Nachhaltigkeitserfassung von Immobilien aus Risikosicht:

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1 Nachhaltigkeitserfassung von Immobilien aus Risikosicht: Bestimmung der Indikatorgewichte von Büro- und Verkaufsimmobilien und Kosten-Nutzen-Analyse Dr. Rudolf Marty Christian Bächinger Dezember 206

2 Zusammenfassung Das am CCRS entwickelte Nachhaltigkeitsrating für Immobilien (d.h. der Economic Sustainability Indicator bzw. ESI-Indikator) basiert auf einer Vielzahl wertrelevanter Nachhaltigkeitsmerkmale, die zu einem Indexwert aggregiert werden. Die Aggregation der Einzelindikatoren erfolgt dabei mit Hilfe eines von Meins und Sager (205) entwickelten Verfahrens, bei dem die Gewichtungsfaktoren mit Hilfe eines für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus erstellten Bewertungsmodelles ermittelt werden. In dieser Arbeit werden einerseits die für den ESI-Indikator berücksichtigten Nachhaltigkeitsmerkmale von Büro- und Verkaufsimmobilien mittels der Methode von Meins und Sager (202) für eine durchschnittliche Büro- bzw. Verkaufsliegenschaft bestimmt. Der Vergleich der ESI- Gewichtungsfaktoren für das Referenz-MFH mit denjenigen für die durchschnittliche Büro- bzw. Verkaufsimmobilie zeigt teilweise deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Nutzungsarten. Die nach drei Nutzungstypen differenzierten ESI-Gewichtungsfaktoren sind schliesslich in einer Web-Applikation zur Erfassung der wertrelevanten Nachhaltigkeitsmerkmale von Immobilien ( implementiert worden. Andererseits werden in Zusammenarbeit mit Bauexperten für je eine Referenzimmobilie pro Nutzungstyp (Wohnnutzung, d.h. MFH, Büro-, Verkaufsliegenschaft) mögliche Massnahmen zur Verbesserung ihres ESI-Ratings erarbeitet. Von den vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen wird ihr Beitrag zur Verbesserung des ESI-Ratings des entsprechenden Referenzobjektes bestimmt. Zusätzlich werden von Bauexperten Kostenschätzungen für die vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen vorgenommen. Für jede Sanierungsmassnahme stehen damit die Angaben für eine Kosten/Nutzen-Analyse zur Verfügung, d.h. es lässt sich abschätzen, wieviel Verbesserungspotential (in Form eines höheren ESI-Ratings) pro investierter Geldeinheit maximal realisiert werden kann. Dadurch lassen sich die möglichen Verbesserungen der Nachhaltigkeitsindikatoren aufgrund ihres geschätzten Kosten- /Nutzenverhältnisses vergleichen und beurteilen, welche Massnahmen bei einem Indikator durchgeführt werden sollen.

3 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung. Einleitung 3. Ziele 3.2 Vorgehen 3 2. ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren für Büro- und Verkaufsimmobilien 4 3. Spezifikation des ESI-DCF-Gewichtungsmodelles 5 2. Discounted-Cashflow (DCF)-Modell für Büro- und Verkaufsimmobilie Bestimmung der Referenzobjekte für Büro- und Verkaufsimmobilien Ausmass und Wahrscheinlichkeit Null- bzw. Alternativszenarien Gewichtungsfaktoren für Büro- und Verkaufsimmobilien 2 3. Potentialanalyse 4 3. Definition möglicher Sanierungsmassnahmen für ESI-Indikatoren Verbesserung des ESI-Ratings durch Sanierungsmassnahmen 6 5. Kosten-/Nutzen-Abschätzung von Sanierungsmassnamen Implemtation Gewichtungsfaktoren nach Nutzungstyp Potentialanalyse 28 Literaturverzeichnis 3 2

4 . Einleitung. Ziele Der am CCRS von Meins et al. (202) entwickelte Nachhaltigkeitsindikator für Immobilien (d.h. der Economic Sustainability Indicator bzw. der ESI-Indikator) ist hauptsächlich für Mehrfamilienhäuser (MFH) entwickelt worden. Er besteht aus insgesamt 43 Indikatoren, die nachhaltigkeitsrelevante Lage- und Objektmerkmale von Immobilien abbilden und zu einem (ordinalen) Rating aggregiert werden. Das Ziel der vorliegenden Arbeit besteht einerseits darin, den ESI-Indikator spezifisch für die Nachhaltigkeitserfassung von Büro- bzw. Verkaufsliegenschaften zu definieren. Dies bedeutete insbesondere die Bestimmung von speziellen Gewichtungsfaktoren, mit denen die nachhaltigkeitsrelevanten Merkmale von Büro- und Verkaufsimmobilien zu einem Rating aggregiert werden können. Andererseits soll der ESI- Indikator mit einer Liste vorgeschlagener Sanierungsmassnahmen erweitert werden, mit denen sich das ESI-Rating einer Immobilie verbessern bzw. die Immobilie nachhaltiger gestalten lässt (Potentialanalyse). Die im Rahmen der Potentialanalyse vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen sollen zudem mit Kostenschätzungen ergänzt werden, damit eine Kosten-Nutzen-Analyse dieser Massnahmen möglich ist, d.h. zusätzlich zum aktuellen ESI- Rating sollen die Kosten einer maximal möglichen Verbesserung dieses Ratings (für die drei Nutzungsarten MFH, Büro und Verkauf) abgeschätzt werden können. Unter der Nachhaltigkeit von Büro- und Verkaufsimmobilien wird wie bei MFH- Liegenschaften das Risiko bzw. die Chance verstanden werden, dass eine Büro- bzw. Verkaufsliegenschaft aufgrund langfristiger Entwicklungen (Zeithorizont: Jahre) an Wert verlieren bzw. an Wert zulegen kann. Der ESI-Indikator für Büro- und Verkaufsimmobilien ist somit ein Mass für die langfristige Werthaltigkeit dieser Liegenschaften..2 Vorgehen Analog zum Vorgehen beim ESI-Indikator für MFH (siehe Meins et al., 202) wird ein mehrstufiges Vorgehen gewählt. Im ersten Schritt werden langfristige Entwicklungen, die auf offiziellen Szenarien beruhen und die Nutzung der Bestandesimmobilien in der Schweiz während den kommenden Jahren massgeblich beeinflussen werden, identifiziert. Der zweite Schritt beinhaltet die Selektion von Nachhaltigkeitsindikatoren für Büro- und Verkaufs- Obwohl mit Hilfe der Web-Applikation ESI web neben Mehrfamilienhäusern (MFH) auch Verkaufsund Büroimmobilien sowie Immobilien mit gemischter Nutzung mit dem ESI-Indikator erfasst werden können, beruht die Gewichtung der einzelnen ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren auf einem speziell für MFH entwickelten Discounted-Cashflow-Modell von Meins und Sager (205). 3

5 immobilien sowie ihre Operationalisierung. Diese ersten beiden Schritte sind von Meins et al. (202) sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Büro- und Verkaufsimmobilien erarbeitet worden und werden für diese Arbeit weitgehend unverändert übernommen. Der dritte Schritt umfasst die Ermittlung der spezifischen Gewichtungsfaktoren für die Büro- und Verkaufsimmobilien mittels eines Modelles, das von Meins und Sager (205) für die Bestimmung der Gewichte für MFH-Immobilien entwickelt wurde (das sogenannte ESI-DCF- Gewichtungsmodell). Dieser Ansatz, ein Einphasen-Discounted-Cashflow-Modell unter Unsicherheit, wird für die vorliegende Arbeit in modifizierter Form zur Ermittlung der 24 bzw. 36 für Büro- und Verkaufsimmobilien berücksichtigten Nachhaltigkeitsindikatoren verwendet. In einem letzten Schritt werden schliesslich die im Rahmen der Potentialanalyse vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen und die dazu erforderlichen Kostenschätzungen vorgestellt. 2. ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren für Büro- und Verkaufsimmobilien In Tabelle sind die von Meins et al. (202) für Büro- und Verkaufsimmobilien definierten nachhaltigkeitsrelevanten Immobilienmerkmale des ESI-Ratings zusammen mit ihren Operationalisierungen für je eine Büro- und Verkaufsimmobilie aufgeführt. Im Vergleich zu den 43 ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren für Mehrfamiilenhäuser (MFH) ist das ESI-Rating für Verkaufsimmobilien beim Merkmal Gesundheit und Komfort deutlich weniger umfassend (4 anstelle von 0 Indikatoren). Analog zum ESI-Indikator für MFH bildet das ESI-Rating für Büro- und Verkaufsimmobilien die Nachhaltigkeit dieser Liegenschaften, d.h. deren langfristige Werthaltigkeit, als ordinales Rating im Bereich - (hohes Risiko langfristiger Werteinbussen) und (minimales Risiko langristiger Werteinbussen) ab. Tabelle : ESI-Einzelindikatoren für Büro- und Verkaufsimmobilien ESI-Indikator Bezeichnung Büro Verkauf. Flexibilität und Polyvalenz.. Raumeinteilung X X..2 Geschosshöhe X X..3 Zugänglichkeit Kabel, Leitungen, Haustechnik X X..4 Reservekapazität Kabel, Leitungen, Haustechnik X X.2. Vorhandensein rollstuhlgängiger Lift für alle Stockwerke X X.2.2 Überwindbare Höhendifferenzen Innen und Aussen X X.2.3 Genügend breite Türen X X.2.4 Genügend breite Korridore X X.2.5 Sanitärraum rollstuhlgängig X X 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase 2... Heizwärmebedarf in MJ/m 2 a X X Kühlbedarf X X Anteil erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärmebedarfs X X 4

6 Anteil erneuerbarer Energie zur Deckung des Strombedarfs X X 2.2. Wasserverbrauch X X Niederschlagsentwässerung X X Niederschlagsentwässerung (Regenwasser) X X 2.3. Rezyklierbarkeit Baumaterialien X X 3. Standort und Mobilität 3.. Öffentlicher Verkehr X X 3.2. Veloabstellplätze X X 3.3. Distanz lokales/regionales Zentrum X Distanz Einkaufsmöglichkeiten täglicher Bedarf X Distanz Naherholung/Grünanlagen X Prestigelage/A-Lage X X 4. Sicherheit 4.. Lage hinsichtlich Naturgefahren (Lawinen-, Hochwasser-, X - Erdrutschgefährdung) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bezüglich Hochwasser X Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bezüglich Erdbeben X Beleuchtung/Belichtung X Brandschutz X - 5. Gesundheit und Komfort 5.. Raumluftqualität X Aussenlärm X Innenlärm X Tageslichtanteil X Radon X X Ökologische Baumaterialien bei Neubauten X X Gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten X X 5..6 Altlasten X X - Erfassung nicht vorgesehen bei Verkaufsimmobilien X Erfassung vorgesehen bei Büro- und Verkaufsimmobilien (maximal) 3. Spezifikation des ESI-DCF-Gewichtungsmodelles Die 24 bzw. 36 in Tabelle aufgeführten, für das ESI-Rating für Verkaufs- bzw. Büroimmobilien berücksichtigten Nachhaltigkeitsindikatoren sind analog zum ESI-Rating für MFH zu einem ordinalen Indikator zu aggregieren. Dazu sollen die Gewichte der ESI- Einzelindikatoren mit Hilfe des von Meins und Sager (205) entwickelten modifizierten Discounted-Cashflow-Modelles unter Unsicherheit, d.h. unter vier verschiedenen Szenarien, mit Hilfe von Simulationen ermittelt werden. In den folgenden Abschnitten werden diese DCF-Modelle für Verkaufs- und Büroimmobilien und die dazu erforderlichen Variablen (Diskontierungssatz, Cashflows) bzw. Parameter (Eintretenswahrscheinlichkeiten und Abschläge auf Cashflows unter drei Szenarien) kurz vorgestellt. 2. Discounted-Cashflow (DCF)-Modell für Büro- und Verkaufsimmobilie Bei der zur Bewertung der Referenz-Büro- bzw. Verkaufsimmobilie verwendeten Methode handelt es sich um ein Einphasen-Discounted-Cashflow-Modell mit einer Anlagedauer von 5

7 00 Jahren, das sich auf eine repräsentative Verkaufs- bzw. Büroimmobilie, d.h. auf ein Referenz-Büro- bzw. Verkaufsobjekt, mit Baujahr 982 bzw. 980 bezieht: T BM(t)BK(t)Capext i (+r) t wobei folgende Definitionen gelten: P(t): Marktwert von Büro- bzw. Verkaufsliegenschaft im Jahr t BM(t): Soll-Jahresbruttomietertrag von Büro- bzw. Verkaufsimmobilie, definiert als Soll-Jahresbruttomiete pro m 2 Mietfläche (Angebotsmiete CHF 250.-/m 2 a) multipliziert mit der Geschossfläche der Referenz-Büro- bzw. Verkaufsimmobilie (4 638 m 2 bzw m 2 ) und indexiert mit der mittleren Wachstumsrate des Landesindex der Konsumentenpreise ( : 0.6% pro Jahr) (siehe REIDA 2, Haase (200)). BK(t): Betriebskosten inkl. Instandhaltungskosten in % des Soll-Bruttomietertrages von Büro- bzw. Verkaufsimmobilie, d.h. 22% bzw. 23% pro m 2 Mietfläche, indexiert mit mittlerer Wachstumsrate des Lohnindex Tertiärsektor ( % pro Jahr) (siehe Staub und Rütter (204)). Capex(t): Instandsetzungskosten alle 20 Jahre mit erster Sanierung nach 20 Jahren entsprechend Modul B-Casa (siehe Meins et al. (202)) indexiert mit mittlerer Wachstumsrate von Baupreisindex Neubau MFH ( % pro Jahr) r: risikoadjustierter Diskontierungssatz in Prozent (4.5%) T: Anlageperiode (00 Jahre) In Tabelle 2 findet sich ein Vergleich der Parameter der für das MFH spezifizierten Version des ESI-DCF-Modelles mit den Versionen des Modelles, die für Büro- bzw. Verkaufsimmobilien formuliert sind. Bei beiden Spezifikationen handelt es sich um Einphasen- DCF-Modelle, von denen die MFH-Spezifikation teilweise, die Spezifikationen für Büro- und Verkaufsimmobilien hingegen vollständig inflationsindexiert sind. Wegen der kürzeren Vertragslaufzeit von Büro- und Verkaufsimmobilien verglichen mit MFH-Immobilien haben die Mieterträge der letzteren in der Regel eine höhere Volatilität als diejenigen von MFH- Immobilien. Aus diesem Grund und weil die Leerstandsquote von Büro- und Verkaufsimmobilien in der Regel deutlich höher ist als von MFH-Immobilien ist der 2 REIDA (Real Estate Investment Data Association) ist eine nicht profitorientierte Organisation, die zum Ziel hat, laufend die Marktdatenlage und das Marktwissen zu verbessern... 6

