Projektentwicklung von Corporates: Die Sicht des Projektentwicklers. Dr. Rüdiger von Stengel

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Philipp Siegel
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1 Projektentwicklung von Corporates: Die Sicht des Projektentwicklers Dr. Rüdiger von Stengel 3. Juli 2014

2 Agenda 1. Art Invest Real Estate. Strategie. Unternehmensgruppe. Team. 2. Projektentwicklung von Corporates. Erfolgsfaktoren und Risiken. 3. Unsere Corporate-Projekte. Development. 4. Erfolgsfaktoren. Maßnahmen zur effizienteren Zusammenarbeit. 2

3 ART INVEST REAL ESTATE. STRATEGIE. UNTERNEHMENSGRUPPE. TEAM. 3

Nutzungsart: Büro, Geschäftshäuser, Retail und Hotels Standorte: Sehr gute Lagen in deutschen Metropolregionen, insbesondere in Berlin,

4 Art Invest Real Estate - Strategie Art-InvestReal Estate investiert in Gewerbeimmobilien mit Wertschöpfungspotential in sehr guten Lagen großer Städte. Nutzungsart: Büro, Geschäftshäuser, Retail und Hotels Standorte: Sehr gute Lagen in deutschen Metropolregionen, insbesondere in Berlin, Frankfurt, Köln, Hamburg, München, Stuttgart, Düsseldorf und Bonn sowie ausgewählte Hotel-/ Retailstandorte Mindestinvestitionsvolumen: ab 20 Mio. Aachen Wertschöpfungspotential: (Re-)Development, Repositionierung, Leerstandsabbau, kurze Mietvertragslaufzeiten 4

5 Die Zech Group. Know-how um die Immobilie Finanzen, Controlling, Bilanzen, IT, HR, Legal, ZD, M&A, Komm. Projektentwicklung Fondsgeschäft Asset- u. Property-Management Umwelt/Technologie Planung Bauen 5

6 Art Invest Real Estate Unternehmensgruppe Art -Invest Real Estate Funds 5 Sondervermögen 700 Mio. committed ca. 1,5 Mrd. Assets under Management 12 Mitarbeiter Art -InvestReal Estate Management Berlin Art -Invest Real Estate 43 Mitarbeiter ca. 0,8 Mrd. Assets under Management Auflage & Fonds- Management AIRE Spezialfonds 1 AIRE Spezialfonds n AM Dienstleistungen Düsseldorf / Köln Frankfurt Hamburg München AM Dienstleistungen PE - Management AIRE Projekt 1 AIRE Projekt n JV JV Beteiligung Stand: Mai

7 Unser Team Wir, die Menschen bei Art-Invest Real Estate 1 suchen bei jeder Immobilie nach Komponenten, um Mehrwerte für Mieter und Investoren zu schaffen 2 legen großen Wertauf ein aktives Management,überlegte Entscheidungen und ein pro-aktives Handeln 3 heben Werte durch klassische Projektentwicklung, Repositionierung oder Ankauf unterbewerteter Assets 4 investieren ausschließlich in hochwertige Immobilien in guten Lagen 5 handeln authentisch und integer als Grundlage für langfristige, vertrauensvolle Partnerschaften und Weitere 7

8 PROJEKTENTWICKLUNG UND CORPORATES. ERFOLGSFAKTOREN UND RISIKEN 8

9 Der deutsche Projektentwicklungsmarkt Trends im deutschen Projektentwicklungs-Markt: Steigende Projektentwicklungsaktivität im Bürosektor dank steigender Mieten in A-Lagen und niedrigen Zinsen Starker Fokus auf nicht-spekulative Projekte o Die hohe Mobilität und Erreichbarkeit Dank Internet, Handy und sozialer Medien bewirkt, dass die Menschen m² Gesamtvolumen Projektentwicklung (fertiggestellt) weniger am Arbeitsplatz und mehr von unterwegs arbeiten o Dies bewirkt einen neuen Trend hin zu effizienteren, 0 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14* '15* flexibleren Büroflächen häufig auch Open-Space- Quelle: Savills, *Prognosen Savills Büros die den allgemeinen Flächenbedarf der Unternehmen senken und die Kommunikation zwischen den Mitarbeitern Projektentwicklungen nach Volumen im Jahr 2012 vereinfachen 15% o Da diese in vielen alten Gebäuden aufgrund der geringen Raumtiefen und -höhen nicht abgebildet werden können, besteht ein neuer Bedarf an effizienteren, nutzerorientierten Neubauten, in denen sich die Ansprüche an Geschosshöhe, 25% 60% Wohnen Büro Sonstige Raumtiefenund Luftwechselabbilden lässt. Quelle: wgf AG,

