Verfahren für Baugemeinschaften / Konzeptverfahren in Stuttgart. Praxisabend Grund zu Bauen Wien

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1 Verfahren für Baugemeinschaften / Konzeptverfahren in Stuttgart Praxisabend Grund zu Bauen Wien Landeshauptstadt Stuttgart Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung Kontaktstelle Baugemeinschaften Michael Kunert

2 Stuttgart eine landschaftsbetonte, grüne Stadt und eine Panoramastadt, eine Stadt topografischer Enge mit ausgeprägtem Relief, und einer weitestgehend ausentwickelten Siedlungsfläche

3 Stuttgart Innenstadt

4 Stuttgarter Wohnungsmarkt Hoher Druck durch Bevölkerungswachstum und Zuwanderung Reine Innenentwicklung, Nachfrage nach integrierten Lagen Hohe, immer noch steigende Mieten, hohe Immobilienpreise Defizit an bezahlbarem / gefördertem Wohnraum,

5 Preisgünstiges Wohnen? Auslaufende Belegungsbindungen im Bestand Wenig Akzeptanz von Wohnbauförderung in der Immobilienwirtschaft Fehlende Synchronisierung von Wohnungbauförderung in der Innenentwicklung Verknappung von Bauland, fehlende Quotierung auch bei städtischem Bauland (Verkaufserlös hatte Vorrang)

6 Zielzahlen Wohnungsbau 1800 neue Wohnungen/Jahr davon 600 WE gefördert davon 300 WE im Sozialen Wohnungsbau Maßnahmen Handlungsstrategie urbanwohnen Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) Grundsatzbeschluss Baugemeinschaften Grundsatzbeschluss Konzeptverfahren Lenkungskreis Wohnen (beim OB)/ Bündnis für Wohnen

7 Die Rolle von Baugemeinschaften Neues Segment im Wohnungsmarkt Baustein für qualitative Stadtentwicklung Partizipative Stadtentwicklung AUCH: Beitrag zum bezahlbaren Wohnen Ausgangssituation: Lange Tradition des Arbeitens mit Investoren, lange Zeit kein Pflaster für Baugemeinschaften zunächst eher private Initiativen

8 Beispiel Stuttgart-Nord/ Killesberg, Grüne Fuge (Adolf-Fremd-Weg) Grüne Fuge Killesberghöhe Killesbergpark Arnim Kilgus 09/2013

9 Beispiel Stuttgart-Nord/ Killesberg, Grüne Fuge (Adolf-Fremd-Weg) Vergabe 3 Grundstücken an Baugemeinschaften 2011 (vor Grundsatzbeschluss Baugemeinschaften) Sehr große Nachfrage (50 Bewerbergruppen für 3 Grundstücke) Einstufiges Verfahren: Hoher Aufwand für Bewerber (u.a. Architekturkonzepte) und Auslober (Prüfung, Begleitung) Abgrenzung von Gebotspreis (50%) und Konzeptqualitäten (50%) Hohe Kaufpreisgebote Hohe Architekturqualität erreicht

10 Beispiel Stuttgart-Nord/ Killesberg, Grüne Fuge (Adolf-Fremd-Weg) Erkenntnisse: Erforderlich: Klare Struktur des Verfahrens, Präziser und belastbarer Kriteriensatz Mehrstufiges Verfahren als Regulativ bei hoher Nachfrage Ausschlusskriterien Gruppenkonzepte einfordern Bauliche und gruppenbezogene Qualitäten abfragen und sichern

11 Grundsatzbeschluss des Gemeinderats Bürger bauen mit - Baugemeinschaften in Stuttgart Abstimmung mit Fachämtern, Bürgern und externen Experten Beschlussfassung November 2012 Im Grundsatzbeschluss wird die künftige Verfahrensweise bei der Vergabe von städtischen Grundstücken an gemeinschaftliche Wohnprojekte / Baugemeinschaften geregelt.