8 Diskontierungssatz des ESI-DCF-Modelles für MFH tiefer als derjenige für Büro- und Verkaufsimmobilien. Tabelle 2: Spezifikation des ESI-DCF-Modelles für MFH sowie Büro- und Verkaufsimmobilie DCF-Modell Spezifikation für MFH-Immobile Spezifikation für Büro- bzw. Verkaufsimmobilie Anzahl Phasen Einphasen-Modell Einphasen-Modell Mietertrag Bruttomietertrag MFH-Referenzimmobilie Angebotsmiete für Referenz-Büro- gemäss Mietvertrag bzw. Verkaufsimmobilie Indexierung Bruttomietertrag LIK-Teilindex Wohnen, Energie Landesindex Konsumentenpreise (LIK) Umfang der Indexierung zu 80% an LIK-Teilindex Wohnen und Energie indexiert, Vertragslaufzeit unbefristet vollständig an Lohnindex von Tertiärsektor indexiert Baupreisindex Neubau MFH Indexierung Bewirtschaftungskosten Indexierung Instandsetzungsinvestitionen Dauer Renovationszyklus 30 Jahre 20 Jahre Anlagedauer (Jahre) Diskontierungssatz risikofreier Zins plus objekt- u. lagespezifischer Zuschlag (2.5%) vollständig an LIK-indexiert mit Standard-Laufzeit von 5 Jahren, anschliessend Neuverhandlung vollständig an Lohnindex Tertiärsektor indexiert Baupreisindex Verwaltungsgebäude.? risikofreier Zins plus objekt- und lagespezifischer Zuschlag (4.5% 2.2 Bestimmung der Referenzobjekte für Büro- und Verkaufsimmobilien Im Gegensatz zu Wohngebäuden, die statistisch durch die periodischen Erhebungen der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) bzw. der Mietpreisstruktur-Erhebungen des Bundesamtes für Statistik (BfS) relativ gut erfasst sind, existieren für Büro- und Verkaufsimmobilien in der Schweiz nahezu keine offiziellen Daten. Für die vorliegende Arbeit bildet aus diesem Grund die in der privaten REIDA-Datenbank 3 verfügbare Stichprobe von Büro- und Verkaufsliegenschaften die primäre Grundlage. Mit Hilfe der wichtigsten Lage- und Objektmerkmale (Baujahr, Mietfläche, Mikrolage-Rating) der in der REIDA-Datenbank erfassten Büro- bzw. Verkaufsliegenschaften werden die Referenzobjekte des ESI-DCF- Modelles bestimmt. In der REIDA-Datenbank wird die Grösse bzw. Lage einer Büro- bzw. Verkaufsimmobilie durch ihre Mietfläche (in m 2 ) bzw. durch ihr (ordinales) Mikrolage-Rating erfasst, deren Werte zwischen und 9 liegen (Codierung : äusserst ungünstige Lage, Codierung 9 äusserst günstige Lage, d.h. Innenstadt). In den Grafiken a c bzw. 2a 2b sind die Histogramme der drei wichtigen Immobilienmerkmale Baujahr, Mietfläche und Mikrolage der REIDA-Verkaufs- bzw. Büroliegenschaften dargestellt. Während die Medianwerte von Baujahr und Lagerating der REIDA-Büro- und Verkaufsimmobilien nahezu identisch sind, ist der Median der Mietfläche bei den REIDA-Verkaufsimmobilien deutlich 3 Die REIDA-Datenbank enthält von insgesamt 20 Büro- und 56 Verkaufsimmobilien in der gesamten Schweiz maximal 64 verschiedene Lage- und Objektmerkmale. 7

9 höher als bei den REIDA-Büroimmobilien. Dies ist in erster Linie auf die Tatsache zurückzuführen, dass im REIDA-Datenbestand unter den Verkaufsimmobilien 23 Einkaufszentren erfasst sind. Grafik a:histogramm Baujahr, Verkauf Grafik b:histogramm Fläche, Verkauf Grafik c: Histogramm Mikrolage, Verkauf Grafik 2a: Histogramm Baujahr, Büro Grafik 2b: Histogramm Fläche, Büro 8

10 Grafik 2c: Histogramm Mikrolage, Büro In der Tabelle 3 wird der REIDA-Datenbestand an Büro- und Verkaufsimmobilien mit Hilfe zweier Merkmale (Mietfläche und Mikrolage) vier typischen Referenzobjekten zugeordnet ( kleine Büro- und Verkaufsimmobilien mit und ohne gemischte Nutzung, grosse Büro- und Verkaufsimmobilien, Einkaufszentren). Die im Rahmen des ESI-Ratings vorgesehenen Nutzungsarten sind Büro-, Verkaufs- und Wohnnutzung (MFH) sowie gemischte Nutzung, wobei Immobilien mit Wohnnutzung und gemischter Nutzung mit dem für MFH entwickelten ESI-Rating erfasst werden, d.h. die Einzelindikatoren werden mit den MFH-Gewichten aggregiert. Von den Büro- und Verkaufsliegenschaften werden nur diejenigen mit einer Mietfläche von 00 m 2 und mehr mit dem für Büro- und Verkaufsimmobilien entwickelten ESI-Rating erfasst. Für Einkaufszentren ist schliesslich das ESI-Rating nicht geeignet (siehe Tabelle 3). Tabelle 3: Zuordnung von Referenzobjekten zu ESI-Gewichtungsfaktoren Objekt- und Lagemerkmal des Referenzobjektes Mietfläche Mikrolage kleine Büro- bzw. Verkaufs- Büro- bzw. Verkaufsliegenschaft liegenschaft: - Zentrumslage - Mietfläche < 00 m 2, - gemischte Nutzung (Wohnung) grosse Büroliegenschaft: Büroliegenschaft; - Mietfläche ab 00 m 2 - Agglomerationslage bzw. Zentrumslage grosse Verkaufsliegenschaft:: - Mietfläche zwischen 00 m 2 und 8000 m 2 Verkaufsliegenschaft mit: - Agglomerations- bzw. Zentrumslage Einkaufszentrum: Verkaufsliegenschaft: - Mietfläche > 8000 m 2 - Agglomerationslage ESI-Gewichtungs-faktor -Gewichtungsfaktor MFH -Gewichtungsfaktor Büro -Gewichtungsfaktor Verkauf -nicht geratet mit ESI 9

11 Für zwei der in Tabelle 3 aufgeführten Referenzobjekte ( grosse Büro- und Verkaufsliegenschaften) gilt es, ihre Merkmale Mietfläche, Baujahr und Mikrolage mit Hilfe des REIDA-Datenbestandes zu quantifizieren. Grundsätzlich kann die Auswahl der typischen Grösse und Lage sowie des typischen Baujahres der Referenzobjekte für grosse Büro- bzw. Verkaufsimmobilien nach den Medianwerten oder den durchschnittlichen Werten dieser Merkmale vorgenommen werden. Wegen der grossen Streuung und der Schiefe der Verteilung dieser Immobilienmerkmale wird die erstere Methode gewählt (Median). Für die beiden Referenzobjekte (grosse Büro- bzw. Verkaufsliegenschaft) können damit die in der Tabelle 4 aufgeführten Werte für die wichtigen Objekt- und Lagemerkmale festgelegt werden. Tabelle 4: Quantifizierung der Immobilienmerkmale der Büro- und Verkaufs-Referenzobjekte Referenzobjekt Mietfläche Baujahr Mikrolage-Rating Grosse Büroliegenschaft 3880 m 2 98 Mikrolage 6 (Region Genf) Grosse Verkaufsliegenschaft Quelle: REIDA 6430 m Mikrolage 7 (Region Winterthur) 2.3 Ausmass und Wahrscheinlichkeit Null- bzw. Alternativszenarien Die in Meins et al. (202) als nachhaltigkeitsrelevant identifizierten langfristigen Trends sind Ursache ändernder Anforderungen und Mieter-Präferenzen hinsichtlich bestimmter Objektund Lagemerkmale von Büro- und Verkaufsimmobilien. Zeitpunkt und Ausmass dieser Änderungen sind zu Beginn der Anlageperiode nicht mit Sicherheit bekannt. Im ESI-DCF- Modell werden hinsichtlich des Ausmasses dieser Änderungen im Vergleich zum Hauptbzw. Null-Szenario zwei bzw. drei mögliche alternative Szenarien unterstellt. Diese wirken sich in Form (unerwarteter) zusätzlicher Instandsetzungskosten (beispielsweise beim Indikator 2... spezifischer Heizwärmebedarf ) bzw. in Form dauerhafter Mietertrags- Ausfälle (beispielsweise beim Indikator Aussenlärm ) aus. Das ESI-DCF-Modell wird in einem Excel-File implementiert. Die beiden Haupttreiber der Simulationen sind einerseits der Eintretenszeitpunkt von einem der drei Alterativszenarien sowie das Ausmass der dadurch verursachten Mietertragsrückgänge bzw. Instandsetzungskosten. Der Eintretenszeitpunkt und die Bestimmung des Alternativszenarios werden durch voneinander unabhängige gleichverteilte Zufallsvariablen modelliert, d.h. für jede Simulation wird der Zeitpunkt und das eintretende Alternativszenario (geringe bzw. moderate bzw. bedeutende Änderung im Vergleich zum Nullszenario) durch eine Vielzahl von Realisationen der Zufallsvariablen bestimmt. Aus den Simulationen resultiert eine 0

12 Häufigkeitsverteilung der Barwerte des Referenzobjektes, aus denen sich die Gewichte für die einzelnen Nachhaltigkeitsindikatoren herleiten lassen. Grundsätzlich gilt, dass die Gewichte der einzelnen Indikatoren mit steigender Streuung der simulierten Barwerte zunehmen. Durch Expertenbefragungen 4 wird ermittelt, in welchen Szenarien sich welche Abschläge auf den Brutto-Mieterträgen bzw. welche zusätzliche Instandsetzungskosten im Vergleich zu einer durchschnittlichen (d.h. in Bezug auf den Nachhaltigkeitsindikator nicht nachhaltigen) Immobilie ergeben. Zusätzlich werden die Experten hinsichtlich der Eintretenswahrscheinlichkeiten der zwei bzw. drei Szenarien (Szenario : geringe Veränderung; Szenario 2: moderate Änderung; Szenario 3: erhebliche Änderung der Anforderungen) befragt. In den Tabellen sind die Ergebnisse dieser Expertenbefragungen bespielhaft für zwei der insgesamt 36 bzw. 24 für Büro- und Verkaufsimmobilien berücksichtigten Nachhaltigkeitsindikatoren aufgeführt. Tabelle 5: Null- und Alternativszenarien für Indikator 3.. (öffentlicher Verkehr) Szenario Wahrscheinlichkeit von Szenario 2) ) 2) Abschlag in % von Mietertrag Büroimmob. Verkaufsimmob. Büroimmob. Verkaufsimm. Szenario Null: Es wird keine öv- 30% 30% 0% -0% Güteklasse vorgeschrieben Szenario : öv-güteklasse D 40% 40% -4% -2.5% wird vorgeschrieben Szenario 2: öv-güteklassen C 20% 20% -6.7% -3.7% wird vorgeschrieben Szenario 3: öv-güteklasse A oder B wird vorgeschrieben 0% 0% -8.7% -5.3% ) bezieht sich auf Mietertrag einer durchschnittlichen Immobilie, welche Güteklasse D nicht erfüllt. 2) arithmetisches Mittel aus Einzelschätzungen Tabelle 6: Null- und Alternativszenarien für Indikator 2... (Heizwärmebedarf in MJ/m2 a) Szenario Wahrscheinlichkeit von Szenario ) zusätzliche Kosten ) 2), CHF pro m 2 Szenario Null: Immobilie erfüllt Grenzwert von SIA-Norm 380/ (2009) nicht Szenario :Immobilie erfüllt 90% des Grenzwertes von SIA-Norm 380/ Szenario 2: Immobilie erfüllt 60% des Grenzwertes von SIA-Norm 380/ Büroimmobilie Verkaufsimm. Büroimmobilie Verkaufsimmb. 0% 0% 0 0% 60% 60% % 30% ) bezieht sich auf durchschnittliche Immobilie, die Grenzwert der SIA-Norm 380/ nicht erfüllt 2) arithmetisches Mittel aus Einzelschätzungen 4 Als Experten stellten sich Christoph Berlinger und Agnes Lörincz von der Steiner AG für eine ausführliche Befragung zur Verfügung.