Bauthemen, keine Spezialisierung in Projektentwicklung Projektentwicklung wird nicht als wertschöpfende, sondern notwendige

von Immobilien- Unternehmen für Corporates Dabei gibt es zwei Ansätze: o komplette Mitbegleitung der Corporate begleitet die

10 Projektentwicklungen von bzw. für Corporates Corporates verfügen häufig nicht über ausreichend eigenes, Immobilienausgebildetes Personal Wenig Erfahrung in Bauthemen, keine Spezialisierung in Projektentwicklung Projektentwicklung wird nicht als wertschöpfende, sondern notwendige Maßnahme angesehen Nur wenige Corporates führen eigene Projektentwicklungen durch Lösung: Nicht-spekulative Projektentwicklungen von Immobilien- Unternehmen für Corporates Dabei gibt es zwei Ansätze: o komplette Mitbegleitung der Corporate begleitet die Planung und Realisierung der Projektentwicklung mit eigenem (internen oder externem) Personal sehr eng o Full-Service der Projektentwickler baut nach den Vorstellungen des Mieters und wird dabei nur am Rande von dem Mieter begleitet 10

11 Projektentwicklungen für Corporates Aus Sicht des Corporates +Projektentwickler ist Spezialist und arbeitet daher weit oben auf der Erfahrungskurve, kann die Projektentwicklung günstiger durchführen +Projektentwickler hat genügend (ausgebildete) Ressourcen für Projektentwicklung zur Verfügung, Corporate muss kein/wenig eigenes Immobilien-Personal vorhalten +Kunde kann genau bestimmen, was wie (Architektur, Flächengestaltung) gebaut werden soll und schafft sich so eine eigene Adresse, die für die Mitarbeiter auch Identitätsstiftend wirken kann + Disziplinierung im Prozess der Zusammenarbeit mit den Entwicklern verhindert Kostenexplosion +Frühe Einbindung des Facility-Management-Konzepts in den Bau legt Grundlage für effiziente, kostengünstige Bewirtschaftung + höhere Sicherheit bzw. Entschädigung bei verspäteter Fertigstellung der Projektentwicklung 11

12 Projektentwicklungen für Corporates Aus Sicht des Projektentwicklers + Geringes Risiko, da Vermietung (und damit ein möglicher Verkauf) garantiert ist +Höhere Sicherheit durch den garantierten Mietabnehmer ermöglicht bessere Finanzierungskonditionen und damit bessere Wirtschaftlichkeit der Projektentwicklung +Entwickler schafft ein Produkt, dass dem Kunden gefällt und kann so seine Reputation im Markt aufbauen und verbessern -Höherer Aufwand aufgrund der hohen Prozesstiefe (häufig strenge Vorgaben durch Corporate bereits beim Grundausbau & Guidelines) -Einzelmieter mit großer Flächenanzahl bringt geringere Mieteinnahmen und dadurch geringere Verkaufserlöse -Herausforderung eine nutzer-spezifische Immobilie herzustellen, die aber auch drittverwendungsfähig sein muss, da sie sich sonst nicht vermarkten lässt 12

13 UNSERE CORPORATE-PROJEKTE. DEVELOPMENT. 13

000 m² Stellplätze 101 Stellplätze Fertigstellung

14 I) Neubau für CapGemini in München Gesamtmietfläche ca m² Stellplätze 101 Stellplätze Fertigstellung 2014 Zertifizierung DGNB Silber Architekt Goet Hootz Castroph Architekten und Stadtplaner GmbH 14