12 Kontaktstelle Baugemeinschaften (ab 2012) Aufgaben Konditionierung von Standorten, in enger Abstimmung mit Stadtentwicklungsplanung, Stadtplanung und Liegenschaftsverwaltung Konzipieren und Begleiten der Verfahren zur Vergabe von Grundstücken Begleitung und Beratung der Baugruppen und der Projekte im Verfahren, Qualitätssicherung Ansprechpartner für Interessenten, Öffentlichkeit, Verwaltung, Politik Öffentlichkeitsarbeit, Publikationen, Veranstaltungen

13 Kontaktstelle Baugemeinschaften Öffentlichkeitsarbeit, Publikationen, Informations- und Fachveranstaltungen

14 Vergabe von Baugrundstücken an Baugruppen Die Stuttgarter Verfahrensweise Öffentliche Ausschreibung von städtischen Grundstücken an Baugemeinschaften / Wohnprojekte Vergabe zum Festpreis Verfahrensgebühr (1% vom Kaufpreis) Mehrstufiges Vergabeverfahren mit Optionsphase Vergabeziele auf Basis standortspezifischer städtebaulicher Vorgaben sowie Quartiersprogramm (Kriterienkatalog für Vorprüfung und Auswahl) Konzeptwettbewerb: gruppenbezogene und objektbezogene Qualitäten

15 Bürger bauen mit - Baugemeinschaften in Stuttgart Grundsatzbeschluss des Gemeinderats 1. Die Vergabe erfolgt in zwei Stufen: Stufe 1: Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundung Stufe 2: Zuschlagverfahren / Bewerbung (Konzeptvorschlag). 2. Teilnahmeberechtigter Interessentenkreis: Selbst initiierte ( private ) Baugemeinschaften Von Architekten initiierte Baugemeinschaften Bauträger- und projektentwicklergestützte Baugemeinschaften Gemeinschaftliche Mietwohnprojekte mit Bauträger/ Baugenossenschaften oder als neue Genossenschaft Selbstnutzer Gruppen haben Vorrang/ Bewerbung durch Gruppe

16 Verfahrensablauf Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundung (3-6 Monate) Gruppenbildung, Rückfragebeantwortung Zuschlagverfahren / Bewerbung (Konzeptvorschlag) (6 Monate) Erarbeitung Konzeptvorschlag durch Bewerber Rückfragekolloquium/ Workshop durch LHS Beratung Wohnbauförderung, Bescheinigung Förderfähigkeit Vorprüfung, Auswahlgremium Vergabe Grundstücksoption anhand Rangliste, mit Nachrückern Optionsphase (6-9 Monate, endet mit Kaufvertragsabschluss) Koordination gemeinschaftlicher Aufgaben/ Kooperationen (mehrere Projekte/ in Baufeldern) Anträge Wohnbauförderung Klärung Finanzierungsfragen Kaufvertrag (Kenntnis/ Beschluss Gemeinderat)

17 Einzureichende Unterlagen/ Anforderungen Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundung (Stufe 1): Kurze Erläuterung (Freitext, 1-3 Seiten): Beschreibung Projektidee, Ziele Beschreibung der Gruppe, Engagement Verpflichtungserklärungen (Formblätter mit Unterschriftenliste): Gruppenzusammensetzung (Füllungsgrad 50%) Nachweis Finanzierung (einfache Erklärung)

18 Einzureichende Unterlagen/ Anforderungen Zuschlagverfahren / Bewerbung mit Konzeptvorschlag (Stufe 2 ) Bewerbungsunterlagen (Pläne, Bilder, Freitext, Formblätter): Erläuterung und Darstellung gruppenbezogener und objektbezogener Konzeptvorschläge Erläuterungen zum Prozess der Gruppenbildung und zur gemeinschaftlichen Ideenfindung Maßstäblicher Vorentwurf, einfache Darstellung zulässig Angaben zur Baugemeinschaft und zum Planungsteam (Zusammensetzung, Füllungsgrad : 2/3 Vollständigkeit, Rechtsstatus) Verpflichtungserklärungen, Nachweise über Leistungsfähigkeit, Finanzierbarkeit des Projekts, ggf. Förderfähigkeit

19 Bewertungskategorien und Vergabekriterien Vorprüfung/ Auswahlgremium Die Vorprüfung wird ämterübergreifend besetzt. (Federführung Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung) Vorprüfung ermittelt vorläufige Rangfolge anhand Prüfkriterien Das Auswahlgremium wird verfahrensbezogen besetzt, bestehend aus Vertretern des Gemeinderats, der Stadtverwaltung, des Stadtbezirks und externen Sachverständigen. Dem Auswahlgremium obliegt die Gesamtwürdigung der vorgeprüften Angebote auf der Grundlage des Vorprüfberichts (Orientierungsrahmen). Im Auswahlgremium hat die verbal-argumentative Bewertung grundsätzlich Vorrang vor der Bewertung nach Prüfkriterien.