13 2.4 Gewichtungsfaktoren für Büro- und Verkaufsimmobilien Mit Hilfe des in Abschnitt 2. für zwei Referenzobjekte definierten ESI-DCF-Modelles und der Expertenschätzungen hinsichtlich der Mietertragsabschläge bzw. zusätzlichen Instandsetzungskosten lassen sich für Büro- und Verkaufsliegenschaften spezifische Gewichtungsfaktoren bestimmen. Die für 36 bzw. 24 Einzelindikatoren von Büro- bzw. Verkaufsimmobilien mit Hilfe des ESI-DCF-Modelles ermittelten Gewichte sind in der Tabelle 7 aufgeführt. Je nach Nutzungsart unterscheiden sich die Gewichtungsfaktoren der ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren substantiell, d.h. die Unterschiede betragen teilweise über 5%-Punkte. Im Vergleich zur MFH-Referenzimmobilie, wo das Gewicht des Indikators Heizwärmebedarf mit knapp 30% einen dominierenden Einfluss auf das ESI-Rating hat, sind die Gewichte dieses Indikators bei Büro- und Verkaufsimmobilien mit 7.2% bzw. mit 9.2% relativ zur MFH- Gewichtung unterdurchschnittlich. Auch der Indikator öffentlicher Verkehr hat bei allen drei Nutzungstypen einen überdurchschnittlichen Einfluss. Er weist allerdings bei Büro- und Verkaufsimmobilien im Vergleich zur Wohnnutzung eine um über 3%-Punkte geringere Gewichtung auf. Die Büro- und Verkaufsliegenschaften weisen hingegen bei den Indikatoren Geschosshöhe, Breite der Korridore, Kühlbedarf und Prestige Lage sowohl absolut als auch relativ im Vergleich zur Wohnnutzung eine überdurchschnittliche Bedeutung auf. 2

14 Tabelle 7: ESI-Gewichte von Mehrfamilienhäusern, Büro- und Verkaufsimmobilien ESI- Bezeichnung Gewichtungsfaktoren (in %) Indikator MFH Büro Verkauf. Flexibilität und Polyvalenz.. Raumeinteilung Geschosshöhe Zugänglichkeit Kabel, Leitungen, Haustechnik Reservekapazität Kabel, Leitungen, Haustechnik Vorhandensein rollstuhlgängiger Lift alle Stockwerke Überwindbare Höhendifferenzen Innen und Aussen Genügend breite Türen Genügend breite Korridore Sanitärraum rollstuhlgängig Ressourcenverbrauch und Treibhausgase 2. Energie und Treibhausgase 2... Heizwärmebedarf in MJ/m 2 a Kühlbedarf Zur Deckung des Wärmebedarfs Zur Deckung des Strombedarfs Wasser 2.2. Wasserverbrauch Niederschlagsentwässerung Niederschlagsentwässerung (Regenwasser) Baumaterialien 2.3. Rezyklierbarkeit Baumaterialien Standort und Mobilität 3. Öffentlicher Verkehr 3.. Öffentlicher Verkehr Nicht-motorisierter Verkehr 3.2. Veloabstellplätze Standort 3.3. Distanz lokales/regionales Zentrum Distanz Einkaufsmöglichkeiten täglicher Bedarf Distanz Naherholung/Grünanlagen Prestigelage/A-Lage Sicherheit 4. Lage hinsichtlich Naturgefahren 4.. Lage hinsichtlich Naturgefahren (Lawinen-, Hochw.,Erdbeben) Bauliche Sicherheitsvorkehrungen Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bez. Hochwasser Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bezüglich Erdbeben Beleuchtung/Belichtung Brandschutz Gesundheit und Komfort 5. Gesundheit und Komfort 5.. Raumluftqualität Aussenlärm Innenlärm Tageslichtanteil Radon Ökologische Baumaterialien bei Neubauten Gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten Altlasten

15 3. Potentialanalyse Um das Potential der Sanierung einer Immobilie zu ermitteln, wird basierend auf der Codierung der ESI-Indikatoren (siehe Meins et al. (202), Kapitel 4) für jeden dieser Indikatoren definiert, ob eine technische Verbesserung möglich ist und falls ja, von welchem Ausgangswert eine Verbesserung zu welchem Maximalwert erzielt werden kann. Dabei muss berücksichtigt werden, dass der maximal erreichbare Wert des ESI-Ratings von seinem Ausgangswert abhängt. So ist beispielsweise eine Verbesserung des ESI-Indikators.2., d.h. der Einbau eines rollstuhlgängigen Lifts, nicht sinnvoll, falls der Indikator.2.2 (überwindbare Höhendifferenzen innen und aussen) als nicht als anpassbar gilt. Es sind somit für sämtliche ESI-Indikatoren Definitionen möglicher Sanierungsmassnahmen zu erstellen und durch bautechnische Experten kontrollieren zu lassen Definition möglicher Sanierungsmassnahmen für ESI-Indikatoren In der Tabelle 8 sind für sämtliche ESI-Indikatoren die Einschätzungen ihrer Veränderbarkeit sowie - sofern sie gemäss Bauexperten mit verhältnismässigem Aufwand veränderbar sind - mögliche Sanierungsmassnahmen aufgeführt. Die Sanierungen bewirken eine Erhöhung des ESI-Indikatorwertes, wobei abhängig vom Ausgangswert eine Verbesserung der Codierung je nach Ausmass der Sanierung mehrstufig bis zum Maximalwert (+) möglich ist. Tabelle 8: Sanierungsmassnahmen für veränderbare ESI-Indikatoren (MFH, Büro, Verkauf) ESI- aktueller Zustand (ESI-Codierung) Indikator. Flexibilität und Polyvalenz Verän. ) sanierter Zustand bzw. Sanierungsmassnahme (ESI-Codierung).. Raumeinteilung Nein -..2 Geschosshöhe Nein -..3 Zugänglichkeit Kabel/Leitungen/Haustechnik Nein -..4 Reservekapazität Kabel /Leitungen / Haustechnik Nein ) kein rollstuhlgängiger Lift vorhanden, falls mehrgeschossig Ja - Einbau nicht-rollstuhlgängiger Lift (0) - Einbau rollstuhlgängiger Lift ().2.2 2) Höhendifferenzen Innen und Aussen nicht überwindbar, aber anpassbar (0) Ja - mit Rollstuhl oder Gehhilfe überwindbare Höhendifferenzen ().2.3 2) Türenbreite < 80 cm, mit grossem /mit geringem Ja - Türenbreite > 80 cm () baulichen Aufwand anpassbar (-/0).2.4 2) Genügend breite Korridore Nein ) Sanitärraum rollstuhlgängig: - kein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden - mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgängigem Sanitärraum (0) Ja - mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgängigem Sanitärraum (0) - Mindestens 50% der Wohnungen mit rollstuhlgängigem Sanitärraum () 5 Als bautechnische Experten stellten sich Christoph Berlinger und Agnes Lörincz von der Steiner AG zur Verfügung. 4

