Überleitung von Grundstücksnutzungen der ehemaligen DDR in die Rechtsformen des BGB

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1 Berichte aus der Rechtswissenschaft Monika Ramme Überleitung von Grundstücksnutzungen der ehemaligen DDR in die Rechtsformen des BGB Shaker Verlag Aachen 1999

2 INHALTSVERZEICHNIS: Einleitung 1. Kapitel: Grundstücksnutzungen nach dem Bodenrecht der ehemaligen DDR A. Begriff und Grundlagen des Bodenrechts 7 B. Arten der Grundstücksnutzung 11 I. Dingliche Nutzungsrechte 11 II. Vertragliche Nutzungsrechte 12 III. Umfassendes gesetzliches Nutzungsrecht der LPG nach 18 LPGG 12 IV. Faktische Bebauungen 12 V. Miet-und Pachtverhältnisse 13 C. Die Grundstücksnutzungen im Einzelnen 15 Dingliche Nutzungsrechte 1. Nutzungsrecht aufgrund Verleihung an einem volkseigenen Grundstück ( 286 Abs. 1 Nr. 1,287 ZGB) a) b) c) d) e) Begründung aa) Voraussetzungen der Verleihung Berechtigte Inhalt aa) Bestimmungsgemäße Nutzung cc) dd) Begründung selbständigen Gebäudeeigentums Entgelt Dauer Übertragbarkeit Vererblichkeit Aufhebung/Verzicht

3 II f) Entzug Nutzungsrecht aufgrund der Zuweisung genossenschaftlich genutzten Bodens ( 286 Abs. 1 Nr.2,291 ZGB) a) Begründung aa) b) Inhalt aa) cc) dd) Voraussetzungen der Zuweisung Berechtigte Bestimmungsgemäße Nutzung Begründung selbständigen Gebäudeeigentums Entgelt Dauer c) Übertragbarkeit/Vererblichkeit d) Aufliebung/Verzicht e) Entzug Nutzungsrecht für Wohnungsbaugenossenschaften a) Nutzungsrecht für gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften b) Nutzungsrecht für Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften Nutzungsrecht nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude Nutzungsrechte für andere Staaten Isolierte Nutzungsrechte Vertraglich begründete Nutzungsrechte 1. Nutzungsrecht aufgrund eines Vertrages über die Nutzung von Bodenflächen zur Erholung ( 286 Abs. 1 Nr. 4,312ff ZGB) a) Begründung aa) cc) dd) b) Inhalt aa) cc) dd) Abschluß eines Nutzungsvertrages Subjekte des Vertrages Schriftform Genehmigungsbedürftigkeit Bestimmungsgemäße Nutzung Begründung von Eigentum an einer Baulichkeit Entgelt Dauer c) Übertragbarkeit d) Vererblichkeit

4 in e) Beendigung des Nutzungsverhältnisses 47 aa) Beendigung durch den Nutzungsberechtigten 47 Beendigung durch den Überlassenden 48 cc) Beendigung durch gerichtliche Entscheidung Vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht nach 459 ZGB 50 a) Begründung 51 b) Inhalt 51 c) Rechtliche Ausgestaltung 53 d) Sonderstellung der Rechtsverhältnisse nach 459 ZGB 53 III. Umfassendes gesetzliches Nutzungsrecht der LPG nach 18 LPGG Begründung Inhalt 56 a) Recht zur umfassenden Bodennutzung 56 b) Begründung selbständigen Gebäudeeigentums, 27 LPGG Übertragbarkeit 57 IV. Faktische Bebauungen Hängende Fälle beim Eigenheimbau Unechte Datschen Überlassungsverträge Hängende Gebäudekaufverträge Baulandübertragung an Gemeinden Musterstatuten Hängende Fälle im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau Sonstige hängende Fälle Kapitel: Fortbestand der Grundstücksnutzungen nach dem Beitritt 65 A. Überblick zur Übergangsgesetzgebung nach dem Beitritt 65 B. Die Regelungen im Einzelnen 69 I. Dingliche Nutzungsrechte Fortbestand der Nutzungsrechte 69

5 rv a) Grundsatz, Art Abs. 1 EGBGB 70 aa) betroffene Nutzungsrechte 71 ausgeschlossene Nutzungsrechte 71 b) Bestandteilsregelung, Art Abs. 2 EGBGB 72 aa) Grundlage und Prinzip der Bestandteilsregelung 72 Anwendungsbereich der Bestandteilsregelung 74 c) Grundbucheintragung 74 d) Rangbestimmung 77 e) Sonderregelungen hinsichtlich des Fortbestands 77 aa) Fortbestand des Nutzungsrechts bei 77 Untergang des Gebäudes Fortbestand des Nutzungsrechts bei 78 Zwangsversteigerung des Grundstücks f) Gutgläubiger Erwerb 79 g) Übertragbarkeit 80 h) Vererblichkeit 81 i) Aufhebung 81 j) Entzug 83 k) Ausschluß der Restitution, 411 VermG Fortbestand des Gebäudeeigentums 87 a) Grundsatz, Art Abs. 1 S. 1 EGBGB 87 b) Neubegründungen, Art Abs. 1 S. 2 EGBGB 88 c) Verkehrsfähigkeit von Gebäudeeigentum, 91 Art Abs. 1 EGBGB aa) Erfaßte Formen von Gebäudeeigentum 92 Anlegung eines Gebäudegrundbuchblattes 92 cc) Eintragung eines Widerspruchs gem. 11 GGV 93 dd) Übertragbarkeit 95 ee) Vererblichkeit 97 ff) Beleihbarkeit 98 gg) Inhaltsänderung 101 hh) Aufhebung 103 (1) Aufhebungserklärung 103 (2) Zustimmungserfordernis 105 (3) Rechtsfolgen der Aufhebung Fortbestand isolierter Nutzungsrechte 106 a) Problem des Fortbestands im Allgemeinen 106