20 Bewertungskategorien und Vergabekriterien Objektbezogenes Konzept Gewichtung mit 60% Baukultureller Anspruch und Innovationsgehalt Konzeptvielfalt / Grundrissvariabilität Aufenthalts- und Nutzungsqualität der gemeinschaftlichen Flächen, Hauserschließung und Hausfreiflächen Energiestandard und bauökologische Qualitäten Gruppenbezogenes Konzept Gewichtung mit 40% Gemeinschaftsorientierte Wohnmodelle und aktive Durchmischung Förderfähigkeit des Wohnraums und soziale Inklusion (Integrationsleistung) Stabilität und Identität der Gruppe

21 Optionsphase - Kooperationen Aufgaben der Baugruppen Auffüllen der Gruppe (Zum Kaufvertrag 100% angestrebt) Klärung Finanzierung mit Zusagen der Bank(en) Förderbescheide bei Wohnbauförderung Nachweis Eigenkapital in Höhe des Grundstückspreises Koordination gemeinschaftlicher Aufgaben (z.b. TG, Freiraum, Gemeinschaftsräume) Baugenehmigung, Teilungserklärung Leistungen der Stadt Beratung, Begleitung, Verhandlung Vorbereiten von Verträgen und Grundlagenvereinbarungen

22 Realisierte Projekte (Projektstart bis 2011): 1. Rohracker: Ehemalige Nudelfabrik, 2. Heusteigviertel: Ehemalige Schnapsfabrik 3. Burgholzhof: Generationen-Wohnprojekt Wabe, Genossenschaftsprojekt Haus Mobile, Wohnen und Kindertagestätte Gandhi, Haus MOSAIK 4. Bad Cannstatt: Wohnen und Arbeiten Glockenstraße, 5. Wolfbusch: Passivhäuser 6. Killesberg/ Grüne Fuge : Lebenslanges Wohnen im Eigentum, Think Green, Convenido Quartier am Wiener Platz (Schoch-Areal) Wolfbusch 5 Killesberg / Grüne Fuge Killesberg / Rote Wand 6 Bürgerhospital Standortchancen für Baugemeinschaften 3 Rolandstraße Burgholzhof 4 RosenSteinviertel Glockenstraße Wasserwerk Ehem. Frauengefängnis NeckarPark Aktuelle Standorte (seit 2012) z.t. im Verfahren, z.t. in Vorbereitung Mögliche zukünftige Standorte Olga-Areal Breitscheidstraße Mörikestraße 2 Schnapsfabrik Hackstraße/Stöckach Nudelfabrik 1 Bernsteinstraße Hechinger Straße Landeshauptstadt Konzeption und Stuttgart Koordination: Amt LHS für Stuttgart Stadtplanung 61-AL/SW und Fricke/Kunert Stadterneuerung 01/2015 Kontaktstelle Baugemeinschaften

23 Herausforderungen / Aufgaben Programmvorgabe und Qualitätsziele als Grundlage der Ausschreibung, Bestandteil von Kaufverträgen und Grundlagenvereinbarungen Im Konzeptwettbewerb: Überfrachtung vermeiden aber Qualitäten sichern Aufwand, Verfahrensdauer optimieren Verfahren evaluieren, Kriterien weiterentwickeln Rahmenbedingungen weiterentwickeln: Förderprogramme ergänzen, ausweiten Innovationen (rechtlich) ermöglichen (z.b. Mobilität) Szene vor Ort ausbauen, qualifizieren Neue Modelle, Kooperationen

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Kontakt: Landeshauptstadt Stuttgart Kontaktstelle Baugemeinschaften Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung 61-AL/SW Strategie Wohnen Michael Kunert Eberhardstraße Stuttgart Telefon: Fax: Web: