Strategien der Wohnungsbestandsverbesserung und Eigentümeraktivierung in Gelsenkirchen

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1 Dipl.-Ing., Bauassessor Stefan Rommelfanger Strategien der Wohnungsbestandsverbesserung und Eigentümeraktivierung in Gelsenkirchen NRW.Bank, Düsseldorf,

2 Roter Faden A. Ausgangsbedingungen Gelsenkirchen B. Quartiersbezogene Strategien zur Aktivierung privater Immobilieneigentümer in 3 Gebieten C. Zusammenfassung der Erfahrungen - Fazit

3 A. Ausgangsbedingung Wohnungsmarkt Gelsenkirchen Einwohner, Tendenz leichte Zuwächse Wohnungsangebot Insgesamt rd Wohneinheiten (davon Mietwohnungen) 84% Geschosswohnungsbau (Ruhr: 30%) Markt ist bestimmt durch alte Gebäude (80% vor 1969 erbaut) 80% der WE sind im Besitz privater Eigentümer Mietniveau sehr niedrig (Durchschn. 4,90 /qm)

4 A. Ausgangsbedingung struktureller Wohnungsleerstand Wohnungsleerstand aktuell ca. 10% (d.h. ca WE) (Zensus 2011: 6,63%) in Teilräumen bis zu 30% Verdachtsimmobilien insgesamt rund 150 Gebäude mit ca. 800 Wohneinheiten Problemkonzentration im Süden und in Stadtumbaugebieten

5 A. Integrierte Stadtteil- und Quartierserneuerung in Gelsenkirchen Aktuelle Programmgebiete parallele Bearbeitung von 8 Gebieten und Nutzung aller Städtebauförderprogramme Stadtteilbüros in allen Gebieten Aktives Zentrum Buer Soziale Stadt Hassel/ Herten-Westerholt/Berlich Öffentliche Impulsprojekte und private Investitionen Netzwerkbildung, bürgerschaftliches Engagement fördern Stand: 09 / 2012 Soziale Stadt Schalke Hans-Sachs-Haus Stadtumbau City Soziale Stadt Bismarck/Schalke-Nord Stadtumbau Tossehof Soziale Stadt Südost Stadtumbau / Sanierungsgebiet Bochumer Straße

6 B. Interkommunale Stadterneuerung Hassel.Westerholt.Bertlich Bertlich Hassel Westerholt Buer Nord

7 B. Energetische Stadtsanierung und immobilienwirtschaftliche Beratung Team energetische Stadtsanierung - KfW-Programm 432 und Soziale Stadt Sanierungsmanagerin Samaneh Naseri Sanierungsbegleiter Ulrich Doerpmund Quartiersarchitekten Dr. Peter Kroos Andrea Moises

8 B. Energetische Stadtsanierung und Immobilienberatung Angebote für Hauseigentümer Kostenfreie Beratungsmöglichkeiten im Stadtteilbüro und vor Ort Kostenfreie thematische Informationsabende (Themen: Energetische Sanierung der Gebäudehülle, Heizungstechnik und -anlage, Fördermöglichkeiten, Rechenbeispiele) Praxis- und Zukunft des Zechenhauses - Modellhafter Umbau Zechenhaus als Anschauungsobjekt Beratung von EigentümerInnen Zukunft des Zechenhauses

9 B. Stadtumbau Schalke - Strategie der Eigentümeraktivierung Kostenlose Modernisierungs- und Fördermittelberatung Schwerpunktquartiere Haus- und Hofflächenprogramm Öffentlichkeitsarbeit Aktivierung von Eigentümern Aufwertung des Wohnungsbestandes in Schalke Eigentümerforen Schriftliche Eigentümerbefragung Zusammenarbeit Wohnungsunternehmen Blockkonzepte Rückbau

10 B. Aktivierung von Eigentümern in Schalke Neuer Eigentümer Liebfrauenstraße / Blumendelle ( Franke-Häuser ) Denkmalgerechte Modernisierung durch neuen Eigentümer = hochwertige Wohnungen, Miete: 7,50 /qm Rückbau Problemimmobilien Münchener Straße 44/46 Erwerb (März 2012) und Abriss (November 2013) durch die Stadt über das Stadtteilprogramm Beteiligung der Anwohnerinnen und Anwohner bei Planung und Umsetzung Quartierpark Einweihung 2014

11 B. Quartierserneuerung Bochumer Straße Ausgangssituation ca. 30 ha mit 360 Wohneinheiten Wohnungsleerstand 30%, Ladenleerstand 70% Unterlassene Instandhaltung Kultureller Mittelpunkt Heilig Kreuz- Kirche 2007 außer Dienst gestellt Hoher Anteil von Menschen mit Transfereinkommen Verlust von sozialer Mischung, Armutswanderung aus Osteuropa Baulicher Zustand Bochumer Straße

12 B. Quartierserneuerung Bochumer Straße Leerstand, bauliche Mängel, fehlendes urbanes Leben, überwiegend Einzeleigentümer

13 B Quartierserneuerung Bochumer Straße Meilensteine Soziale Stadt 12/2011 Gründung der SEG - Stadtentwicklungsgesellschaft GmbH & Co.KG 2014/15 Einsatz des Sanierungsrechts z.z. Vorbereitende Untersuchungen 141 BauGB 2015 Förderantrag Stadtumbau

14 B. Bochumer Straße - Gründung der Seg GmbH & Co.KG 12/2011 Gesellschaftszweck Durch den Erwerb von Schlüsselimmobilien soll eine Vorbild- und Anstoßwirkung im Quartier erreicht werden SEG Verwaltungs- GmbH SEG Verwaltungs-GmbH SEG GmbH & Co.KG Stadt Gelsenkirchen Stadt Gelsenkirchen 100% ggw gmbh Sparkasse Gelsenkirchen Die SEG soll dort eingreifen, wo Eigentümer handlungsunfähig sind Komplementärin 0% Kommanditistin 78,58% Kommanditistin Kommanditistin 10,71% 10,71% Beteiligungsverhältnisse am Opportunitätsorientiertes Handeln

15 B. SEG GmbH & Co KG - Strategie Chancen im Prozess nutzen Handlungsgrundsätze SEG mit Ankäufen öffentliche Planungen und Impulsprojekte unterstützen räumliche Konzentration der Ankäufe (Clusterbildung) Zwangsversteigerungen und gezielte freihändige Ankäufe möglichst günstige Ankaufpreise unter dem Verkehrswert erzielen objektbezogene Projektentwicklung und Umsetzung Entwicklungsansätze für neue Nutzer- und Zielgruppen entwickeln

16 B SEG GmbH & Co.KG - Grunderwerb und Projektentwicklungen 05/2015

17 B. SEG Modernisierung Bergmannstraße 5

18 C. SEG - Neubau Kita / Wohnbebauung Bochumer Straße Projektentwicklung Abriss der Altbauten durch die SEG Mehrfachbeauftragung Architekten Investorenausschreibung Grundstück Neubau durch eine privaten Investor

19 C. Fazit 1/2 Eigentümeraktivierung und die Initiierung privater Investitionen sind Dauerbrenner und Schlüsselthemen in der Stadterneuerung Quartiersperspektive ist frühzeitig zu formulieren: Masterplan, Sanierungsplan, Blockkonzept Aktivitäten in einem überschaubaren Bereich bündeln, um dort eine hohe Aufwertungsdynamik zu erreichen ; Maßgeschneiderte Strategien für Eigentümeraktivierung entwickeln auf der Grundlage einer genauen Analyse der Ausgangssituation im Quartier (Wohnungsbestand, Immobilien, Eigentümersituation und -struktur) Maßnahmen im öffentlichen Raum, Beseitigung von Problemimmobilien und investitionsbereite Eigentümer sind Zugpferde der Eigentümeraktivierung Einfache und unkomplizierte Zuschussprogramme dienen als Türöffner, um Eigentümer face to face beraten zu können.

20 C. Fazit 2/2 Zukünftig sind neue Förderinstrumente zu entwickeln für baukulturell wertvolle und stadtbildprägende Altbauten mit hohem Investitionsbedarf (analog Altbauförderung Stadtumbau Ost) Informelle, auf Kooperation angelegte Strategien der Quartierserneuerung, sollten um formelle Vorgehensweisen und rechtliche Instrumente ergänzt werden zum Baukasten der Eigentümeraktivierung gehören: Anlaufstellen vor Ort Beratungspools - Förderprogramme Eigentümernetzwerke - Kommunikation - Investitionen in den öffentlichen Raum - Ankauf und Entwicklung von Problemimmobilien durch die Kommune Investitionsbereitschaft kann gesteigert werden! Erfolgreiche Arbeit braucht einen langen Atem! Aktivierung und Unterstützung der Eigentümer sind langfristige Aufgaben!

21 Vielen Dank... für Ihre Aufmerksamkeit!... und Ihre Fragen! Kontakt: Fon: 0209 /