16 .2.6 2) Vergrösserung Küche mit kleinem baulichem Aufwand möglich (0) ja - offene Küche (Wendefläche mind..4 x.7 m) ().2.7 Platz für Gehhilfe/Kinderwagen anpassbar(0) ja - Abstellplatz Gehhilfe/Kinderwagen ().2.8 Nutzbarkeit Aussenraum nein - 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase Heizwärmebedarf>MuKEn-Standard 92 - Heizwärmebedarf < MuKEn-Standard 992 aber > SIA-Norm 380/ (-0.5) - Heizwärmebedarf < SIA-Norm 380/. aber > 90% SIA-Norm (0) - Heizwärmebedarf < 90% SIA-Norm 380/, aber >60% SIA-Norm 380 (0.5) - Heizwärmebedarf<60% SIA-Norm 380/() Einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich (0) Wärmeerzeugung: - Wärmeerzeugung ohne Sonne, Umgebungs und Erdwärme sowie ohne Biomasse, Biogas und Fernwärme KVA, ARA und Geothermie - 00% der Wärmeerzeugung mittels Bio- Masse, Biogas und Fernwärme KVA, ARA, Geothermie oder > 25% und < 65% der Wärmeerzeugung mittels Sonne, Umgebungs- und Erdwärme (0) ja - Heizwärmebedarf < SIA-Norm 380/ (0) - Heizwärmebedarf < 90% SIA-Norm 380/ (0.5) - Heizwärmebedarf < 60% SIA-Norm 380/ () Ja Liegenschaft hat nie Kühlbedarf () Ja - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärmebedarfs (zwischen 25% und 65% aus Sonne, Umgebungsund Erdwärme oder 00% aus Biomasse, Biogas und Fernwärme aus KVA, ARA, Geothermie) (vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) (0) - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärmebedarfs (mindestens 65% aus Sonne, Umgebungs- und Erdwärme) (vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) () Strombedarf Nein Wasserverbrauch: ein oder kein Kriterium erfüllt (Kriterien: wassersparende Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten, WC mit Stopp(Spar)tasten Ja - zwei Kriterien erfüllt (0) - drei Kriterien erfüllt () Niederschlagsentwässerung: - kein Kriterium erfüllt (Kriterien: verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentions- Becken, Dachretention (extensive Begründung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) oder Staukanal / Versickerungsbecken), / Retention über Speichervolumen wie z.b. Zisternen) 2.3. Rezyklierbarkeit Baumaterialien nein - 3. Standort und Mobilität nein 4. Sicherheit Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bzgl. Hochwasser: - keine speziellen baulichen Schutzmassmassnahmen Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen bzgl. Erdbeben: - ohne bauliche Massnahmen bezüglich Erdbebensicherheit Beleuchtung / Belichtung: - angemessene Beleuchtung und Belichtung Insbesondere bei unübersichtlichen Stellen nicht vorhanden aber anpassbar (0) ja - ein Kriterium erfüllt (0) - zwei Kriterien erfüllt () ja ja Ja - spezielle baulichen Schutzmassnahmen (Abdichtung, Sicherung vor Wasserschäden, Sicherung der Lüftung) () - spezielle bauliche Schutzmassnahmen bezüglich Erdbebensicherheit () - angemessene Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei unübersichtlichen Stellen () 5

17 Brandschutz: - bei Gebäuden mit Baujahr 985 oder älter: seit 985 wurden keine bedeutenden baulichen Sanierungen vorgenommen Ja 5. Gesundheit und Komfort 5.. Raumluftqualität: - keine Komfortlüftung vorhanden, aber nachrüstbar (0) Innenlärm: Luftschall Ja - Gebäude wurde nach 988 gebaut oder seit 988 umfassend modernisiert (SIA 8 (988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffen Innenlärm: Trittschall Ja - Gebäude wurde nach 988 gebaut oder seit 988 umfassend modernisiert (SIA 8 (988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffen Innenlärm: Geräusche Haustechnik Ja - Gebäude wurde nach 988 gebaut oder seit 988 umfassend modernisiert (SIA 8 (988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffen 5..3 Tageslichtanteile Nein Elektromagnetische Felder Nein (nichtionisierend): Mobilfunk Elektromagnetische Felder Nein (nichtionisierend): Stromversorgungsnetz Radon (ionisierend) Nein Ökologische Baumaterialien bei Neubauten Nein Gesundheitsschädigende Materialien bei Nein Altbauten 5..6 Altlasten Nein ) Veränderbarkeit 2) rollstuhlgängige Sanierung mit 0% bzw. 50% rollstuhlgängige Sanitärräume - Seit 985 wurden bedeutende bauliche Sanierungen zur Verbesserung des Brand Schutzes vorgenommen () Ja - Komfortlüftung vorhanden () - Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss SIA 8 (2006) gebaut oder erneuert () - Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss SIA 8 (2006) gebaut oder erneuert () - Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss SIA 8 (2006) gebaut oder erneuert () 3.2 Verbesserung des ESI-Ratings durch Sanierungsmassnahmen Die in Tabelle 8 vorgeschlagenen Massnahmen können in Bezug auf deren Auswirkung auf das ESI-Rating beurteilt werden. Hierzu sind das Gewicht des betreffenden ESI-Indikators und die Verbesserung des Indikatorwertes durch die Sanierungsmassnahmen relevant. Durch die Multiplikation der durch die Sanierungsmassnahmen bewirkten Erhöhung der ESI- Indikatoren mit ihren Gewichtungsfaktoren kann aufgezeigt werden, welche Massnahme wie stark zu einer Verbesserung des ESI-Ratings beiträgt. Für MFH, Verkaufs- und Büroimmobilien werden in den Tabellen 9 die auf diese Weise quantifizierten Nachhaltigkeitseffekte der Sanierungsmassnahmen aufgeführt. 6