6 b) Einzelprobleme 109 II. Vertraglich begründete Nutzungsrechte Nutzungsrecht aufgrund eines Vertrages über die Nutzung von 112 Bodenflächen zur Erholung ( 286 Abs. 1 Nr. 4,312ff ZGB) a) Fortbestand der Nutzungsverhältnisse, 112 Art Abs. 1 EGBGB aa) Grundsatz 112 Anpassung durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz 113 b) Anhebung der Nutzungsentgelte, 114 Art Abs. 2 EGBGB c) Fortbestand des Eigentums an Baulichkeiten, 116 Art Abs. 1 EGBGB d) Vertrags-Moratorium, Art a EGBGB Vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht nach 459 ZGB 119 a) Fortbestand der Nutzungsverhältnisse, 119 Art EGBGB b) Fortbestand des Gebäudeeigentums, 119 Art Abs. 1 EGBGB c) Anwendbarkeit der Bestandteilsregelung 121 gem. Art Abs. 2 EGBGB III. Umfassendes gesetzliches Nutzungsrecht der LPG nach 18 LPGG Aufhebung des 18 LPGG Besitzschutz durch Moratorium gem. Art a EGBGB Fortbestand des Gebäudeeigentums, Art b EGBGB 125 a) Verkehrsfähigkeit des Gebäudeeigentums 126 b) Grundbucheintragung, Art c EGBGB Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum 128 nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz IV. Faktische Bebauungen Besitzschutz durch Moratorium gem. Art a EGBGB Aufnahme in den Anwendungsbereich des SachenRBerG 133

7 VI C. Vorläufige rechtliche Einordnung der Grundstücksnutzungen 135 in die Sachenrechtsordnung des BGB I. Problemstellung 135 II. Beschränkung auf dingliche Nutzungsrechte 137 III. Möglichkeiten der rechtlichen Einordnung Subjektiv - öffentliches Recht 138 a) Begriff und Voraussetzungen des subjektiv-öffentlichen Rechts 139 b) Bedeutungswandel durch Rechtsänderung nach dem Beitritt Beschränktes dingliches Recht 143 a) Begriff des beschränkten dinglichen Rechts 143 b) Merkmale des beschränkten dinglichen Rechts 144 aa) Beschränkung des Grundeigentums 144 Absolutheit 145 cc) Rang 147 c) Voraussetzungen der Entstehung eines beschränkten dinglichen 148 Rechts aa) Einigung 149 (1) Öffentlich-rechtlicher Entstehungstatbestand der 149 Nutzungsrechte (2) Vergleich mit Zwangshypothek 149 Grundbucheintragung 150 d) Verhältnis zur Bestandteilseigenschaft der Nutzungsrechte 151 gem. Art Abs. 2 S. 1 EGBGB aa) Auslegung da Regelungen des EGBGB 153 (1) Wortlaut 154 (2) Systematischer Zusammenhang 155 (3) historisch-teleologische Kriterien 155 Vergleich mit Akzessorietät der Hypothek 157 cc) Berücksichtigung der Grundprinzipien/Zielsetzungen 158 des SachenRBerG e) Ergebnis 160

8 3. Kapitel: Endgültige Überleitung der Grundstücksnutzungen in 163 Rechtsformen des BGB im Wege der Sachenrechtsbereinigung vn A. Grundprinzipien des SachenRBerG 165 I. Bestandsschutz baulicher Investitionen 165 II. Anerkennung vorgefundener Besitzstände 165 III. Interessenausgleich zwischen Grundstückseigentümer und Nutzer 166 B. Voraussetzungen einer Überleitung im Wege 167 der Sachenrechtsbereinigung I. Anwendbarkeit des SachenRBerG Sachlicher Anwendungsbereich 167 a) nach Art des Nutzungstatbestandes 167 aa) Gegenstände der Sachenrechtsbereinigung, 167 1,4 bis 7 SachenRBerG Ausschlußtatbestände, 1 Abs. 2,3 und 2 SachenRBerG 176 b) nach erfaßter Grundstücksfläche, 21 ff SachenRBerG Persönlicher Anwendungsbereich, 9 SachenRBerG Zeitlicher Anwendungsbereich, 8 SachenRBerG Abgrenzung zum Schuldrechtsanpassungsgesetz Verhältnis zum Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz Verhältnis zum Vermögensgesetz 182 II. Bestimmbarkeit des Bodenwerts 183 III. Durchführung der Sachenrechtsbereinigung mittels der Anspruchslösung Wahlrecht des Nutzers zwischen Anspruch auf Erbbaurechtsbestellung 186 und Anspruch auf Ankauf des Grundstücks a) Grundsatz, 15 Abs. 1 SachenRBerG 186 b) Gründe für das Wahlrecht Inhalt der Ansprüche im einzelnen 188 a) Anspruch auf Erbbaurechtsbestellung 188

9 Vffl b) Anspruch auf Ankauf des Grundstücks Beteiligte 197 a) Nutzer 197 b) Grundstückseigentümer 200 aa) im Grundbuch eingetragener Grundstückseigentümer 200 Verpflichtung des Verfügungsberechtigten nach 8 VZOG 203 (1) Wortlaut des 14 SachenRBerG 204 (2) Umfang der Verfügungsbefugnis nach 8 VZOG 205 (a) Umfang der Verfügungsbefugnis 206 im Allgemeinen (b) Spezialfalldes 8VZOG 206 (3) Ausgleichsanspruch nach 8 Abs. 4 SachenRBerG 207 (a) Problemstellung 207 (b) Lösungsmöglichkeiten 208 (aa) Einschränkende Auslegung des Abs. 4 VZOG ( Teleologische Reduktion des Abs. 4 VZOG (4) Berücksichtigung der Zielsetzungen von 211 SachenRBerG und VZOG (5) Ergebnis 212 cc) Verpflichtung eines bestellten Vertreters Ausgestaltung des Wahlrechts 214 a) Rechtsnatur des Wahlrechts 214 aa) Wahlschuld 214 Begründung eines gesetzlichen Schuldverhältnisses 216 b) Ausübung des Wahlrechts 217 c) Form der Wahlrechtserklärung, 16 Abs. 1 S. 1 SachenRBerG 218 aa) Schriftform 218 Notarielle Beurkundung? 218 d) Frist der Wahlrechtserklärung, 16 Abs. 2 u. 3 SachenRBerG 219 e) Ausschluß des Wahlrechts Verhältnis des Wahlrechts zu den Ansprüchen auf 220 Erbbaurechtsbestellung und Ankauf a) nach Ausübung des Wahlrechts 221 b) vor Ausübung des Wahlrechts 221 aa) Trennung zwischen Ausübung des Wahlrechts und 222

10 IX Geltendmachung der Ansprüche auf Erbbaurechtsbestellung bzw. Ankauf Einheit zwischen Ausübung des Wahlrechts und 223 Geltendmachung der Ansprüche auf Erbbaurechtsbestellung bzw. Ankauf cc) Stellungnahme 223 (1) Wortlaut des 15 Abs. 1 SachenRBerG 223 (2) Rechtsnatur des Wahlrechts 224 gem. 15 Abs. 1 SachenRBerG (3) Systematische Stellung der 15,32,61 SachenRBerG 225 (4) Möglichkeiten der Ausübung des Wahlrechts 226 (5) Wortlaut des 61 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG 227 (6) Zielsetzungen des SachenRBerG 227 dd) Ergebnis Beschränkung des Wahlrechts des Nutzers 228 a) Einschränkung des Anwendungsbereichs 229 b) Einwendungen und Einreden des Grundstückseigentümers 230 aa) Nachrangigkeit des Sachenrechtsbereinigungsverfahren, SachenRBerG Nicht mehr nutzbare Gebäude und nicht ausgeübte 230 Nutzungsrechte, 29 SachenRBerG cc) Redlichkeitseinrede, 30 SachenRBerG 232 (1) Unredlichkeit nach 4 Abs. 3 VermG 233 (a) Begriff der Unredlichkeit 233 (b) Regelbeispiele des 4 Abs. 3 VermG 234 (c) maßgeblicher Zeitpunkt 235 (2) fingierte Unredlichkeit nach 4 Abs. 2 S. 2 VermG 235 dd) Sonstige Einwendungen und Einreden 237 c) Nachzahlungspflicht gem. 71 SachenRBerG 238 IV. Verfahrensrechtliche Durchsetzung der Ansprüche aus dem SachenRBerG 239 C. Folgen der Sachenrechtsbereinigung 241 I. Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum im Falle der Erbbaurechtsbestellung 241 a) Erlöschen des Gebäudeeigentums 241

11 b) Erlöschen des Nutzungsrechts 242 c) Rechtsfolgen im Falle des Ankaufs 243 a) Vorläufiges Fortbestehen von Nutzungsrechten 243 und Gebäudeeigentum b) Möglichkeiten einer Zusammenführung von Grundstücks- 245 und Gebäudeeigentum aa) Aufhebung nach Art Abs. 6 EGBGB 245 (1) Belastung des Gebäudeeigentums mit Rechten Dritter, Abs. 2 SachenRBerG (2) zeitlicher Geltungsbereich des 78 SachenRBerG 247 Bestandteilszuschreibung 249 II. Herstellung BGB-konformer Rechtsverhältnisse 251 III. Gleichstellung von faktischen Bebauungen (Wegfall des Besitzschutzes)