische Amorisaionsdauer vor Seuern in vollen Jahren Einkaufsfakoren Einkaufsfakor für den Fonds Einkaufsfakor für den Zeichner Verkaufserlös für das leze prospekiere Beriebsjahr (2016): durchschnil. prospekierer Verkaufsfakor Bruoveräußerungserlös absolu in T * in % des Kaufpreises davon Ausgaben für Revialisierung Neoveräußerungserlös ** 13,82% halbjährlich 5,4% 7,0% 61,9% ,60 17,14 13, % 0,0% * Der Bruoveräußerungserlös is definier als Veräußerungserlös vor Revialisierungskosen, Kosen der Veräußerung, Seuern und Resilgung. ** Der Neoveräußerungserlös berechne sich als Bruoveräußerungserlös abzüglich Revialisierungskosen, Kosen der Veräußerung und Resilgung und zuzüglich der Liquidiäsreserve im lezen prospekieren Beriebsjahr. Der Neoveräußerungserlös wird an die Anleger ausgeschüe. 15

16 C. B. Finanzielle Einschäzung Finanzielle Einschäzung - Forsezung Finanzielle Einschäzung Die berechnee Vorseuerrendie des Fonds is durchschnilich. Der Einkaufsfakor auf Fondsebene lieg im Markdurchschni. Die Fondskosen sind unerdurchschnilich. Die unerdurchschniliche Eigenkapialquoe und die unerdurchschnilichen kumulieren Tilgungen wirken sich risikoerhöhend für die Anleger aus. Die Annahme, dass die Mieeinnahmen nach den Anhebungen auf das Miespiegelniveau in 2007 und 2010 jährlich um 1,9% geseiger werden können, erschein vor dem Hinergrund der Mieseigerungspoeniale im Vergleich zum Miespiegel Hamburgs von rund 15% lau Prospek bis zum Jahre 2013 plausibel. Im Bezug auf die Exi-Sraegie bieen Wohnimmobilien gegenüber Büro- und Gewerbeimmobilien den Voreil, dass die Objeke im Rahmen einer Privaisierung Sück für Sück veräußer werden können. Insgesam handel es sich um ein Beeiligungsangebo mi durchschnilicher Erragsprognose vor Seuern und durchschnilichem Risiko. Noe 2,45 16

17 C. B. Finanzielle Einschäzung Benchmarks Markdurchschnie der von TKL.Fonds analysieren deuschen Immobilienfonds Akuelle Vergleichsdaen (gemäß Daenbank) per: analysiere deusche Immobilienfonds: 95-10% Ø +10% Rendie nach Seuern 5,83% 6,47% 7,12% Rendie vor Seuern 6,88% 7,65% 8,41% Fondskosen (mi Agio) 13,96% 15,52% 17,07% -5% Ø +5% Eigenkapialquoe 41,40% 43,58% 45,76% Kumuliere Tilgungen nach zehn vollen Beriebsjahren in % 19,19% 20,20% 21,21% Die zur Bewerung herangezogenen Benchmarks in Form von Markdurchschnien beziehen sich auf alle von der TKL.Fonds GmbH analysieren Beeiligungen. Die Markdurchschnie sind insbesondere für die finanzielle Einschäzung von Bedeuung. Es wird das arihmeische Miel der jeweiligen Kennzahl berechne. Lieg die jeweilige Kennzahl des vorliegenden Beeiligungsangeboes innerhalb des 10%- bzw. 5%-Korridors um den Mielwer, so wird von einer durchschnilichen Ausprägung der Kennzahl ausgegangen. Were ausserhalb dieses Zielkorridors sind über- bzw. unerdurchschnilich und gehen ensprechend in die Noe der finanziellen Beureilung ein. 17

18 C. B. Finanzielle Einschäzung Szenarien Rendie der Kommandiisen nach Seuern in Abhängigkei von der Veränderung prospekierer Finanzzahlen Prozenuale Veränderung -20,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0% 20,0% Mieeinnahmen* 3,91% 4,87% 5,34% 5,82% 6,30% 6,78% 7,76% Objekkosen 6,22% 6,02% 5,92% 5,82% 5,72% 5,62% 5,43% Fondskosen 5,90% 5,86% 5,84% 5,82% 5,80% 5,78% 5,74% Revialisierungskosen 5,82% 5,82% 5,82% 5,82% 5,82% 5,82% 5,82% Neoverkaufserlös 3,92% 4,91% 5,38% 5,82% 6,25% 6,66% 7,44% * Alle Angaben zu den Mieeinnahmen und den Objekausgaben enhalen keine umlegbaren Objekkosen. 18

19 C. Gesamureil Gesambeureilung und Raing Zusammenfassung Der Fonds invesier in einen Gebäudekomplex mi 258 Wohn- und vier Gewerbeeinheien in Hamburg-Bergedorf. Iniiaorin is die SCM Capial Managemen GmbH. Das Angebo is solide konzipier. Die große Zahl an Miepareien solle einen Diversifikaionseffek erzeugen, der die möglichen negaiven Auswirkungen einer schlechen Mieerboniä sowie des resrikiven Mierechs ensprechend abfedern würde. Aufgrund der Diversifikaion sollen miel- bis langfrisig sichere Einnahmen erzielbar sein. Die Fondskosen sind unerdurchschnilich. Die unerdurchschniliche Eigenkapialquoe und die unerdurchschnilichen kumulieren Tilgungen wirken sich risikoerhöhend für die Anleger aus. Im Bezug auf die Exi-Sraegie bieen Wohnimmobilien gegenüber Büro- und Gewerbeimmobilien den Voreil, dass die Objeke im Rahmen einer Privaisierung Sück für Sück veräußer werden können. Insgesam handel es sich um ein gues Angebo mi durchschnilicher Erragsprognose vor Seuern und durchschnilichem Risiko. Vereilung der Gesamnoen für deusche Immobilienfonds Anzahl ,00-2,00 2,01-2,25 2,26-2,50 2,51-3,00 3,01-3,50 3,51-5,00 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumuliere Häufigkei Noen Anzahl Kumuliere Häufigkei Noen und Raing Qualiaive Einschäzung Raing der Beeiligung Iniiaor 2,65 Fondskonzepion 2,35 Sehr gu oder Top 10% Objek 2,50 Gu Vermieung 2,40 Plazierungsfähig Unineressan Finanzielle Einschäzung 2,45 Mangelhaf Gesamnoe 2,46 Raing Beureilung der Beeiligung im Vergleich zur Besnoe der jeweiligen Bewerungskrierien Iniiaor Fondskonzepion Objek Vermieung Finanzielle Einschäzung Gesam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% SCM Capial GmbH & Co. KG Rendiefonds V - Hamburg-Wohnen Differenz zur Besnoe 19

20 D. Mehodische Vorgehensweise Analysegrundlage Wesenliche Grundlage für die Analyse sind die Informaionen aus dem Emissionsprospek des Iniiaors. TKL.Fonds zieh darüber hinaus weiere Informaionsquellen zur Analyse heran. Ausdrücklich sei hier auf den Disclaimer verwiesen. In der Regel nimm TKL. Fonds keine Orsbesichigung der Immobilie vor. Finanzkennzahlen Anhand der Finanzdaen aus dem Verkaufsprospek werden alle prospekieren Erfolgskennzahlen sowie die Kosenkennzahlen ermiel. Die Bedeuung und Berechnung einzelner Kennzahlen is im finanzmahemaischen Anhang erläuer. Die Abbildung der finanziellen Enwicklung des Immobilienfonds in einem Modell erlaub die Durchführung von Sensiiviäsanalysen. Sie zeigen, wie sich die Rendie der Kommandiisen veränder, wenn Finanzkennzahlen nach oben oder nach unen von den prospekieren abweichen. Dabei wird immer nur eine Kennzahl variier, während alle anderen Kennzahlen den prospekieren ensprechen. Den Sensiiviäsanalysen lieg die Annahme zugrunde, dass Abweichungen in den prospekieren Zahlen die Ausschüungen sofor im ensprechenden Jahr reduzieren bzw. erhöhen. Beureilung Die Gesambeureilung spiegel sich in der Gesamnoe, die als Mielwer der beiden Noen aus der qualiaiven und der finanziellen Einschäzung ermiel wird. Die qualiaive Einschäzung erfolg in den vier Kaegorien Iniiaor, Fondskonzepion, Objek und Vermieung. Für jede dieser Kaegorien wird eine Noe vergeben. Der Mielwer aus den Noen der vier Kaegorien ergib die Noe für die qualiaive Einschäzung. Bei der Beureilung der Kaegorien spielen folgende Merkmale eine wichige Rolle: Iniiaor: Die Güe des Iniiaors wird anhand der Ergebnisse aus der Leisungsbilanz bewere. Dem lieg die Annahme zugrunde, dass ein Iniiaor, der in der Vergangenhei gue Ergebnisse erziel ha, dies auch in Zukunf erreichen wird. Zusäzlich finden auch andere Eigenschafen wie z.b. die Erfahrung (Gründungsjahr, Anzahl emiierer Fonds, Anzahl verkaufer Immobilien) und die Informaionspoliik des Iniiaors Berücksichigung. Fondskonzepion: TKL.Fonds prüf, ob die gängigen Normen bei der Fondskonzepion eingehalen werden, wie z.b. unabhängige Mielverwendungskonrolle, Guachen, Garanien u.a. Sind die üblichen Sandards eingehalen, erhäl die Beeiligung die Noe 2,50. Wenn Normen nich eingehalen sind, ergeben sich Abschläge in der Noe für Fondskonzepion. Zuschläge in der Noe werden vergeben, wenn neben den üblichen Sandards zusäzliche anlegerfreundliche konzepionelle Merkmale sind. Objek: Es werden Mikro- und Makrosandor sowie die echnische Aussaung des Objekes beureil. Im Vordergrund seh jedoch die Frage, ob der von dem Fonds gezahle Kaufpreis für das Objek angemessen is. Enscheidend bei der Beureilung sind dabei evenuell e Werguachen. Vermieung: In dieser Kaegorie spielen die Laufzei des Mieverrages und die Boniä des Mieers die herausragende Rolle. Wichig für eine gue Beureilung sind eine miel- bis langfrisige hohe Einnahmesicherhei und eine vielversprechende Mieenwicklung. Wichig für die finanzielle Einschäzung is der Vergleich der berechneen Kosen- und Erfolgskennzahlen mi den ensprechenden Markdurchschnien. Zwei Diagramme ordnen die Beureilung des analysieren Beeiligungsangebos im Gesammark für Immobilienfonds ein. Das erse Diagramm zeig die Vereilung der Gesamnoen aller von uns analysieren Immobilienfonds und verdeulich, wie gu die Gesamnoe des analysieren Immobilienfonds im Vergleich zu allen anderen is. Das zweie Diagramm suf die Noen in den einzelnen Bewerungskaegorien und die Gesamnoe im Vergleich zur jeweiligen Besnoe, die uner allen analysieren Immobilienfonds erziel wurde, ein. Die erziele Besnoe sell die 100%-Marke, die Noe 5 die 0%-Marke dar. 20

21 E. D. Mehodische Vorgehensweise Raing Nach der Gesambeureilung vergib TKL.Fonds ein Raing, das die analysiere Beeiligung einer von fünf Qualiäskaegorien zuordne. Die fünf Qualiäskaegorien sind durch Serne grafisch veranschaulich: Hervorragend bis sehr gu (Noe 1,00 2,00) oder Fonds gehör zu den besen 10% am Mark Gu (Noe 2,01 2,50) Plazierungsfähig (Noe 2,51 3,00) Unineressan (Noe 3,01 3,50) Mangelhaf (Noe 3,51 5,00) Die vergebene Gesamnoe besimm die Zuordnung der Beeiligung zu einer der fünf Qualiäskaegorien. Die einzige Ausnahme bilde die höchse Kaegorie in dem Fall, dass weniger als 10% der akuell am Mark angeboenen Immobilienfonds eine Noe von 2,00 oder besser aufweisen. Dann können auch Fonds mi einer schlecheren Noe fünf Serne erhalen. Auf diese Weise sollen die aus Sich der TKL.Fonds besen Immobilienfonds hervorgehoben werden. 21

22 E. Finanzmahemaischer Anhang Amorisaionsdauer Kommandikapial Für den Invesor is es wichig, ob er zumindes sein eingesezes Kapial zurückerhalen wird. Die Amorisaionsdauer gib an, nach wie vielen Jahren der Invesor sein eingesezes Kapial (Kommandikapial zzgl. Agio) durch die Zahlungen aus dem Fonds vollsändig zurückgezahl bekomm. Sein gebundenes Kapial nach Ablauf der Amorisaionsdauer beräg demnach null. Bei der saischen Amorisaionsdauer werden Zinseszinseffeke auf das gebundene Kapial nich berücksichig. Wir berechnen die saische Amorisaionsdauer vor Seuern (AD) und nach Seuern (ADs) (siehe auch die Ausführungen zu den Rendien). Bei der Berachung vor Seuern wird das eingeseze Kapial nur durch die Ausschüungen amorisier. AD Ausschüu ngen = 1 Kommandik apial + Agio ADs Ausschüu ngen Seuern ) ( = 1 Kommandik apial + Agio Durchschniliche Mieverragsdauer Durchschniliche Mieverragsdauer jeder Immobilie Die durchschniliche Mieverragsdauer jeder Immobilie (ohne Verlängerungsopionen) berechne sich über die Mieverragsdauer aller Mieer, gewiche mi ihrem Aneil an den Mieeinnahmen im ersen prospekieren Beriebsjahr. Durchschniliche Mieverragsdauer der Immobilien im Fonds (bei mehreren Immobilien im Fonds relevan) Hier wird eine Bandbreie angegeben, in der sich die durchschnilichen Mieverragsdauern jeder Immobilie bewegen. Eigenkapialquoe Die Eigenkapialquoe gib den Aneil des gesamen Eigenkapials am Fondsvolumen ohne Agio in % an. Eigenkapi alquoe = Kommandik apial 100 Fondsvolum en ohne Agio Einkaufsfakor für den Fonds Die Kennzahl is definier als Verhälnis von Kaufpreis der Immobilie inkl. Erwerbsnebenkosen (Noar, Grunderwerbseuer) zur Jahresneomiee im ersen vollen Wirschafsjahr. Sie is als Muliplikaor zu inerpreieren. Demnach ha diese Kennzahl nur im Vergleich mi den Einkaufsfakoren anderer, vergleichbarer Immobilien Aussagekraf. Dann gib sie an, ob der Fonds die Immobilie vergleichsweise euer (hoher Einkaufsfakor) oder eher billig (niedriger Einkaufsfakor) eingekauf ha. 22

23 F. E. Finanzmahemaischer Anhang für den Zeichner Auch diese Kennzahl is als Muliplikaor zu inerpreieren. Im Gegensaz zum Einkaufsfakor für den Fonds berechne sie sich aus dem Verhälnis von Gesaminvesiion (= Fondsvolumen inkl. Agio) abzüglich Liquidiäsreserve zur Jahresbruomiee im ersen vollen Wirschafsjahr. Einkaufsfa kor für den Fonds = Einkaufsfa kor für den Zeichner = Kaufpreis der Immobilie inkl. Erwerbsnebenkosen Jahresneomiee im ersen vollen Wirschafsjahr Fondsvolumen inkl. Agio abzgl. Liquidiä sreserve Jahresneomiee im ersen vollen Wirschafsjahr Erworbene Immobiliensubsanz Diese Kennzahl berechne sich aus der Relaion von Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosen und Gesaminvesiion (Fondsvolumen inkl. Agio). Sie gib an, welcher Teil der Gesaminvesiion asächlich dem Subsanzerwerb dien. Were über 80% sind gu bis sehr gu. Die erworbene Immobiliensubsanz is ein erser Anhalspunk für einen späer erzielbaren Veräußerungserlös der Immobilie. Fondskosen Fondskosen werden auch als Ausgaben für die Fondsgesellschaf / Fondsausgaben, Nebenkosen, weiche Kosen bezeichne. Diese Posiion beinhale alle Ausgaben, die dadurch ensehen, dass der Anleger nich direk in die Immobilie invesier, sondern über das Zeichnen eines Fonds Eigenum erwirb. Fondsausgaben fallen zum einen in der Invesiionsphase an, z.b. für die Objekaufbereiung, Kapialbeschaffung oder Fondskonzepion. Sie werden dann im Invesiions- und Finanzierungsplan uner "Mielverwendung" erfass. Die Fondsausgaben in der Invesiionsphase werden z.t. über das Agio finanzier, also den Ausgabeaufschlag, der bei der Zeichnung von Aneilen fällig wird. Nich immer is das Agio im Invesiions- und Finanzierungsplan angegeben. In diesem Fall sind die Fondsausgaben, die uner "Mielverwendung" prospekier sind, um das Aufgeld zu erhöhen. Zum anderen fallen Fondsausgaben in der Beriebszei des Fonds an, z.b. in Form von Komplemenär- und Treuhandvergüung, Geschäfsbesorgung und Fondsverwalung. Sie werden in der Prognoserechnung dokumenier. Fondskosen-Aneil am Fondsvolumen inkl. Agio Da Fonds mi geringen Fondskosen beriebswirschaflich erragssärker sind und i.d.r. höhere Rendien für das eingeseze Kapial erzielen, werden die Fondskosen der Beeiligung zzgl. Agio in ein %-uales Verhälnis zum Fondsvolumen inkl. Agio gesez. Dabei werden die Fondskosen in der Beriebsphase normier, um die Vergleichbarkei bei Fonds unerschiedlicher Laufzei zu gewährleisen: Aus den kumulieren Fondsausgaben während der Beriebsphase wird ein Jahresdurchschni gebilde und auf einen segmenspezifischen sandardisieren Zeiraum hochgerechne. ( Fondskosen + Agio ) Aneil der Fondskosen zzgl. Agio am Fondsvolumen inkl. Agio = 100 Fondsvolumen inkl. Agio Die Kennzahl wird zusäzlich für die Fondskosen in der Invesiionsphase und für die Fondskosen in der Beriebsphase (normier) berechne. 23

24 F. E. Finanzmahemaischer Anhang Fondsvolumen Das Fondsvolumen is die Summe aus Kommandikapial und Fremdkapial. Man unerscheide zwischen Fondsvolumen ohne Agio und Fondsvolumen inkl. Agio. Die Höhe des Fondsvolumens kann aus dem Invesiionsund Finanzierungsplan abgelesen werden. Zu beachen is aber, dass das Damnum bei der Berechnung der Kennzahlen nich berücksichig wird. Rendie Die dargesellen Rendien wurden auf Basis des inernen Zinsfußes (IZF) berechne. Die Auswirkungen unerjähriger Zahlungen wurden nich berücksichig. Es werden Rendien vor Seuern und nach Seuern berechne. Bei einer ewaigen Beseuerung in Deuschland wurde davon ausgegangen, dass der Anleger in Deuschland den Spizeneinkommenseuersaz zahl. Das führ u.a. dazu, dass ein evenuell er Progressionsvorbehal nich berücksichig werden muss. Rendie des Gesamkapials Die Gesamkapialrendie (GKR) errechne sich hier nach der Mehode des inernen Zinsfußes (IZF). Sie wird ses ohne Berücksichigung von Seuern angegeben. Sie zeig an, wie sich das gesame eingeseze Kapial (Fondsvolumen ohne Damnum inkl. Agio) verzinsen wird, wenn die prospekieren Zahlungen an Fremd- (Zinsaufwand und Tilgungen) und Eigenkapialgeber (Ausschüungen) realisier werden. 01 ( Kapialein zahlung Damnum + Agio ) ( 1 + GKR ) = 10 (Ti lg ungen + Zinsaufwen dungen + Ausschüu ngen ) ( 1 + GKR ) Rendie der Kommandiisen Die Rendie der Kommandiisen errechne sich hier nach der Mehode des inernen Zinsfußes (IZF). Sie zeig an, wie sich das eingeseze Kapial der Kommandiisen (Kommandikapial zzgl. Agio) verzinsen wird, wenn die prospekieren Zahlungen an die Eigenkapialgeber realisier werden. Die Rendie des Kommandiisen wird zum einen vor Seuern (RK) angegeben: ( Kommandie inlage + Agio) = (1 + RK ) (1 + ( Ausschüu ngen ) 1 1 RK ) Zum anderen wird die Rendie des Kommandiisen nach Seuern berechne: + = ( 1 + RKs ) ( ( Kommandie inlage Agio ) 1 ( Ausschüu ngen Seuern ) RKs ) 24

25 F. E. Finanzmahemaischer Anhang Seuern Die Analyse unersell einen ypisieren Seuerpflichigen. Annahmegemäß zahl der Seuerpflichige in Deuschland im Hinblick auf die Einkommen- und Kirchenseuer durchschnilich den Höchsseuersaz. Bei ausländischen Einkünfen werden die ensprechenden seuerlichen Regelungen des Auslandes herangezogen. Es wird unersell, dass der Seuerpflichige nur Einkünfe aus der analysieren Beeiligung in dem jeweiligen Land erziel. Wenn es aufgrund eines Sysems mi progressiven Seuersäzen oder aufgrund von bedeuenden Freiberägen nowendig is, wird von einer Beeiligung in Höhe von Währungseinheien ausgegangen und auf dieser Grundlage die ausländische Seuerbelasung ermiel. Lieg ein DBA vor, werden besimme ausländische Einkünfe von der Beseuerung in Deuschland freigesell und unerliegen in Deuschland lediglich dem sog. Progressionsvorbehal. Da aber annahmegemäß ein deuscher Seuerpflichiger unersell wurde, der bereis in Deuschland durchschnilich den Höchsseuersaz zahl, ha der Progressionsvorbehal keine Auswirkungen auf dessen deusche Seuerbelasung. Anleger werden häufig im Hinblick auf ihre seuerliche Siuaion nich dem ypisieren Seuerpflichigen ensprechen, der in der Analyse zugrunde geleg wurde. Daher können sich für diese Anleger ganz andere seuerliche Belasungen ergeben. Somi ergeben sich für solche Anleger auch andere Rendien nach Seuern als die in der Analyse ausgewiesenen. Verraglich gesichere Mieeinnahmen zu Gesameinnahmen Mi Blick auf die Einnahmesicherhei des Fonds wird in der Analyse der Aneil der durch die Mieverräge gesicheren Feseinnahmen an den prospekieren Gesameinnahmen ermiel. Dabei kann es zu leichen Verzerrungen kommen, da im Finanzmodell mi ganzen Jahren gerechne wird. verr. gesichere Mieeinnahmen Aneil der verraglich gesicheren an den Gesammieeinnahmen = 100 Gesameinnahmen Verraglich gesichere Mieeinnahmen in % des Kaufpreises Einen Indikaor für die Wirschaflichkei einer Immobilie sell die Summe der verraglich gesicheren Mieeinnahmen aus den Verrägen als %-ualer Aneil zum Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosen der Immobilie dar. Dabei kann es zu leichen Verzerrungen kommen, da im Finanzmodell mi ganzen Jahren gerechne wird. Der Invesor kann anhand der Kennzahl erkennen, welcher Aneil des Kaufpreises im vereinbaren Zeiraum durch die verraglich gesicheren Mieeinnahmen amorisier wird. verr. gesichere Mieeinnahmen V erraglich gesichere Mieinnahmen in % des Kaufpreises = 100 Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosen 25

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