18 Tabelle 9: Durch Sanierungen ermöglichte Verbesserungen des ESI-Ratings (MFH) ESI-Indikator (ESI-Code vor Sanierung). Flexibilität und Polyvalenz Sanierungsmassnahme bzw. Zustand nach Sanierung (Zustand vor Sanierung).2. - Einbau nicht-rollstuhlgängiger Lift (kein Lift vorhanden) - Einbau rollstuhlgängiger Lift (kein Lift vorhanden).2.2 (0) - mit Rollstuhl oder Gehhilfe überwindbare Höhendifferenzen (Höhendifferenzen Innen und Aussen nicht überwindbar, aber anpassbar).2.3 (0 / -) - Türverbreiterung > 80 cm mit geringen baulichem Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit geringem Aufwand anpassbar) - Türverbreiterung > 80 cm mit grossem baulichem Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit grossem Aufwand anpassbar).2.5 (-/ 0) - mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgänglgem Sanitärraum vorhanden (kein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) - mindestens 50% der Wohnungen mit rollstuhlgängigem Sanitärraum vorhanden (mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgängige Sanitärraum vor.).2.6 (0) - Anpassung Grundriss Küche (Wendefläche mind..4 m x.7 m) (Vergrösserung Küche mit kleinem baulichem Aufwand möglich).2.7 (0) Platz für Gehhilfe/Kinderwagen erstellen (Platz für Gehhilfe/Kinderwagen anpassbar) 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<SIA-Norm (-0.5) (Heizwärmebedarf > SIA-Norm 380/) -Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<90% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 90% SIA-Norm 380/) Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<60% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 60% SIA-Norm 380/) (0) Kühlbedarf: Liegenschaft hat nie Kühlbedarf (einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich) Wärmeerzeugung: - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (zwischen 25% und 65% aus Sonne,Umgebungs und Erdwärme oder 00% aus Biomasse, Biogas und Fernwärme aus KVA, ARA, Geothermie, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (mindestens 65% aus Sonne, Umgebungsund Erdwärme, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie 2.2. Wasserverbrauch: -Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen oder Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten oder WC mit Stopp(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) - Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten und WC mit Stop(Spar)tasten (nichts erfüllt) Codierung von ESI-Indikator nach Sanierung Verbesserung ESI-Rating in Indexpunkten

19 2.2.2 Niederschlagsentwässerung: - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) oder Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) und Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) 3 Standort und Mobilität (0) (0) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen(Hochwasser): - spezielle bauliche Schutzmassnahmen (Abdichtungen, Sicherung vor Wasserschäden, Sicherung der Lüftung) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen (Erdbeben) - spezielle bauliche Schutzmassnahmen bezüglich Erd- Bebensicherheit, sofern erdbebengefährdeter Standort (keine speziellen baulichen Schutzmassnahmen) Beleuchtung / Belichtung: - Verbesserung Beleuchtung und Belichtung (angemessene Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei unübersichtlichen Stellen nicht vorhanden aber anpassbar) Brandschutz: - Verbesserung Brandschutz (bei Gebäuden mit Baujahr 985 oder älterwurden seither keine bedeutenden baulichen Sanierungen vorgenommen ) Raumluftqualität: - Einbau Komfortlüftung (keine Komfortlüftung vorhanden, aber nachrüstbar) Innenlärm: Luftschall - Massnahmen Luftschall gemäss SIA 8 (2006) (Gebäude wurde nach 988 gebaut oder saniert und seither wurden keine spezifischen baulichen Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffen ) Innenlärm: Trittschall - Massnahmen Trittschall gemäss SIA 8 (2006) (Gebäude wurde nach 988 gebaut oder saniert und seither wurden keine spezifischen baulichen Massnahmen bezüglich des Trittschalls ergriffen ) Innenlärm: Geräusche Haustechnik - Massnahmen Trittschall gemäss SIA 8 (2006) (Gebäude wurde nach 988 gebaut oder saniert und seither wurden keine spezifischen baulichen Massnahmen bezüglich des Haustechnik-Geräusche ergriffen )

20 Tabelle 0: Durch Sanierungen ermöglichte Verbesserungen des ESI-Ratings (Verkauf) ESI-Indikator (ESI-Code vor Sanierung). Flexibilität und Polyvalenz Sanierungsmassnahme bzw. Zustand nach Sanierung (Zustand vor Sanierung).2.5 (-/ 0) - Einbau rollstuhgängiger Sanitärraum pro Gebäude (kein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) - Einbau rollstuhlgängiger Sanitärraum pro Etage ( kein Rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase 2... (-0.5) -Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<SIA-Norm (Heizwärmebedarf > SIA-Norm 380/) -Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<90% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 90% SIA-Norm 380/) Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<60% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 60% SIA-Norm 380/) (0) Kühlbedarf: Liegenschaft hat nie Kühlbedarf (einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich) Wärmeerzeugung: - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (zwischen 25% und 65% aus Sonne,Umgebungs und Erdwärme oder 00% aus Biomasse, Biogas und Fernwärme aus KVA, ARA, Geothermie, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (mindestens 65% aus Sonne, Umgebungsund Erdwärme, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie 2.2. Wasserverbrauch: -Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen oder Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten oder WC mit Stopp(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) - Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten und WC mit Stop(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) Niederschlagsentwässerung: - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) oder Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) und Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) Codierung von ESI-Indikator nach Sanierung Verbesserung ESI-Rating in Indexpunkten

21 3. Standort und Mobilität (0) Beleuchtung / Belichtung: - Verbesserung Beleuchtung und Belichtung (angemessene Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei unübersichtlichen Stellen nicht vorhanden aber anpassbar) Brandschutz: - Verbesserung Brandschutz (bei Gebäuden mit Baujahr 985 oder älterwurden seither keine bedeutenden baulichen Sanierungen vorgenommen ) Tabelle : Durch Sanierungen ermöglichte Verbesserungen des ESI-Ratings (Büro) ESI-Indikator (ESI-Code vor Sanierung). Flexibilität und Polyvalenz Sanierungsmassnahme bzw. Zustand nach Sanierung (Zustand vor Sanierung).2. (-/0) - Einbau rollstuhlgängiger Lift (kein Lift vorhanden) - Umbau in rollstuhlg. Lift(nicht-rollstuhlgäng Lift vorh.).2.2 (0) - Höhendifferenzen Innen und Aussen überwinden (Höhendifferenzen Innen und Aussen nicht überwind-, aber anpassbar).2.3 (0 / -) - Türverbreiterung > 80 cm mit geringem baulichen Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit geringem Aufwand anpassbar) - Türverbreiterung > 80 cm mit grossem baulichen Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit grossem Aufwand anpassbar) Einbau rollstuhlgängiger Sanitärraum pro Gebäude (kein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) - Einbau rollstuhlgängiger Sanitärraum pro Etage ( kein Rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<SIA-Norm (-0.5) (Heizwärmebedarf > SIA-Norm 380/) -Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<90% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 90% SIA-Norm 380/) Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<60% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 60% SIA-Norm 380/) (0) Kühlbedarf: Bauliche Eingriffe zur Kühlung (einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich) Wärmeerzeugung: - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (zwischen 25% und 65% aus Sonne,Umgebungs und Erdwärme oder 00% aus Biomasse, Biogas und Fernwärme aus KVA, ARA, Geothermie, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (mindestens 65% aus Sonne, Umgebungsund Erdwärme, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie Codierung von ESI-Indikator nach Sanierung Verbesserung ESI-Rating in Indexpunkten Wasserverbrauch: -Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende

22 Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten oder WC mit Stopp(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) - Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten und WC mit Stop(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) Niederschlagsentwässerung: - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) oder Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) und Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) 3. Standort und Mobilität (0) (0) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen (Erdbeben) - spezielle bauliche Schutzmassnahmen bezüglich Erdbebensicherheit, sofern erdbebengefährdeter Standort (keine speziellen baulichen Schutzmassnahmen) Beleuchtung / Belichtung: - Verbesserung Beleuchtung und Belichtung (angemessene Beleuchtung und Belichtung Insbesondere bei unübersichtlichen Stellen nicht vorhanden aber anpassbar) Brandschutz: - Verbesserung Brandschutz (nur wenn vor 985 gebaut und seither keine baulichen Sanierungen zur Verbesserung des Brandschutzes vorgenommen) Raumluftqualität: - Einbau Komfortlüftung (keine Komfortlüftung vorhanden, aber nachrüstbar) Wie aus einem Vergleich der letzten Spalten der Tabellen 9 hervorgeht, sind die Sanierungsmassnahmen mit maximalen Auswirkungen auf das ESI-Rating je nach Nutzungsart der Immobilie verschieden. Während bei Liegenschaften mit Wohnnutzung (MFH) Massnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz (d.h. insbesondere Massnahmen zur Senkung des Heizwärmebedarfs pro m 2 Wohnfläche) mit Abstand die höchsten Nachhaltigkeitseffekte aufweisen, bewirken bei Verkaufsimmobilien Massnahmen zur Senkung des Kühlbedarfs eine maximale Zunahme des ESI-Ratings. Bei Büroimmobilien schliesslich sind es Massnahmen zur Verbesserung der Nutzerflexibilität (d.h. insbesondere 2

23 die Verbreiterung von Türen zwecks Einrichtung von Rollstuhlgängigkeit), welche gemessen am ESI-Rating die höchsten Nachhaltigkeitseffekte auslösen. 5. Kosten-/Nutzen-Abschätzung von Sanierungsmassnamen ESI-Indikator (ESI-Code vor Sanierung). Flexibilität und Polyvalenz Sanierungsmassnahme bzw. Zustand nach Sanierung (Zustand vor Sanierung).2. - Einbau nicht-rollstuhlgängiger Lift (kein Lift vorhanden) - Einbau rollstuhlgängiger Lift (kein Lift vorhanden).2.2 (0) - mit Rollstuhl oder Gehhilfe überwindbare Höhendifferenzen (Höhendifferenzen Innen und Aussen nicht überwindbar, aber anpassbar).2.3 (0 / -) - Türverbreiterung > 80 cm mit geringen baulichem Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit geringem Aufwand anpassbar) - Türverbreiterung > 80 cm mit grossem baulichem Aufwand (Türbreite < 80 cm, mit grossem Aufwand anpassbar).2.5 (-/ 0) - mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgänglgem Sanitärraum vorhanden (kein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden) - mindestens 50% der Wohnungen mit rollstuhlgängigem Sanitärraum vorhanden (mindestens 0% der Wohnungen mit rollstuhlgängige Sanitärraum vor.).2.6 (0) - Anpassung Grundriss Küche (Wendefläche mind..4 m x.7 m) (Vergrösserung Küche mit kleinem baulichem Aufwand möglich).2.7 (0) Platz für Gehhilfe/Kinderwagen erstellen (Platz für Gehhilfe/Kinderwagen anpassbar) 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<SIA-Norm (-0.5) (Heizwärmebedarf > SIA-Norm 380/) Um die Nachhaltigkeitseffekte der Sanierungsmassnahmen im Vergleich zu ihren Kosten abschätzen zu können, werden in der Tabelle 2 für jede Sanierungsmassnahme die Kostenschätzungen pro m 2 Mietfläche zusammen mit ihrer Auswirkung auf das ESI-Rating aufgeführt (für das Referenz-Mehrfamilienhaus in Meins et al. (202) bzw. für die Referenz- Verkaufs- bzw. Büroimmobilie). Diese Angaben dienen zur Beurteilung, welche Massnahme innerhalb eines Einzelindikators durchgeführt werden sollen (beispielsweise ob beim Heizwärmebedarf eine Einhaltung von 60%, 90% oder 00% des SIA-Grenzwertes erzielt werden soll) und bei welchen Einzelindikatoren Massnahmen durchgeführt werden sollen (beispielsweise ein Vergleich von Massnahmen im Bereich Heizwärmebedarf mit Massnahmen im Bereich Rollstuhlgängigkeit). Tabelle 2: Kostenschätzung und ESI-Rating-Erhöhung von Sanierungsmassnahmen (MFH) Kostenschätzung ) (in CHF pro m 2 Mietfläche 2) ) Verbesserung pro ESI-Punkt und m 2 Mietfläche '

24 -Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<90% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 90% SIA-Norm 380/) Reduktion Heizwärmebedarf mit Dämmung<60% SIA-N. (Heizwärmebedarf > 60% SIA-Norm 380/) (0) Kühlbedarf: Liegenschaft hat nie Kühlbedarf (einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich) Wärmeerzeugung: - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme Bedarfs (zwischen 25% und 65% aus Sonne,Umgebungs und Erdwärme oder 00% aus Biomasse, Biogas und Fernwärme aus KVA, ARA, Geothermie, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie) - Nutzung erneuerbarer Energie zur Deckung des Wärme bedarfs (mindestens 65% aus Sonne, Umgebungsund Erdwärme, d.h. vorher keine Nutzung erneuerbarer Energie 2.2. Wasserverbrauch: -Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen oder Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten oder WC mit Stopp(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) - Reduktion Wasserverbrauch durch wassersparende Armaturen und Haushaltgeräte,WC mit kleinen Spültasten und WC mit Stop(Spar)tasten (keines der 3 Kriterien erfüllt) Niederschlagsentwässerung: - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) oder Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) - Verbesserung Niederschlagsentwässerung durch verzögerte Wasserableitung z.b. über Retentionsbecken, Dachretentionen (extensive Begrünung) mit Bodensubstrat (Flach- und Schrägdach) und Staukanal / Versickerungen (Schachtversickerung, Versicherungs- Becken) / Retention über Speichervolumen wie.z.b. Zisternen (keines der beiden Kriterien erfüllt) 3 Standort und Mobilität (0) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen(Hochwasser): - spezielle bauliche Schutzmassnahmen (Abdichtungen, Sicherung vor Wasserschäden, Sicherung der Lüftung) Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen (Erdbeben) - spezielle bauliche Schutzmassnahmen bezüglich Erd- Bebensicherheit, sofern erdbebengefährdeter Standort (keine speziellen baulichen Schutzmassnahmen) Beleuchtung / Belichtung: - Verbesserung Beleuchtung und Belichtung (angemessene Beleuchtung und Belichtung Insbesondere bei unübersichtlichen Stellen nicht vorhanden aber anpassbar)