660 m² Mietfläche, 307 m² Lagerfläche Parkplätze 82 Stellplätze

15 II) Neubau der Generaldelegation für Mitteleuropa für Saint Gobain Gesamtmietfläche m² Mietfläche, 307 m² Lagerfläche Parkplätze 82 Stellplätze Vermietungsstand 100 % Fertigstellung Sommer 2015 Zertifizierung DGNB Silber angestrebt Architekt kadawittfeldarchitektur GmbH 15

II) Neubau der Generaldelegation für Mitteleuropa für Saint Gobain Die Fassade als besonderes

auf die Auswahl hochwertiger Baustoffe und die Repräsentativität des Neubaus.

Doppelfassade, die sich aus einzeln ablesbaren Glasboxen zusammensetzt.

Einfachverglasungen als Prallscheiben und werden nach bauphysikalischer Erfordernis

16 II) Neubau der Generaldelegation für Mitteleuropa für Saint Gobain Die Fassade als besonderes gestalterisches Element Als Baustoffhersteller (Hauptprodukt Glas) legt Saint Gobain hohen Wert auf die Auswahl hochwertiger Baustoffe und die Repräsentativität des Neubaus. Die straßenseitig sichtbaren Front-und Seitenbereiche des Objektes erhalten eine zweischalige Doppelfassade, die sich aus einzeln ablesbaren Glasboxen zusammensetzt. Die als Stahlschwertkonstruktion vorgehängten Glasboxen erhalten vorderseitig großformatige Einfachverglasungen als Prallscheiben und werden nach bauphysikalischer Erfordernis hinterlüftetausgeführt. Die sekundäre Fassadenebene wird als raumhohe Ganzglasfassade mit vereinzelten teilweise geschlossenen Paneel-Elementen ausgeführt. 16

777 m² Büro 653 m² Lagerfläche Stellplätze 186 Stellplätze

17 III) Neubau für die Deutsche Bank AG in Berlin Gesamtmietfläche m², davon m² Büro 653 m² Lagerfläche Stellplätze 186 Stellplätze Fertigstellung Herbst 2017 Zertifizierung LEED Gold angestrebt Architekt Hentrich-Petschnigg & Partner GmbH & Co. KG 17

18 III) Neubau für die Deutsche Bank AG in Berlin Grundriss OG 18

19 ERFOLGSFAKTOREN. MASSNAHMEN ZUR EFFIZIENTEREN ZUSAMMENARBEIT. 19

20 Problematiken bei Projektentwicklungen für Corporates Haupt-Risiken bei Projektentwicklungen Zeithorizont Kosten Qualitäten Abstimmung auf Nutzer und seine Bedürfnisse Problem-Ursachen Unzureichende Definition von Schnittstellen- und Verantwortlichkeiten Mangelnde Ressourcenplanung, sowie Steuerungs- und Kontrollmechanismen Schlechtes Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement Komplexe Thematiken mit hoher Spezialisierungs-Anforderung 20

21 Maßnahmen zur effizienteren Zusammenarbeit In der Planung Gemeinsame Runden im Vorhinein zur Analyse des Umfelds-und der Erwartungen Einigung auf Prozesse für Informationsfluss und Verantwortlichkeiten, z.b. festgelegter Prozess für Änderungswünsche Zusammenführen der Projektbeteiligten zu einer Organisationseinheit, die an einem Strang zieht Während der Realisierung Regelmäßige Treffen während des Projekts zur Abstimmung der Bedürfnisse und Ansprüche der zukünftigen Nutzer Regelmäßiger Abgleich der Solldaten, Kontrolle und Steuerung auch durch den Corporate Frühzeitige Berücksichtigung von Änderungswünsche des Mieters Einhalten eines klaren Informationsfluss, Umsetzen klarer Verantwortlichkeiten 21

22 Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG KölnTurm, Im Mediapark Köln T +49 (0) F +49 (0) info@art-invest.de Art-Invest Real Estate Management GmbH & Co. KG Niederlassung Hamburg Alter Wall Hamburg T +49 (0) F +49 (0) info@art-invest.de 22

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